Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
Zaaknummers BRE 19/6528 en 19/6529
uitspraak van 12 augustus 2021 van de enkelvoudige kamer in de zaken tussen
[belanghebbende] , wonende te [plaats 1] ,
belanghebbende,
gemachtigde: A. Öztürk (Gratis WOZ bezwaar),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg,
verweerder.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2019 van de onroerende zaken [adres 1] (€ 203.000,-) en [adres 2] (€ 204.000),- in [plaats 2] vastgesteld (aanslagnummer 6140265). In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslagen onroerende zaakbelasting 2019 bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 12 december 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend, dat hij heeft aangevuld bij brief van 12 maart 2020.
De zaak is behandeld op de zitting van 27 mei 2021. Belanghebbende heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde A. Öztürk, verbonden aan Gratis WOZ bezwaar. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [heffingsambtenaar] , vergezeld door taxateur [taxeteur] .
De rechtbank heeft de termijn voor het doen van uitspraak verlengd.
Overwegingen
Inleiding
1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken aan de [adres 1] en [adres 2] in [plaats 2] (hierna: de woningen). Het betreft twee tussenwoningen die hij in één koop op 8 december 2017 voor een bedrag van € 352.500,- heeft gekocht. Beide woningen worden bewoond door studenten.
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woningen. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende bepleit een waarde van ten hoogste € 175.000,- voor [adres 1] en € 176.000,- voor [adres 2] . De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 203.000,- respectievelijk € 204.000,-.
Toetsingskader van de rechtbank
3. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
Waarderingsmethode
4. Belanghebbende stelt dat de eigen aankoopprijs de beste waarderingsmethode is. De woningen zijn kort voor de waardepeildatum, op 8 december 2017, aangekocht voor € 352.500,-.
5. De heffingsambtenaar is van mening dat de vergelijkingsmethode de beste methode is en verwijst naar de door hem overgelegde waardematrix van de taxateur [taxeteur] . Daarin heeft de taxateur de waarde van [adres 1] vastgesteld op € 203.000,- en van [adres 2] op € 204.000,-. Volgens hem is het eigen aankoopcijfer niet bruikbaar, omdat de woningen in één koop zijn aangekocht. Hij stelt dat de woningen meer zouden opbrengen als die los van elkaar verkocht waren. Daarnaast hebben de objecten niet in de verkoop gestaan en voldoet de verkoop daarom ook niet aan de eis dat deze na de beste voorbereiding en op de voor de objecten meest geschikte wijze tot stand is gekomen, aldus de heffingsambtenaar.
6. Niet in geschil is dat de koop tot stand is gekomen tussen twee onafhankelijk van elkaar staande partijen.
7. Naar vaste rechtspraak moet, indien een woning kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, er in de regel vanuit worden gegaan dat de WOZ-waarde overeenkomt met de betaalde prijs, tenzij de partij die het standpunt inneemt dat de WOZ-waarde afwijkt van de betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de WOZ-waarde weergeeft. [1] De aankoop van de woningen heeft in dit geval ongeveer drie weken vóór de waardepeildatum plaatsgevonden, waardoor de aankoopprijs, wat de termijn betreft, bruikbaar is ter onderbouwing van de waarde van de woning.
8. De stelling van de heffingsambtenaar dat twee panden meer zullen opbrengen als ze los van elkaar worden verkocht, is niet nader onderbouwd. Hoewel dit in zijn algemeenheid zou kunnen gelden, wil dat nog niet zeggen dat dat ook in de onderhavige situatie van toepassing is. Te meer nu het twee woningen met studentenkamers betreft. De heffingsambtenaar heeft tevens niet aannemelijk gemaakt dat de woningen niet op de vrije markt zijn aangeboden. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat voor studentenhuizen een andere markt geldt dan voor particuliere woningen. De heffingsambtenaar onderbouwt niet waarom de verkoop volgens hem niet op de meest geschikte wijze tot stand is gekomen. De heffingsambtenaar heeft met zijn standpunt geen feiten of omstandigheden gesteld die zouden kunnen leiden tot het oordeel dat de aankoopprijs van de woning niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. Naar het oordeel van de rechtbank dient daarom de eigen aankoopprijs als uitgangspunt voor de waardering te worden gebruikt.
9. Belanghebbende bepleit echter niet de volledige aankoopwaarde, maar een waarde die iets lager is dan de aankoopprijs. Hij stelt, zonder nadere onderbouwing, dat beide woningen zeer gedateerd zijn en in matige staat van onderhoud verkeren. Dit rechtvaardigt naar het oordeel van de rechtbank niet dat de waarde op een iets lager bedrag wordt vastgesteld dan de aankoopprijs. Verondersteld mag worden dat belanghebbende volledig op de hoogte was van de toestand van beide woningen toen hij de woningen kocht. Daarbij neemt de rechtbank tevens in aanmerking dat de waarde in beginsel hoger dient te zijn dan de aankoopprijs, rekening houdende met de marktontwikkelingen tussen de aankoopdatum (8 december 2017) en de waardepeildatum (1 januari 2018).
Conclusie
10. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de heffingsambtenaar er niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem gestelde WOZ-waarde niet te hoog is en belanghebbende er evenmin in is geslaagd om de hem voorgestane waarde aannemelijk te maken. De rechtbank zal de beroepen gegrond verklaren en de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2018, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, in goede justitie (schattenderwijs) vaststellen op € 177.000,- voor [adres 1] en € 178.000,- voor [adres 2] . De aanslagen onroerende zaakbelasting dienen dienovereenkomstig te worden verlaagd.
Proceskosten en griffierecht
11. De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 265,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,- een wegingsfactor 1 en factor 1 wegens samenhang).
12. Aangezien de beroepen gegrond zullen worden verklaard, dient de heffingsambtenaar tevens het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 47,- aan hem te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 177.000,- voor [adres 1] en € 178.000,- voor [adres 2] .
- vermindert de aanslagen onroerende zaakbelastingen dienovereenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.598,-.
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 47,-aan hem vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I.M. Josten, rechter, in aanwezigheid van
mr. W.H.M. Venmans, griffier, op 12 augustus 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
mr. W.H.M. Venmans, griffier, op 12 augustus 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is niet in de gelegenheid deze uitspraak mede te ondertekenen.
De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR).
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bijlage
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).