ECLI:NL:RBZWB:2020:2151

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster II Handelszaken

Breda

zaaknummer / rolnummer: C/02/371477 / KG ZA 20-206

Vonnis in kort geding van 14 mei 2020

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

POORT VAN VEGHEL BV,

gevestigd te Veghel,

eiseres,

advocaat mr. K.W.H. Albert te 's-Hertogenbosch,

tegen

ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN EN HET DAARBIJ BEHORENDE TERREIN AAN DE [woonplaats],

wonende te Tilburg,

gedaagden,

niet verschenen, behoudens na te melden:

[gedaagde],

verblijvende te Tilburg,

(hierna: [gedaagde] ),

gedaagde,

voor wie mr. M.F. van Hulst als advocaat optreedt.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 24 april 2020, met producties genummerd 1 tot en met 12,
producties 13 en 14 van de zijde van eiseres, per e-mail d.d. 29 april 2020 ter griffie ingekomen,
producties 15 tot en met 17 van de zijde van eiseres, per e-mail d.d. 29 april 2020 ter griffie ingekomen,
de pleitnota van de zijde van gedaagde, ter griffie ingekomen op 30 april 2020,
de mondelinge behandeling, welke door middel van telehoren heeft plaatsgevonden op 30 april 2020.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.Het geschil

2.1.

Eiseres vordert dat de voorzieningenrechter, bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad:

I. gedaagden veroordeelt om de onroerende zaak bestaande uit het kantoorpand met het daarbij behorende terrein gelegen te [5022 DT] Tilburg aan de Apennijnenweg 11, kadastraal bekend gemeente Tilburg, sectie Z, nummer 508 binnen drie dagen na het in deze zaak te betekenen vonnis met al de hunnen en al het hunne te verlaten en te ontruimen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden en onder afgifte van eventuele sleutels ter vrije en algehele beschikking te stellen aan eiseres;

II. bepaalt dat deze veroordeling binnen de termijn van één jaar, als bedoeld in artikel 557a lid 3 Rv, ook ten uitvoer zal kunnen worden gelegd tegen eenieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar bevindt of daar binnen treedt en telkens wanneer dat zich voordoet;

III. gedaagden hoofdelijk veroordeelt, in die zin dat indien de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, om aan eiseres tegen kwijting te betalen de proceskosten aan de zijde van eiseres te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toe te wijzen bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van het vonnis tot de dag van volledige betaling.

IV. gedaagden hoofdelijk veroordeelt, in die zin dat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op: € 131, -aan salaris advocaat en – indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en de gedaagde(n) niet binnen 14 dagen na de betekeningsdatum aan het vonnis heeft/hebben voldaan - te vermeerderen met een bedrag van € 68,- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis alsmede te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten van de 15e dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling.

2.2.

[gedaagde] voert verweer en vordert dat de voorzieningenrechter de vorderingen van eiseres af te wijzen, met veroordeling van eiseres in de kosten van het geding en de nakosten, één en ander voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

3.De beoordeling

3.1.

Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de onbetwiste inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast:

Eiseres is eigenaar van het pand met aanhorigheden, staande en gelegen aan de [woonplaats] , kadastraal bekend gemeente Tilburg sectie Z, nummer 508 (hierna: het pand).
Het pand wordt voor eiseres beheerd door leegstandsbeheerder Ad Hoc.
In het weekend van 22 maart 2020 vond een alarmmelding plaats in het pand, maar er werden toen geen bijzonderheden geconstateerd.
Op 25 maart 2020 werd geconstateerd dat het pand in gebruik is genomen door krakers.
Op 26 maart 2020 heeft de vastgoedbeheerder van eiseres aangifte van huisvredebreuk gedaan.
Bij dagvaarding van 23 april 20202 heeft eiseres gedaagden gesommeerd het pand

binnen drie dagen te verlaten.

3.2.

