ECLI:NL:RBZWB:2021:1948

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster II Handelszaken

Breda

zaaknummer / rolnummer: C/02/368025 / HA ZA 20-50

Vonnis van 21 april 2021

in de zaak van

1.[eiser sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[eiser sub 2] E/V [eiser sub 1],

wonende te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat mr. K. Zeylmaker te Rotterdam,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[gedaagde sub 2],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

advocaat mr. A.M.C.C. Verblackt te Breda.

Eiser sub 1 en 2 zullen hierna afzonderlijk [eiser sub 1] en [eiser sub 2] genoemd worden en gezamenlijk (in mannelijk enkelvoud) worden aangeduid als [eiser sub 1] c.s. Gedaagde sub 1 en 2 zullen hierna afzonderlijk [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd worden en gezamenlijk (in mannelijk enkelvoud) worden aangeduid als [gedaagde sub 1] c.s.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met producties 1 t/m 9,
de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 4,
de conclusie van repliek met producties 10 t/m 17,
de conclusie van dupliek,
het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 26 januari 2021.

1.1.

Ten slotte is vonnis bepaald.

1.De feiten

1.1.

Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de onbetwiste inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast.

1.1.

[gedaagde sub 1] c.s. is op 1 juli 1998 eigenaar geworden van de (reeds bestaande) woning aan de [woonplaats] te [woonplaats] (verder te noemen: de woning).

1.1.

De woning is omstreeks 1964 door de ouders van [gedaagde sub 1] gebouwd. De vliering (tweede verdieping) van de woning was oorspronkelijk niet bedoeld als woonruimte. Omstreeks 1981 is de vliering (door de ouders van [gedaagde sub 1] ) verbouwd door een vaste stalen trap en een dakkapel te plaatsen en door underlaymentplaten en rachels/tengels op de bestaande balkenlaag aan te brengen. In 2009 heeft [gedaagde sub 1] c.s. de zolder laten verbouwen tot twee slaapkamers waartoe onder meer de kapconstructie is verhoogd en een tweede dakkapel gerealiseerd is. Daarnaast heeft [gedaagde sub 1] c.s. in 2009 aan de achterzijde van de woonkamer een aanbouw gerealiseerd.

1.1.

Bij een door partijen op 12 respectievelijk 18 november 2015 getekende overeenkomst (verder te noemen: de koopovereenkomst) heeft [eiser sub 1] c.s. de woning van [gedaagde sub 1] c.s. gekocht tegen een koopsom van € 320.000,00. De koopovereenkomst bevat, voor zover thans van belang, de volgende bepalingen (productie 1 bij dagvaarding):

“
(…)

6.1

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, (…).

(…)

6.3

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woonhuis voor eigen bewoning

(…)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.

(…)

Artikel 9. Hoofdelijkheid

Indien verkoper en/of koper twee of meer (rechts)personen zijn, geldt het volgende:

(…)

b. de (rechts)personen die verkoper, respectievelijk koper zijn, verlenen elkaar bij deze onherroepelijk volmacht namens elkaar de uit deze koopovereenkomst voortvloeiende rechten uit te oefenen, respectievelijk de voor hen uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen na te komen; en

c. de (rechts)personen die verkoper, respectievelijk koper zijn, zijn hoofdelijk verbonden voor de uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen.

(…)”

1.1.

In de bij de koopovereenkomst behorende toelichting is onder andere bepaald (productie 2 bij dagvaarding):

“
(…)

Artikel 9

Voor de praktijk heeft dit artikel het gevolg dat, wanneer er aan verkopende of kopende zijde meer personen naast elkaar staan (bijvoorbeeld echtgenoten of erfgenamen), men mag volstaan met zich tot één van hen te richten, men wordt dan geacht zich ook tot de ander(en) te hebben gericht. Een brief gericht tot één van drie kopers, wordt dus geacht voldoende te zijn om alle drie op de hoogte te stellen. Omdat de (ver)kopers elkaar machtigen om namens elkaar de uit de koopovereenkomst voortvloeiende rechten uit te oefenen, is voor de wederpartij duidelijk dat als één van de (ver)kopers iets aanbiedt of accepteert ook de anderen daar aan gebonden zijn. De uit meerdere personen bestaande partij treedt dus ten opzichte van de wederpartij op alsof er slechts van één persoon sprake is.

(…)”

1.1.

Op Funda werd de woning aangeboden als woning met zes kamers, inhoudende één woonkamer en vijf slaapkamers (drie slaapkamers op de eerste verdieping en twee slaapkamers op de tweede verdieping).

1.1.

De woning is op 1 april 2016 aan [eiser sub 1] c.s. geleverd. In dezelfde maand heeft [eiser sub 1] c.s. een muur verwijderd tussen de slaapkamers op de eerste verdieping en zo van twee slaapkamers één grote slaapkamer gemaakt. Voorts is op de eerste verdieping, ter plaatse van de slaapkamer en de badkamer aan de voorzijde van de woning, een muur vervangen door een gipsplaten wand. Enkele maanden nadien is [eiser sub 1] c.s. gebleken dat de tweede verdiepingsvloer (de zoldervloer) leek te veren, de badkamerdeur begon te klemmen en er scheuren in het stucwerk ontstonden waardoor [eiser sub 1] c.s. vermoedde dat de tweede verdiepingsvloer aan het verzakken was.

1.1.

[eiser sub 1] c.s. heeft vervolgens nader onderzoek laten verrichten naar de oorzaak van voornoemde verzakking. [eiser sub 1] c.s. heeft daartoe de vergunningstukken van de verbouwing uit 2009 bij de gemeente opgevraagd en deze omstreeks eind juni 2017 voorgelegd aan de heer [naam] van [Bouwbedrijf] [naam] [Bouwbedrijf] (hierna: [naam] ). Hij merkte op dat in de constructieberekening de belasting op de tweede verdieping wel was aangegeven, maar de balklaag zelf niet was doorgerekend, de balkrichtingen niet conform tekening gerealiseerd zijn, de afmetingen afwijken en dat de twee slaapkamers op zolder niet als leefruimte te gebruiken zijn.

1.1.

In augustus 2017 heeft [eiser sub 2] [gedaagde sub 2] telefonisch op de hoogte gebracht van een mogelijk gebrek aan de tweede verdiepingsvloer en aangegeven dat wordt overgegaan tot verder onderzoek. [gedaagde sub 2] heeft daarover contact gehad met [gedaagde sub 1] en beiden zijn vervolgens uitgenodigd om aanwezig te zijn bij een expertise-onderzoek.

1.1.

[Expertisebedrijf] (hierna: [Expertisebedrijf] ) heeft de woning op 11 september 2017 in aanwezigheid van partijen onderzocht.

1.1.

Vervolgens heeft [Bedrijf] (hierna [Bedrijf] ) op verzoek van [eiser sub 1] c.s. de bestaande constructie van de tweede verdiepingsvloer gecontroleerd en een rapport met dagtekening 19 januari 2018 opgesteld waarin onder andere te lezen valt (productie 2 bij dagvaarding):

“
(…)

KAPCONSTRUCTIE

(…)

Bestaande gording dakkapel voldoet niet.

(…)

Bestaande trekbalk 2x 46x120 kan alleen als trekbalk voor het spant fungeren en niet als drager voor zoldervloer.

Voor de verbouwing van 2008 is de kap aanzienlijk flauwer en is de vrije hoogte niet geschikt als zoldervloer met slaapkamers. Deze bouwlaag moet derhalve van origine worden beschouwd als plafondhanger en niet als gebruiksoppervlak voor slaapkamers of dergelijke.

Met de verbouwing in 2008 is de kapconstructie verhoogd met als doel extra vertrekken (slaapkamers) te maken. De trekbalk van het spant wordt gebruikt als drager voor de zoldervloer en voldoet niet aan de gestelde eisen. De trekbalk kan eventueel gehandhaafd blijven, echter de houten balklaag dient door een stalen balk te worden gedragen (zie stalen balk 1).

(…)

CONCLUSIE:

Bestaande spant en gordingen nader onderzoeken. Dubbele balk ter hoogte van de zoldervloer alleen als trekbalk laten fungeren en niet als draagbalk voor de zoldervloer. In de kap een gording aanpassen en overige onderdelen nader onderzoeken.

ZOLDERVLOER

De balklaag van de zoldervloer is opgehangen aan de dubbele trekbalk van het spant. Dit is constructief onverantwoord en voldoet dan ook niet. De onderliggende wanden zijn lichte, niet dragende gasbetonnen scheidingswanden.

(…)

Balklaag 46 x 96 mm voldoet niet en dient te worden vervangen door en nieuwe balklaag.

(…)

De bestaande balklaag te vervangen door een nieuwe balklaag 71x171 mm h.o.h. 407 mm.

(…)

CONCLUSIE:

Bestaande balklaag van de zolder dient te worden vervangen.

Het houten spant te plaatsen op stalen balk 1 (HEB200) en de spantbenen te verankeren aan de stalen balk (is teven trekbalk voor het spant).

VERDIEPINGSVLOER

(…)

Bestaande stalen balk IPE140 is onvoldoende breed voor opleg van de houten balklaag. Stalen balk vervangen door HEA160 opleg 100 mm op metselwerk.

CONCLUSIE:

Bestaande balklaag van de verdieping dient nader te worden ingemeten (zowel afmeting als h.0.h. – afstand. De stalen balk vervangen door een HEA160 i.v.m. voldoende opleg houten balklaag.

(…)”

1.1.

Bij brief van 6 april 2018 heeft [naam] de schade begroot op een bedrag van € 66.716,00 incl. BTW (productie 2 bij dagvaarding).

1.1.

Bij brief van 18 mei en gelijkluidende brief van 27 juni 2018 heeft (de rechtsbijstandsverzekeraar van) [eiser sub 1] c.s. [gedaagde sub 1] als volgt bericht (productie 2 bij dagvaarding):

“(…) Enige tijd geleden hebben cliënten moeten constateren dat er vermoedens waren dat de draagbalken van de zolder niet voldeden. Om dit te laten onderzoeken heeft een grootschalig onderzoek plaatsgevonden door zowel een onafhankelijk bouwkundige als ook een constructeur. De conclusies daarvan zijn ronduit schokkend. Bijgaand overleg ik u het rapport van zowel de deskundige als de constructeur, waaruit blijkt dat de 2e verdiepingsvloer absoluut niet voldoet aan de eisen die daaraan gesteld mogen worden, sterker: er bestaat een reëel instortingsgevaar. Voor herstel ervan dient de gehele verdiepingsvloer te worden hersteld. Echter is ook een gedeelte van de eerste verdiepingsvloer niet meer geschikt, doordat de draaglast onvoldoende is.

