Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Tilburg
zaak/rolnr.: 8318579 VV EXPL 20-10
vonnis in kort geding d.d. 13 februari 2020
inzake
[eiseres],
gevestigd te [adres 1] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. B.F.J. Bollen, advocaat te Tilburg,
tegen
[gedaagde 1],
wonende te [adres 2] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. H.A.A. Voermans, advocaat te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als “ [eiseres] ” en “ [gedaagde 1] ”.
1.Het verloop van het geding
1.1
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
a. dagvaarding van 12 februari 2020 met producties;
b. het e-mailbericht zijdens [eiseres] van 13 februari 2020 met bijgevoegde producties;
c. de brief zijdens [gedaagde 1] van 13 februari 2020 met bijgevoegde producties.
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 13 februari 2020. Ter zitting waren aanwezig [eiseres] , vertegenwoordigd door [naam] en [gedaagde 2] , directie, bijgestaan door mr. Bollen voornoemd, alsmede [gedaagde 1] in persoon, vertegenwoordigd door mr. Voermans voornoemd. Beide gemachtigden hebben ter gelegenheid van de zitting pleitaantekeningen overgelegd. Van het verhandelde ter zitting zijn aantekeningen gemaakt.
1.3
In verband met de spoedeisendheid van de zaak is op 13 februari 2020 vonnis gewezen. Het onderstaande vormt hiervan de schriftelijke uitwerking.
2.Het geschil
2.1
[eiseres] vordert bij wege van voorlopige voorziening, bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde 1] te veroordelen en te gebieden om met onmiddellijke ingang per 13 februari 2020 uiterlijk 17:00 uur de hekwerken op en om het gehuurde te verwijderen en verwijderd te houden, alsmede aan [eiseres] het gehuurde, waaronder tevens begrepen het (mede-)gebruik van de 94 parkeerplaatsen, ter beschikking te stellen aan [eiseres] , alles op straffe van een dwangsom van € 100.000,00 per dag dat [gedaagde 1] niet aan het voorgaande voldoet, met veroordeling van [gedaagde 1] in de proces- en nakosten.
2.2
[gedaagde 1] voert verweer een concludeert primair tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten en de wettelijke rente daarover. Subsidiair vraagt hij de vordering onder voorwaarden toe te wijzen, nu [eiseres] in ieder geval dient te betalen voor het gebruik en dat zij zich moeten houden aan de vergunningsvoorschriften.
3.De beoordeling
3.1
Tussen partijen staat het volgende vast:
- [eiseres] huurt sinds 15 januari 2018 de bedrijfsruimte op de begane grond en eerste verdieping (beide lagen gedeeltelijk) van het object, plaatselijk bekend als [adres 3] (verder te noemen: het gehuurde);
- op 3 januari 2020 bericht [gedaagde 1] per brief aan [eiseres] mee dat het niet langer is toegestaan om meer dan 11 parkeerplaatsen op het buitenterrein bij het gehuurde te gebruiken en zulks nog slechts tegen betaling van € 250,00 per parkeerplaats per jaar. Daarnaast deelt hij mede dat het gebruiksrecht van de betreffende parkeerplaatsen wordt beëindigd.
- op enig moment daarna zijn door [gedaagde 1] hekken geplaatst op het terrein, waar het gehuurde onderdeel van uitmaakt; Genoemde hekken belemmeren de toegang tot de parkeerplaatsen achter het gehuurde.
- op 13 februari 2020 faciliteert [eiseres] een bedrijfsfeest van de Rabobank.
3.2
In deze procedure dient te worden beoordeeld of [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorziening en of aannemelijk is dat de vordering van [eiseres] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het – mede gelet op de belangen van partijen over en weer – gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.
3.3
Gelet op het feit dat [eiseres] vanavond een evenement heeft, waarbij parkeergelegenheid noodzakelijk is, is er sprake van een spoedeisend belang aan haar zijde. [eiseres] is ontvankelijk in haar vordering.
3.4
Voorts overweegt de kantonrechter dat tussen partijen vaststaat dat [gedaagde 1] vanaf het begin van de huurovereenkomst in februari 2018 heeft gedoogd dat [eiseres] (om niet) gebruik maakte van het buitenterrein rond het gehuurde als parkeerterrein. [gedaagde 1] heeft zich niet eerder verzet tegen dit gebruik door [eiseres] van het (gehele) buitenterrein als parkeerplaats en daar ook eerder geen bezwaar tegen geuit. Vast staat dat [eiseres] al sinds het begin van de huurovereenkomst met grote regelmaat evenementen in het gehuurde organiseerde, van welke evenementen [gedaagde 1] ook steeds op de hoogte is geweest en gehouden door [eiseres] . Ook bij de aanvraag en toekenning van de omgevingsvergunning door de gemeente Oisterwijk heeft [gedaagde 1] - hoewel volledig op de hoogte van de inhoud van de aanvraag en toekenning van de omgevingsvergunning - [eiseres] nooit gewezen op het feit dat [eiseres] geen gebruik of slechts beperkt gebruik van het buitenterrein bij het gehuurde zou mogen maken. Niet eerder dan bij brief van 3 januari 2020 maakt [gedaagde 1] aanspraak op betaling voor parkeerplaatsen. [gedaagde 1] heeft daarmee naar het oordeel van de kantonrechter het gerechtvaardigde vertrouwen gewekt bij [eiseres] dat zij het gehele buitenterrein (om niet) mocht gebruiken als parkeerterrein. Op 24 oktober 2019 heeft [gedaagde 1] weliswaar voor het eerst aan [eiseres] een email-bericht gestuurd over het gebruik van het buitenterrein, maar ook in dit bericht wordt het gebruik (nog) niet ontzegd en ook geen aanspraak gemaakt op betaling voor gebruik. [gedaagde 1] wijst in genoemde brief op het feit dat [eiseres] niet het exclusieve gebruik van het buitenterrein heeft (hetgeen ook niet wordt betwist door [eiseres] ) en toestemming behoeft van verhuurder voor het gebruik van het terrein. Pas bij brief van 3 januari 2020 wordt aan [eiseres] het gebruik van het terrein (om niet) ontzegd. [eiseres] heeft derhalve nagenoeg 2 jaar ongestoord en om niet gebruik kunnen maken van het buitenterrein als parkeergelegenheid.