De voorzieningenrechter heeft aan de hand van de betekende dagvaarding en de als productie 15 overgelegde publicatie in het Parool geconstateerd dat gedaagden behoorlijk zijn opgeroepen voor de behandeling van dit kort geding. Daarbij neemt de voorzieningenrechter ook in aanmerking dat [gedaagde] heeft bevestigd dat de brief van 24 april 2020 van de rechtbank aan gedaagden, waarin is medegedeeld wanneer en op welke wijze de terechtzitting plaatsvindt, op 29 april 2020 is ontvangen. Ten aanzien van gedaagden (met uitzondering van [gedaagde] ) is dan ook verstek verleend. Gelet op het bepaalde in artikel 140 lid 2 Rv zal het vonnis ten aanzien van alle partijen als een vonnis op tegenspraak worden beschouwd. De rechtsbetrekking noopt immers tot een voor alle gedaagden gelijke beslissing.

3.3.

Eiseres legt aan haar vordering – kort gezegd – ten grondslag dat gedaagden, door zonder toestemming van eiseres het pand te betrekken, inbreuk maken op het eigendomsrecht van eiseres. Daarbij is sprake van huisvredebreuk waardoor gedaagden in strijd handelen met artikel 138a Wetboek van Strafrecht. Ook handelen gedaagden in strijd met het huidige bestemmingsplan en zorgen zij voor overlast en onrechtmatige hinder, waartegen eiseres als eigenaar dient op te komen. Gedaagden handelen, aldus eiseres, onrechtmatige jegens haar.

Eiseres is voornemens het pand te herontwikkelen en heeft daartoe op 27 juli 2017 een principeverzoek ingediend bij het College van B&W van de gemeente Tilburg om ontheffing te krijgen om in het pand voor de duur van tenminste vijf jaar arbeidsmigranten te mogen huisvesten. Eiseres heeft voor die huisvesting een huurovereenkomst met Flex Housing BV gesloten, die in zal gaan op het moment dat de gemeente ontheffing heeft verleend. Eiseres heeft in samenwerking met de eigenaren van de twee aangrenzende percelen, Wooncorporatie Tiwos en ROC Vastgoed, op 3 maart 2020 een visiedocument laten opstellen, waarover met de gemeente overleg heeft plaatsgevonden. Dat overleg heeft geleid tot een principeverzoek waarin een combinatie van centrum-groenstedelijke woonvoorzieningen wordt voorgesteld, welk principeverzoek op 17 april 2020 behandeld is in de Stuurgroep Stedelijke Ontwikkeling van de gemeente Tilburg. De gemeente heeft groen licht gegeven voor de verdere uitwerking van het plan. In het kader van deze herontwikkelingsplannen dient verder onderzoek en studie plaats te vinden en daartoe dient eiseres de beschikking over het pand te hebben.

Voorts stelt eiseres dat haar opstalverzekeraar heeft bericht dat, vanwege het feit dat het pand wordt gekraakt, zij de dekking van het pand per 8 mei 2020 beëindigt. Hierdoor loopt eiseres grote risico’s in het kader van aansprakelijkheid en daarbij zal dit leiden tot een waardedaling van het pand.

3.4.

Volgens [gedaagde] staat het pand al jaren leeg en is de slagingskans van het door eiseres genoemde plan voor de tijdelijke vestiging van arbeidsmigranten beperkt. Dit plan werd eerder al door de vorige eigenaar ingediend en destijds afgewezen. [gedaagde] betwist dat de gemeente thans groen licht zou hebben gegeven. Er zijn geen plannen van eiseres die binnen afzienbare tijd uitgevoerd gaan worden. Voor het herontwikkelingsplan geldt dat dit nog veel uitwerking nodig heeft, voordat er concreet iets met het pand gaat gebeuren. De bewoners stellen zich voorts coöperatief op en zullen medewerking verlenen aan onderzoeken. Vrees voor schade is ongegrond. [gedaagde] beroept zich op het huisrecht en stelt dat hij -en de overige krakers- een zwaarwegend belang hebben bij behoud van de woonruimte (waarbij zij het pand netjes bewonen en bereid zijn goede afspraken te maken met eiseres om aan haar belangen tegemoet te komen), nu voor hen voldoende betaalbare woonruimte ter plaatste ontbreekt. Het spoedeisend belang ontbreekt en zijn belangen, alsmede die van de overige krakers, dienen, aldus [gedaagde] , zwaarder te wegen.

3.5.