Gelet op het vorenstaande is de zolderverdieping thans niet bruikbaar als woonruimte, waarmee u de door u in koopovereenkomst (artikel 6.3) afgegeven garantie dat de woning geschikt is voor het normaal gebruik als woonhuis, niet bent nagekomen. U bent derhalve toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van uw verbintenis.

Ik stel u hierbij dan ook nadrukkelijk in gebreke voor voornoemde gebreken en ik verzoek u dan ook, en voor zover rechtens noodzakelijk sommeer ik u hiertoe, uiterlijk binnen 7 dagen na heden tot kosteloos herstel over te gaan, bij gebreke waarvan u in verzuim komt te verkeren.

In dat geval maak ik namens cliënten, ex artikel 6:87 BW, aanspraak op vervangende schadevergoeding. De daarmee gepaard gaande kosten zijn thans geraamd op een bedrag van € 66.716,--. (…)”

1.1.

Bij brief van 24 juli 2018 heeft (de rechtsbijstandsverzekeraar van) [gedaagde sub 1] als volgt gereageerd (productie 3 bij dagvaarding):

“(…) De heer [naam 1] heeft tijdens het bezoek aan de woning van uw cliënten op 11 september 2017 laten weten dat zijn rapport na ongeveer vier weken aan ARAG zou worden gezonden.

Hierna heeft cliënt tot 27 juni 2018 niets meer vernomen van deze kwestie. Toen ontving hij uw brief van genoemde datum. Omdat ik de bijlagen niet had ontvangen heb ik u in mijn e-mail van 2 juli 2018 gevraagd deze alsnog toe te sturen. U heeft op 6 juli 2018 een e-mail aan mij gezonden met een kopie van de e-mail die u op 18 mei 2018 aan cliënt zou hebben verzonden. Daarbij zijn enkele stukken gevoegd. De rapportage van [Expertisebedrijf] ontbreekt echter. Ik verzoek u dringend om dit rapport aan mij toe te zenden.

(…)

Voor zover nodig en mogelijk zal ik de eerste verweren van cliënt hieronder weergeven.

Cliënt zich primair op het standpunt dat uw cliënten niet tijdig hebben geklaagd over de door hen gestelde gebreken aan de woning. Pas op 27 juni 2018 heeft cliënt een inhoudelijke ingebrekestelling ontvangen, echter, de onderbouwende stukken ontbraken hierbij. (…)

Voorts valt zonder nadere onderbouwing niet in te zien dat de door uw cliënten gestelde gebreken reeds bestonden toen de woning aan hen werd overgedragen. Dit blijkt niet uit de door u toegezonden stukken. Het ligt bovendien meer voor de hand dat de gebreken zijn ontstaan door de verbouwing die uw cliënten direct na overdracht van de woning hebben verricht. (…)

Pas na ontvangst van het rapport van [Expertisebedrijf] en een meer uitgebreide onderbouwing van het standpunt van uw cliënten kan ik, namens cliënt, meer inhoudelijk reageren. (…)”

1.1.

Op 22 november 2018 heeft [Expertisebedrijf] , tezamen met [Bedrijf] en [naam] , aanvullend onderzoek uitgevoerd waarbij [gedaagde sub 1] c.s. niet aanwezig was. Het onderzoek door en het overleg tussen [Bedrijf] en [Expertisebedrijf] heeft geleid tot een op 9 mei 2019 gedateerd en door [Expertisebedrijf] opgesteld rapport (hierna ook te noemen het onderzoeksrapport). In het onderzoeksrapport valt onder andere te lezen (productie 4 bij dagvaarding):

“
(…) Is er sprake van een constructiefout, dan wel is er sprake van een ander gebrek, waarbij de vraag gesteld wordt of de verdiepingsvloer is aangebracht conform het destijds geldende bestemmingsplan?

Bij ons tweede bezoek ter plaatse op 22 november 2018 bespraken wij met [Bedrijf] dat de situatie als ter plaatse is vastgesteld niet overeenkwam met de bouwtekeningen (bijlage A), zoals onder meer:

-
De metalen ligger in de eerste verdiepingsvloer is kleiner uitgevoerd dan was weergegeven waarbij deze tevens is verzwakt door de gelaste geknikte koppeling.

-
De houten balklaag in de eerste verdiepingsvloer is kleiner uitgevoerd dan was weergeven, waarbij de oplegging van deze balken circa 63 m betreft ter plaatste van de IPE 140 en de balk ter plaatse voor circa 65 mm (=circa 40%) is verjongd en dus verzwakt

-
De houten balklaag van de zolder is in een afwijkende overspanningsrichting aangebracht en is daarbij qua balkmaten op basis van eerder vermelde indicatieven scan niet van voldoende formaat

-
De houten gordingsbalken zijn niet aangebracht in overeenstemming met getekende hart op hart maten van de gordingen. Er ontbreken een aantal gordingen, waarbij de vermelde dubbelde gording is uitgevoerd als een enkele gordingsbalk.

Geconcludeerd wordt, gelet op het voorgaande, dat er sprake is van een constructieve gebreken aangaande de (…) woning. Waarbij wij gemeend hebben onderstaande toelichting te vermelden.

Nadere toelichting ontstaansgeschiedenis gelaste IPE140/eerste verdiepingsvloer

Wat de reden is van het toepassen van een IPE140 in plaats van de op tekening vermelde IPE180 dan wel HEA140 is ons niet bekend. Mogelijk is een eerder ingebrachte ligger bij de realisatie van de aanbouw aan de achterzijde van de woning verlengd.

De houten balklaag van de eerste verdiepingsvloer zal bij de verbouwing niet vervangen zijn. Naar alle waarschijnlijkheid is de huidige balklaagafmeting van de eerste verdiepingsvloer destijds bij de realisatie van de woning omstreeks 1965 uitgevoerd met de huidige vloerbalken.

Nadere toelichting ontstaansgeschiedenis van de huidige tweede verdiepingsvloer

Met de wetenschap dat de underlayment platen niet tijdens de bouwperiode van de woning rond 1963 zijn aangebracht (maar waarschijnlijk in 1981 gelet op de opdruk van deze platen) verklaart onzes inziens ook direct de aanwezigheid van de lichtergekleurde vurenhouten tengels op de donkerder gekleurde vurenhouten vloerliggers. Naar alle waarschijnlijkheid was de woning in eerste aanleg niet gebouwd met een tweede verdiepingsvloer/zoldervloer, maar de eerste etage aan de bovenzijde afgewerkt met een plafond en waren de houten liggers bedoeld als plafondregels.

Omstreeks 1981 zal men middels het beplaten van de houten plafondregels een ‘bergzolder’ hebben gecreëerd. Een aanpassing van de balklaagzwaarte en overspanningsrichting heeft daarbij niet plaatsgevonden.

Nadere toelichting ontstaansgeschiedenis van de huidige tweede verdiepingsvloer

Met betrekking tot de kapconstructie van de eerste verdiepingsvloer dienen wij

te stellen dat deze klaarblijkelijk niet is uitgevoerd conform tekening. Wat de

reden is van het afwijken van tekening, is ons niet bekend.

Nadere toelichting aanpassing na sleuteloverdracht

De aanpassing in de slaapkamer aan de achterzijde op de eerste etage, lees het verwijderen van een tussenwand, zal hebben geleid tot enige extra doorbuiging van de tweede verdiepingsvloer. De houten liggers waren ter plaatse oorspronkelijk (tenminste deels) afgesteund op deze wand waardoor als gevolg van een verkregen schijf met de aanwezigheid van de underlayment vloerplaten de tweede verdiepingsvloer starrer was dan in de huidige situatie.

Voorgaande laat echter onverminderd dat de liggers in de vloerconstructie van de tweede verdiepingsvloer niet zouden voldoen, gelet op de toegepaste houtzwaartes, overspanning en hart op hart afstanden.

Bouwbesluit/bestemmingsplan

In 2009 moet men gelet op de constateringen ter plaatse en de bouwtekeningen

de bestaande kapconstructie hebben verwijderd, de wanden ter plaatse hebben vervangen/opgehoogd om vervolgens een nieuwe kap te hebben aangebracht.

In de constructieve berekeningen behorende bij de aan ons overgelegde bouwvergunningsbescheiden gaat men niet in op de constructie van de tweede verdiepingsvloer. Deze heeft eigenlijk enkel betrekking op de aanbouw aan de

achterzijde van de woning en de constructieve uitvoering van de kap.

(…)

CONCLUSIE

Gelet op het bovenstaande dienen wij vast te stellen dat de constructie van de tweede verdiepingsvloer niet voldoet aan hetgeen partij I had mogen verwachten van een verdiepingsvloer met slaapkamers op deze vloer. De ter plaatse aanwezige houten liggers in deze vloer betitelen wij als plafondregels en niet geschikt voor toepassing van vloerbalken. De vloerconstructie voldoet blijkens de constructieve berekening van [Bedrijf] niet aan de constructie normen als gesteld in het Bouwbesluit. De vloerconstructie voldoet onzes inziens niet als vloerenconstructie van een zolder (in verband met de ter plaatse te verwachten/normaal te stellen belasting op de vloer bij opslag van goederen), noch niet als vloerconstructie van een slaapkamer (vanwege de normaal te stellen belastingen op de vloer van personen en inventaris).

Hierbij merken wij tevens op dat de kapconstructie blijkens de berekeningen van [Bedrijf] eveneens niet voldoet aan de constructieve vereiste en dat er sprake is van een constructief ondeugdelijk geplaatste en te licht uitgevoerde metalen ligger is toegepast in de eerste verdiepingsvloer.

(…)

Wij concluderen dat ten tijde van levering (…) de constructieve gebreken zoals opgesomd onder het antwoord op onderzoeksvraag 1 reeds aanwezig waren.

(…)”

1.1.

Onder toezending van het onderzoekrapport van [Expertisebedrijf] heeft (de rechtsbijstandsverzekeraar van) [eiser sub 1] c.s. [gedaagde sub 1] bij brief van 5 juni 2019 gesommeerd tot betaling van totaal € 99.136,00 aan vervangende schadevergoeding en gevolgschade (productie 5 bij dagvaarding).

