Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
zaaknummer BRE 20/9525
uitspraak van 23 september 2021 van de enkelvoudige kamer in het geding tussen
[belanghebbende], gevestigd te [plaatsnaam 2] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Breda (Belastingsamenwerking West-Brabant).
1.Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 29 februari 2020 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 1.026.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 2 oktober 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.
De zaak is behandeld op de zitting van 12 augustus 2021. Aldaar zijn verschenen en gehoord, [gemachtigde] en namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] en de taxateur [taxateur] .
2.Overwegingen
Inleiding
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan de [adres 1] (hierna: het bedrijfspand). Het bedrijfspand bestaat uit 3 bouwlagen en wordt gebruikt als bedrijfsruimte en kantoorruimte. Het bouwjaar van het bedrijfspand is 2003.
2.2.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van het bedrijfspand. De waardepeildatum is 1 januari 2019. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij vindt dat de waarde van het bedrijfspand maximaal € 634.480 is. De heffingsambtenaar persisteert bij de vastgestelde waarde van € 1.026.000.
Toetsingskader van de rechtbank
2.3.
De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
2.4.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.
2.5.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
2.6.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
2.7.
De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift toegelicht dat de door hem verdedigde waarde van het pand is vastgesteld door middel van een taxatierapport van
29 juli 2021 opgesteld door taxateur [taxateur] , waarin gebruik is gemaakt van de huurwaarde-kapitalisatiemethode. Bij deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald door de geïndexeerde huurwaarde te vermenigvuldigen met de kapitalisatiefactor. Dit is voor een niet-woning, zoals het onderhavige object, een bruikbare methode.
2.8.
De taxateur heeft de waarde van het winkelpand op de waardepeildatum getaxeerd op € 1.026.000. In het taxatierapport wordt verwezen naar de gerealiseerde huurprijzen van drie ter vergelijking met het winkelpand opgevoerde objecten, te weten: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , gelegen in [plaatsnaam 1] . Daarnaast wordt ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor verwezen naar een drietal gerealiseerde verkoopprijzen, namelijk: [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] , gelegen in [plaatsnaam 1] .
2.9.
Belanghebbende heeft gesteld dat zij twijfelt aan de vergelijkbaarheid van de referentiepanden [adres 3] en [adres 6] doordat de verhouding tussen de bedrijfsruimte en de kantoorruimte van deze panden teveel afwijkt van de verhoudingen van het bedrijfspand.
2.10.
De rechtbank is evenwel van oordeel dat de gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn om te worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van het bedrijfspand. De stelling van belanghebbende dat een andere verhouding kantoor en bedrijfsruimte leidt tot een totaal andere huurwaarde wordt niet bevestigd door de feitelijke huursommen van de referentiepanden [adres 3] en [adres 6] . Die liggen niet op een opvallende ander peil dan de overige huren. Bij een kleiner pand hoort immers een hogere huurprijs per m². Verder acht de rechtbank de referentieobjecten goed vergelijkbaar. Zo liggen de transactiedata van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten allemaal binnen een jaar vóór of na de waardepeildatum. Bovendien liggen de gebruikte referentieobjecten allemaal op hetzelfde bedrijventerrein, waardoor ze goed vergelijkbaar zijn wat betreft de ligging. Ten slotte acht de rechtbank de vergelijkingsobjecten wat ook wat betreft type, bouwjaar en uitstraling voldoende vergelijkbaar.
Beoordeling van de vastgestelde waarde van het bedrijfspand
2.11.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat in het taxatierapport is gerekend met de verkeerde oppervlaktematen. Ten eerste komt dat volgens belanghebbende door de heffingsambtenaar heeft gemeten met de bruto vloeroppervlakte (BVO), in plaats van met de verhuurbare vloeroppervlakte (VVO). Daarnaast heeft gemachtigde ter zitting aangevoerd dat de door de taxateur gebruikte gegevens niet overeenkomen met de gegevens uit de verhuur- en verkoopbrochures die gemachtigde heeft geraadpleegd. De geconstateerde verschillen kunnen volgens belanghebbende niet worden verklaard door enkel het verschil in oppervlakte tussen BVO en VVO. De oppervlakte die vermeld wordt in de brochures van de referentieobjecten [adres 2] en [adres 3] is groter, wat er volgens belanghebbende toe leidt dat de heffingsambtenaar heeft gerekend met een hogere huurprijs per m2 dan daadwerkelijk is gerealiseerd. Ook de oppervlakte van het referentieobject [adres 7] , dat is gebruikt ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor, is volgens de brochure groter dan vermeld in het taxatierapport.