Voorop staat dat het eigendomsrecht ingevolge artikel 5:1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) het meest omvattende recht is dat een persoon op een zaak kan hebben. Voldoende aannemelijk is dat gedaagden zonder recht of titel in het pand verblijven. Vast staat dat zij zich wederrechtelijk toegang hebben verschaft tot het pand en dat zij voor hun verblijf geen toestemming hebben van eiseres. Het aanbod van [gedaagde] dat gedaagden met eiseres (gebruiks)afspraken maken of een gebruiksovereenkomst sluiten is door eiseres niet aanvaard. Gedaagden schenden aldus het eigendomsrecht van eiseres en eiseres heeft hen vergeefs gesommeerd hieraan een einde maken. Dit brengt met zich mee dat eiseres een spoedeisend belang heeft bij haar vordering in dit kort geding.

3.6.

Nu als onweersproken vast staat dat gedaagden zonder recht of titel in het pand verblijven, maken zij inbreuk op het eigendomsrecht van eiseres. Reeds om deze reden ligt de vordering van eiseres om gedaagden te veroordelen de woning te ontruimen in beginsel voor toewijzing gereed.

3.7.

[gedaagde] doet echter een beroep op de belangen aan zijn zijde waarvan hij vindt dat deze zwaarder moeten wegen dan die van eiseres. [gedaagde] beroept zich in dit verband op het huisrecht dat is vastgelegd in artikel 12 van de Grondwet en artikel 8 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens.

3.8.

Gelet op de concrete en feitelijke toelichting door [gedaagde] op het gebruik van het pand door hem, welke toelichting eiseres niet gemotiveerd heeft weersproken, is voldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] het pand feitelijk als woning in gebruik heeft. Zo heeft [gedaagde] onweersproken aangevoerd dat hij slaapt in het pand en dat hij van de keuken(s) gebruik maakt. Dit betekent dat hem een beroep op dit recht toekomt.

3.9.

Het huisrecht staat op zichzelf niet aan het opeisen van het pand door eiseres in de weg. Het huisrecht geeft krakers slechts de mogelijkheid om in geval van een dreigende (strafrechtelijke) ontruiming deze eerst door een rechter te laten toetsen. Door middel van deze procedure worden gedaagden in de gelegenheid gesteld de proportionaliteit van de voorgenomen ontruiming te laten toetsen door de rechter. Daarbij stelt de voorzieningenrechter voorop dat het doorgaans zo zal zijn dat het belang van de eigenaar zwaarder weegt, maar dat niet kan worden uitgesloten dat gelet op de zeer ernstige inbreuk op het huisrecht en de onomkeerbare gevolgen van de ontruiming, het belang van de kraker in het concrete geval zwaarder weegt. In het kader van de toets of de uitoefening van het eigendomsrecht proportioneel is kunnen alle omstandigheden van het geval een rol spelen.

3.10.

De voorzieningenrechter zal daartoe eerst beoordelen of de plannen die eiseres met het pand heeft voldoende concreet en onderbouwd en binnen afzienbare tijd uitvoerbaar zijn. Eiseres heeft in dit verband gesteld dat zij ten behoeve van de noodzakelijke onderzoeken in het kader van de herontwikkeling dient te beschikken over het pand, maar zij heeft dit tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door [gedaagde] , niet (nader) met stukken onderbouwd. Evenmin heeft zij gesteld of toegelicht welke onderzoeken op welke termijn verricht dienen te worden. Zij heeft zich beperkt tot weinig concrete stellingen als: ‘het plan wordt verder uitgewerkt’ en ‘de stedenbouwkundige gaat daarmee aan de slag’. Zij heeft ook niet gereageerd op het verweer van [gedaagde] dat het herontwikkelingsplan slechts een eerste aanzet is voor een herontwikkeling en dat dit plan nog veel uitwerking en aanpassing behoeft alvorens er daadwerkelijk werkzaamheden zullen plaatsvinden. Nu eiseres heeft nagelaten concrete informatie en gegevens te verschaffen over de gestelde werkzaamheden, is niet aannemelijk geworden dat op korte termijn plannen gerealiseerd dienen te worden. De voorzieningenrechter acht in dit verband ook van belang dat eiseres niet heeft gereageerd op de stelling van [gedaagde] dat hij medewerking zal verlenen, mocht onderzoek gedaan moeten worden in het pand of op het terrein. Van een lopende huurovereenkomst is voorts evenmin gebleken. De door eiseres ingebrachte huurovereenkomst is aangegaan onder de opschortende voorwaarde van een bepaalde ontheffing. Gesteld noch gebleken is dat een dergelijke ontheffing is verleend, of op korte termijn verleend zal worden. Bij het voorgaande neemt de voorzieningenrechter tot slot in aanmerking dat tussen partijen vast staat dat het pand al jaren leeg staat.