1.1.

Bij brief van 22 juli 2019 heeft [eiser sub 1] c.s. het onderzoeksrapport van [Expertisebedrijf] aan [gedaagde sub 2] toegestuurd en haar gesommeerd om binnen veertien dagen de tweede verdiepingsvloer en een gedeelte van de eerste verdiepingsvloer alsnog geschikt te maken als woonruimte (productie 6 bij dagvaarding).

1.1.

Bij e-mail van 3 september 2019 is [gedaagde sub 2] gesommeerd om de in het rapport van [Expertisebedrijf] vermelde gebreken te herstellen onder mededeling dat bij gebreke daarvan aanspraak wordt gemaakt op € 99.136,00 aan vervangende schadevergoeding en gevolgschade (productie 16 zijdens [eiser sub 1] c.s.).

1.1.

[gedaagde sub 2] heeft op 18 oktober 2019 een contra-expertise laten verrichten door [Expertisebedrijf 1] (hierna [Expertisebedrijf 1] ). Onder gelijktijdige toezending van het contra-expertiserapport van [Expertisebedrijf 1] heeft (de gemachtigde van) [gedaagde sub 2] bij brief van 31 oktober 2019 aansprakelijkheid afgewezen (productie 7 bij dagvaarding). In het contra-expertiserapport valt onder andere te lezen:

“
(…)

7.4.1

De positie van de IPE 140 (1978) in de verdiepingsvloer:

Uit de Vergunningstekening van 13 mei 2009 blijkt, dat de voorgestelde HEA 140 of IPE 180 in de verdiepingsvloer onjuist is ingetekend (figuur 1). (….)

Ter plaatse van de slaapkamer hebben wij waargenomen dat de betreffende IPE140 uit 1978 niet is vervangen en nog aanwezig is. Deze ligger draagt de verdiepingsvloer ter plaatse van de slaapkamer. Door [Bedrijf] is berekend dat de IPE 140 vervangen dient te worden voor een HEA 160 ligger, o.a. in verband met de afschuiving van de oplegging van de vloerbalken. Echter de aanwezige vloerbalken zijn doorgelegd over de IPE 140 ligger, zie foto 1. De bestaande vloerbalken zijn destijds verjongd.

7.4.2.

De vloerbalken van de zolderverdieping t.p.v. de slaapkamer 1e verd.:

De vloerbalken van de zoldervloer zijn zowel op de bouwtekening van 1964 als uit 2009 in een andere legrichting getekend dan in de praktijk het geval is. De balken zijn niet in de breedte richting van de woning gelegd zoals op de tekeningen aangegeven, echter in de lengte richting (zie figuur 5). Hierdoor steunen de draagbalken niet op de slaapkamermuur (welke door [eiser sub 1] / [eiser sub 2] is verwijderd in 2016). Het blijkt dat deze vloerbalken op het spant steunen en onderling zijn gekoppeld met stalen strippen. Was de getekende situatie aanwezig geweest (figuur 3 en 4), dan was de zoldervloer bij het wegbreken van de draagmuur in de slaapkamer zeker ingestort. Het blijkt dat de balken in de huidige situatie zijn bevestigd op het dakspant.

(…)

7.4.3.

De draagconstructie: dakspant, draagmuren en de betreffende muur in de slaapkamer:

Uit de tekeningen blijkt dat het dakspant op de zolder niet op de juiste locatie als op de bouwtekening van 1964/2009 is gelegen. Dit dakspant is meer in de slaapkamer gelegen en werd afgesteund op de scheidingsmuur in de slaapkamer, welke is verwijderd door [eiser sub 1] / [eiser sub 2] in 2016 (zie figuur 5 en 6). Uit de tekeningen blijkt dat deze draagmuur in de slaapkamer, in de originele situatie in 1964 werd afgesteund op de draagmuur in de keuken op de begane grond. Deze draagmuur in de keuken in 1978 is vervangen door een IPE 140. (…) Hierdoor is de scheidingsmuur in de slaapkamer onderdeel van de draagconstructie. Deze scheidingsmuur bleek in de huidige situatie belast met het dakspant en de vloerbalken van de zolder. Thans is er onder het spant ook de stempel geplaatst, om de constructieve werking van de draagmuur in de slaapkamer die is verwijderd op te vangen. (…)

7.4.4

Bevindingen ter plaatse van verwijderde draagmuur slaapkamer:

Zoals aangegeven zijn de vloerbalken van de zolderverdieping haaks op het spant gelegd en niet evenwijdig met het spant (…). De vloerbalken blijken met stalen strips ter plaatse van het spant met elkaar te zijn verbonden (zie Foto 1 en 2). Hierdoor wordt het spant belast met het gewicht van de zoldervloer.

Ter plaatse hebben wij waargenomen dat een stempel het spant thans ondersteund en dat de nagels/bouten van de stalen strippen, speling vertonen (zie Foto 1 en 2) wat aangeeft dat de trekbalk van het spant heeft doorgebogen, gelijk naar de informatie van [eiser sub 1] / [eiser sub 2] .

(…)

8.CONCLUSIES

De vliering van de woning was in 1964 oorspronkelijk niet bedoeld als woonruimte. De vliering is in 1980-1984 verbouwd. Hierbij is een dakkapel geplaatst en is de vloerconstructie verzwaard middels tegels en underlayment-platen. Toen [gedaagde sub 1] / [gedaagde sub 2] de woning in 1998 kochten, was de bestemming van de zolderruimte reeds veranderd naar woonruimte. Daarna is in 2009 de verbouwing van de kap uitgevoerd, waarbij geen werkzaamheden zijn uitgevoerd aan de vloeren in de woning. [gedaagde sub 1] / [gedaagde sub 2] hebben de woning tot 2016 zonder gebreken bewoond, met twee slaapkamers als bestemming van de zolderverdieping. Geconcludeerd moet worden dat er tot 2016 geen aanleiding is geweest om aan de constructie van de woning te twijfelen.

In 2016 wordt door de nieuwe eigenaren [eiser sub 1] / [eiser sub 2] een muur in de slaapkamer aan de achterzijde verwijderd. Hierna ontdekken [eiser sub 1] / [eiser sub 2] verzakking van de zoldervloer en scheurvorming in hun woning.

Uit de aanwezige bouwtekeningen blijkt dat de betreffende scheidingsmuur van de slaapkamer op de eerste verdieping die is verwijderd door [eiser sub 1] / [eiser sub 2] een draagmuur betrof, wat diende als draagpunt van het dakspant en de zoldervloer. Door het weghalen van deze draagmuur in de slaapkamer, is het draagpunt van het spant en de zoldervloer ter plaatse van de slaapkamer weggevallen en is het spant door de vloerbelasting van de vloerbalken gaan verzakken.

Dat de muur die door [eiser sub 1] / [eiser sub 2] in de slaapkamer was weggehaald een draagmuur betrof blijkt uit de tekeningen. Tevens wordt hiermee aangetoond dat de constructie van de zoldervloer in de oude situatie wel voldeed. Namelijk het spant werd afgesteund op deze muur en de vloerbalken op dit spant. Hierdoor was er klaarblijkelijk een draagkrachtige constructie gecreëerd die voldeed aan de bestemming van de zolder.

Afgezien dat de constructie wel voldeed aan de praktijk, blijft de constructie controversieel. Waarom er tijdens de bouw van de woning en de verbouwingen is afgeweken van de bouwtekeningen is onduidelijk. Dat het spant in de praktijk tevens wordt belast met de vloerbalken van de zolder is niet gebruikelijk. De berekeningen van [Bedrijf] tonen dit ook aan. Echter feit blijft dat, als de draagmuur in de slaapkamer door [eiser sub 1] / [eiser sub 2] niet zonder nadere inspectie was weggehaald, de gebreken van de zoldervloer, het spant en de IPE 140 ligger, niet of wellicht nooit aan het licht waren gekomen. (…)

9. Beoordeel het rapport van [Bedrijf] en [Expertisebedrijf] en omschrijf welke zaken u onderschrijft en welke zaken u niet onderschrijft (…)

Wij onderschrijven:

-
De vloerconstructie van de zolder, het spant en de IPE 140 in de 1e verdiepingsvloer voldoen niet aan de constructieve berekeningen volgens de normen.

Wij onderschrijven niet:

-
Dat dit de oorzaak is van het verzakken van de zoldervloer.

-
Dat de muur van de slaapkamer NIET dragend was.

(…)”

1.Het geschil

1.1.

[eiser sub 1] c.s. vordert – samengevat en na eisvermeerdering – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser sub 1] c.s. te voldoen:

I. een schadevergoeding van € 99.136,00 incl. btw, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 13 juni 2019 dan wel vanaf een door de rechtbank te bepalen datum tot de dag der algehele voldoening;

II. de expertisekosten ex artikel 6:96 lid 2 sub b Burgerlijk Wetboek (BW) ten bedrage van € 6.274,09 incl. btw, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 13 juni 2019 dan wel vanaf een door de rechtbank te bepalen datum tot de dag der algehele voldoening;

III. € 1.768,60 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;

IV. de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van het vonnis tot de dag der algehele voldoening;

V. de nakosten.

1.1.

[eiser sub 1] c.s. legt - kort samengevat - aan zijn vordering tot schadevergoeding ten grondslag dat de constructie van de eerste verdiepingsvloer, de tweede verdiepingsvloer en de kap niet aan de daaraan te stellen bouwkundige eisen voldoet en er niet conform bouwtekeningen is gewerkt. Door de gebrekkige constructie zijn de twee slaapkamers op zolder zonder aanpassingen niet geschikt voor bewoning en is de tweede verdiepingsvloer gaan verzakken. Ook de eerste verdiepingsvloer heeft onvoldoende draaglast. De constructieve gebreken waren reeds aanwezig toen de woning geleverd werd en staan aan normaal gebruik van de woning in de weg. De veiligheid van de woning is onvoldoende gewaarborgd, er is er geen sprake van een redelijke mate van duurzaamheid en het woongenot wordt ernstig aangetast. De woning beantwoordt derhalve niet aan de koopovereenkomst. [gedaagde sub 1] c.s. is aldus tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, in het bijzonder ten aanzien van de door hem afgegeven garantie dat de woning voor normaal gebruik geschikt is. Nu [gedaagde sub 1] c.s. geen gehoor heeft gegeven aan sommaties om over te gaan tot herstel, is de vordering tot nakoming rechtsgeldig ex artikel 6:87 BW omgezet in een vordering tot vervangende schadevergoeding.

