Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht, enkelvoudige kamer
Locatie: Breda
Zaaknummer BRE 20/9738
uitspraak van 6 september 2021 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats] , belanghebbende,
gemachtigde mr. S. Mrosek,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Belastingsamenwerking West-Brabant,
verweerder.
1.Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 29 februari 2020 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [onroerende zaak] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 194.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2020 bekendgemaakt. Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt.
In de uitspraak op bezwaar van 13 oktober 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 12 augustus 2021. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [Vertegenwoordiger heffingsambtenaar 1] en [Vertegenwoordiger heffingsambtenaar 2] , tevens taxateur. Belanghebbende heeft zich voor de zitting afgemeld.
2.Overwegingen
Inleiding
2.1.
Belanghebbende is de eigenaar van de woning. Het betreft een drive-inwoning met een inpandige garage, een overkapping en een tuin. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 171 m².
2.2.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019.
2.3.
Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning maximaal € 176.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 194.000.
Toetsingskader van de rechtbank
2.4.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2.5.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
2.6.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
2.7.
De waardering van de woning is gebaseerd op het taxatierapport met matrix van 13 november 2020. De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 194.000. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt: de woningen aan [Vergelijkingsobject 1] , [Vergelijkingsobject 2] en [Vergelijkingsobject 3] , allen te [woonplaats] . In de matrix is inzicht gegeven in de diverse factoren die van invloed zijn op de waarde van de woning.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning?
2.8.
De door de taxateur gehanteerde vergelijkingsobjecten hebben de volgende kenmerken:
Bouwjaar
Inhoud
Perceel
Verkoop-prijs
Geïndexeerde verkoopprijs
De woning
1975
350 m3
171 m2
[Vergelijkingsobject 1]
1975
350 m3
175 m2
€ 190.000
€ 181.868
[Vergelijkingsobject 2]
1975
350 m3
122 m2
€ 180.000
€ 186.089
[Vergelijkingsobject 3]
1975
350 m3
138 m2
€ 205.000
€ 195.672
2.9.
De rechtbank is van oordeel dat de door de taxateur gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. De rechtbank overweegt in dat kader dat de woningen in dezelfde buurt zijn gelegen, hetzelfde bouwjaar hebben, de inhoud van de woningen gelijk is en er met de verschillen in perceeloppervlakte rekening is gehouden door middel van een grondstaffel. Hierdoor kon de heffingsambtenaar deze woning als vergelijkingsobject gebruiken.
Op welke wijze is rekening gehouden met de verschillen?
2.10.
De taxateur heeft de verkoopcijfers geïndexeerd naar de peildatum 1 januari 2019. Hij heeft voor elke woningen de inpandige garage gewaardeerd op € 16.846 en voor de waardering van het perceel een voor alle woningen gelijke grondstaffel gehanteerd. Daarnaast is aan de overkapping van de woning van belanghebbende en het tuinhuis van [Vergelijkingsobject 1] een (beperkte) waarde toegekend. Onder aftrek van deze bedragen heeft de taxateur de (verkoop)waarde van de opstallen van de vergelijkingsobjecten bepaald.
Vervolgens heeft de taxateur enkele correcties toegepast om te compenseren voor de koudv-factoren die hoger of lager zijn uitgevallen dan 3. In de matrix heeft de taxateur aangegeven welk standaard percentage hij daarvoor heeft gebruikt.
kubieke meterprijs
kubieke meterprijs
na correcties
[Vergelijkingsobject 1]
€ 355,01
€ 403,21
[Vergelijkingsobject 2]
€ 403,38
€ 424,61
[Vergelijkingsobject 3]
€ 420,25
€ 412,00
gemiddeld
€ 392,88
€ 413,27
2.11.
Voor de woning heeft de taxateur een kubieke meterprijs gehanteerd van € 413,34 en na correctie voor een verminderde doelmatigheid van € 392,67.
Beoordeling waarde
2.12.
