Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
Zaaknummer BRE 19/6657
uitspraak van 21 oktober 2021 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] ,
belanghebbende,
gemachtigde: G. Gieben (Previcus Vastgoed)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Veere,
verweerder.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 20 februari 2019 onder meer de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats ] voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 304.000,- (aanslagnummer [aanslagnummer] ). In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslagen onroerende zaakbelasting 2019 bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 11 november 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 30 juli 2021 te Middelburg. Belanghebbende heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, A. van den Dool, verbonden aan Previcus Vastgoed. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door taxateurs [taxateur 1] en [taxateur 2] .
Overwegingen
Feiten
1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats ] (hierna: de woning). Het betreft een geschakelde woning, bouwjaar 1960, met een inhoud van 223 m3. Het perceel heeft een oppervlakte van 197 m2.
Geschil
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende bepleit een waarde van € 118.000,-, onder verwijzing naar de eigen aankoopprijs. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 304.000,-.
Toetsingskader van de rechtbank
3. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
Waarderingsmethode
4. Belanghebbende is van mening dat voor de waardebepaling van de woning niet de vergelijkingsmethode dient te worden gebruikt, maar dient te worden uitgegaan van het eigen aankoopcijfer. De woning is op 9 maart 2015 aangekocht voor € 110.000,-. Dit aankoopcijfer is via de woningindexcalculator van VastgoedPro geïndexeerd naar de waardepeildatum en kan volgens belanghebbende niet hoger zijn dan € 118.000,-. Belanghebbende is van mening dat moet worden uitgegaan van de eigen (geïndexeerde) aankoopprijs van de woning, ook al heeft de aankoop langer dan een jaar geleden plaatsgevonden.
5. De heffingsambtenaar stelt dat het eigen aankoopcijfer in deze situatie niet bruikbaar is, omdat het een familietransactie betrof. Bovendien zijn er rond de waardepeildatum voldoende verkoopcijfers beschikbaar. De vergelijkingsmethode is daarom volgens hem de beste methode.
6. Met betrekking tot de vraag welke waarderingsmethode dient te worden gehanteerd, overweegt de rechtbank dat de waarderingsmethode op basis van de eigen aankoopprijs volgens vaste jurisprudentie alleen prevaleert als er binnen een periode van een jaar voor of een jaar na de waardepeildatum geen verkooptransacties van andere geschikte vergelijkingsobjecten voorhanden zijn. [1] De aankoop van de woning heeft bijna drie jaar voor de waardepeildatum plaatsgevonden en valt derhalve ruim buiten deze referentieperiode. De heffingsambtenaar heeft voldoende vergelijkbare referentiewoningen ingebracht die binnen een jaar voor tot een jaar na de waardepeildatum zijn verkocht. Belanghebbende heeft geen bijzondere omstandigheden betreffende de woning aangevoerd die rechtvaardigen dat alsnog de aankoopprijs moet worden gehanteerd. De rechtbank is dan ook van oordeel dat voor de waardering van de woning de vergelijkingsmethode dient te worden gehanteerd.
Toetsingskader voor de rechtbank bij de vergelijkingsmethode
7. De vergelijkingsmethode houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
9. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
10. De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op het door hem overgelegde taxatierapport van 29 januari 2019 (de rechtbank leest: 2020) en de matrix van de taxateur, [taxateur 2] RT. De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 310.000,-. Als referentiewoningen zijn gebruikt [adres 2] , [adres 4] en [adres 4] in [plaats ] (hierna: referentiewoningen). Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de woning als van voornoemde referentiewoningen.
11. Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 304.000,- niet te hoog is.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
12. Belanghebbende heeft ter zitting betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen woning aan de [adres 4] geschikt is als referentiewoning, omdat het een vrijstaande woning betreft uit 1920. Volgens de heffingsambtenaar is in het [plaats ] Duingebied het type woning niet van belang en gaat het puur om de locatie. Hoe dichter bij het strand, hoe duurder het wordt. De rechtbank acht het aannemelijk dat de waarde van de woning in dit geval voor een belangrijk deel bepaald wordt door de locatie. Aangezien de woning aan de [adres 4] in dezelfde straat is gelegen als de woning van belanghebbende, is deze woning naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbaar. Belanghebbende heeft niet betwist dat de overige door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als referentiewoning. De rechtbank ziet geen aanleiding om daar anders over te oordelen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning?
13. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport en de waardematrix inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de referentiewoningen zijn verkocht binnen een jaar voor tot een jaar na de waardepeildatum 1 januari 2018. De referentiewoningen zijn, evenals de woning, in het [plaats ] Duingebied gelegen. De inhoud van de referentiewoningen (275, 370 en 385 m2) is groter dan die van de woning (223 m2). Met de verschillen in inhoud is rekening gehouden door uit te gaan van een genormaliseerde m3-prijs voor het hoofdgebouw. De taxateur heeft deze prijs gebaseerd op het gemiddelde van de m3-prijzen van de referentiewoningen, welke vervolgens geïndexeerd is naar de waardepeildatum 1 januari 2018. De percelen van de referentiewoningen zijn wel kleiner dan van de woning, met name van de woning aan de [adres 4] . Met de verschillen in grondoppervlak is rekening gehouden door deze te berekenen op basis van een grondstaffel voor het [plaats ] Duingebied. In het taxatieverslag is verder per referentieobject en voor de woning aangegeven wat de koudvl-factoren zijn. De keuken van de woning moet gemoderniseerd worden. De rechtbank stelt vast dat de kwaliteit/luxe van de woning als matig is aangemerkt en de voorzieningen als gemiddeld. Daarmee is voldoende rekening gehouden met de verouderde keuken. De referentiewoningen hebben een hogere kwalificatie voor onder meer kwaliteit en onderhoud. Uit de waardematrix blijkt hoe een afwijkende factor is doorberekend. Hiermee is inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.
Berekening van de grondprijs
14. Belanghebbende heeft ter zitting bezwaren geuit tegen de opwaardering van 30% van de grondprijs ten opzichte van de gebruikte grondstaffel. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de prijs per m2 van € 1.000,- voor een perceel tot 250 m2, zoals vermeld in de grondstaffel, niet bruikbaar is voor het hele Duingebied in [plaats ] . Binnen het Duingebied kan de grondprijs oplopen tot wel € 2.100,- per m². De m2-prijs voor de grond wordt berekend door eerst de waarde van het opstal te berekenen. Dat bedrag wordt in mindering gebracht op de verkoopprijs. Het restant van de verkoopprijs wordt vervolgens toegerekend aan de grondoppervlakte. De grondprijs van € 1.300,- per m² is afgeleid van het verkoopcijfer van de [adres 4] . Deze grondprijs is reëel, omdat de woningen aan dezelfde weg liggen en qua ligging vergelijkbaar zijn.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar overtuigend betoogd dat de waarde van een woning in het Duingebied van [plaats ] voor een belangrijk deel wordt bepaald door de ligging van de woning ten opzichte van de duinen en het strand. Maar door de grondprijs op basis van slechts één verkoopcijfer te bepalen, waarvan de grondprijs bovendien de hoogste is van de drie referentiewoningen, heeft de heffingsambtenaar deze grondprijs niet voldoende onderbouwd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar hierdoor niet aannemelijk gemaakt dat de aldus bepaalde WOZ-waarde van de woning niet te hoog is.
15. Nu de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt, komt de rechtbank toe aan het beoordelen van de onderbouwing van de door belanghebbende voorgestane waarde van € 118.000,-. Belanghebbende heeft de hem voorgestane waarde, die is gebaseerd op de eigen aankoopprijs, evenmin aannemelijk gemaakt. Zoals hiervoor overwogen, dient de waarde onderbouwd te worden door een vergelijking met verkopen van vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum.
Aangezien geen van partijen de waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs, in goed justitie, op € 285.000,- bepalen.
16. Gelet op het vorenstaande zal het beroep gegrond worden verklaard. De rechtbank zal het bestreden besluit vernietigen en ziet aanleiding om zelf in de zaak te voorzien.
Griffierecht en proceskosten
17. De rechtbank ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De proceskosten zijn op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende bijstand vastgesteld op € 530,- voor de kosten in de bezwaarfase (1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting á € 265,- met een wegingsfactor 1) en € 1.068,- voor de kosten in de beroepsfase (1 punt voor het beroepsschrift en 1 punt voor de zitting á € 534,- met een wegingsfactor 1) ofwel in totaal op € 1.598,-. De rechtbank gelast tevens de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 47,- te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 285.000,-;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.598,-.
- gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht van € 47,- vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.E.M. Marsé, rechter, in aanwezigheid van
mr. W.H.M. Venmans, griffier, op 21 oktober 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
mr. W.H.M. Venmans, griffier, op 21 oktober 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier, de rechter,
is niet in de gelegenheid deze uitspraak
mede te ondertekenen.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bijlage
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).