1.1.

[gedaagde sub 1] c.s. betwist dat niet conform bouwtekeningen is verbouwd, betwist dat de gestelde gebreken aanwezig waren ten tijde van levering en dat de gebreken aan normaal gebruik van de woning in de weg staan. Voor zover daarvan wel sprake is, stelt [gedaagde sub 1] c.s. dat [eiser sub 1] c.s. niet tijdig geklaagd heeft en betwist hij dat hij in verzuim verkeerde op het moment dat [eiser sub 1] c.s. de vordering tot nakoming heeft omgezet in een vordering tot vervangende schadevergoeding.

1.1.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

1.De beoordeling

De klachtplicht

1.1.

Als meest verstrekkend verweer voert [gedaagde sub 1] c.s. aan dat [eiser sub 1] c.s. niet tijdig heeft geklaagd in de zin van artikel 7:23 BW.

1.1.

Op grond van artikel 7:23 lid 1 BW kan een koper er geen beroep meer op doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken, bij de verkoper ter zake heeft geklaagd. Uit deze klachtplicht van de koper vloeit tegelijkertijd een onderzoeksplicht voort voor de koper om de zaak spoedig nadat deze is afgeleverd te inspecteren op eventuele gebreken. De termijn die de koper voor de nakoming van zijn onderzoeksplicht in acht mag nemen, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval, die onder meer kunnen meebrengen dat onderzoek door een deskundige nodig is voor de beantwoording van de vraag of sprake is van een of meer gebreken die meebrengen dat het huis niet aan de overeenkomst beantwoordt. Het onderzoek waarbij een deskundige wordt ingeschakeld dient door de koper te worden ingesteld en uitgevoerd met de voortvarendheid die gelet op de omstandigheden van het geval in redelijkheid van hem kan worden gevergd. In dat verband zijn onder meer van belang de aard en waarneembaarheid van het gebrek, de wijze waarop dit aan het licht treedt en de deskundigheid van de koper. Klaagt de met non-conformiteit geconfronteerde koper niet tijdig, dan gaan alle rechtsvorderingen en verweren die de koper kan baseren op de non-conformiteit verloren.

1.1.

De beantwoording van de vraag of tijdig is geklaagd, dient te geschieden onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op de vraag of de verkoper nadeel lijdt door het tijdsverloop. Een vaste termijn kan daarbij niet worden gehanteerd, ook niet als uitgangspunt (ECLI:NL:HR:2007:AZ7617). Rekening dient te worden gehouden met enerzijds het voor de koper ingrijpende rechtsgevolg van het te laat protesteren (te weten verval van al zijn rechten ter zake van de tekortkoming) en anderzijds de concrete belangen waarin de verkoper is geschaad door het late tijdstip waarop is geklaagd, zoals een benadeling in zijn bewijspositie of een aantasting van zijn mogelijkheden de gevolgen van de gestelde tekortkoming te beperken.

1.1.

Indien de verkoper zich op schending van de klachtplicht beroept, een bevrijdend verweer, dient de koper gemotiveerd te stellen en te bewijzen dat en op welk moment is geklaagd. Stelplicht en bewijslast met betrekking tot de feiten die een beroep op

artikel 7:23 BW kunnen dragen, rusten in beginsel op de verkoper. Het ligt dan ook op zijn weg voldoende feiten en omstandigheden te stellen, en zo nodig te bewijzen, waaruit kan volgen op welk moment de koper heeft ontdekt of bij een redelijkerwijs van hem te vergen onderzoek had behoren te ontdekken dat de verkochte zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, alsmede dat het tijdsverloop vanaf dat moment tot aan het moment waarop de koper heeft geklaagd, zo lang is geweest dat niet meer kan worden gesproken van een tijdige klacht. Indien koper in dat verband aanvoert dat verkoper geen nadeel heeft geleden door het tijdsverloop, rusten de stelplicht en bewijslast van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat wel sprake is van nadeel op de verkoper.

1.1.

Volgens [gedaagde sub 1] c.s. heeft [eiser sub 1] c.s. het gestelde gebrek aan de tweede verdiepingsvloer reeds eind 2016 ontdekt, maar nagelaten dit direct te melden. Door [gedaagde sub 2] pas eind augustus 2017 telefonisch op de hoogte te brengen en [gedaagde sub 1] pas eerst bij brief van 27 juni 2018 aan te spreken, is te laat geklaagd. Ook ten aanzien van de gestelde gebreken aan de kapconstructie en eerste verdiepingsvloer is te laat geklaagd nu deze gebreken op of omstreeks 18 januari 2018 bij [eiser sub 1] c.s. bekend waren, maar hij daarover eerst bij brief van 5 juni respectievelijk 22 juli 2019 bij [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] heeft geklaagd. Ook heeft [eiser sub 1] c.s. zich niet voortvarend van zijn onderzoeksplicht gekweten, aldus [gedaagde sub 1] c.s.

1.1.

[eiser sub 1] c.s. stelt daarentegen dat hij eind 2016 slechts het vermoeden had dat de tweede verdiepingsvloer niet in orde zou kunnen zijn, maar dat pas na onderzoek bekend werd dat sprake was van een ondeugdelijke constructie die aan normaal gebruik van de woning in de weg stond. De gebreken aan de kapconstructie en de eerste verdiepingsvloer zijn pas gedurende het onderzoek naar de tweede verdiepingsvloer ontdekt. De onderzoeksresultaten mochten worden afgewacht en [gedaagde sub 1] c.s. is door het enkele tijdsverloop niet in zijn belangen geschaad. Er is dan ook geen reden om een schending van de klachtplicht aan te nemen, aldus [eiser sub 1] c.s.

1.1.

Over de feitelijke gang van zaken overweegt de rechtbank als volgt. Vast staat dat [eiser sub 2] [gedaagde sub 2] in augustus 2017 telefonisch heeft ingelicht over het vermoeden van een gebrek aan de tweede verdiepingsvloer en het voorgenomen nader onderzoek daartoe. Weliswaar is [gedaagde sub 1] destijds niet afzonderlijk door [eiser sub 1] c.s. ingelicht, maar gelet op het bepaalde in artikel 9 en de daarbij behorende toelichting van de koopovereenkomst is de rechtbank van oordeel dat [eiser sub 1] c.s. mocht volstaan met zich tot [gedaagde sub 2] te richten. Bovendien heeft [gedaagde sub 1] ter zitting verklaard dat hij door [gedaagde sub 2] op de hoogte is gebracht, hetgeen eveneens in lijn is met het bepaalde in artikel 9 van de koopovereenkomst.

1.1.

De rechtbank oordeelt verder als volgt. De koper die heeft ontdekt dat het huis gebreken heeft die mogelijk van dien aard zijn dat het niet aan de overeenkomst beantwoordt, mag opdracht geven aan een deskundige om naar die gebreken onderzoek te doen, mits de koper hierbij handelt met de voortvarendheid die, gelet op de omstandigheden van het geval, in redelijkheid van hem kan worden verwacht, en vervolgens mag hij in beginsel de uitslag van dat onderzoek afwachten voordat hij - als de uitslag van dat onderzoek daartoe aanleiding geeft, en in dat geval binnen bekwame tijd - de verkoper ervan in kennis stelt dát de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. Dit geldt ook in een geval als het onderhavige, waarin de koper al wel had gezien dat van een gebrek sprake was, maar (in redelijkheid mocht aannemen dat hij) zonder nader onderzoek van een deskundige de aard, de ernst en de oorzaak van het gebrek niet kon vaststellen of met voldoende precisie aan de verkoper kon mededelen (ECLI:NL:HR:2007:AZ7617), met als gevolg dat [eiser sub 1] c.s. ook nog niet wist in hoeverre sprake was van non-conformiteit.

1.1.

De rechtbank is van oordeel dat [eiser sub 1] c.s., na het (tijdig) kenbaar maken van voornoemd vermoeden, redelijkerwijs deskundigen heeft kunnen inschakelen om onderzoek naar de tweede verdiepingsvloer te doen, nu voldoende aannemelijk is dat hij zonder nader onderzoek de aard, de ernst en de oorzaak van het gebrek niet kon vaststellen of met voldoende precisie aan [gedaagde sub 1] c.s. kon mededelen. Wel mocht van [eiser sub 1] c.s. gevergd worden met de nodige voortvarendheid onderzoek te verrichten. Vast staat dat tussen het eerste onderzoek van [Expertisebedrijf] op 11 september 2017, de constructieberekeningen van [Bedrijf] , het tweede onderzoek van [Expertisebedrijf] op 22 november 2018, het uiteindelijke onderzoeksrapport van 9 mei 2019 en het inlichten van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] daarover in juni respectievelijk juli 2019 veel tijd is verstreken. De rechtbank is echter van oordeel dat [gedaagde sub 1] c.s. door dit tijdsverloop niet in zijn belangen is geschaad zodat onvoldoende reden bestaat om [eiser sub 1] c.s. een gebrek aan voortvarendheid te verwijten. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat [gedaagde sub 1] c.s., op wie zoals hiervoor is overwogen op dit punt de stelplicht en bewijslast rust, niet heeft onderbouwd dat hij door de verstreken tijd enig nadeel heeft ondervonden. Derhalve valt niet in te zien dat de bewijspositie van [gedaagde sub 1] c.s. een andere was geweest indien hij eerder over de onderzoeksresultaten was ingelicht. De rechtbank neemt in dit verband ook in aanmerking dat [gedaagde sub 1] c.s. [Expertisebedrijf 1] de opdracht heeft gegeven om een contra-expertise uit te voeren terwijl gesteld noch gebleken is dat [gedaagde sub 1] c.s. bij dit onderzoek door het tijdsverloop is belemmerd.

1.1.