De rechtbank merkt op dat de door de taxateur gehanteerde rekenwijze, waarbij verschillen in koudv-factoren worden gecorrigeerd naar het uitgangspunt 3 (normaal), in de WOZ-praktijk vaak wordt gebruikt en in beginsel ook passend en inzichtelijk is. In dit bijzondere geval leiden de berekeningen echter tot een uitkomst, die niet goed verklaard kan worden door de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
2.13.
De rechtbank constateert dat [Vergelijkingsobject 3] heeft weliswaar een kleiner perceel (33 m2 kleiner) heeft, maar ten opzichte van de woning bovengemiddelde voorzieningen. Nu deze woning voor nagenoeg de vastgestelde waarde (van de woning van belanghebbende) is verkocht, betekent dit dat de waarde van de bovengemiddelde voorzieningen blijkbaar gecompenseerd wordt door de kleinere tuin.
De woning aan [Vergelijkingsobject 1] is voor circa € 12.000 minder verkocht dan de vastgestelde waarde. Het heeft een nagenoeg gelijke tuin. Volgens de taxateur heeft deze woning minder goede voorzieningen dan de woning.
De woning aan [Vergelijkingsobject 2] heeft het kleinste perceel (49 m2 kleiner) en is voor circa € 8.000 minder verkocht dan de vastgestelde waarde. Qua voorzieningen is deze woning volgens de heffingsambtenaar gelijkwaardig aan de woning.
2.14.
Uit een dergelijke vergelijking volgt dat aan de waardeverminderende voorzieningen van [Vergelijkingsobject 1] , zouden deze al zijn onderbouwd (zie hierna), € 12.000 is toegerekend. Binnen de systematiek van de taxateur zouden dan aan de waardevermeerderende voorzieningen van [Vergelijkingsobject 3] een soortgelijk bedrag moeten worden toegerekend. Dit zou dan betekenen dat, nu dit vergelijkingsobject voor eenzelfde prijs is verkocht als de woning, het grotere perceel van de woning ten opzichte van [Vergelijkingsobject 3] circa € 12.000 waard zou moeten zijn. Uit het verkoopcijfer van [Vergelijkingsobject 2] volgt echter dat het nog kleinere perceel van [Vergelijkingsobject 2] minder dan € 8.000 waard is. Dit strookt niet met elkaar.
2.15.
De rechtbank gelet op het vorenstaande van oordeel dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Weliswaar heeft hij een voor de bepaling van de WOZ-waarde reguliere berekeningsmethodiek gehanteerd maar hiermee heeft hij de vastgestelde waarde onvoldoende onderbouwd.
2.16.
De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende de door haar voorgestane waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende draagt [Vergelijkingsobject 4] , [Vergelijkingsobject 5] en [Vergelijkingsobject 6] aan als vergelijkingsobjecten. Belanghebbende heeft echter geen inzicht gegeven in hoeverre ze rekening heeft gehouden met de verschillen tussen deze vergelijkingsobjecten en de woning. Bovendien heeft de heffingsambtenaar onbetwist gesteld dat het verkoopcijfer van [Vergelijkingsobject 6] niet bruikbaar is omdat deze woning is verkocht in verhuurde staat aan de zittende huurder. Zonder dit verkoopcijfer zou de gemiddelde verkoopprijs ruim
€ 185.000 bedragen.
2.17.
Het voorgaande betekent dat beide partijen de waarde van de woning niet aannemelijk hebben gemaakt. De rechtbank stelt, met inachtneming van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd in de gedingstukken en ter zitting, de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2019 in goede justitie vast op € 186.000. Gelet hierop zal het beroep gegrond worden verklaard.
Vergoeding griffierecht en proceskosten
2.18.
De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.064 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 265, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1).
2.19.
De rechtbank gelast tevens de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht te vergoeden.
3.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 186.000 en vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.064;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 48 aan haar vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.P. Hertsig, rechter, in aanwezigheid van
drs. L. Mattijssen, griffier, op 6 september 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is niet in de gelegenheid om de uitspraak te tekenen.
rechter
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.