Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Breda
zaak/rolnr.: 8176914 VV EXPL 19-101
vonnis in kort geding d.d. 23 januari 2020
inzake
1.[eiser(es) sub 1] ,
2. [eiser(es) sub 2] ,
beiden wonende te [adres 1] ,
eisers in conventie, verweerders in reconventie,
hierna te noemen: [eisers] in mannelijke enkelvoud,
gemachtigde: mr. E.M.J. Keijzer, werkzaam bij DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij NV,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [gedaagde] ,
gevestigd en kantoorhoudende te [appellant] ,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. D.N. van Luijk, werkzaam bij ARAG SE Nederland.
1.Het verloop van het geding
1.1
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
de dagvaarding van 22 november 2019 met producties 1 en 2;
de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties 1 tot en met 9;
de ter zitting overgelegde stukken, te weten de betaaloverzichten 2019 van beide partijen en het tussenvonnis in de zaak met nummer 7130871 CV EXPL 18-3497.
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 januari 2020. Ter zitting waren aanwezig de heer [eiser(es) sub 1] en mevrouw [eiser(es) sub 2] , bijgestaan door mr. Keijzer voornoemd, alsmede de heer [naam] namens [gedaagde] , bijgestaan door mr. N.P. Tinholt namens ARAG SE. Van het verhandelde ter zitting zijn aantekeningen gemaakt.
2.Het geschil
in conventie:
2.1
[eisers] vordert bij wege van voorlopige voorziening, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: - om binnen 10 dagen, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn, na betekening van het te wijzen vonnis, het gehuurde aan de [adres 2] te ontruimen, met al wie of zich van de zijde van [gedaagde] daarin of daarop mocht bevinden en onder overhandiging van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eisers] te stellen, met machtiging van [eisers] om zo [gedaagde] te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom, te betalen aan [eisers] ter hoogte van € 500,-- per dag dat [gedaagde] langer in het gehuurde verblijft;
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 8.276,58 terzake achterstallige huurpenningen, althans een in goede justitie nader te bepalen bedrag;
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van
€ 811,37;
€ 811,37;
- [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
2.2
[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eisers] in de proceskosten.
in reconventie:
2.3
[gedaagde] vordert bij wege van voorlopige voorziening, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- [eisers] te veroordelen tot het (aantoonbaar) verhelpen van de lekkage in de toiletruimte van het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis, zulks op straffe van een dwangsom van € 250,-- voor iedere dag dat hij daarmee in gebreke blijft;
- [eisers] te veroordelen tot het (aantoonbaar) verhelpen van de lekkages in de keuken van het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis, zulks op straffe van een dwangsom van € 250,-- voor iedere dag dat hij daarmee in gebreke blijft;
- [eisers] te veroordelen tot het (aantoonbaar) verhelpen van het loszitten van het kozijn van de keukendeur van het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis, zulks op straffe van een dwangsom van € 250,-- voor iedere dag dat hij daarmee in gebreke blijft;
- [eisers] te veroordelen tot het verstrekken van een NEN 1010 rapport aan [gedaagde] ten aanzien van de elektrische installatie in het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis, zulks op straffe van een dwangsom van € 250,-- voor iedere dag dat hij daarmee in gebreke blijft;
- [eisers] te veroordelen tot het (aantoonbaar) verhelpen van de lekkage in het eetgedeelte van het restaurant van het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis, zulks op straffe van een dwangsom van € 250,-- voor iedere dag dat hij daarmee in gebreke blijft;
- de door [gedaagde] aan [eisers] verschuldigde huurprijs voor het gehuurde van thans
€ 2.683,72 per maand zal worden verminderd met een aan de hierboven bedoelde vermindering van het huurgenot van [gedaagde] ten gevolge van de voormelde gebreken evenredig bedrag, zijnde € 1.341,86 per maand, althans een zodanig bedrag in goede justitie te bepalen, ingaande op 1 april 2019 tot aan de dag waarop die gebreken zullen zijn verholpen;
€ 2.683,72 per maand zal worden verminderd met een aan de hierboven bedoelde vermindering van het huurgenot van [gedaagde] ten gevolge van de voormelde gebreken evenredig bedrag, zijnde € 1.341,86 per maand, althans een zodanig bedrag in goede justitie te bepalen, ingaande op 1 april 2019 tot aan de dag waarop die gebreken zullen zijn verholpen;
- [eisers] te veroordelen in de proceskosten.
2.4
[eisers] voert verweer.
3.De beoordeling
in conventie en in reconventie:
3.1
Tussen partijen staan de volgende feiten vast:
- [eisers] verhuurt aan [gedaagde] de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres 2] . [gedaagde] is, na gerechtelijke tussenkomst, met ingang van 15 december 2015 door middel van een indeplaatsstelling huurder geworden van het restaurant met bovenwoning en kelder.
in conventie:
3.2
[eisers] heeft aan zijn vordering in de dagvaarding ten grondslag gelegd dat [gedaagde] de huurpenningen over de maanden september 2019 tot en met november 2019 niet heeft voldaan en dat [gedaagde] over de maanden maart 2019 tot en met augustus 2019 de huurverhoging niet heeft voldaan.
