Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht, enkelvoudige kamer
Locatie: Breda
Zaaknummer BRE 20/8113
uitspraak van 4 oktober 2021 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te [plaats] ,
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk,
de heffingsambtenaar.
1.Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 29 februari 2020, gericht aan [naam] , de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 582.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2020 bekendgemaakt. Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende mede aangemerkt als een verzoek om een eigen WOZ-beschikking en het bezwaar vervolgens inhoudelijk behandeld. In de uitspraak op bezwaar van 28 juli 2020, gericht aan [naam] , heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 2 september 2021. Hierbij was belanghebbende aanwezig, vergezeld van zijn partner, [partner] . De heffingsambtenaar heeft zich via een beeldverbinding laten vertegenwoordigen door [heffingsambtenaar] .
2.Overwegingen
Inleiding
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Hij heeft de woning op [datum] 2020 gekocht voor een bedrag van € 770.000. Het betreft een vrijstaande woning met een berging, een overkapping, een zwembad en een tuin. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 480 m².
2.2.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019.
2.3.
Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning maximaal € 420.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 582.000.
Vooraf
2.4.
Belanghebbende heeft zich beklaagd over het feit dat de uitspraak op bezwaar is toegezonden aan de verkeerde persoon, namelijk aan [naam] . Ter zitting heeft belanghebbende echter verklaard dat hij zich niet in zijn belangen geschaad acht. Gelet hierop en het feit dat de beschikking belanghebbende nog binnen de beroepstermijn heeft bereikt en belanghebbende binnen die beroepstermijn beroep heeft ingesteld, acht de rechtbank het niet geboden om aan de verkeerde toezending consequenties te verbinden.
Toetsingskader van de rechtbank
2.5.
De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
2.6.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2.7.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
2.8.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
2.9.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde onderbouwd door te wijzen op het eigen verkoopcijfer van de woning (€ 770.000 op [datum] 2020).
Beoordeling waarde
2.10.
Het is vaste jurisprudentie van de Hoge Raad dat indien een woning rondom de waardepeildatum wordt gekocht er in de regel ervan moet worden uitgegaan dat die koopsom overeenkomt met de waarde in het economische verkeer tenzij degene die zich daarop beroept, feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat die koopsom niet de waarde in het economische verkeer is. Hieruit volgt dat er van moet worden uitgegaan dat de waarde van de woning in februari 2020 € 770.000 bedroeg. Belanghebbende heeft geen omstandigheden gesteld die tot de conclusie zouden moeten leiden dat de woning sinds 1 januari 2019 (de waardepeildatum) meer dan € 188.000 (ruim 32%) in waarde zou zijn gestegen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde daarom voldoende aannemelijk gemaakt.
2.11.
Belanghebbende heeft erop gewezen dat de stijging van de WOZ-waarde aanzienlijk hoger is dan de voorgaande jaren (46% in plaats van 0,5% - 4,4%). Volgens belanghebbende is een dergelijke stijging niet te rechtvaardigen omdat er in de tussentijd niets aan de woning is veranderd.
Deze redenatie – die op zichzelf begrijpelijk is – is naar het oordeel van de rechtbank niet juist. Een eerder bepaalde WOZ-waarde is niet relevant voor de vaststelling van de thans in geschil zijnde waarde omdat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw wordt bepaald, onafhankelijk van eerdere waardebepalingen. Daar komt bij dat een (aanzienlijke) stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van een eerder jaar zou kunnen komen doordat – zoals belanghebbende stelt – deze WOZ-waarde niet juist (te hoog) is vastgesteld maar net zo goed zou kunnen komen omdat – zoals de heffingsambtenaar feitelijk stelt – de eerdere WOZ-waarde te laag is vastgesteld.
2.12.
Voor zover belanghebbende zich beroept op het gelijkheidsbeginsel omdat de WOZ-waarde van zijn woning is bepaald aan de hand van het eigen verkoopcijfer terwijl de WOZ-waarden van omliggende (niet rond de waardepeildatum verkochte) woningen zijn bepaald aan de hand van een vergelijking van marktcijfers van andere (wel verkochte) woningen, slaagt dit beroep niet. Voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel dient belanghebbende immers voorbeelden aan te dragen waarin gelijke gevallen op een andere manier zijn behandeld. Dat is hier niet het geval. Voor de woning van belanghebbende was immers een eigen verkoopcijfer beschikbaar en voor de omliggende woningen niet. Dit maakt dat geen sprake is van gelijke gevallen.
Daar komt bij dat indien er van de omliggende woningen wel een eigen verkoopcijfer zou zijn geweest dan ook dit verkoopcijfer, gelet op voornoemde vaste jurisprudentie van de Hoge Raad, in de regel leidend zou zijn geweest voor het vaststellen van de WOZ-waarde van die omliggende woningen. Zou anderzijds voor de woning van belanghebbende geen eigen verkoopcijfer beschikbaar zijn geweest dan zou de WOZ-waarde voor zijn woning, net als voor de omliggende woningen, worden vastgesteld aan de hand van een vergelijking van marktcijfers van andere (wel verkochte) woningen. Hieruit volgt dat indien de situaties met betrekking van de woning van belanghebbende en de omliggende woningen wel gelijk zijn geweest, zij ook hetzelfde behandeld zouden zijn.
2.13.
Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
3.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Peters, rechter, in aanwezigheid van drs. L. Mattijssen, griffier, op 4 oktober 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is verhinderd deze uitspraak De rechter,
mede te ondertekenen.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.
Bijlage
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).