Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Tilburg
zaaknummer / rolnummer: 8456895 CV EXPL 20-1381
Vonnis van 18 november 2020
in de zaak van
1.[eis sub 1] ,
wonende te [woonplaats eis sub 1] ,
2.
[eis sub 2],
[eis sub 2],
wonende te [woonplaats eis sub 2] ,
eisers,
gemachtigde: mr. K. van Ettekoven, advocaat te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PERFECTKEUR B.V.,
gevestigd te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
procederende in persoon,
vertegenwoordigd door G.T. Poolman te Hendrik-Ido-Ambacht.
Partijen zullen hierna “ [eis sub 1] c.s.” en “Perfectkeur B.V.” genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 1 juli 2020 en de daarin genoemde stukken;
de aantekeningen van de griffier met betrekking tot de mondelinge behandeling van
20 oktober 2020.
1.2.
Op 20 oktober 2020 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eis sub 1] c.s. hebben op 17 oktober 2018 een koopovereenkomst gesloten betreffende de woning gelegen aan de [adres] . De woning bestaat uit een hoofdgebouw en een bijgebouw. De levering van de woning heeft op 10 december 2018 plaatsgevonden.
2.2.
Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst hebben [eis sub 1] c.s. Perfectkeur B.V. opdracht gegeven tot het uitvoeren van een bouwkundige keuring van de woning. Perfectkeur B.V. heeft de opdracht per e-mail van 3 september 2018 bevestigd. Op de overeenkomst van opdracht zijn de Algemene Voorwaarden van Perfectkeur B.V. van toepassing. Deze voorwaarden bepalen voor zover van belang:
“Artikel 3 - Specifieke bepalingen over bouwtechnische keuringen
1. De bouwtechnische keuring bestaat uit een globale, non-destructieve, visuele inspectie, gerelateerd aan het bouwjaar van het Object en is een momentopname, waarbij uitsluitend gesignaleerde zichtbare gebreken of tekortkomingen worden gerapporteerd. De aard van het onderzoek brengt met zich mee dat er gebruik zal worden gemaakt wordt van steekproeven, zodat niet kan worden gegarandeerd dat alle visueel waarneembare gebreken of tekortkomingen worden geconstateerd en in het rapport worden vermeld.
2. Onder de bouw technische keuring valt in ieder geval niet (een):
(…)
• (gespecialiseerd) onderzoek van de staat van de fundering of constructie van een woning of aanbouw;
(…)
2.3.
Op 18 september 2018 heeft een inspecteur van Perfectkeur B.V. de bouwkundige keuring uitgevoerd. In het daarvan opgemaakte bouwkundig rapport van 19 september 2018 staat voor zover van belang het volgende vermeld:
“Doel van de bouwkundige keuring
Het eerste doel van de keuring is het verkrijgen van inzicht in de kosten van (direct) noodzakelijk herstel van gebreken aan een object (achterstallig onderhoud). Dit is van belang voor zowel de eigenaar, koper, als de eventuele geldverstrekker. In dit rapport zijn de bouwtechnisch belangrijke bouwdelen aangegeven. Omdat gebreken aan deze onderdelen kostbaar zijn, zijn voor zover mogelijk, in ieder geval deze bouwdelen geïnspecteerd.
Directkosten
Directkosten zijn de kosten van direct noodzakelijk herstel die direct gemaakt moeten worden om verdere schade of gevolgschade aan een object te voorkomen.
Termijnkosten
Termijnkosten zijn de kosten van noodzakelijk onderhoud waarmee vervolgschade wordt voorkomen. Het gaat dan om de niet reguliere onderhoudskosten of de te verwachte gebreken voor de komende 5 jaar. (…)”
Bijgebouw: dakconstructie en dakbeschot
De zichtbare dakconstructie verkeert in een matige conditie. Het geheel is, voor zover als mogelijk was, geïnspecteerd. Hierbij zijn slechts beperkt afwijkingen opgemerkt. Algeheel onderhoud is redelijk. Op langere termijn rekening houden met regulier onderhoud en beperkte kosten.
Dakconstructie: gebroken kap/vloerconstructie
Er zijn gebreken aan de constructie van het bijgebouw, deze dienen te worden hersteld om verdere vervolgschade aan het geheel te voorkomen. Directkosten € 1.100,00.
2.4.
Het rapport bevat een kostensamenvatting, waaruit volgt dat de totale kosten voor herstel exclusief verbeterkosten van de woning op een bedrag van € 9.961,00 worden begroot. Daarvan ziet een bedrag van € 1.100,00 op directkosten ten aanzien van de constructie van het bijgebouw. Termijnkosten ten aanzien van het bijgebouw zijn begroot op € 874,00 en zien op schilderwerk.
2.5.
Na in de woning te zijn ingetrokken ontdekten [eis sub 1] c.s. een verzakking in de vloer van de woonkamer en scheurvorming in de vloer van de eerste verdieping. Perfectkeur B.V. heeft op 1 februari 2019 een bouwtechnisch consult uitgevoerd ten aanzien van deze constateringen. Daarbij is geadviseerd nader onderzoek door een architect of constructeur te laten uitvoeren.