Ook voor wat betreft de gestelde gebreken aan de eerste verdiepingsvloer en de kapconstructie heeft [eiser sub 1] c.s. naar het oordeel van de rechtbank tijdig geklaagd nu deze gebreken eerst aan het licht kwamen gedurende het onderzoek naar de tweede verdiepingsvloer, terwijl [gedaagde sub 1] c.s. geen redenen heeft aangevoerd die de conclusie rechtvaardigen dat [eiser sub 1] c.s. de gestelde gebreken redelijkerwijs op een eerder moment had behoren te ontdekken. Om dezelfde redenen als voormeld is de rechtbank ook voor deze twee gebreken van oordeel dat [gedaagde sub 1] c.s. door het tijdsverloop tussen het ontdekken en klagen over deze gebreken niet in zijn belangen is geschaad. [gedaagde sub 1] c.s. stelt wel dat door het tijdsverloop niet meer met zekerheid kan worden vastgesteld hoe de situatie van de eerste verdiepingsvloer en de kapconstructie ten tijde van levering was, maar gesteld noch gebleken is dat [eiser sub 1] c.s. tussen omstreeks 18 januari 2018 (ontdekking van deze aanvullende gebreken) en 5 juni respectievelijk 22 juli 2019 (mededeling daarvan aan [gedaagde sub 1] respectievelijk [gedaagde sub 2] ) bouwwerkzaamheden heeft verricht die het achterhalen van de oorzaak van de gestelde gebreken aan de eerste verdiepingsvloer en de kapconstructie zouden kunnen belemmeren. Reparaties zijn in afwachting van het oordeel van de rechter juist door [eiser sub 1] c.s. uitgesteld, zodat niet kan worden gesproken van een wezenlijk gewijzigde situatie op dat vlak.

1.1.

Gezien het voorgaande wordt het beroep van [gedaagde sub 1] c.s. op artikel 7:23 lid 1 BW gepasseerd.

1.1.

[gedaagde sub 2] heeft er nog op gewezen dat tussen het ontdekken van de gebreken, de melding daarover aan haar en het instellen van de rechtsvordering ruim drie jaren zijn verstrekken. Volgens [gedaagde sub 2] heeft [eiser sub 1] c.s. de onderhavige procedure aldus niet tijdig gestart. De rechtbank verwerpt ook dat verweer. Ingevolge artikel 7:23 lid 2 BW verjaren rechtsvorderingen tot vergoeding van schade als de onderhavige door verloop van twee jaren na de overeenkomstig het eerste lid gedane kennisgeving van het gebrek. Anders dan [gedaagde sub 2] veronderstelt, ving de termijn als bedoeld in artikel 7:23 BW in casu niet aan op het moment dat zij in augustus 2017 door [eiser sub 2] werd gebeld. De mededelingstermijn van artikel 7:23 lid 1 BW gaat pas van start zodra de koper het gebrek heeft ontdekt of had behoren te ontdekken. Nu nader onderzoek nodig was om te beoordelen of [eiser sub 1] c.s. er van uit kon en moest gaan dat de woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordde, kan hangende dat onderzoek noch van een ontdekken noch van een behoren te ontdekken worden gesproken, zodat de mededelingstermijn niet voor of hangende het onderzoek is gaan lopen. Maar zelfs als augustus 2017 wordt aangemerkt als het moment waarop de vervaltermijn is aangevangen kan naar het oordeel van de rechtbank van verjaring geen sprake zijn. [gedaagde sub 2] is immers bij brief van 22 juli 2019 in gebreke gesteld. Dat is binnen twee jaren na augustus 2017, zodat alsdan van een tijdige stuiting van de verjaring sprake is. Voor zover [gedaagde sub 2] en/of [gedaagde sub 1] zich bedoelt te beroepen op rechtsverwerking, wordt dat beroep eveneens gepasseerd nu voor het aannemen van rechtsverwerking enkel tijdsverloop onvoldoende is. De rechtbank komt dus toe aan een inhoudelijke beoordeling van de gestelde non-conformiteit en de vordering tot schadevergoeding.

Non-conformiteit?

1.1.

Partijen twisten over de vraag of de woning voldoet aan de koopovereenkomst. De vraag of in casu sprake is van non-conformiteit is afhankelijk van de eigenschappen van de woning die [eiser sub 1] c.s., mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die [gedaagde sub 1] c.s. over de zaak heeft gedaan, op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. In beginsel mag de koper verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien (artikel 7:17 lid 2 BW).

Hetgeen partijen zijn overeengekomen

1.1.

Over hetgeen partijen zijn overeengekomen in de koopovereenkomst overweegt de rechtbank als volgt. Partijen hebben in artikel 6 van de koopovereenkomst nadere afspraken gemaakt over de eigenschappen van de woning die [eiser sub 1] c.s. mocht verwachten. [gedaagde sub 1] c.s. stelt dat [eiser sub 1] c.s. geen beroep op non-conformiteit toekomt gelet op artikel 6.1 van de koopovereenkomst waarin is bepaald dat de woning zal worden geleverd in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. De rechtbank is het met [gedaagde sub 1] c.s. eens dat dit artikel een uitsluiting van aansprakelijkheid bevat ten gunste van de verkoper, maar op die uitsluiting wordt in artikel 6.3 van de koopovereenkomst een gedeeltelijke uitzondering gemaakt ten gunste van de koper, waarop [eiser sub 1] c.s. zich beroept.

1.1.

Uit artikel 6.3 van de koopovereenkomst volgt dat [gedaagde sub 1] c.s. bij eigendomsoverdracht instaat voor de eigenschappen die nodig zijn voor het normale gebruik van de woning. Dit geldt echter niet voor gebreken die aan [eiser sub 1] c.s. kenbaar waren ten tijde van de koop of kenbaar hadden kunnen zijn indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd. Artikel 6.3 omvat dus een garantie die inhoudt dat [gedaagde sub 1] c.s. aansprakelijk is voor gebreken die [eiser sub 1] c.s. niet kende en niet behoefde te kennen en die naar objectieve maatstaven dusdanig ernstig zijn dat zij aan het normale gebruik in de weg staan, ook wanneer [gedaagde sub 1] c.s. daarvan geen verwijt kan worden gemaakt (bijvoorbeeld indien hij die gebreken zelf niet kende en ook niet behoefde te kennen). Nu artikel 6.3 een voorgedrukt standaardbeding betreft en niet is gebleken dat partijen daarover nader hebben onderhandeld, geldt als uitgangspunt voor de uitleg daarvan dat "normaal gebruik" betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Onder ‘normaal gebruik’ wordt in het algemeen verstaan dat de veiligheid van de woning in voldoende mate gewaarborgd moet zijn, dat sprake moet zijn van een redelijke mate van duurzaamheid en dat het woongenot niet wezenlijk wordt aangetast.

Hetgeen tussen partijen verder is besproken bij totstandkoming van de koopovereenkomst.

1.1.

Over hetgeen feitelijk is medegedeeld over de woning stelt de rechtbank vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de woning is aangeboden als een woning met drie slaapkamers op de eerste verdieping en twee slaapkamers op de tweede verdieping (de zolder). De rechtbank stelt verder vast dat het voornemen van [eiser sub 1] c.s. om van twee slaapkamers op de eerste verdieping één slaapkamer te maken, geen bijzonder gebruik is dat bij overeenkomst is voorzien.

De aard van de woning

1.1.

Over de aard van de woning overweegt de rechtbank als volgt. De woning betreft een wat oudere woning van meer dan 50 jaar oud. Het is een feit van algemene bekendheid dat bij oudere woningen in het algemeen een minder goede bouwkundige staat mag worden verwacht dan bij nieuwere woningen. Dit geldt ook indien een woning recent is gerenoveerd of verbouwd. De reden dat bij een oudere woning een minder goede bouwkundige staat mag worden verwacht is immers niet uitsluitend gelegen in de omstandigheid dat de aanvankelijke bouwwerkzaamheden langer geleden zijn uitgevoerd, in een tijd waarin de bouwkundige normen minder streng waren en het gebouwde gedurende langere tijd onderhevig is geweest aan de tand des tijds. De reden kan ook zijn gelegen in de omstandigheid dat in of aan oudere woningen meer opeenvolgende (ver)bouw(ings)werkzaamheden plegen te zijn uitgevoerd, die van meer of minder goede kwaliteit kunnen zijn geweest en meer of minder goed op elkaar kunnen aansluiten.

1.1.

In beginsel is voor de beoordeling, anders dan [eiser sub 1] c.s. stelt, niet relevant of [gedaagde sub 1] c.s. de zolder in 2009 heeft verbouwd conform de bij de vergunning behorende bouwtekeningen noch of de verbouwing voldoet aan het destijds geldende Bouwbesluit en/of bestemmingsplan. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 25 februari 2005 (ECLI:NL:HR:2005:AR5383 (Fabels/Meenderink)) beslist dat de conformiteitseis van artikel 7:17 BW met zich brengt dat de koper van een woning in beginsel, behoudens andersluidende afspraken, ervan mag uitgaan dat de bouw van de woning of een verbouwing destijds is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften, ook als die voorschriften niet direct betrekking hebben op de gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning. Op grond van dit arrest kan derhalve ook sprake zijn van non-conformiteit als sprake is van gebreken die niet aan het normaal gebruik van de woning in de weg staan. De rechtbank is evenwel van oordeel dat de regel uit voornoemd arrest in het onderhavige geval niet van toepassing is, nu partijen in de koopovereenkomst een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling hebben gesloten. Immers, krachtens artikel 6.1 van de overeenkomst is het risico van alle gebreken uitdrukkelijk bij [eiser sub 1] c.s. gelegd, terwijl van deze regel in artikel 6.3 van de koopovereenkomst in zoverre is afgeweken dat [gedaagde sub 1] c.s. aan [eiser sub 1] c.s. de garantie heeft gegeven dat de woning de eigenschappen bezit die voor het normaal gebruik daarvan nodig zijn. [gedaagde sub 1] c.s. heeft niet gegarandeerd dat de woning voldoet aan de ten tijde van de bouw of verbouwingen geldende voorschriften. Indien niet gebouwd of verbouwd is in overeenstemming met bouwtekeningen of destijds geldende voorschriften betekent dat op zichzelf nog niet dat de woning daarmee een gebrek heeft dat aan normaal gebruik in de weg staat. Ook al hebben dus zowel [Expertisebedrijf] , [Bedrijf] als [Expertisebedrijf 1] vastgesteld dat tijdens de bouw en verbouwingen van bouwtekeningen afgeweken is, voor een geslaagd beroep op artikel 6.3 moet bij eigendomsoverdracht daadwerkelijk sprake zijn van een feitelijk gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. Of daarvan sprake is zal de rechtbank hierna, met inachtneming van de hiervoor onder 4.15 vermelde maatstaf, beoordelen. De rechtbank neemt daarbij als uitgangspunt dat wanneer fundamentele onderdelen van de woning door hun constructie hun functie niet meer kunnen vervullen en er daarom herstelwerkzaamheden moeten worden verricht, deze woning naar normaal spraakgebruik niet geschikt is als woonhuis.

