Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
Zaaknummers: BRE 19/6658, 19/6659, 19/6661, 19/6662, 19/6664 en 19/6665
Uitspraak van 1 juli 2021 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende] ,wonende te [woonplaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg,
verweerder.
1.Procesverloop
1.1
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarden van (onder meer) de hierna vermelde onroerende zaken in [woonplaats] voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op de hierna vermelde bedragen (aanslagnummer [aanslagnummer] ).
[adres 1] € 377.000,-
[adres 2] € 324.000,-
In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar de aanslagen onroerende zaakbelasting 2019 en watersysteemheffing eigenaren 2019 voor de belastingobjecten bekendgemaakt.
1.2
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 22 november 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3
Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.
[adres 1] BRE 19/6658 WOZ
[adres 2] BRE 19/6659 WOZ
[adres 1] BRE 19/6661 OZB
[adres 2] BRE 19/6662 OZB
[adres 1] BRE 19/6664 WASCHB
[adres 2] BRE 19/6665 WASCHB
1.4
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5
De zaken zijn behandeld op de zitting van 20 mei 2021. Hierbij zijn verschenen en gehoord, belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [heffingsambtenaar] en [taxateur 1] (taxateur).
2.Overwegingen ten aanzien van de WOZ-waarde
2.1
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken aan de [adres 1] en [adres 2] te [woonplaats] (de woning(en)).
2.2
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woningen en de daaruit voortvloeiende aanslagen OZB en watersysteemheffing. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018.
Belanghebbende heeft ter zitting voor de [adres 1] betoogd dat de waarde geenszins realistisch is, zonder een concrete door hem voorgestane waarde te noemen. Ten aanzien van [adres 2] heeft hij zich gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank.
De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarden van
€ 377.000,- voor het object aan de [adres 1] en € 324.000,- voor het object aan [adres 2] .
Toetsingskader van de rechtbank
2.3
De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
2.4
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.
2.5
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
2.6
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
[adres 1]
2.7
De woning aan de [adres 1] betreft een tussenwoning met een inhoud van 570 m³, met een berging en een aanbouw van 38 m³ (bouwjaar 1928).
Onderbouwing van de WOZ-waarde
2.8
De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op het door hem overgelegde taxatierapport van 10 april 2020, met bijbehorende matrix, van de taxateur [taxateur 2] . De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 416.000,-. Als referentiewoningen zijn gebruikt [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] , [referentiewoning 3] en [referentiewoning 4] in [woonplaats] (hierna: de referentiewoningen). Het taxatieverslag is voorzien van beeldmateriaal van zowel de woning als van voornoemde referentiewoningen.
Volgens de heffingsambtenaar is hiermee voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 377.000,- niet te hoog is.
2.9
Belanghebbende heeft zich – kort gezegd – op het standpunt gesteld dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten niet goed vergelijkbaar zijn en dat niet duidelijk is op welke manier rekening is gehouden met onderlinge verschillen.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
2.1
Belanghebbende heeft ter zitting desgevraagd niet nader onderbouwd waarom de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken onvoldoende vergelijkbaar zouden zijn. De rechtbank acht deze onroerende zaken voldoende vergelijkbaar. De referentiewoningen betreffen immers, net als de woning, voor-oorlogse tussenwoningen van hetzelfde type en in dezelfde wijk in [woonplaats] en zijn dus geschikt om als referentiewoningen te gebruiken.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning?
2.11
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde matrix aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in de matrix genoemde referentiewoningen aan de [referentiewoning 1] en [referentiewoning 2] en aan de [referentiewoning 4] voldoende kort na de waardepeildatum zijn verkocht. Alleen de referentiewoning aan de [referentiewoning 3] is meer dan een jaar na de waardepeildatum verkocht en zal dus buiten beschouwing worden gelaten. Ook wat betreft type woning, bouwperiode, perceeloppervlakte en inhoud zijn voormelde referentiewoningen naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar met de woning. De rechtbank merkt op dat de woning voor de KOUDVL criteria wat lager is gewaardeerd dan de referentiewoningen, maar in de matrix is aangegeven dat en hoe hiervoor is gecorrigeerd. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank dan ook aannemelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.