2.12.
De beroepsgrond van belanghebbende over de verschillen in oppervlakte tussen de brochures en het taxatierapport treft geen doel. Bij het vaststellen van de oppervlakte van het bedrijfspand en de referentieobjecten is de taxateur, in lijn met vaste jurisprudentie, uitgegaan van de bruto maten in plaats van de – door belanghebbende gehanteerde – netto maten. De taxateur heeft ter zitting gemotiveerd aangevoerd dat hij zowel bij het bedrijfspand als bij de gebruikte vergelijkingsobjecten dezelfde methode heeft toegepast en derhalve consequent te werk is gegaan. Daarnaast heeft de taxateur verklaard dat er verschillen in afmetingen kunnen ontstaan doordat hetgeen in een brochure wordt aangeboden niet altijd overeen komt met wat daadwerkelijk is verhuurd of verkocht. De oppervlaktematen die zijn gehanteerd zijn volgens de taxateur gebaseerd op de beschikbare bouwtekeningen. De beschikbare gegevens worden regelmatig op juistheid gecontroleerd. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat hij de juiste oppervlaktematen heeft gebruikt. Daarbij acht de rechtbank mede van belang dat niet is komen vast te staan dat de oppervlaktematen die belanghebbende voorstaat, afkomstig uit de brochures, zijn gebaseerd op een deskundig uitgevoerde meting. De rechtbank zal daarom uitgaan van de in het taxatierapport gehanteerde oppervlaktematen.
2.13.
Daarnaast heeft belanghebbende aangevoerd dat het onderhavige bedrijfspand en het vergelijkingsobject [adres 4] een aanzienlijke buitenruimte hebben waar geen rekening mee is gehouden bij de waardebepaling. Volgens de brochure heeft het referentieobject [adres 4] een perceel van 7489 m2. Doordat deze buitenruimte niet is meegenomen heeft de taxateur volgens belanghebbende gerekend met een te hoge prijs per m2.
De heffingsambtenaar betwist deze stelling en sluit zich aan bij hetgeen de taxateur ter zitting tegenover deze stelling heeft aangevoerd. De taxateur heeft tijdens de zitting aangevoerd dat de waarde van de grond is verdisconteerd in de gebruikte huurwaarde. Volgens de taxateur is er alleen aanleiding om apart waarde aan de grond toe te kennen indien de grondoppervlakte niet in verhouding staat tot het gebouw. Daar is in dit geval volgens hem geen sprake van. In alle gevallen is er sprake van buitenruimte die dienstbaar is aan de functionaliteit van het gebouw en bijvoorbeeld nodig is voor parkeerplaatsen of manoeuvreerruimte voor vrachtwagen en dergelijken, aldus de taxateur. De rechtbank is van oordeel dat de stelling van belanghebbende, gelet op de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, niet slaagt.
2.14.
Verder heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte bij de waardering het huurcontract van het onderhavige pand heeft betrokken zoals dat in de loop van het jaar 2020 is vastgesteld, in plaats van de gemiddelde huurprijs van het contract dat op de waardepeildatum nog liep. De gemiddelde huurprijs van het lopende contract op
1 januari 2019 bedroeg volgens belanghebbende € 69.524. Belanghebbende voert aan dat dit aanzienlijk lager is dan de huurwaarde per jaar van € 93.278, die door gemeente wordt gebruikt bij de waardering.
2.15.