1.1.

Bij de beoordeling van de vraag of sprake is van non-conformiteit stelt de rechtbank het volgende voorop. Zowel [Expertisebedrijf] als [Expertisebedrijf 1] hebben vastgesteld dat het dakspant en de draagbalken van de zoldervloer (de tweede verdiepingsvloer) zijn gaan verzakken. Vast staat dat deze verzakking pas is opgemerkt enkele maanden nadat [eiser sub 1] c.s. een muur tussen twee slaapkamers op de eerste verdieping verwijderd heeft. Dat het vervangen van een muur tussen de badkamer en de slaapkamer aan de verzakking bijgedragen heeft, zoals [gedaagde sub 1] c.s. heeft aangevoerd, valt naar het oordeel van de rechtbank niet uit de rapportages af te leiden zodat de rechtbank die stelling als onvoldoende onderbouwd passeert. Voorts staat vast dat de tweede verdiepingsvloer, de eerste verdiepingsvloer en de kapconstructie een bouwkundig gebrek hebben. [Expertisebedrijf 1] onderschrijft immers de conclusies van [Expertisebedrijf] en [Bedrijf] dat de constructie van de tweede verdiepingsvloer, het dakspant en de eerste verdiepingsvloer (de IPE 140 balk) niet voldoen aan de constructieve berekeningen volgens de normen. Partijen twisten over de vraag of deze constructieve gebreken ten tijde van levering aan normaal gebruik van de woning in de weg stonden.

De tweede verdiepingsvloer en de kap

1.1.

[eiser sub 1] c.s. stelt dat reeds ten tijde van levering sprake was van constructieve gebreken aan de tweede verdiepingsvloer en de kap waardoor de tweede verdieping onvoldoende sterk is om normaal te worden belast als twee slaapkamers, de veiligheid van de woning onvoldoende gewaarborgd is en niet met een redelijke mate van duurzaamheid en woongenot in de woning gewoond kan worden. Weliswaar heeft het verwijderen van de muur op de eerste verdieping tot extra doorbuiging van de tweede verdieping geleid, maar dat doet niets af aan de constatering dat reeds daarvoor sprake was van een ondeugdelijke constructie. Deze ondeugdelijke constructie is lange tijd onopgemerkt gebleven doordat de verwijderde muur op de eerste verdieping onbedoeld een dragende functie heeft gekregen. Volgens [eiser sub 1] c.s. was deze muur van origine geen draagmuur en was het materiaal van de muur (gasbeton) daarvoor ook niet geschikt, maar heeft de muur die functie ten gevolge van de ondeugdelijke constructie in de praktijk onbedoeld wel gekregen waarop hij niet bedacht had hoeven te zijn. Dat de muur per toeval steun bood aan de constructie, neemt niet weg dat de constructie an sich reeds ten tijde van levering niet aan de constructieve normen voldeed en daarmee ondeugdelijk was, aldus [eiser sub 1] c.s.

1.1.

[gedaagde sub 1] c.s. betwist dat de constructie ten tijde van levering ongeschikt was voor normaal gebruik. Hij voert daartoe aan dat de constructie weliswaar afwijkt van bouwtekeningen en vereiste normen, maar dat deze constructie wel voldeed zolang de muur tussen de slaapkamers op de eerste verdieping niet verwijderd was. Door de toegepaste constructie was deze muur een draagmuur. De oorzaak van de doorbuiging van de tweede verdieping is dus niet gelegen in een foutieve constructie, maar is ontstaan doordat [eiser sub 1] c.s. zonder nader onderzoek en zonder vergunning een draagmuur, althans een muur met dragende functie verwijderd heeft. [eiser sub 1] c.s. heeft de woning gekocht zoals deze op dat moment was, waarbij er op de eerste verdieping drie slaapkamers waren en de muur, die [eiser sub 1] c.s. inmiddels verwijderd heeft, nog gewoon aanwezig was. Ten tijde van levering was dus geen sprake van een constructie die aan normaal gebruik van de woning in de weg stond omdat op dat moment de muur tussen de slaapkamers nog niet verwijderd was. De schade die [eiser sub 1] c.s. stelt te lijden is dan ook te wijten aan zijn eigen schuld, aldus [gedaagde sub 1] c.s.

1.1.

[eiser sub 1] c.s. heeft ter onderbouwing van zijn standpunt – dat de tweede verdiepingsvloer en de kap reeds ten tijde van levering gebrekkig waren – een rapport van [Expertisebedrijf] en een rapport met constructieberekeningen van [Bedrijf] overgelegd. In die rapporten wordt, mede aan de hand van door [Bedrijf] uitgevoerde berekeningen van de balklagen, geconcludeerd dat de constructie van de tweede verdiepingsvloer en de kap ten tijde van levering onvoldoende sterk waren. Op dit rapport heeft [gedaagde sub 1] c.s. gereageerd met het rapport van [Expertisebedrijf 1] . In dat rapport wordt de juistheid van de berekeningen door [Bedrijf] niet in twijfel getrokken, maar wordt het standpunt ingenomen dat het verzakken van de tweede verdieping niet daardoor, maar door het verwijderen van een muur veroorzaakt is.

1.1.

De rechtbank is van oordeel dat uit de rapporten van [Bedrijf] en [Expertisebedrijf] genoegzaam volgt dat de constructie van de tweede verdiepingsvloer en de kap ten tijde van levering - en dus reeds voordat de muur door [eiser sub 1] c.s. verwijderd was - niet aan de constructieve normen voldeden en daardoor onvoldoende sterk waren om het gewicht van de zoldervloer en de daarop te hanteren normale vloerbelasting van twee slaapkamers te kunnen dragen. In de rapporten van [Expertisebedrijf] en [Bedrijf] is uitgebreid beargumenteerd dat dit (onder andere) komt doordat de balklaag van de zoldervloer is opgehangen aan de trekbalk van het dakspant wat constructief onverantwoord is en doordat de toegepaste houtzwaartes, overspanning en hart op hart afstanden van de vloerbalken in de tweede verdiepingsvloer niet voldoende sterk zijn. Dat deze vloerbalken ten minste deels waren afgesteund op door [eiser sub 1] c.s. verwijderde muur, laat onverlet dat de vloerbalken niet zouden voldoen, zo valt in het onderzoeksrapport van [Expertisebedrijf] te lezen. De daaraan ten grondslag liggende constructieberekeningen van [Bedrijf] heeft [gedaagde sub 1] c.s. onvoldoende gemotiveerd betwist. [gedaagde sub 1] c.s. heeft wel aangevoerd dat de constructie voldoende sterk was zolang de muur door [eiser sub 1] c.s. niet verwijderd was en ook [Expertisebedrijf 1] schrijft in haar rapport dat “klaarblijkelijk een draagkrachtige constructie was gecreëerd die voldeed aan de bestemming van de zolder”, maar constructieberekeningen die deze stellingen kunnen staven heeft [gedaagde sub 1] c.s. niet overgelegd.

1.1.

In het licht van het vorenstaande heeft [gedaagde sub 1] c.s., gelet op de uitgebreid gemotiveerde en onderbouwde stelling van [eiser sub 1] c.s., naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende gemotiveerd weersproken dat reeds voor het verwijderen van de muur sprake was een onvoldoende sterke constructie van de tweede verdiepingsvloer en het dak.

Dat deze gebreken zich pas hebben geopenbaard nadat de muur door [eiser sub 1] c.s. verwijderd was, doet daaraan niet af. De rechtbank is namelijk van oordeel dat uit de rapporten van [Bedrijf] en [Expertisebedrijf] genoegzaam volgt dat de verwijderde muur van oorsprong geen draagmuur was. In haar rapport schrijft [Expertisebedrijf 1] wel dat uit bouwtekeningen zou blijken dat de verwijderde muur een draagmuur was wat diende als draagpunt van het dakspant en de zoldervloer, maar dat valt niet te rijmen met haar vaststelling dat de verwijderde muur onderdeel van de draagconstructie is geworden doordat het dakspant niet op de juiste locatie als op de bouwtekeningen is gelegen, maar meer in de slaapkamer is gelegen en daarmee werd afgesteund op de scheidingsmuur in de slaapkamer. Ook onderschrijft [Expertisebedrijf 1] dat de constructie controversieel is en dat het niet gebruikelijk is dat het dakspant tevens wordt belast met vloerbalken van de zolder. Uit het rapport van [Expertisebedrijf 1] kan dus worden opgemaakt dat, gelijk [gedaagde sub 1] c.s. stelt, de door [eiser sub 1] c.s. verwijderde muur als gevolg van de toegepaste constructie van de tweede verdiepingsvloer en de kapconstructie een dragende functie heeft gekregen. Met [eiser sub 1] c.s. is de rechtbank evenwel van oordeel dat de enkele omstandigheid dat de muur in de praktijk een dragende functie heeft gekregen, niet maakt dat daarom sprake is van draagmuur die enkel na grondige inspectie en/of met gemeentelijke vergunning verwijderd had mogen worden. Feiten en omstandigheden waaruit zou kunnen worden afgeleid dat [eiser sub 1] c.s. er op bedacht had moeten zijn dat de tussenmuur als gevolg van de controversiële en van de bouwtekeningen afwijkende constructie een dragende functie had gekregen, zijn gesteld noch gebleken zodat bij die stand van zaken het zonder (uitvoerig) onderzoek verwijderen van de tussenmuur niet aan [eiser sub 1] c.s. kan worden tegengeworpen. Het beroep op eigen schuld is dus ongegrond.

1.1.

Dat [gedaagde sub 1] c.s., naar hij stelt, bij de verbouwing in 2009 geen wijzigingen aan de constructie van de tweede verdiepingsvloer heeft aangebracht, doet aan het vorenstaande niets af. De omstandigheid dat [gedaagde sub 1] c.s. tijdens de verbouwing geen constructieve wijzigingen heeft aangebracht, is immers niet relevant voor de vraag of de verdiepingsvloer wel of niet voldeed op het moment van eigendomsoverdracht. Bovendien staat vast dat [gedaagde sub 1] c.s. de zolder in 2009 verbouwd heeft tot twee slaapkamers. De rechtbank is met [eiser sub 1] c.s. van oordeel dat als men een andere belasting op de vloer gaat hanteren, verwacht mag worden dat de constructie daarop gecontroleerd en zo nodig aangepast is, althans [eiser sub 1] c.s. behoefde daar niet aan te twijfelen.