2.6.
Op basis van de bevindingen van de bouwkundige van Perfectkeur B.V. hebben [eis sub 1] c.s. voor een nadere beoordeling van de vloerverzakking en scheurvorming de heer [naam C] , architect van Teckon ingeschakeld. Teckon adviseerde constructieberekeningen te laten maken om de oorzaak van de scheurvorming te achterhalen.
2.7.
[eis sub 1] c.s. hebben naar aanleiding van de adviezen van de bouwkundige van Perfectkeur B.V. en de architect van Teckon een deskundigenonderzoek laten uitvoeren door expertisebureau Dekra. Aan Dekra is gevraagd de oorzaak van de scheurvorming en de vloerverzakking in het hoofdgebouw te onderzoeken, en eveneens onderzoek te verrichten naar de dakconstructie van het bijgebouw. Dekra heeft een constructeur van adviesbureau ir. [naam adviesbureau] ingeschakeld in het kader van dit onderzoek. Perfectkeur B.V. is niet uitgenodigd voor het deskundigenonderzoek. Uit het deskundigenrapport blijkt dat er volgens [naam adviesbureau] geen sprake was van een constructief gebrek aan de woning ten aanzien van de vloerverzakking en de scheurvorming, maar wel aan de dakconstructie van het bijgebouw. De zijgevel van het bijgebouw is naar voren gekomen door een gebrek in de kapconstructie. De kosten van herstel van de gevel en dakconstructie van het bijgebouw worden begroot op € 11.827,75 inclusief BTW.
2.8.
[eis sub 1] c.s. heeft Perfectkeur B.V. bij brief van 1 mei 2019 aansprakelijk gesteld voor deze kosten. Perfectkeur B.V. heeft aansprakelijkheid bij brief van 10 mei 2019 van de hand gewezen.
3.Het geschil
3.1.
[eis sub 1] c.s. vorderen samengevat – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van Perfectkeur B.V. tot betaling van:
primair: een bedrag van € 11.827,75 (inclusief BTW) te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 mei 2019, althans binnen veertien dagen na het in deze te wijzen vonnis;
primair: een bedrag van € 11.827,75 (inclusief BTW) te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 mei 2019, althans binnen veertien dagen na het in deze te wijzen vonnis;
subsidiair: een nader bij staat op te maken schadevergoeding, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 mei 2019, althans vanaf een door de kantonrechter te bepalen datum;
de kosten van het ingewonnen advies van Teckon, het bouwtechnisch consult van Perfectkeur B.V. en het uitgevoerde deskundigenonderzoek door Dekra en [naam adviesbureau] , gezamenlijk ten bedrage van (€149,00 + € 423,50 + € 4.452,80) € 5.025,30, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf veertien dagen, althans vanaf een door de kantonrechter redelijk geachte termijn, na het in deze te wijzen vonnis;
de kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen, althans vanaf een door de kantonrechter redelijk geachte termijn, na het in deze te wijzen vonnis, indien Perfectkeur B.V. deze kosten niet voordien heeft voldaan;
de nakosten ten bedrage van € 157,00, althans ten bedrage van (in ieder geval) een half punt van het in de hoofdzaak toegewezen salaris in rolzaken, in beide gevallen te vermeerderen met de wettelijke rente indien en voor zover Perfectkeur B.V. deze niet binnen veertien dagen na de aanschrijving in den minne heeft voldaan en –indien dat het geval is en betekening van het vonnis plaatsvindt- te vermeerderen met een bedrag van € 82,00 en de kosten van bedoelde betekening, te vermeerderen met de wettelijke rente indien en voor zover Perfectkeur B.V. deze kosten niet binnen (de wettelijk vereiste termijn van) twee dagen, althans binnen een door de kantonrechter redelijk geachte termijn na betekening van het in deze te wijzen vonnis heeft voldaan.
3.2.
[eis sub 1] c.s. leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat Perfectkeur B.V. onvoldoende heeft gewaarschuwd voor de constructief onveilige situatie van het dak van het bijgebouw, en daardoor tekort is geschoten in de nakoming van de verbintenis jegens [eis sub 1] c.s.. Perfectkeur B.V. had moeten adviseren om nader specialistisch onderzoek te laten verrichten naar de dakconstructie van het bijgebouw. Indien [eis sub 1] c.s. voorafgaand aan de koop van de woning op de hoogte waren geweest van de situatie en de daarmee gemoeide herstelkosten, dan hadden zij de woning niet voor dezelfde koopprijs, althans niet onder dezelfde voorwaarden gekocht.
3.3.