3.5
Dat [eiseres] in ieder geval op grond van gerechtvaardigd opgewekt vertrouwen gerechtigd is om het gehele buitenterrein om niet als parkeerplaats te gebruiken impliceert echter nog niet dat aan dit gebruik nooit rechtsgeldig een einde kan worden gemaakt. Hieromtrent zullen partijen echter in een bodemprocedure uitsluitsel moeten vragen. De vraag of het gebruik rechtsgeldig door [gedaagde 1] is beëindigd bij brief van 3 en 16 januari 2020 dient daar (onder andere) aan de orde te komen. [eiseres] heeft immers gemotiveerd betwist dat sprake is van een rechtsgeldige beëindiging omdat in de visie van [eiseres] het buitenterrein als “onroerende aanhorigheid” tot de gehuurde 7:290 BW bedrijfsruimte behoort. Volgens [gedaagde 1] is (hoogstens) sprake van een opzegbare duurovereenkomst en kwalificeert het gehuurde als 7:230a bedrijfsruimte. In het geval van een opzegbare duurovereenkomst geldt verder nog dat op grond van art. 6:248 lid 1 BW de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat beëindiging slechts mogelijk is indien daarvoor een voldoende zwaarwegende grond bestaat. [eiseres] heeft in dat kader gemotiveerd betwist dat er sprake is van een zwaarwegende reden om het gebruik van het buitenterrein aan [eiseres] te ontzeggen. Naar het oordeel van de kantonrechter lenen voornoemde onderwerpen zich naar hun aard, mede gelet op de gemotiveerde betwisting van de feiten, niet voor behandeling in kort geding.
3.6
In dit kort geding gaat het dan om de vraag of [gedaagde 1] thans feitelijk een einde kan maken aan het gebruik van het buitenterrein of in relevante mate het gebruik van dit terrein kan beperken. Dit moet naar het oordeel van de kantonrechter beoordeeld worden op grond van redelijkheid en billijkheid waarbij een belangenafweging niet achterwege kan blijven.
3.7
[eiseres] voert aan dat haar belang bij het gebruik evident is. Zij kan het gehuurde bij het ontbreken van de parkeergelegenheid niet gebruiken. Bovendien loopt [eiseres] - bij gebrek aan parkeergelegenheid - het risico dat de omgevingsvergunning wordt ingetrokken. [gedaagde 1] voert aan dat, mede door de wijze van gebruik het parkeerterrein, hij geen andere huurders kan vinden voor het pand. Bovendien gebruikt [eiseres] het gehuurde volgens [gedaagde 1] stelselmatig in strijd met de vergunningsvoorschriften en de huurovereenkomst.
3.8
De kantonrechter overweegt dat het belang zijdens [eiseres] in deze procedure dient te prevaleren. Het plaatsen van de hekken leidt tot een ernstige belemmering van de bedrijfsvoering van [eiseres] , hetgeen grote financiële consequenties voor [eiseres] heeft. Het plaatsen van hekken leidt niet tot een oplossing voor de overlastproblematiek zoals [gedaagde 1] die ervaart van zijn huurder. Het belang van [gedaagde 1] bij plaatsing van de hekken is dan ook verwaarloosbaar vergeleken met het belang van [eiseres] bij verwijdering van de hekken.
3.9
Het voorgaande betekent dat de vordering in zoverre toewijsbaar is, dat de hekken dienen te worden weggehaald en weg te blijven. Het meer gevorderde is niet toewijsbaar, nu dat deel van de geschilpunten in een bodemprocedure dient te worden beoordeeld. De dwangsom zal worden gematigd tot € 25.000,00 per dag.
3.1
Gelet op hetgeen hiervoor overwogen dienen de door [gedaagde 1] gevraagde aanvullende voorwaarden tevens te worden beoordeeld in de bodemprocedure, zodat de kantonrechter deze niet kan toewijzen.
3.11
De proceskosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op een bedrag van € 85,07 aan dagvaardingskosten, een bedrag van € 124,00 aan griffierecht en een bedrag van € 480,00 aan gemachtigdensalaris, zijnde een totaalbedrag van € 689,07.
3.12
De gevorderde nakosten zijn toewijsbaar zoals in het dictum vermeld.
4.De beslissing in kort geding
De kantonrechter:
veroordeelt en gebiedt [gedaagde 1] om uiterlijk op 13 februari 2020 om 17:00 uur de hekwerken op en om het gehuurde te verwijderen en verwijderd te houden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 25.000,00 per dag indien [gedaagde 1] niet aan het voorgaande voldoet;
veroordeelt [gedaagde 1] in de kosten van dit geding, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 689,07, daarin begrepen een bedrag van € 480,00 als salaris voor de gemachtigde van [eiseres] ;
veroordeelt [gedaagde 1] om aan [eiseres] te betalen de nakosten, welke voorwaardelijk worden begroot op € 120,00 voor het geval dat [eiseres] nakosten dient te maken, te vermeerderen met de betekeningkosten van het vonnis indien het vonnis is betekend;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.J.G. Eijssen-Vruwink en in het openbaar uitgesproken op 13 februari 2020.