1.1.

Evenmin is relevant dat [gedaagde sub 1] c.s. de zolder jarenlang zonder problemen heeft gebruikt. Het gebrek aan de tweede verdiepingsvloer en de kap is, mits deze gebreken reeds bij levering bestonden en aan normaal gebruik in de weg staan, een tekortkoming in de nakoming van de voor [gedaagde sub 1] c.s. uit de verkoopovereenkomst voortvloeiende verbintenis. [eiser sub 1] c.s. vordert in verband daarmee schadevergoeding. Toewijzing van een dergelijke vergoeding kan enkel aan de orde zijn indien [gedaagde sub 1] c.s. in verzuim is én deze tekortkoming aan [gedaagde sub 1] c.s. kan worden toegerekend. Toerekening kan onder meer plaatsvinden krachtens schuld, verkeersopvattingen of rechtshandeling. Van dat laatste is in casu sprake gelet op de door [gedaagde sub 1] c.s. in de koopovereenkomst in artikel 6.3 gegeven garantie. Dat [gedaagde sub 1] c.s. niet bekend was met de gebreken en hem daarvan geen verwijt te maken valt, zoals door hem gesteld – hij heeft aangegeven de zolder jaren zonder problemen te hebben gebruikt – maakt dat niet anders.

1.1.

Nu in rechte ervan moet worden uitgegaan dat de draagconstructie van de tweede verdiepingsvloer en het dak reeds ten tijde van levering onvoldoende sterk waren om de zolder (duurzaam) als twee slaapkamers te gebruiken, is de rechtbank van oordeel dat sprake is van gebreken die aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan. De woning is geleverd met twee aparte slaapkamers op de tweede verdieping en dat was ook het door [eiser sub 1] c.s. beoogde gebruik. Als gevolg van de gebrekkige constructie zijn deze kamers niet, althans niet duurzaam als zodanig te gebruiken. Dit behoefde [eiser sub 1] c.s. bij de aankoop van de woning niet te verwachten, gelet op de garantie dat de woning de eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik. Verder is gesteld noch gebleken dat de constructieve gebreken aan de verdiepingsvloer en de kap, op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst, voor [eiser sub 1] c.s. bekend of kenbaar waren.

De eerste verdiepingsvloer

1.1.

Voor wat betreft het gestelde gebrek aan de eerste verdiepingsvloer (de bestaande stalen IPE140 balk is onvoldoende breed voor opleg van de houten balklaag) komt de rechtbank tot een gelijkluidend oordeel. Ter onderbouwing van zijn stelling dat ook de draaglast van de eerste verdiepingsvloer onvoldoende is en daarmee aan normaal gebruik van de woning in de weg staat, heeft [eiser sub 1] c.s. verwezen naar het onderzoeksrapport van [Expertisebedrijf] en de constructieberekeningen van [Bedrijf] . [Expertisebedrijf 1] onderschrijft in haar rapport dat de IPE 140 balk in de eerste verdiepingsvloer niet conform de vergunningstekening van 12 mei 2009 is vervangen en dat de IPE 140 balk niet aan de constructieve berekeningen volgens de normen voldoet. Dat de eerste verdieping desondanks duurzaam en normaal belast kan worden zodat deze geschikt is voor veilig normaal gebruik, heeft [gedaagde sub 1] c.s. niet nader - bijvoorbeeld door middel van constructieberekeningen die zulks aantonen - onderbouwd. De inhoud van de rapporten van [Expertisebedrijf] en [Bedrijf] zijn derhalve naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende gemotiveerd betwist gebleven, zodat van de juistheid van die rapporten kan worden uitgegaan. De rechtbank concludeert dat de door [gedaagde sub 1] c.s. geleverde woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordt nu het in rechter ervoor moet worden gehouden dat geen draagbalk in de eerste verdiepingsvloer aanwezig is in de woning die duurzaam en normaal belast kan worden. Daarmee moet het in rechte ook ervoor worden gehouden dat het gebruik van de woning niet ‘veilig’ is. Aldus ook op dit punt sprake van een gebrek sdat aan het normale gebruik van de woning in de weg staat.

1.1.

[gedaagde sub 1] c.s. is aldus ook op dit punt toerekenbaar tekort geschoten jegens [eiser sub 1] c.s. en – behoudens een geslaagd beroep op het ontbreken van verzuim – gehouden de schade die daaruit voortvloeit te vergoeden.

Verzuim?

1.1.

[gedaagde sub 1] c.s. heeft opgeworpen dat [eiser sub 1] c.s. geen aanspraak heeft op vervangende schadevergoeding omdat hij zowel voor wat betreft de problemen aan de tweede verdiepingsvloer als aan de eerste verdiepingsvloer en de kapconstructie niet correct in gebreke is gesteld, zodat hij niet in verzuim verkeerde op het moment dat [eiser sub 1] c.s. zijn vordering tot nakoming heeft omgezet in een vordering tot schadevergoeding. [eiser sub 1] c.s. heeft daar tegenin gebracht dat [gedaagde sub 2] bij schrijven van 3 september 2019 (productie 16 bij conclusie van repliek) gesommeerd is over te gaan tot kosteloos herstel van de in het onderzoeksrapport van [Expertisebedrijf] vermelde gebreken, hetgeen op grond van artikel 9 van de koopovereenkomst ook als een tot [gedaagde sub 1] gerichte sommatie geldt. De rechtbank volgt [eiser sub 1] c.s. hierin. Uit artikel 9 van de koopovereenkomst en de daarbij behorende toelichting volgt dat [eiser sub 1] c.s. mocht volstaan met zich tot één van de verkopers te richten. Anders dan [gedaagde sub 1] c.s. stelt, brengt het enkele feit dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] gescheiden zijn daarin geen verandering. [gedaagde sub 1] c.s. verkeert naar het oordeel van de rechtbank in verzuim nu hij niet is overgegaan tot het in de brief van 3 september 2019 verzochte herstel van de in het onderzoeksrapport genoemde gebreken. De omzettingsverklaring ligt dan naar het oordeel van de rechtbank reeds besloten in de dagvaarding waarbij vervangende schadevergoeding wordt gevorderd.

1.1.

Ten overvloede merkt de rechtbank op dat zelfs indien onderscheid wordt gemaakt tussen de aan [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] gezonden brieven ten aanzien van beiden sprake is van verzuim. Voor [gedaagde sub 2] op dezelfde gronden als hiervoor overwogen en voor [gedaagde sub 1] op grond van het volgende. Weliswaar heeft [eiser sub 1] c.s. het onderzoeksrapport eerst op 5 juni 2019 aan [gedaagde sub 1] gezonden en daarbij ten onrechte zijn vordering tot nakoming direct omgezet in een vordering tot vervangende schadevergoeding, maar onder omstandigheden kan een beroep op het ontbreken van een ingebrekestelling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn of kan worden aangenomen dat op grond van de redelijkheid en billijkheid een ingebrekestelling achterwege kan blijven en de schuldenaar zonder ingebrekestelling in verzuim is geraakt (HR 4 oktober 2002, NJ 2003/257). Dat doet zich naar het oordeel van de rechtbank in dit geval voor. [gedaagde sub 1] heeft reeds bij brief van 24 juli 2018 kenbaar heeft gemaakt dat hij van mening is dat de gestelde gebreken zijn ontstaan na overdracht. Weliswaar wordt in die brief aangegeven dat na ontvangst van het [Expertisebedrijf] rapport meer inhoudelijk zal worden gereageerd, maar een zodanige reactie is na ontvangst van het rapport op 5 juni 2019 uitgebleven. In deze procedure betwist [gedaagde sub 1] iedere aansprakelijkheid voor de gebreken en de door [eiser sub 1] c.s. gestelde schade en enige aanwijzing dat [gedaagde sub 1] daar in 2019 anders over dacht, ontbreekt. Op basis van deze omstandigheden kan worden aangenomen dat [gedaagde sub 1] niet anders zou hebben gereageerd dan hij deed (namelijk door niet te reageren), als de brief van 5 juni 2019 wel een aanmaning en termijnstelling voor correcte nakoming had bevat. Daarom kon in dit geval op grond van de redelijkheid en billijkheid een ingebreke stelling achterwege blijven.

Vervangende schadevergoeding

1.1.

In het licht van het voorgaande is de conclusie dat [gedaagde sub 1] c.s. toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Nu hij na daartoe te zijn gesommeerd heeft geweigerd de gebreken op zijn kosten te (laten) herstellen, kan [eiser sub 1] c.s. aanspraak maken op vervangende schadevergoeding. De omvang van de vervangende schadevergoeding is beperkt tot die kosten die moeten worden gemaakt om tot herstel van de gebreken, dus het constructief verantwoord maken van de verdiepingsvloeren en de kap, te komen.

1.1.

[eiser sub 1] c.s. vordert een bedrag van € 92.896,00 aan herstelkosten. Ter onderbouwing heeft [eiser sub 1] c.s. een offerte van [naam] d.d. 7 februari 2019 in het geding gebracht (bijlage D bij productie 4 bij dagvaarding). [gedaagde sub 1] c.s. stelt dat de offerte geen objectieve schadevaststelling is, betwist de hoogte van de kosten, constateert dat in de offerte niet per gebrek een begroting is gemaakt en stelt dat daarin werkzaamheden zijn opgenomen die niet rechtstreeks het gevolg (kunnen) zijn van de gebreken. Naar het oordeel van de rechtbank is onvoldoende gebleken dat in de offerte werkzaamheden zijn opgenomen die niet tot herstel van de gebreken kunnen worden gerekend of dat de genoemde kosten geen reële kosten voor adequaat herstel zijn. Ook [Expertisebedrijf] beschouwt de door [naam] gehanteerde prijzen kennelijk als marktconform nu zij deze kosten integraal in haar rapport overneemt. Evenmin volgt de rechtbank het standpunt dat de herstelkosten per gebrek onvoldoende inzichtelijk zijn gemaakt. Een verdere uitsplitsing van de kosten per gebrek is niet noodzakelijk, nu [gedaagde sub 1] c.s. voor herstel van alle drie de gebreken aansprakelijk is.

1.1.

