Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
Zaaknummer BRE 19/5666
uitspraak van 16 juli 2021 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] ,
belanghebbende,
gemachtigde: G. Gieben (Previcus Vastgoed)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg,
verweerder.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [onroerende zaak] voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 167.000,- (aanslagnummer [aanslagnummer] ). In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2019 bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 27 september 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend, dat hij per brief van
18 februari 2020 heeft aangevuld.
18 februari 2020 heeft aangevuld.
De zaak is behandeld op de zitting van 4 juni 2021. Belanghebbende heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, A. van den Dool, verbonden aan Previcus Vastgoed te Boxmeer. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
Feiten
1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [onroerende zaak] (hierna: de woning). Het betreft een eindwoning, bouwjaar 1967, met een oppervlakte van 101 m2, exclusief een berging van 15 m2. Het perceel bij de woning, exclusief de brandgang, bedraagt 185 m2.
Standpunten
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende bepleit een waarde van € 145.000,-.
De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 167.000,-.
Wettelijk kader
3. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
Waarderingsmethode
4. Belanghebbende is van mening dat voor de waardebepaling van zijn woning niet de vergelijkingsmethode dient te worden gebruikt, maar dat dient te worden uitgegaan van het eigen aankoopcijfer. De woning is op [datum] 2016 aangekocht voor € 117.500,-. Gezien het geringe aantal dagen waarmee de termijn van een jaar wordt overschreden, is belanghebbende van mening dat moet worden uitgegaan van de eigen aankoopprijs van de woning. Hij verwijst daarbij naar een uitspraak van het gerechtshof ’sGravenhage (ECLI:NL:GHDHA:2016:1404).
5. De heffingsambtenaar is van mening dat de vergelijkingsmethode de beste methode is. Volgens hem is het eigen verkoopcijfer in deze situatie niet bruikbaar, omdat - hoewel het pand in de openbare verkoop heeft gestaan - niet iedereen de woning mocht kopen. De verkopende partij, een woningbouwvereniging, stelde voorwaarden waar de koper aan moest voldoen, waaronder bijvoorbeeld een inkomen van maximaal € 30.000,- per jaar. Daardoor kan niet worden gezegd dat de aankoopprijs de prijs is geweest die de best biedende koper onder de meest gunstige omstandigheden voor de woning heeft willen betalen.
6. De rechtbank overweegt dat de waarderingsmethode op basis van de eigen aankoopprijs volgens vaste jurisprudentie alleen prevaleert als er binnen een periode van een jaar voor of een jaar na de waardepeildatum geen verkooptransacties van andere geschikte vergelijkingsobjecten voorhanden zijn. [1] De heffingsambtenaar heeft voldoende vergelijkbare referentiewoningen ingebracht die binnen een jaar voor tot een jaar na de waardepeildatum zijn verkocht. Belanghebbende heeft geen bijzondere omstandigheden betreffende de woning aangevoerd die rechtvaardigen dat alsnog de aankoopprijs moet worden gehanteerd. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de eigen aankoopprijs in dit geval als waarderingsmethode nauwelijks geschikt is, omdat de woningbouwvereniging ten tijde van de verkoop bepaalde kopers op voorhand heeft uitgesloten, waardoor er niet kan worden vastgesteld dat er sprake is geweest van een marktconforme prijs.
De rechtbank is op basis van het voorgaande van oordeel dat voor de waardering van de woning de vergelijkingsmethode dient te worden gehanteerd.
Toetsingskader voor de rechtbank bij de vergelijkingsmethode
7. Bij de vergelijkingsmethode wordt de waarde van de woning vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.
8. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
9. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
10. De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op de door hem in beroep overgelegde waardematrix van de taxateur, [taxateur] . De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 172.590,-. Als beste vergelijkbare referentiewoningen zijn gebruikt [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] in [plaats] (hierna: referentiewoningen). De matrix is voorzien van (summier) beeldmateriaal van zowel de woning als van voornoemde referentiewoningen. Als toelichting op de matrix heeft de heffingsambtenaar de vastgoedrapporten (met uitgebreid fotomateriaal) van de referentiewoningen overgelegd.
11. Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 167.000,- niet te hoog is.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
12. Belanghebbende heeft niet betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als referentiewoningen. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen.
Verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
13. Belanghebbende heeft ter zitting aangegeven dat er geen geschil is over de staat van onderhoud van de woning en ook niet over de verbouwing die na aankoop heeft plaatsgevonden. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen de overige objectkenmerken van de woning ook niet in geschil zijn. De rechtbank zal bij de beoordeling van het beroep daarom uitgaan van de juistheid van de in de waardematrix van de heffingsambtenaar beschreven objectgegevens.
