Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht, enkelvoudige kamer
Locatie: Breda
Zaaknummer BRE 19/6777
Uitspraak van 8 oktober 2021 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oosterhout (Belastingsamenwerking West-Brabant),
de heffingsambtenaar.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde van de onroerend zaak [adres 1] voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 408.000 ( [aanslagnummer] ). In diezelfde beschikking heeft de heffingsambtenaar ook de aanslagen onroerende zaakbelasting, afvalstoffenheffing en rioolheffing 2019 bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van
19 november 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft daar beroep tegen ingesteld.
Naar aanleiding van de herwaardering van de heffingsambtenaar in de beroepsfase is aan belanghebbende op 3 september 2020 een compromisvoorstel verzonden waarin een waarde wordt voorgesteld van € 375.000. Belanghebbende heeft dit voorstel niet geaccepteerd. Belanghebbende heeft een tegenvoorstel gedaan om de waarde vast te stellen op € 356.000. Het tegenvoorstel is niet door de heffingsambtenaar geaccepteerd.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 1 oktober 2021. Aldaar zijn verschenen en gehoord, de gemachtigde van belanghebbende P.J.T. Loijen werkzaam bij Previcus Vastgoed te Boxmeer. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [heffingsambtenaar] en de taxateur [taxateur 1] .
Overwegingen
Inleiding
1.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning aan de [adres 1] (hierna: de woning). Het betreft een vrijstaande woning uit het bouwjaar 2000. De woning heeft een grondoppervlakte van 469 m2 en een inhoud van 555m3. Verder beschikt de woning over een vrijstaande garage, een vrijstaande berging en een overkapping.
1.2.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum in dit geval is 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Volgens belanghebbende is de WOZ-waarde van de woning maximaal € 318.000. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de WOZ-waarde moet worden vastgesteld op € 375.000.
1.3.
De rechtbank overweegt dat de door de heffingsambtenaar bepleitte waarde lager ligt dan de vastgestelde waarde van € 408.000. Het beroep van belanghebbende is reeds daarom gegrond.
Toetsingskader van de rechtbank
1.4.
De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
1.5.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkings-methode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.
1.6.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
1.7.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
1.8.
De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase een taxatierapport met daarin een waardematrix overgelegd, opgemaakt op 27 augustus 2020 door de taxateur [taxateur 2] . De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum getaxeerd op € 375.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt, [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen in [woonplaats] (hierna: de referentiewoningen). Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van de binnen- en buitenkant van zowel de woning als de genoemde referentiewoningen.
1.9.
Belanghebbende heeft niet betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen
onroerende zaken geschikt zijn als referentiewoningen. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen. De in het taxatierapport genoemde referentieobjecten zijn allen kort vóór of kort na de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar met de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning?
1.10.
Tussen partijen is enkel nog in geschil of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de staat van de voorzieningen in de woning. Volgens belanghebbende is er sprake van gedateerde voorzieningen. Een potentiële koper zal rekening houden met de kosten om de keuken, de badkamer en het sanitair te vernieuwen. De gedateerde voorzieningen hebben volgens belanghebbende een negatief effect op de waarde van de woning.
1.11.
De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de staat van de voorzieningen van de woning. Het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport bevat beeldmateriaal van de voorzieningen van zowel de woning als de gebruikte referentiewoningen. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar gemotiveerd aangevoerd dat de voorzieningen zijn aan te merken als ‘gemiddeld’ (cijfer 3) voor een woning van het betreffende bouwjaar. De voorzieningen van de referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] zijn beoordeeld als ‘goed’ (cijfer 4). Op het beeldmateriaal bij het taxatierapport is te zien dat de voorzieningen van [adres 3] en [adres 4] wat luxer en wat moderner zijn dan de voorzieningen van de woning. Hiermee heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden door de voorzieningen van deze referentiewoningen als ‘goed’ te beoordelen. Wanneer de voorzieningen worden beoordeeld als zijnde ‘goed’, wordt er een waardecorrectie van 7% wordt toegepast op de waarde van hoofdgebouw. Gelet op het beeldmateriaal bij het taxatierapport en mede in aanmerking genomen dat de taxateur de voorzieningen heeft kunnen beoordelen tijdens een inpandige opname, is de rechtbank van oordeel dat de voorzieningen terecht als ‘gemiddeld’ zijn gewaardeerd.
1.12.
De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport en de waardematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet hoger is dan € 375.000.
1.13.
Gelet op hetgeen is overwogen in 1.3 is het beroep gegrond verklaard. De rechtbank ziet aanleiding voor een proceskostenvergoeding. De heffingsambtenaar dient het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 47 aan hem te vergoeden.
Proceskostenvergoeding
1.14.
De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.598 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 265, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1). Voor de overige door belanghebbende genoemde proceskosten, te weten de kosten voor het opstellen van het taxatierapport wordt de heffingsambtenaar eveneens veroordeeld deze te vergoeden tot een bedrag van € 256,52. De totale proceskostenvergoeding bedraagt aldus € 1.854,52.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 375.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen overeenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.854, 52;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 47 aan hem vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.A.F. van Ginneken, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A. van Beijsterveldt, griffier, op 8 oktober 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR).
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.
Bijlage
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (
Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
orden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.