ECLI:NL:RBZWB:2021:5067

• Datum uitspraak: 7 oktober 2021
• Publicatiedatum: 7 oktober 2021
• Zaaknummer: BRE 19/3714
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: I.M. Josten
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen vastgestelde WOZ-waarde van een woning in Goirle

In deze zaak heeft de rechtbank Zeeland-West-Brabant op 7 oktober 2021 uitspraak gedaan in een geschil tussen een belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Goirle over de vastgestelde WOZ-waarde van een woning. De heffingsambtenaar had de WOZ-waarde van de woning, gelegen aan [adres] te [plaats], vastgesteld op € 152.000 voor het kalenderjaar 2019. De belanghebbende, huurster van de woning, maakte bezwaar tegen deze vaststelling en stelde dat de waarde te hoog was, waarbij zij een waarde van € 132.000 verdedigde. De rechtbank heeft de zaak op 1 september 2021 inhoudelijk behandeld, waarbij de belanghebbende aanwezig was en de heffingsambtenaar via een Skype-verbinding vertegenwoordigd was.

De rechtbank overwoog dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening had gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van de belanghebbende. De door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten werden door de rechtbank niet geschikt geacht, omdat deze aanzienlijk groter waren en zich in een andere kopersmarkt bevonden. De rechtbank concludeerde dat de heffingsambtenaar niet had aangetoond dat de vastgestelde waarde van € 152.000 niet te hoog was.

Aan de andere kant had de belanghebbende ook niet voldoende bewijs geleverd voor haar voorgestelde waarde van € 132.000, aangezien zij geen taxatierapport had ingebracht. Uiteindelijk heeft de rechtbank de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 147.000, vernietigde de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar en gelastte de vergoeding van het griffierecht aan de belanghebbende. De uitspraak is openbaar gemaakt en partijen kunnen binnen zes weken hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Belastingrecht, enkelvoudige kamer

Locatie: Breda

Zaaknummer BRE 19/3714

Uitspraak van 7 oktober 2021 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen

[belanghebbende] , wonende te [plaats] ,

belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Goirle ,

de heffingsambtenaar.

1. Procesverloop

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde van de woning aan de [adres] te [plaats] (de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 152.000.

1.2.

Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 11 juli 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de WOZ-waarde gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.

1.4.

De zaak is inhoudelijk behandeld op de zitting van 1 september 2021. Belanghebbende was daarbij aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich, via een Skype-verbinding, laten vertegenwoordigen door [heffingsambtenaar] .

2. Overwegingen

2.1.

Belanghebbende is huurster van de woning. Het betreft een twee-onder-een-kap woning, gebouwd in 1965. De inhoud van de woning is 230m3 en de oppervlakte van het perceel is 242m2. De woning is eigendom van [eigenaar] .

2.2.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij bepleit een waarde van € 132.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 152.000.

Toetsingskader van de rechtbank

2.3.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

2.4.

De waarde van de woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde. De vergelijkingsmethode houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

2.5.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank zelf tot een vaststelling van de WOZ-waarde komen.

2.6.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

Onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde

2.7.

Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 6 september 2019 door [taxateur] , WOZ-taxateur bij Tog Nederland. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 152.000. Naast gegevens van de woning, bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te [plaats] . Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde waarde van € 152.000 niet te hoog is.

Beoordeling van de vastgestelde WOZ-waarde

2.8.

Belanghebbende stelt dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken niet geschikt zijn als vergelijkingsobjecten vanwege het verschil in grootte. De vergelijkingsobjecten zijn grotere eengezinswoningen, welke volgens belanghebbende niet vergelijkbaar zijn met een kleine bejaardenwoning zoals het onderhavige object. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar onterecht een golfplaten afdak in de berekening meegewogen als opstal. De heffingsambtenaar stelt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen door een correctie toe te passen op de kubieke meter prijs. Daarnaast is in de waardering van het onderhavige object geen golfplaten dak dan wel opstal meegerekend.

2.9.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van belanghebbende. De rechtbank overweegt hierbij als volgt. De door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken acht de rechtbank niet geschikt als vergelijkingsobjecten. Het betoog van belanghebbende slaagt in zoverre. De vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] hebben een aanzienlijk grotere inhoud. Deze vergelijkingsobjecten bevinden zich, ook gelet op de genoemde verkoopsommen en de uitstraling van beide woningen, in een andere kopersmarkt en zijn daarom niet voldoende vergelijkbaar. De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van de kubieke meterprijs een correctie toegepast vanwege de grotere inhoud en betere kwaliteit en staat van onderhoud van deze vergelijkingsobjecten. Een nadere onderbouwing van de heffingsambtenaar – bijvoorbeeld aan de hand van foto’s of een verkoopbrochure − ontbreekt echter op dit punt. Daarnaast zijn deze objecten – evenals het vergelijkingsobject [adres 1] – niet voldoende vergelijkbaar gelet op het aanzienlijk afwijkende bouwjaar.

2.10.

Gelet op dat wat hiervoor is overwogen heeft de heffingsambtenaar onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

De door belanghebbende verdedigde WOZ-waarde

2.11.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende met hetgeen zij heeft aangevoerd evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 132.000 bedraagt. De rechtbank overweegt hierbij als volgt. Belanghebbende heeft geen taxatierapport ingebracht en presenteert haar standpunten voornamelijk als een reactie op het taxatierapport en de waardematrix van de heffingsambtenaar. De door belanghebbende gemaakte vergelijking met de WOZ-waarden van andere, naar zij stelt, meer vergelijkbare woningen past niet binnen de systematiek van de Wet WOZ waarbij de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende dient te worden vastgesteld aan de hand van concrete verkoopcijfers van vergelijkbare objecten. De door belanghebbende gemaakte vergelijking kan derhalve geen grond zijn om tot een lagere WOZ-waarde te komen.

Slotsom

2.12.

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken stelt de rechtbank, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum in goede justitie vast op € 147.000.

2.13.

Gelet op dat wat hiervoor is overwogen is het beroep gegrond. De uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd.

Vergoeding griffierecht en proceskosten

2.14.

Nu het beroep gegrond is, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht te vergoeden. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld of aannemelijk is geworden dat belanghebbende kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.

3. Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt de uitspraak op bezwaar;
• vermindert de vastgestelde waarde tot € 147.000;
• gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 47 aan haar vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan door mr. I.M. Josten, rechter, in aanwezigheid van mr. C.C. van den Berg, griffier, op 7 oktober 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

De griffier, De rechter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR).

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,

5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.

Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.

Bijlage

Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (
Kamerstukken II 1993/94 , 22 885, nr. 36, blz. 44).