Perfectkeur B.V. voert verweer, dat strekt tot afwijzing van de vorderingen van [eis sub 1] c.s. en veroordeling van [eis sub 1] c.s. in de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten. Perfectkeur B.V. stelt dat zij in het kader van de overeenkomst enkel de verplichting tot een visuele, globale, non-destructieve en niet specialistische bouwkundige keuring van de woning op zich heeft genomen. Aan deze verplichting is voldaan door in het rapport op te nemen dat er gebreken waren aan de constructie van het bijgebouw. De hoogte van de gestelde schade wordt betwist, evenals het vereiste causaal verband tussen de gestelde tekortkoming en de schade.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vraag ligt voor of Perfectkeur B.V. tekort is geschoten in de nakoming van de verbintenis die zij in het kader van de bouwkundige keuring van de woning op zich heeft genomen, en zo ja, of daaruit schade is voortgevloeid waarvoor zij aansprakelijk moet worden gehouden. De kantonrechter overweegt als volgt.
4.2.
De vorderingen van [eis sub 1] c.s. gaan uit van de veronderstelling dat indien Perfectkeur B.V. hen voorafgaand aan de koop geadviseerd zou hebben nader constructief onderzoek te laten doen naar de dakconstructie van het bijgebouw, zij daaraan gevolg zouden hebben gegeven en daardoor op de hoogte zouden zijn geraakt van de door [naam adviesbureau] begrote herstelkosten. De vorderingen veronderstellen voorts dat deze wetenschap zou hebben geleid tot de aankoop van de woning tegen een lagere koopsom of tegen andere voorwaarden dan thans opgenomen in de koopovereenkomst.
4.3.
[eis sub 1] c.s. stellen in dat kader voorafgaand aan de bouwkundige keuring met de verkoper van de woning de specifieke afspraak te hebben gemaakt dat grote gebreken zouden leiden tot heronderhandeling over de koopprijs of voorwaarden. Het door Perfectkeur B.V. in haar bouwkundig rapport geraamde totaalbedrag van € 9.961,00 aan herstelkosten vormde voor hen geen aanleiding de onderhandelingen te heropenen, omdat zij met een dergelijk bedrag al rekening hadden gehouden in de geboden koopprijs. De woning stond niet te koop, en zij waren de enige gegadigden voor de woning, aldus [eis sub 1] c.s.. Perfectkeur B.V. heeft gemotiveerd betwist dat de wetenschap van de door [naam adviesbureau] begrote herstelkosten tot heronderhandelingen zou hebben geleid, laat staan tot succesvolle heronderhandelingen. [eis sub 1] c.s. hebben niet aangetoond dat zij teveel voor de woning hebben betaald. Er wordt onvoldoende onderbouwd onder welke voorwaarden [eis sub 1] c.s. wel bereid waren geweest de koop te sluiten indien zij voorafgaand aan het sluiten van de koop op de hoogte waren geweest van de door [naam adviesbureau] geraamde herstelkosten, en of de verkoper bereid was daarin mee te gaan, aldus Perfectkeur B.V..
4.4.
Gelet op de gemotiveerde betwisting van Perfectkeur B.V. hebben [eis sub 1] c.s. hun stellingen ten aanzien van de vereiste causaliteit en schade naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd. [eis sub 1] c.s. hebben geen inzicht gegeven in het verloop van de onderhandelingen met de verkoper van de woning. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is niet inzichtelijk hoe de uiteindelijke koopprijs van € 315.000,00 zich verhoudt tot de vraagprijs van de verkoper en in welke mate partijen elkaar eventueel reeds tegemoet zijn gekomen. Ook is geen onderbouwing gegeven van de courantheid van de woning. De stelling dat de woning niet te koop stond (naar de kantonrechter begrijpt: niet publiek werd aangeboden op een site zoals funda), zou er ook op kunnen wijzen dat het juist een zeer gewilde woning betrof. De gestelde afspraak met de verkoper wordt niet nader onderbouwd met stukken, en ook wordt niet nader gekwantificeerd wat in de relatie met verkoper geduid is als ‘grote gebreken’ die tot heronderhandeling zouden kunnen leiden.
4.5.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat niet kan worden vastgesteld dat [eis sub 1] c.s. door toedoen van Perfectkeur B.V. enig nadeel hebben geleden. Het antwoord op de vraag of de bouwkundige keuring van Perfectkeur B.V., zoals [eis sub 1] c.s. hebben gesteld en Perfectkeur B.V. gemotiveerd heeft betwist, onjuist en/of onvolledig is geweest, kan aldus in het midden blijven. De vorderingen van [eis sub 1] c.s. zullen worden afgewezen.
4.6.
[eis sub 1] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Deze kosten worden aan de zijde van Perfectkeur B.V. vastgesteld op nihil, nu zij in persoon heeft geprocedeerd en geen gebruik heeft gemaakt van de diensten van een professioneel rechtshulpverlener, terwijl overigens niet is gebleken van voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 238 Rv. Ook gevorderde nakosten worden afgewezen, omdat die betrekking zouden hebben op het voldoen aan de proceskostenveroordeling, die hier niet wordt uitgesproken. Bij de door Perfectkeur B.V. gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad ontbreekt belang, omdat van een veroordeling geen sprake is.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vorderingen van [eis sub 1] c.s. af,
5.2.
veroordeelt [eis sub 1] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [eis sub 1] c.s. tot op heden begroot op nihil,
5.3.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en in het openbaar uitgesproken op 18 november 2020. [1]