[gedaagde sub 1] c.s. kan worden toegegeven dat hij niet gehouden is [eiser sub 1] c.s. in een betere positie te brengen. Artikel 6:100 BW bepaalt dat indien een zelfde gebeurtenis voor de benadeelde naast schade tevens voordeel heeft opgeleverd, dit voordeel – voor zover dit redelijk is – bij de vaststelling van de te vergoeden schade in rekening worden gebracht. Een verbetering van de vermogenstoestand als gevolg van herstel van de schade valt hieronder. Hoewel uit de rapporten van [Expertisebedrijf] en [Bedrijf] voldoende gebleken is dat herstelwerkzaamheden nodig zijn om op een duurzame wijze gebruik te kunnen maken van de woning aangezien de constructie van de verdiepingsvloeren en de kap onvoldoende sterk zijn, zal [eiser sub 1] c.s. na het beoogde herstel conform de offerte over ten dele nieuwe verdiepingsvloeren en een deels nieuwe dakconstructie beschikken terwijl hij een meer dan 50 jaar oude woning kocht met daarin verdiepingsvloeren van inmiddels 56 jaar oud en een kapconstructie van inmiddels 12 jaar oud. De herstelwerkzaamheden leiden dus (ook) tot een verbetering als gevolg van herstel van de schade. Dat vertaalt zich doorgaans in een hogere waarde van de woning. Gelet hierop acht de rechtbank, overeenkomstig het bepaalde in artikel 6:100 BW, redelijk dat een gedeelte van de herstelkosten voor rekening van [eiser sub 1] c.s. blijft. Bij gebreke van een concreet bedrag dat volgens [gedaagde sub 1] c.s. van de schade moet worden afgetrokken, zal de rechtbank schattenderwijs een percentage op de kosten van het herstel hanteren ter vaststelling van het te verrekenen voordeel. Daarbij houdt de rechtbank rekening mee dat [eiser sub 1] c.s. niet om dat voordeel heeft gevraagd en dat ook niet zeker is of hij het voordeel ook echt kan verzilveren. Gesteld noch gebleken is voorts dat [eiser sub 1] c.s. direct een voordeel zal hebben van de vernieuwde verdiepingsvloeren en kapconstructie. Daarom zal een beperkt percentage worden toegepast. De rechtbank acht gelet op alle omstandigheden redelijk dat 30% van de herstelkosten voor rekening van [eiser sub 1] c.s. blijft, zodat er een bedrag van
€ 65.027,20(berekend op basis van kosten incl. btw) aan schadevergoeding zal worden toegewezen.

1.1.

De gevorderde wettelijke rente kan worden toegewezen vanaf de datum waarop [gedaagde sub 1] c.s. met betaling van de vervangende schadevergoeding in verzuim is gekomen. [eiser sub 1] c.s. heeft niet gesteld op welk moment [gedaagde sub 1] c.s. in verzuim is geraakt. Omdat de dagvaarding naar het oordeel van de rechtbank in dit verband ook als een ingebrekestelling kan worden aangemerkt, zal de rechtbank de wettelijke rente toewijzen per datum dagvaarding (vgl. HR 2 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1012).

Aanspraak op aanvullende schadevergoeding

1.1.

Naast herstelkosten vordert [eiser sub 1] c.s. aanvullende schadevergoeding voor de kosten die hij moet maken in verband met de uit te voeren verbouwing. Het gaat volgens [eiser sub 1] c.s. om kosten voor tijdelijke huisvesting gedurende 2 maanden (€ 3.500,00) en kosten voor het uithuizen en inhuizen van inventaris (€ 2.740,00).

1.1.

De rechtbank overweegt dat [eiser sub 1] c.s. naast hertelkosten ingevolge artikel 6:74 BW tevens aanspraak kan maken op aanvullende schadevergoeding, omdat sprake is van non-conformiteit en [gedaagde sub 1] c.s. in zoverre in verzuim is geraakt.

1.1.

[gedaagde sub 1] c.s. betwist de duur van tijdelijke huisvesting. Volgens [gedaagde sub 1] c.s. is het niet nodig om tijdens werkzaamheden twee maanden elders te verblijven. In dat verband stelt de rechtbank vast dat [eiser sub 1] c.s. in zijn conclusie van repliek verder in het geheel niet heeft toegelicht dat en zo ja, waarom het gedurende de periode van herstel noodzakelijk is om twee maanden elders te verblijven. Wel acht de rechtbank – mede gelet op de door [Expertisebedrijf] in haar onderzoeksrapport gegeven toelichting - voldoende aannemelijk dat [eiser sub 1] c.s. als gevolg van de rigoureuze verbouwing, waarbij op zowel de eerste als de tweede verdieping gewerkt dient te worden, gedurende één maand niet in de woning zal kunnen verblijven. [gedaagde sub 1] c.s. heeft de hoogte van de gestelde maandhuur niet betwist. De rechtbank zal de gevorderde schade ten aanzien van dit punt derhalve voor een bedrag van
€ 1.750,00toewijzen. De rechtbank zal dit bedrag vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening.

1.1.

[gedaagde sub 1] c.s. betwist dat alle meubels uit de woning verwijderd en in een meubelcontainer opgeslagen moeten worden. De rechtbank overweegt dat [eiser sub 1] c.s. de noodzaak voor externe opslag van spullen niet nader heeft toegelicht. Zo heeft [eiser sub 1] c.s. niet gesteld welke spullen zich momenteel op de eerste en tweede verdieping bevinden en waarom die elders moeten worden opgeslagen en gedurende de periode van de verbouwing niet op de begane grond van de woning opgeslagen zouden kunnen worden. Daarom zal de rechtbank de vordering met betrekking tot het verwijderen en opslaan van inventaris afwijzen.

Expertisekosten

1.1.

[eiser sub 1] c.s. maakt voorts aanspraak op de kosten ter zake van de onderzoeken door [Expertisebedrijf] , [Bedrijf] en [naam] van in totaal € 6.374,09 (productie 9 en 17 zijdens [eiser sub 1] c.s.). Deze kosten zijn naar het oordeel van de rechtbank aan te merken als redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid, zodat deze op grond van artikel 6:96, lid 2, onder b, BW toewijsbaar zijn. De rechtbank volgt niet het standpunt van [gedaagde sub 1] c.s. dat meerdere bezichtigingen/onderzoeken niet noodzakelijk zouden zijn geweest of dat het niet gebruikelijk is om voor een offerte kosten in rekening te brengen. Dat [eiser sub 1] c.s. een rechtsbijstandsverzekering heeft, zoals [gedaagde sub 1] c.s. nog heeft aangevoerd, laat de rechtbank ook buiten beschouwing. [eiser sub 1] c.s. heeft immers gewezen op de polisvoorwaarden van ARAG waaruit blijkt dat expertisekosten slechts worden vergoed indien het niet zou lukken om de kosten te verhalen op de aansprakelijke partij. [gedaagde sub 1] c.s. heeft niet weersproken dat uit de polisvoorwaarden blijkt dat de dekking voor expertisekosten voorwaardelijk is, zoals in het standpunt van [eiser sub 1] c.s. besloten ligt. De gevorderde kosten komen de rechtbank ook anderszins niet onredelijk hoog voor zodat het gevorderde bedrag ad
€ 6.374,09zal worden toegewezen. Nu [eiser sub 1] c.s. niet heeft gesteld op welke datum deze kosten daadwerkelijk zijn betaald en de aanvullende deskundigenkosten pas gedurende de procedure verschuldigd zijn geworden, zal de rechtbank de gevorderde wettelijke rente toewijzen vanaf 14 dagen na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling.

Buitengerechtelijke incassokosten

1.1.

[eiser sub 1] c.s. vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Deze vordering zal worden afgewezen. Uit de door [eiser sub 1] c.s. gegeven omschrijving van de verrichte werkzaamheden blijkt niet dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan het inwinnen van inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. Voor zover op grond van de door [eiser sub 1] c.s. gegeven omschrijving al kan worden aangenomen dat het gaat om kosten anders dan bedoeld in artikel 237 Rv en volgende, is verzuimd om naar aanleiding van het verweer van [gedaagde sub 1] c.s. de werkzaamheden en kosten inzichtelijk te maken. Hiermee is de stelling van [eiser sub 1] c.s. onvoldoende onderbouwd om tot toewijzing van de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten te komen.

Hoofdelijke aansprakelijkheid

1.1.

[eiser sub 1] c.s. heeft ten slotte onder verwijzing naar het bepaalde in artikel 9 van de koopovereenkomst gesteld dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor alle uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, waaronder de verplichting tot vergoeding van de schade. [gedaagde sub 1] c.s. heeft hiertegen geen, althans geen inhoudelijk verweer gevoerd, zodat het gevorderde ook hoofdelijk zal worden toegewezen.

Proceskosten

1.1.

[gedaagde sub 1] c.s. zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Omdat een aanzienlijk deel van het gevorderde bedrag wordt afgewezen, begroot de rechtbank de proceskosten aan de zijde van [eiser sub 1] c.s. op basis van het toegewezen bedrag op:

- dagvaarding € 113,43

- griffierecht 1.639,00

- salaris advocaat
3.222,00(3,0 punten × tarief € 1.074,00)

Totaal € 4.974,43

1.1.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure

slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

1.De beslissing

De rechtbank

1.1.

veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, tot betaling aan [eiser sub 1] c.s. van een schadevergoeding van € 65.027,20 (vijfenzestigduizend zevenentwintig euro en twintig eurocent),

te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 17 januari 2020 tot de dag van volledige betaling,

1.1.

veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, tot betaling aan [eiser sub 1] c.s. van een aanvullende schadevergoeding (in verband met kosten voor tijdelijke huisvesting elders) van € 1.750,00, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dat bedrag met ingang van 7 januari 2020 tot de dag van volledige betaling,

1.1.

veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, tot betaling aan [eiser sub 1] c.s. van € 6.374,09 terzake van expertisekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

1.1.

veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [eiser sub 1] c.s. tot op heden begroot op € 4.974,43, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

1.1.

veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde sub 1] c.s. niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

1.1.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

1.1.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Schild en in het openbaar uitgesproken op 21 april 2021.

Non-conformiteit van een woning door constructieve gebreken aan de verdiepingsvloeren en kap

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

1.[eiser sub 1] ,

1.[gedaagde sub 1] ,

1.De procedure

1.De feiten

8.CONCLUSIES

1.Het geschil

1.De beoordeling

De klachtplicht

1.De beslissing