Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
Zaaknummer BRE 19/6175
uitspraak van 4 augustus 2021 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende] , wonende te [plaats] ,
belanghebbende,
gemachtigde: [gemachtigde] (WOZ Consultants),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant,
verweerder.
Als derde partij heeft deelgenomen:de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [plaats] voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 298.000,- (aanslagnummer [nummer] ). In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 22 oktober 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 12 mei 2021. Belanghebbende heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, [gemachtigde] , verbonden aan WOZ Consultants. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [heffingsambtenaar] en [taxeteur 1] (taxateur).
De uitspraaktermijn is met zes weken verlengd.
Overwegingen
Inleiding
1. Belanghebbende is de eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (hierna: de woning). Het betreft een tussenwoning, bouwjaar 1937, met een inhoud van 518 m3, exclusief een dakkapel van 1 m3 en een berging/schuur van 19 m3. Het perceel heeft een oppervlakte van 120 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018.
Belanghebbende bepleit een waarde van € 197.500,-. Hij heeft ter onderbouwing van die waarde een taxatierapport van 2 december 2019, opgemaakt door taxateur [taxeteur 2] , overgelegd. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 298.000,-.
Toetsingskader van de rechtbank
3. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
4. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
6. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
7. De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op het door hem in beroep overgelegde taxatierapport van 18 februari 2020 en de matrix van de taxateur, [taxeteur 1] . De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 303.000,-. Als referentiewoningen zijn gebruikt Van [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] in [plaats] . Als extra onderbouwing is [adres 5] in [plaats] aan de matrix toegevoegd. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de woning als van voornoemde referentiewoningen.
8. Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 298.000,- niet te hoog is.
9. Belanghebbende voert aan dat hij niet begrijpt waarom de heffingsambtenaar vasthoudt aan woningen die in rustige straten in woonwijken gelegen zijn, terwijl er qua ligging veel beter vergelijkbare verkopen voorhanden zijn. De [adres 9] is volgens belanghebbende een deel van de rondweg van [plaats] , waardoor er sprake is van geluidsoverlast, fijnstof en trillingen. Belanghebbende stelt dat de vergelijkingsobjecten uit het door hem overgelegde taxatierapport aan de [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] in [plaats] , beter vergelijkbaar zijn omdat die dezelfde matige ligging hebben als de woning.
10. De rechtbank stelt op basis van het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport en de toelichting van de taxateur op de zitting vast dat alle referentiewoningen zijn verkocht binnen een jaar voor tot een jaar na de waardepeildatum 1 januari 2018. De referentiewoningen zijn, net als de woning, tussenwoningen uit de bouwperiode rond de jaren ’30 van de vorige eeuw met een vergelijkbare uitstraling.
De rechtbank vindt de door de heffingsambtenaar aangedragen referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning [adres 1] .
11. Met de verschillen in grondoppervlak is rekening gehouden door de waarde van de grond te berekenen op basis van een grondstaffel. De inhoud van de referentiewoningen is iets groter dan woning. Met die verschillen is rekening gehouden door uit te gaan van de m3-prijs voor het hoofdgebouw. De aan- en bijgebouwen zijn separaat gewaardeerd. In de matrix is per referentiewoning en voor de woning [adres 1] aangegeven wat de koudvl-factoren zijn. De referentiewoningen hebben op sommige punten een hogere dan wel lagere kwalificatie voor onderhoud, voorzieningen en ligging. Uit de matrix blijkt hoe een afwijkende factor is doorberekend. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar hiermee voldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning is omgegaan.
12. Tussen partijen is met name de ligging van de woning [adres 1] in geschil. Volgens belanghebbende is de [adres 9] een drukke rondweg door [plaats] met alle overlast die daar bij hoort. De ligging heeft volgens belanghebbende een sterk negatief effect op de waarde van de woning.
De heffingsambtenaar heeft de ligging van de woning gewaardeerd als gemiddeld of voldoende (3).
13. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende heeft toegelicht dat de [adres 9] geen rondweg is in de verkeerstechnische betekenis van het woord ‘rondweg’ of ‘randweg’. De [adres 9] is wel een drukke weg voor stadsverkeer. Ter hoogte van de woning is de straat ongeveer 23 meter breed met een groenstrook van 2,5 meter in het midden. De afstand van de voorgevel van de woning tot aan de straat is ongeveer 7 meter (stoep, fietspad en parkeerplaatsen). De heffingsambtenaar heeft zo voldoende toegelicht waarom de ligging van de woning als gemiddeld of voldoende is gekwalificeerd.
De referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] liggen in het verlengde van de [adres 9] , maar zijn eenrichtingswegen. Daar staat tegenover dat de weg daar veel smaller is, namelijk 16 en 12 meter, en dat de afstand van de voorgevel tot aan de straat ook 7 meter respectievelijk maar 4 meter is. De heffingsambtenaar heeft aldus voldoende gemotiveerd waarom de ligging van deze twee referentiewoningen ook als gemiddeld of voldoende is gewaardeerd.
De heffingsambtenaar vindt ook dat de referentiewoning Van [adres 2] een betere ligging heeft aan een rustigere straat dan de woning [adres 1] . De ligging van deze referentiewoning is dan ook gewaardeerd als goed (4). Het verschil in ligging heeft de taxateur tot uitdrukking gebracht in de grondwaarde: de vierkante meterprijs van de referentiewoning Van [adres 2] ligt 15% hoger dan de vierkante meterprijs van de woning [adres 1] . De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar zo voldoende rekening heeft gehouden met het verschil in ligging.
13. Ten slotte stelt de rechtbank met de heffingsambtenaar vast dat de vergelijkingsobjecten van belanghebbende weliswaar in dezelfde straat zijn gelegen, maar om andere redenen niet goed vergelijkbaar zijn met de woning [adres 1] .
[adres 8] is in een heel andere buurt gelegen, aan een drukke doorgaande randweg. Bij de verdieping begint meteen het dak, waardoor de bruikbare vloeroppervlakte op de bovenverdieping kleiner is. Verder is de woning in een andere bouwperiode gebouwd (1900) en heeft deze een andere uitstraling. [adres 7] is evenmin een jaren ’30 woning en door het vooraanzicht heeft de woning eveneens een andere uitstraling. Bovendien is deze in zeer slechte staat van onderhoud met gedateerde keuken en badkamer verkocht. De woning is ook 110 m³ kleiner dan de woning [adres 1] . De woning aan de [adres 6] is afgesplitst van een andere woning. Voorheen was het een slager, vandaar het grote raam aan de voorkant en de grote deur in het midden van de voorgevel. De indeling van de woning is daardoor niet praktisch met veel kleine ruimtes. Er is bovendien overlast van een shoarmazaak aan de overkant van de straat waar tijdens de openingstijden veel bezorgscooters af- en aanrijden.
Conclusie
14. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep tegen de WOZ-waarde zal daarom ongegrond worden verklaard.
Redelijke termijn
15. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.
16. Het bezwaarschrift is op 9 april 2019 door de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 4 augustus 2021. De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. Nu de redelijke termijn met vier maanden is overschreden, heeft belanghebbende - uitgaande van € 500,- per overschrijding per half jaar - recht op een schadevergoeding van € 500,-. Omdat de bezwaarfase afgerond zeven maanden heeft geduurd en daarmee een maand te lang, komt een vierde deel (dus € 125,-) voor rekening van de heffingsambtenaar, en de rest (€ 375,-) voor rekening van de Staat der Nederlanden (Minister van Justitie en Veiligheid).
Proceskosten en griffierecht
17. Gelet op het hiervoor overwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard. De
toekenning van immateriële schadevergoeding maakt dat niet anders. Wel bestaat om die
reden recht op proceskostenvergoeding voor de beroepsfase en vergoeding van griffierecht.
18. De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden (samen) te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 534,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor 0,5). Omdat de vergoeding alleen plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht). [1]
19. Nu de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan de heffingsambtenaar als aan de rechtbank is te wijten, zullen de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden ieder voor de helft worden veroordeeld in de proceskosten. [2] Ook dient om die reden het griffierecht van € 47,- door ieder voor de helft te worden vergoed.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade van € 125,-;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot vergoeding van immateriële schade van € 375,-;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 267,-;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 267,-;
- gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende vergoedt de helft van het door deze betaalde griffierecht, zijnde € 23,50;
- gelast dat de Staat der Nederlanden aan belanghebbende vergoedt de helft van het door deze betaalde griffierecht, zijnde € 23,50.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.P. Hertsig, rechter, in aanwezigheid van
mr. W.H.M. Venmans, griffier, op 4 augustus 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
mr. W.H.M. Venmans, griffier, op 4 augustus 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is niet in de gelegenheid om de uitspraak te tekenen.
rechter
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bijlage
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).