Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 18/7840 WOZ
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 oktober 2021 in de zaak tussen
[belanghebbende] , te [plaats 1] , belanghebbende
gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels ,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa, verweerder
en
de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) van 28 februari 2018 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op
€ 1.146.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen eigenaren (OZB) en watersysteemheffing gebouwd bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 19 oktober 2018 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaken zijn behandeld op de zitting van 22 september 2021 in Middelburg. Belanghebbende heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde (via beeldbellen). De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [verweerder] , vergezeld door de taxateur [taxateur 1] .
Overwegingen
Inleiding
1. Belanghebbende was in 2017 en 2018 de eigenaar van de woning [adres 1] te [plaats 1] (hierna: de woning). Het betrof toen een vrijstaande woonboerderij uit bouwjaar 1906 met een garage en dakkapellen. De inhoud van de woning is 3.323 m3 en de oppervlakte van het perceel is 5.905 m2.
De WOZ-waarde
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2017. Belanghebbende vindt dat de waarde maximaal € 990.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 1.146.000.
Toetsingskader van de rechtbank
3.1
De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
3.2
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.3
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
3.4
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
4. De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op het taxatieverslag en de daarin opgenomen matrix van 18 maart 2019 van de taxateur [taxateur 2] .
De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 1.146.000. De taxateur heeft een vergelijking gemaakt met de verkoopcijfers van de objecten [adres 2] en [adres 3] , beide te [plaats 2] . Het taxatieverslag is voorzien van foto’s van het vooraanzicht van de woning en van het straatbeeld en vanuit de lucht, en foto’s van het vooraanzicht van de vergelijkingsobjecten.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 1.146.000 niet te hoog is.
De beroepsgronden
5. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.
Oordeel rechtbank
6. Ter zitting heeft de taxateur toegelicht dat de woning een uniek object is, wat het moeilijk maakt om goede vergelijkingsobjecten te vinden. Het gaat hier om een voormalige meestoof die inmiddels is verkocht aan een projectontwikkelaar, die er 17 (zorg)appartementen in wil realiseren. In het taxatieverslag is de woning uiteindelijk vergeleken met twee vergelijkingsobjecten. Het vergelijkingsobject [adres 4] is verkocht op [datum] 2006, wat ver voor de waardepeildatum is gelegen. De vergelijkingsobjecten hebben het bouwjaar 2003 en 1975. De woning, hoewel in 2006 en 2007 gerenoveerd, heeft een veel eerder bouwjaar (1906). De inhoud van de [adres 2] is veel kleiner dan de woning. En op de [adres 4] is een correctie van 30% toegepast vanwege ‘luxe’ en 20% vanwege ‘ligging’. De rechtbank is gelet hierop van oordeel dat deze objecten niet echt geschikt zijn als vergelijkingsobjecten.
7. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar zonder enige toelichting een correctie ‘voor in verbouw’ van € 200.000 in mindering gebracht op de berekende waarde van de woning. Belanghebbende stelt, eveneens zonder enige toelichting, dat er minstens een bedrag van
€ 300.000 van de waarde afgetrokken zou moeten worden vanwege het niet volledig realiseren van de verbouwing van de voormalige meestoof tot woning. De rechtbank is daarom van oordeel dat het taxatierapport niet voldoende is om te onderbouwen dat de beschikte WOZ-waarde niet te hoog is.
8. De heffingsambtenaar heeft naast deze berekening ter zitting aangevoerd dat de woning in juli 2020 is verkocht voor € 1.500.000. Dit eigen verkoopcijfer heeft de heffingsambtenaar teruggerekend naar de waardepeildatum 1 januari 2017. De heffingsambtenaar heeft echter niet inzichtelijk gemaakt met welke indexcijfers is teruggerekend.
Al met al is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast om de beschikte WOZ-waarde aannemelijk te maken.
9. De rechtbank stelt vervolgens vast dat belanghebbende de ter zitting gestelde waarde van de woning van € 990.000 in het geheel niet heeft onderbouwd. Tijdens de hoorzitting stelde belanghebbende nog dat de waarde € 1.099.000 zou zijn.
Conclusie
10. Nu beide partijen er niet in zijn geslaagd om de door hen gestelde waarde (voldoende) te onderbouwen, zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. Het gaat hier om een uniek en bijzonder groot pand uit 1906 dat op de peildatum 1 januari 2017 deels was gerenoveerd en werd verbouwd tot woning. Alle feiten en omstandigheden meewegend, stelt de rechtbank de waarde van de woning schattenderwijs vast op € 1.100.000.
11. Het beroep is gegrond. De uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd.
Redelijke termijn
12. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen de onderhavige geschillen beslecht hadden moeten zijn.
13. De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt in beginsel twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. Van deze hoofdregel kan worden afgeweken als sprake is van bijzondere omstandigheden. Een van de bijzondere omstandigheden die aanleiding kan zijn voor verlenging van de voornoemde termijn is de invloed van belanghebbende of diens gemachtigde op de duur van het proces, bijvoorbeeld door het doen van herhaalde verzoeken om verlenging van gestelde termijnen of om uitstel voor (het voldoen aan) uitnodigingen of oproepingen. [1]
14. In dit geval geldt het volgende. De rechtbank heeft belanghebbende meermalen uitgenodigd voor de mondelinge behandeling van het beroep ter zitting. Op de uitnodigingen voor de zittingen van 18 maart 2020, 11 november 2020 en 12 maart 2021 is een verzoek om verdaging vanwege verhindering van de gemachtigde van belanghebbende gevolgd. Het beroep is uiteindelijk op de zitting van 22 september 2021 behandeld. De rechtbank is van oordeel dat in dit geval sprake is van bijzondere omstandigheden, die aanleiding geven tot verlenging van de redelijke termijn, en wel voor de duur van een jaar.
15. Het bezwaarschrift is op 20 maart 2018 door de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 25 oktober 2021. De redelijke termijn van drie jaar is met afgerond 8 maanden overschreden. Belanghebbende heeft - uitgaande van € 500 per overschrijding per half jaar of een deel daarvan - recht op een schadevergoeding van
€ 1.000. Omdat de bezwaarfase afgerond 7 maanden heeft geduurd en daarmee 1 maand te lang, komt 1/8 deel (dus € 125) voor rekening van de heffingsambtenaar, en de rest
(€ 875) voor rekening van de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
Proceskosten en griffierecht
16. De rechtbank ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.068 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1). Ook dient het griffierecht van € 46 door de heffingsambtenaar te worden vergoed.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 1.100.000;
- vermindert de aanslagen onroerende zaakbelasting en watersysteemheffing 2018 dienovereenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 125;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 875;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.068;
- gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht vergoedt, zijnde € 46.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.P. Hertsig, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 25 oktober 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bijlage
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).