2.12
Voor zover belanghebbende zich beroept op het stijgingspercentage tussen de nieuwe en oude WOZ-waarde van onderhavig object overweegt de rechtbank als volgt. De in het kader van de Wet WOZ vast te stellen waarde in het economische verkeer van een woning moet worden bepaald aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van de eigen woning, dan wel van met de woning vergelijkbare objecten. Anders dan belanghebbende meent, zijn voorgaande WOZ-waarden van het object of de voor andere woningen vastgestelde WOZ-waarden daarom in dit verband niet van belang.
[adres 2]
2.13
De [adres 2] betreft een patiowoning met een inhoud van 459 m³, met inpandige garage (bouwjaar 1971).
Onderbouwing van de WOZ-waarde
2.14
De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op het door hem overgelegde taxatierapport van 19 maart 2020, met bijbehorende matrix, van de taxateur [taxateur 2] . De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 324.000,-. Als referentiewoningen zijn gebruikt [referentiewoning 5] , [referentiewoning 6] en [referentiewoning 7] in [woonplaats] (hierna: de referentiewoningen). Het taxatieverslag is voorzien van beeldmateriaal van zowel de woning als van voornoemde referentiewoningen.
Volgens de heffingsambtenaar is hiermee voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 324.000,- niet te hoog is.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
2.15
Belanghebbende heeft niet gemotiveerd betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als referentiewoningen. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning?
2.16
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde matrix aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in de matrix genoemde referentiewoningen wat type, bouwjaar, perceeloppervlakte, onderhoudstoestand en inhoud betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en dat de verkoopdata van de vergelijkingsobjecten allemaal binnen één jaar voor de waardepeildatum vallen. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.
2.17
Dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde WOZ-waarde niet te hoog is, wordt naar het oordeel van de rechtbank bevestigd door het feit dat het object op [datum] door belanghebbende voor € 400.000,- is verkocht aan zijn BV [BV] . Ter zitting heeft belanghebbende verklaard dat de woning inmiddels door zijn BV aan een derde is verkocht voor € 445.000,-. Hoewel deze verkoopcijfers niet binnen één jaar na de waardepeildatum zijn gerealiseerd, vormen zij wel een duidelijk indicatie dat een WOZ-waarde van € 324.000,- op waardepeildatum 1 januari 2018 niet te hoog is.
3.Overwegingen ten aanzien van de heffingen
Artikel 1 van Pro het Eerste Protocol bij het EVRM
3.1
Ter zitting heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingen voor de onroerende zaakbelasting en de watersysteemheffing in strijd zijn met artikel 1 van Pro het Eerste Protocol bij het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM). Belanghebbende stelt – kort gezegd – dat hij dubbel wordt belast, namelijk zowel fiscaal als bestuursrechtelijk, hetgeen volgens hem tot een buitensporige last leidt aangezien er geen inkomsten tegenover staan.
3.2
De rechtbank volgt belanghebbende niet in dit standpunt. Artikel 1 van Pro het Eerste Protocol bepaalt dat iedere natuurlijke of rechtspersoon recht heeft op het ongestoord genot van zijn eigendom. Uit dit artikel volgt echter ook dat eigendom kan worden ontnomen in het algemeen belang en onder de voorwaarden voorzien in de wet en in de algemene beginselen van internationaal recht. Verder bepaalt het artikel uitdrukkelijk dat het recht van een staat, om die wetten toe te passen die hij noodzakelijk oordeelt om het gebruik van eigendom te reguleren in overeenstemming met het algemeen belang of om de betaling van belastingen of andere heffingen of boeten te verzekeren, niet wordt aantast. Nu de heffingen voor de onroerende zaakbelasting en de watersysteemheffing zijn gebaseerd op wetten in formele zin, vormen deze heffingen naar het oordeel van de rechtbank een gerechtvaardigde inbreuk op artikel 1 van Pro het Eerste Protocol.
Conclusie
3.3
De rechtbank concludeert gelet op het voorgaande dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de objecten aan de [adres 1] en [adres 2] , alsmede de daarop gebaseerde aanslagen voor de onroerende zaakbelasting en de watersysteemheffing, niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.E.M. Marsé, rechter, in aanwezigheid van mr. C.F.E.M. Mes, griffier, op 1 juli 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bijlage
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).