De rechtbank overweegt ten aanzien van voorgaande stelling als volgt. De taxateur heeft de door hem gehanteerde huurwaarde vastgesteld aan de hand van een aantal, volgens hem, goed vergelijkbare verhuurtransacties. De huurwaarde per jaar heeft de taxateur in het rapport vastgesteld op € 93.278 per jaar. Ter onderbouwing van zijn standpunt dat de gebruikte huurwaarde niet te hoog is, heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat de huurwaarde op basis van het contract wat is afgesloten per 1 april 2020, geïndexeerd naar de waardepeildatum, € 96.618 zou bedragen. De heffingsambtenaar heeft de geïndexeerde huurprijs van het in april 2020 afgesloten contract dus niet meegenomen in zijn berekening, maar gebruikt als extra ondersteuning van zijn standpunt dat de huurwaarde van het pand voor het belastingjaar 2020 zeker niet te hoog is ingeschat. De rechtbank overweegt dat in het belastingrecht sprake is van vrije bewijsleer en dat de heffingsambtenaar het per 1 april 2020 gerealiseerde verhuurcijfer mag gebruiken ter onderbouwing van zijn standpunt. De stelling van belanghebbende faalt derhalve.
2.16.
Ten slotte heeft belanghebbende nog aangevoerd dat de waarde ten opzichte van voorgaande jaren heel erg is gestegen. In de voorgaande jaren lag de beschikte waarde volgens belanghebbende telkens rond de € 620.000. De waardestijging in het onderhavige jaar vind belanghebbende buiten proportioneel, mede gelet op het feit dat er op de waardepeildatum sprake was van dezelfde gebruiker met dezelfde huurovereenkomst en er tussentijds geen wijzigingen hebben plaatsgevonden aan het gebouw of terrein.
2.17.
De rechtbank stelt voorop dat doel en strekking van de Wet WOZ met zich meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De rechtbank begrijpt echter dat belanghebbende verbaast is over een waardestijging van afgerond 66,5% ten opzichte van een voorgaand jaar. De heffingsambtenaar heeft ter zitting daarover toegelicht dat er voor het bedrijventerrein waarop het bedrijfspand gelegen is, een algehele waarde-verhoging heeft plaatsgevonden gebaseerd op recente transacties waaruit is gebleken dat de waarde in het verleden waarschijnlijk te laag is vastgesteld. Ook dit argument van de belanghebbende is dus ongegrond.
2.18.
Voor het overige overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het bedrijfspand niet te hoog is vastgesteld. De gerealiseerde huurprijzen geven naar het oordeel van de rechtbank voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde. Weliswaar zijn er verschillen wat betreft de oppervlakte en objectkenmerken van het onderhavige bedrijfspand en de gebruikte referentieobjecten, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat hij met de verschillen voldoende rekening heeft gehouden. Zo is het referentieobject [adres 3] behoorlijk kleiner dan het onderhavige bedrijfspand (456 m2 ten opzichte van 1513 m2), maar daarmee is rekening gehouden doordat de huurwaarde per m2 van het onderhavige bedrijfspand een stuk lager is vastgesteld (€ 66,09 per m2 ten opzichte van € 85,53). Het referentieobject [adres 4] is groter dan het onderhavige object. In overeenstemming met principe dat de m2-prijs lager is naarmate het object groter is, geldt voor dit referentieobject een gemiddelde huurprijs die lager is dan die van het onderhavige object (€ 59,40 ten opzichte van € 66,09). Het best vergelijkbare object is naar het oordeel van de rechtbank [adres 2] . Het referentieobject is iets groter (1651m2 ten opzichte van 1513 m2) en heeft een hogere prijs per m2 (€ 78,74 ten opzichte van € 66,09). Dit is in het voordeel van belanghebbende en geeft steun aan de conclusie dat de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De gebruikte kapitalisatiefactor is naar het oordeel van de rechtbank voldoende onderbouwd met de gerealiseerde verkopen. De kapitalisatiefactor van het onderhavige object ligt lager dan die van [adres 5] en [adres 6] , dat is verklaarbaar vanwege het nieuwere bouwjaar van deze twee referentieobjecten. De gebruikte verkopen zijn wat betreft ligging en uitstraling bovendien ook voldoende vergelijkbaar met het onderhavige object. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en het bedrijfspand.
2.19.
Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het bedrijfspand alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
3.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.P. Hertsig, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A. van Beijsterveldt, griffier, op 23 september 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bijlage
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling)
Artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling bepaalt dat bij de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een niet-woning de volgende methoden kunnen worden gebruikt: de huurwaarde-kapitalisatiemethode, de vergelijkingsmethode op basis van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, en de discounted-cash-flow methode.