14. De rechtbank oordeelt ten aanzien van de referentiewoningen aan de [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] als volgt. De woning aan de [referentiewoning 1] is uit hetzelfde bouwjaar (1967) en is ook een eindwoning, gelegen om de hoek van [de woning] . Deze referentiewoning heeft wel een grotere oppervlakte door een aanbouw aan de achterzijde. Met dit verschil is rekening gehouden door uit te gaan van de m2-prijs van het hoofdgebouw. De referentiewoning aan de [referentiewoning 2] is een tussen-woning uit hetzelfde bouwjaar (1967), eveneens vlakbij [de woning] gelegen. Deze woning heeft geen dakkapel. Ten aanzien van de referentiewoningen met een dakkapel heeft de taxateur een waarde aan de dakkapel toegekend. De woning aan de [referentiewoning 3] is weliswaar ook een eindwoning, gelegen in dezelfde wijk, maar is minder goed vergelijkbaar, omdat dat een woning is met een plat dak. Een woning met een zolder met schuine kanten, zoals de woning, kan een oppervlakte hebben die gelijk is aan een woning met een plat dak, maar heeft per m2 minder gebruiksmogelijkheden. Daar komt bij dat deze referentie-woning van een recenter bouwjaar is (1978). Gezien deze verschillen dient deze referentie-woning aan de [referentiewoning 3] buiten beschouwing te blijven. De rechtbank is van oordeel dat de twee overblijvende referentiewoningen voldoende zijn om tot een goede vergelijking te komen en overweegt daartoe als volgt. In de matrix is per referentiewoning en voor de woning aangegeven wat de kwalificaties zijn betreffende kwaliteit en onderhoud. Uit de matrix volgt dat de m2-prijs van het hoofdgebouw van de woning met € 5.000,- is verhoogd vanwege de kwaliteit, die als ruim voldoende is aangemerkt. Verder heeft de in geschil zijnde woning als enige een brandgang die onderdeel is van het kadastraal perceel. De oppervlakte van deze brandgang (47 m2) is, ten voordele van belanghebbende, niet meegenomen in de berekening van de waarde van het perceel. Hiermee heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.
15. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de hem voorgestane waarde een taxatierapport van 13 juni 2019 overgelegd dat is opgemaakt door taxateurs [taxateurs] . Het taxatierapport bevat echter geen berekening van de waarde of een berekening van het verschil in waarde in verband met de kwaliteit en staat van onderhoud. In dit rapport zijn verkoopcijfers van drie woningen opgenomen, waaronder de woning aan de [referentiewoning 3] . De andere twee woningen zijn gelegen aan de [woning 1] en [woning 2] in [plaats] . Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze woningen vergelijkbaar (of beter vergelijkbaar) zijn met de woning. Onduidelijk is of de objectkenmerken van de genoemde woningen vergelijkbaar zijn met die van de woning (bijvoorbeeld qua staat van onderhoud). Verder zijn de verkoopprijzen van deze woningen niet geïndexeerd naar de peildatum. Uit de enkele verkoopcijfers van deze woningen kan dus niet worden afgeleid dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld.
16. De stelling die belanghebbende ter zitting heeft aangevoerd, dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde indexering niet te herleiden is op basis van de 44% die in de matrix wordt genoemd en ook niet op basis van de 9,6% die door hem met Vastgoedpro is berekend, kan de rechtbank volgen. Dit kan echter nergens toe leiden, omdat de onder-bouwing van de WOZ-waarde niet is gebaseerd op deze indexering, maar op een vergelijking met de twee hiervoor genoemde referentiepanden. Zoals in het verweerschrift en ter zitting is toegelicht, is de woning [woning 3] enkel ter indicatie genoemd.
Conclusie
17. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde waardematrix, en de toelichting daarop, in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door de heffingsambtenaar voor de woning vastgestelde waarde van € 167.000,- per waardepeildatum 1 januari 2018 niet te hoog is. Daaruit volgt dat de op de WOZ-waarde van de woning gebaseerde aanslag evenmin te hoog is vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.
18. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.E.M. Marsé, rechter, in aanwezigheid van
mr. W.H.M. Venmans, griffier, op 16 juli 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
mr. W.H.M. Venmans, griffier, op 16 juli 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier, de rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bijlage
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).