Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
Zaaknummer BRE 19/6618
uitspraak van 15 november 2021 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats], verweerder.
1.Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 261.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2019 bekendgemaakt. Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt.
In de uitspraak op bezwaar van 8 november 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft hierop gerepliceerd. De heffingsambtenaar heeft vervolgens gedupliceerd.
De zaak is behandeld op de zitting van 23 september 2021. Hierbij was namens belanghebbende aanwezig A. van den Dool, verbonden aan Previcus Vastgoed te Boxmeer. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [heffingsambtenaar] .
De rechtbank heeft de uitspraaktermijn verlengd.
2.Overwegingen
Inleiding
2.1.
Belanghebbende is de eigenaar van de woning. Het betreft een appartement met een inhoud van 303 m³, een dakterras en een eigen parkeerplaats.
2.2.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018.
2.3.
Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning maximaal € 257.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 261.000.
Toetsingskader van de rechtbank
2.4.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2.5.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
2.6.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de waarde
2.7.
De waardering van de woning is gebaseerd een waardematrix van 5 februari 2020, opgesteld door [taxateur 1] (taxateur). [de taxateur 1] heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 261.000. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt: de woningen aan het [adres nr 1] , [nr 2] en [nr 3] , allen te [plaats] . In de matrix is inzicht gegeven in de diverse factoren die van invloed zijn op de waarde van de woning. Daarnaast is inzicht gegeven in de - in de koopsom verdisconteerde - aandelen in de reserves van de vereniging van eigenaren (VVE).
2.8.
Belanghebbende heeft een taxatierapport met eveneens een waardematrix overgelegd. Dit taxatierapport is op 15 april 2020 opgesteld door [taxateur 2] , RT. In de matrix is [taxateur 2] uitgegaan van dezelfde vergelijkingsobjecten als [de taxateur 1] . Hij heeft daarnaast de diverse factoren die van invloed zijn op de waarde van de woning op hetzelfde niveau gewaardeerd. Ook op het onderdeel van de verdisconteerde aandelen in de reserves van de VVE verschilt de matrix niet van die van [de taxateur 1] .
Beoordeling waarde
2.9.
Ter zitting is vast komen te staan dat partijen feitelijk slechts van mening verschillen ten aanzien van de te hanteren indexatie van de koopsommen naar de waardepeildatum en dat zij dezelfde waarderingsmethode voorstaan. Bij deze methodiek komt het aandeel in de reserves van de VVE in mindering op de koopsom van de vergelijkingsobjecten en dient deze koopsom daarna te worden geïndexeerd tot een waarde op de waardepeildatum. De rechtbank stelt vast dat uit de waardematrix van [de taxateur 1] volgt dat hij deze methodiek op dezelfde wijze als [taxateur 2] heeft toegepast. [de taxateur 1] heeft vervolgens op jaarbasis rekening gehouden met een indexatie van circa 9,8% en [taxateur 2] met een indexatie van circa 6,76%. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem gehanteerde indexatie verwezen naar Vastgoedpro, waarin op provinciaal niveau en per woningsoort over een in te voeren periode, aan de hand van verkoopcijfers, inzicht wordt verschaft over de waardestijging in die periode. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat uit de cijfers van Vastgoedpro volgt dat in 2017 voor appartementen in de provincie Noord-Brabant een waardestijging heeft plaatsgevonden van 11,1% en dat hij dit cijfer heeft getoetst aan de cijfers binnen de gemeente [plaats] . Belanghebbende heeft het cijfer van Vastgoedpro niet betwist. De rechtbank is van oordeel dat het cijfer, gelet op de specificatie naar woonsoort en provincie, voldoende specifiek is en dat de heffingsambtenaar van dit cijfer mocht uitgaan bij het bepalen van de indexatie. Aangezien dit cijfer hoger is dan het door de heffingsambtenaar gehanteerde indexatiecijfer is de rechtbank ook van oordeel dat de heffingsambtenaar daarmee voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem gehanteerde indexatie niet te hoog is.
Belanghebbende heeft gesteld dat de cijfers van het NVM, waaruit volgens belanghebbende een lagere waardestijging zou volgen, specifieker zijn dan het cijfer van Vastgoedpro. Belanghebbende heeft echter geen inzicht gegeven in die cijfers en niet nader onderbouwd waarom deze cijfers beter bruikbaar zouden zijn dan het cijfer van Vastgoedpro. De rechtbank is daarom van oordeel dat belanghebbende zijn stelling onvoldoende heeft onderbouwd.
2.10.
Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
2.11.
Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank het beroep ongegrond zal verklaren. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
3.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.E.M. Marsé, rechter, in aanwezigheid van drs. L. Mattijssen, griffier, op 15 november 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.