3.3
Ter zitting heeft [eisers] gesteld dat [gedaagde] een huurachterstand heeft van twee maanden, nu zij de huurpenningen over de maanden april en juni 2019 niet heeft voldaan. [gedaagde] betaalt vaker te laat zonder een omschrijving bij de betaalopdracht te vermelden, zodat het voor [gedaagde] moeilijk is om te achterhalen op welke maand een betaling betrekking heeft. Het betalingsgedrag van [gedaagde] maakt dat het een onhoudbare situatie wordt, zodat een ontruiming gerechtvaardigd is. [eisers] wil vrijelijk over het gehuurde kunnen beschikken.
3.4
[gedaagde] voert aan dat [eisers] geen spoedeisend belang heeft bij zijn vordering. [gedaagde] betwist dat zij een huurachterstand heeft. De betalingen over de maanden september, oktober en november 2019 heeft zij al verricht. De door [eisers] berekende huurverhoging klopt niet. [gedaagde] heeft een moeilijke financiële periode achter de rug vanwege een brand in 2018. Voorts is [gedaagde] van mening dat zij de betaling kon opschorten vanwege diverse gebreken aan het gehuurde als [eisers] al een vordering op haar zou hebben danwel kan verrekenen, omdat zij verminderd huurgenot heeft waarvoor zij thans een voorziening in reconventie heeft ingediend.
3.5
Ter zitting hebben beide partijen met elkaars goedvinden ieder een betalingsoverzicht overgelegd. Deze overzichten zijn naast elkaar gelegd en met partijen besproken. Onduidelijk is gebleven of [gedaagde] een achterstand heeft in de betaling van de huurpenningen over 2019 zoals [eisers] heeft gesteld. Ter zitting is in ieder geval gebleken dat [gedaagde] de huurpenningen over de maand januari 2020 nog niet heeft voldaan. [gedaagde] heeft toegezegd om deze betaling op korte termijn te verrichten. Nog afgezien van de vraag of [eisers] een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorziening is de voorzieningenrechter van oordeel dat [eisers] onvoldoende onderbouwd heeft gesteld dat [gedaagde] een huurachterstand heeft die een ontruiming van het gehuurde zou rechtvaardigen. Dat [gedaagde] niet altijd tijdig en wisselend de huurpenningen betaalt, levert eveneens onvoldoende grond op om te veronderstellen dat in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming gerechtvaardigd zal worden geacht. De voorzieningenrechter zal de gevorderde voorziening daarom afwijzen.
3.6
[eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding. Deze worden begroot op een bedrag van € 480,00 (kort geding, eenvoudig) aan salaris gemachtigde.
in reconventie:
3.7
[gedaagde] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat sprake is van diverse gebreken aan het gehuurde en dat [eisers] achterblijft om deze te herstellen. Dit achterstallig onderhoud rechtvaardigt een vermindering van de huurprijs, nu [gedaagde] hierdoor verminderd huurgenot heeft.
3.8
[eisers] betwist dat [gedaagde] een spoedeisend belang heeft bij haar vordering. [eisers] ontkent de door [gedaagde] gestelde gebreken. Hij heeft al reparaties laten uitvoeren. Bovendien zijn de gestelde gebreken onduidelijk, is de oorzaak van de gestelde gebreken niet duidelijk en is het de vraag of [eisers] als verhuurder deze gebreken dient op te lossen.
3.9
In deze procedure dient te worden beoordeeld of [gedaagde] een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorziening en of aannemelijk is dat de vordering van [gedaagde] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het - mede gelet op de belangen van partijen over en weer - gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.
3.1
De vraag of er sprake is van gebreken en zo ja, welke en of die gebreken een huurprijsvermindering rechtvaardigen kan in dit kort geding niet worden beantwoord. Daarvoor is nadere waarheidsvinding noodzakelijk, waarvoor het kort geding zich niet leent. Nu niet voorspelbaar is hoe een eventueel te voeren bodemprocedure tussen partijen op dit punt zal aflopen, is het niet verantwoord om daarop bij wijze van voorlopige voorziening vooruit te lopen. De voorzieningenrechter zal de gevorderde voorziening daarom afwijzen.
3.11
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding. Gelet op de samenhang met de conventie worden deze kosten begroot op de helft van het salaris in conventie, zijnde een bedrag van
€ 240,00 aan salaris gemachtigde.
4.De beslissing in kort geding
De kantonrechter:
in conventie:
4.1
wijst de gevorderde voorziening af;
4.2
veroordeelt [eisers] in de kosten van dit geding, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 480,00 als salaris voor de gemachtigde van [gedaagde] ;
in reconventie:
4.3
wijst de gevorderde voorziening af;
4.4
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 240,00 als salaris voor de gemachtigde van [eisers] ;
in conventie en in reconventie:
4.5
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S. Ketelaars-Mast, en in het openbaar uitgesproken op
23 januari 2020.