Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
zaaknummer BRE 19/6822
uitspraak van 23 september 2021 van de enkelvoudige kamer in het zaak tussen
[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hilvarenbeek.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde van de onroerend zaak [adres 1] voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 463.000,- [aanslagnummer] . In diezelfde beschikking heeft de heffingsambtenaar ook de aanslagen onroerende zaakbelasting, afvalstoffenheffing en rioolheffing 2019 bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van
19 november 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft daar beroep tegen ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 12 augustus 2021. Aldaar is verschenen en gehoord, namens de heffingsambtenaar, taxateur [taxateur] .
Belanghebbende is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 6 juli 2021 aan [gemachtigde] , op het adres [adres 2] , onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Namens belanghebbende is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niemand verschenen. Nu genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen en uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 7 juli 2021 aan de gemachtigde van belanghebbende op genoemd adres is uitgereikt, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden. De zitting heeft daarom zonder aanwezigheid van belanghebbende plaatsgevonden.
Overwegingen
Inleiding
1. Belanghebbende is de eigenaar van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de woning). Het betreft een vrijstaande woning, met een garage, carport en dakkapel. Het bouwjaar van de woning is 2002. De inhoud van de woning is 725 m3 en de oppervlakte van het perceel is 727 m2.
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum in dit geval is 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar persisteert in de vastgestelde waarde van € 463.000.
Toetsingskader van de rechtbank
3. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
4. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkings-methode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.
5. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
6. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing WOZ-waarde
7. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de waardering van de woning is gebaseerd op de door hem overgelegde waardematrix die is opgesteld op 24 februari 2020 door [taxateur] , taxateur. De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum getaxeerd op € 463.000. Als referentiewoning zijn gebruikt [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle gelegen te [plaats] . De matrix is voorzien van beeldmateriaal van de buitenkant van zowel de woning als van voornoemde referentiewoningen (hierna: de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 463.000 niet te hoog is.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
8. Belanghebbende heeft niet betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen
onroerende zaken geschikt zijn als referentiewoningen. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen. De in het taxatierapport genoemde referentieobjecten zijn allen kort vóór of kort na de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar met de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning?
9. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de ligging van de woning in de waardematrix ten onrechte is beoordeeld met het cijfer 3 (gemiddeld) in plaats van het cijfer 2 (matig). Ter onderbouwing voert hij aan dat in het belastingjaar 2018 de ligging is beoordeeld met het cijfer 2 (matig). De ligging is volgens belanghebbende matig doordat de woning nabij een voetbalveld en een kruising is gelegen.
De heffingsambtenaar heeft betwist dat de ligging van de woning voor het belastingjaar 2018 met het cijfer 2 (matig) is beoordeeld. Volgens de heffingsambtenaar is de ligging van de woning bovendien terecht beoordeeld met het cijfer 3 (gemiddeld). De heffingsambtenaar heeft daarbij verwezen naar het referentieobject [adres 4] , dat direct naast de onderhavige woning is gelegen en waarvan de ligging ook met het cijfer 3 (gemiddeld) is beoordeeld.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt de stelling van belanghebbende, tegenover de gemotiveerde betwisting van de heffingsambtenaar niet. Belanghebbende heeft niet nader onderbouwd waarom de ligging van de referentieobjecten beter zou zijn dan de ligging van de woning. De rechtbank overweegt dat de ligging van het naastgelegen referentieobject [adres 4] gelijk is aan de ligging van de woning. Zo er al overlast zou zijn van het voetbalveld en de nabij gelegen kruising geldt dat ook voor voornoemd referentieobject. Het referentieobject [adres 4] ligt nabij een drukke weg waardoor het naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk is dat de ligging van dit pand beter is dan de ligging van de woning. Gelet op het voorgaande acht de rechtbank niet aannemelijk dat de ligging van de woning met het cijfer 2 (matig) had moeten worden beoordeeld.
10. Belanghebbende heeft verder nog aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die aan de woning is toegekend per de vorige waardepeildatum van 1 januari 2017. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen echter mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De waarde van de woning is vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de woning vergelijkbare objecten. De desbetreffende beroepsgrond van belanghebbende faalt daarom.
11. Ten slotte heeft belanghebbende gesteld dat de heffingsambtenaar niet tijdig alle door hem in zijn bezwaarschrift verzochte gegevens heeft verstrekt. Tijdens de zitting is gebleken dat tussen de gemachtigde van belanghebbende en de heffingsambtenaar afspraken zijn gemaakt over welke informatie en welke stukken door de gemeente voorafgaand aan het hoorgesprek dienen te worden overgelegd. Partijen hebben daarbij afgesproken dat voor het aanleveren van gegevens voorafgaand aan het hoorgesprek door de heffingsambtenaar kan worden volstaan met het toesturen van het taxatieverslag en de grondstaffels. Daarnaast is afgesproken dat vervolgens in de uitspraak op bezwaar dieper in wordt gegaan op de oppervlakte, inhoud, bouwjaar, liggingscode, onderhoudscode en kwaliteit- en luxeaanduiding. Aan deze afspraak is in het onderhavige geval voldaan. De stelling van belanghebbende faalt.
12. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar verder met de door hem overgelegde waardematrix en de gerealiseerde verkoopprijzen van de referentieobjecten aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning.
13. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
14. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.P. Hertsig, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A. van Beijsterveldt griffier, op 23 september 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bijlage
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (
Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).