Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht, enkelvoudige kamer
Locatie: Breda
Zaaknummer BRE 20/61
Uitspraak van 15 oktober 2021 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Gilze en Rijen,
de heffingsambtenaar.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde van de onroerend zaak [adres 1] in [woonplaats] voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 204.000 [aanslagnummer] . In diezelfde beschikking heeft de heffingsambtenaar de aanslag onroerende zaakbelasting 2019 bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van
26 november 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft daar beroep tegen ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 1 oktober 2021. Aldaar zijn verschenen en gehoord, de gemachtigde van belanghebbende P.J.T. Loijen werkzaam bij Previcus Vastgoed te Boxmeer. Namens de heffingsambtenaar is verschenen de heffingsambtenaar [heffingsambtenaar] .
Overwegingen
Inleiding
1.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de woning). Het betreft een rijwoning uit het bouwjaar 1987.
1.2.
Tussen partijen is in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Daarnaast is in geschil of de heffingsambtenaar in de bezwaarfase gehouden was de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV-en liggingsfactoren te overleggen.
1.3.
De waardepeildatum in dit geval is 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij vindt dat de waarde van de woning maximaal € 171.000 is. De heffingsambtenaar persisteert in de vastgestelde waarde van € 204.000.
Verstrekken van gegevens in de bezwaarfase
1.4.
Belanghebbende heeft in het bezwaarschrift de heffingsambtenaar verzocht om de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop de KOUDV-en liggingsfactoren van de woning en de gebruikte referentieobjecten te verstrekken.
1.5.
Naar aanleiding van het ingediende bezwaar is aan belanghebbende een taxatieverslag verstrekt. De door belanghebbende gevraagde gegevens (zie 1.4), maken geen onderdeel uit van dit taxatieverslag. Ten aanzien van de gevraagde grondstaffels heeft de heffingsambtenaar in een e-mailbericht van 15 oktober 2019 aan belanghebbende medegedeeld dat deze voorafgaand aan het hoorgesprek ter inzage liggen op het gemeentehuis. De KOUDV-factoren heeft de heffingsambtenaar niet verstrekt met daarbij de motivering dat de gemeente hiervan geen gebruik maakt bij de waardebepaling.
1.6.
Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ strekt ertoe dat degene te wiens aanzien een waardebeschikking is genomen bepaalde waardegegevens kan verkrijgen, waarover hij wenst te beschikken om de juistheid van die waardebeschikking te kunnen controleren. [1] Voor deze gegevens geldt een toezendplicht op verzoek. [2] De rechtbank is, anders dan de heffingsambtenaar, van oordeel dat de in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde gegevens niet zijn beperkt tot het taxatieverslag. Het gaat om alle gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde [3] , waartoe in dit geval ook de door de belanghebbende verzochte grondstaffel behoort. De heffingsambtenaar had derhalve die gegevens, waarvan vaststaat dat hij daarover ten tijde van het verzoek beschikte, aan belanghebbende moeten toezenden.
1.7.
Gelet hierop zal het beroep gegrond verklaard worden.
De WOZ-waarde van de onroerende zaak
Toetsingskader
1.8.
De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
1.9.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkings-methode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.
1.10.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Onderbouwing WOZ-waarde
1.11.
Belanghebbende heeft zich in het beroepschrift op het standpunt gesteld dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling een te grote inhoud als uitgangpunt heeft genomen. De heffingsambtenaar heeft erkend dat in het taxatieverslag dat aan belanghebbende is toegezonden in de bezwaarfase, ten onrechte een inhoud staat vermeld van 370 m3, in plaats van 338 m3. Vervolgens is relevant het antwoord op de vraag of de waarde van de woning daardoor beïnvloed wordt.
1.12.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de woning een waardematrix overgelegd, opgemaakt door [naam] , waarin de woning wordt getaxeerd op € 204.000. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van de volgende referentiewoningen, alle gelegen te [woonplaats] : [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
1.13.
Belanghebbende heeft niet betwist dat de door de heffingsambtenaar in de beroepsfase aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als referentiewoningen. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen. De in het taxatierapport genoemde referentieobjecten zijn allen kort vóór of kort na de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar met de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning?
1.14.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Ter onderbouwing voert zij aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerdheid van de badkamer en met de onderhoudstoestand van de woning. Daarnaast heeft zij aangevoerd dat op basis van de waardematrix niet inzichtelijk is op welke wijze de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de verschillen. Ter zitting heeft de gemachtigde verklaart dat hij de beroepsgrond, dat de er onvoldoende rekening is gehouden met het feit dat het toilet overstroomt bij hevige regenval, niet langer handhaaft.
1.15.
De rechtbank overweegt dat de vergelijkingsobjecten weliswaar verschillen vertonen met de woning, maar dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de gemeente geen gebruik maakt van KOUDV-en liggingsfactoren, maar met positieve dan wel negatieve correcties in de waarde per onderdeel, wanneer er sprake is van onderlinge verschillen. In de waardematrix is te zien aan welke onderdeel van de woning welke waarde is toegekend. In de gevallen waar een correctie is toegepast, staat in de laatste kolom beschreven waarom die correctie is toegepast. Naar het oordeel van de rechtbank is op deze manier voldoende inzichtelijk op welke manier de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met gedateerdheid van de badkamer van de woning. De heffingsambtenaar heeft een inpandige opname verricht en heeft bij de waardematrix foto’s overgelegd van zowel de badkamer van de woning als van de badkamers van de referentiewoningen. De rechtbank overweegt dat op basis van het beeldmateriaal niet kan worden geoordeeld dat de badkamer van de woning in een slechtere staat verkeerd of ouder is dan de badkamers van de referentiewoningen. Daarbij komt dat de keuken van de woning in het jaar 2015 is vernieuwd. Voor zover er sprake is van een badkamer die meer gedateerd is dan die van de referentiewoningen, wordt het algehele niveau van de voorzieningen gecompenseerd door de nieuwe keuken. Met betrekking tot de onderhoudstoestand overweegt de rechtbank dat uit het beeldmateriaal in het dossier niet blijkt dat de woning slechter is onderhouden dan de referentiewoningen. De heffingsambtenaar heeft onderbouwd dat waar er verschillen bestaan tussen de woning en de referentiepanden daarmee rekening is gehouden door een correctie door te voeren onder de noemer ‘kwaliteit’. De heffingsambtenaar heeft bij [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] de waarde verhoogd met correcties voor de kwaliteit van respectievelijk € 5.000, € 20.000 en € 10.000. Voor zover er de woning in een mindere onderhoudstoestand verkeerd dan de referentiewoningen, is hiermee naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden door middel van voornoemde correcties. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar met de waardematrix voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
1.16.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is het beroep gegrond verklaard. De rechtbank ziet aanleiding voor een proceskostenvergoeding en voor vergoeding van het griffierecht.
Proceskostenvergoeding
Voor de te vergoeden proceskosten sluit de rechtbank aan bij het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. De rechtbank stelt de proceskostenvergoeding vast op € 1.598 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 265, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor de zitting, met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar, met instandhouding van de rechtsgevolgen;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.598;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 48 aan hem vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.A.F. van Ginneken, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A. van Beijsterveldt, griffier, op 15 oktober 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR).
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.
Bijlage
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (
Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
orden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.