3.11.

Eiseres heeft daarnaast gewezen op het feit dat het pand nu niet verzekerd is en dat zij grote risico’s loopt. Zij heeft dit onderbouwd met een brief waarin de verzekeraar de dekking per 8 mei 2020 opzegt. [gedaagde] heeft op dit punt aangevoerd dat eiseres onvoldoende heeft aangetoond dat het pand onverzekerbaar is. Gebleken is dat eiseres tegen de opzegging geen bezwaar heeft gemaakt en voorts heeft eiseres niet gesteld en is evenmin gebleken dat zij enige inspanningen heeft verricht om elders dekking te verkrijgen. De voorzieningenrechter neemt daarnaast in aanmerking dat uit de door eiseres overgelegde stukken blijkt dat, gezien de leegstand, de dekking vóór de opzegging beperkt was. Onder die omstandigheden is de voorzieningenrechter van oordeel dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat het pand onverzekerbaar is en dat eiseres grote risico’s loopt.

3.12.

Tot slot heeft eiseres als belang naar voren gebracht dat sprake is van onrechtmatige hinder en overlast. Zij onderbouwt haar stelling onder meer door te verwijzen naar brieven van haar medeontwikkelaars Tiwos en ROC (productie 13 en 14) en de gemeente (productie 17). [gedaagde] weerspreekt dat daarvan sprake is. De voorzieningenrechter is van oordeel dat op dit moment (nog) niet is gebleken van structurele overlast of hinderlijke gedragingen. Uit de brieven van Tiwos en ROC volgt slechts de vrees daarvoor en uit de brief van de gemeente volgt dat het gaat om een eerste waarschuwing op het punt van geluidsoverlast. Uit voormelde brief van de gemeente volgt voorts dat de gemeente gedragsregels heeft vastgesteld voor gedaagden en dat deze op 10 april 2020 aan hen zijn uitgereikt. Tevens valt in deze brief te lezen dat de gemeente en politie het pand nauwlettend in de gaten zullen houden, zodat, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, ook daarom herhaling van geluidsoverlast, minder te vrezen valt.

3.13.

Al het voorgaande leidt ertoe dat op dit moment het belang van [gedaagde] bij bewoning van het pand zwaarder weegt dan het belang van eiseres bij de door haar gevorderde ontruiming. Daarbij neemt de voorzieningenrechter nog in aanmerking dat sprake is van de corona crisis en dat [gedaagde] onweersproken heeft gesteld dat gedaagden afspraken hebben gemaakt met de gemeente inhoudende dat gedaagden regelmatig door de GGD op corona worden gecontroleerd en dat gedaagden zich in verband met corona aan een door de gemeente genoemd maximaal aantal bewoners (van 25) houden.

3.14.

De voorzieningenrechter acht de uitoefening van het eigendomsrecht door eiseres dan ook thans niet proportioneel en zal de vorderingen daarom jegens [gedaagde] afwijzen. Omdat ontruiming ten aanzien van één kraker wordt afgewezen valt niet in te zien dat het oordeel ten aanzien van de niet verschenen krakers anders moet zijn; ook bij de aanwezigheid van slechts één kraker is sprake van kraak.

3.15.

Eiseres zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] wordt begroot op:

- griffierecht € 83,00

- salaris advocaat €
980,00

Totaal € 1.063,00

De kosten aan de zijde van de overige gedaagden zijn nihil, nu zij niet in het geding zijn verschenen.

3.16.

De nakosten, waarvan [gedaagde] betaling vordert, zullen op de in het dictum weergegeven wijze worden begroot.

4.De beslissing

De voorzieningenrechter

4.1.

wijst de vorderingen af,

4.2.

veroordeelt eiseres in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.063,00,

4.3.

veroordeelt eiseres in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en eiseres niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

4.4.

verklaart voornoemde veroordelingen in de proces- en nakosten uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Baggel en in het openbaar uitgesproken op 14 mei 2020.^[1]