ECLI:NL:RBZWB:2021:5910

• Datum uitspraak: 19 november 2021
• Publicatiedatum: 19 november 2021
• Zaaknummer: BRE 20_956
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: T. Peters
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen vastgestelde WOZ-waarde van een woning en de beoordeling van de heffingsambtenaar

In deze zaak heeft de rechtbank Zeeland-West-Brabant op 19 november 2021 uitspraak gedaan in een geschil tussen een belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente over de vastgestelde WOZ-waarde van een woning. De heffingsambtenaar had de WOZ-waarde voor het jaar 2019 vastgesteld op € 219.000, waartegen de belanghebbende bezwaar had gemaakt. De heffingsambtenaar verklaarde het bezwaar ongegrond, waarna de belanghebbende beroep instelde. Tijdens de zitting op 8 oktober 2021 was de belanghebbende niet aanwezig, maar de heffingsambtenaar was vertegenwoordigd. De rechtbank heeft de zaak zonder de gemachtigde van de belanghebbende behandeld.

De rechtbank heeft vastgesteld dat de belanghebbende eigenaar en gebruiker is van de woning, een tussenwoning gebouwd in 1993, met een inhoud van 394m3 en een perceeloppervlak van 152m2. De waardepeildatum was 1 januari 2018. De belanghebbende betwistte de vastgestelde WOZ-waarde en stelde een waarde van € 191.000 voor, terwijl de heffingsambtenaar de waarde van € 219.000 verdedigde. De rechtbank heeft de heffingsambtenaar onvoldoende bewijs geleverd dat de WOZ-waarde niet te hoog was vastgesteld, en heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar niet voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe de WOZ-waarde tot stand is gekomen.

Uiteindelijk heeft de rechtbank de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 218.000, en het beroep van de belanghebbende gegrond verklaard. De uitspraak op bezwaar is vernietigd, en de heffingsambtenaar is veroordeeld tot vergoeding van het griffierecht en de proceskosten van de belanghebbende, die zijn vastgesteld op € 1.064. De rechtbank heeft de relevante wettelijke bepalingen in de bijlage opgenomen en de uitspraak is openbaar gemaakt.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Belastingrecht

Locatie: Breda

Zaaknummer BRE 20/956

Uitspraak van 19 oktober 2021 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen

[belanghebbende] , wonende te [plaats] ,

belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] ,

de heffingsambtenaar.

1. Procesverloop

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 27 februari 2019 de WOZ-waarde van de woning aan de [adres] te [plaats] (de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 219.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar de aanslag onroerende zaakbelasting 2019 bekendgemaakt.

1.2.

Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 13 januari 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde WOZ-waarde gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.

1.4.

De zaak is inhoudelijk behandeld op de zitting van 8 oktober 2021 te Middelburg. Namens belanghebbende was niemand aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [heffingsambtenaar] .

De gemachtigde van belanghebbende heeft per brief van 27 september 2021 verzocht de behandeling van de onderhavige zaak en een andere – op dezelfde dag geplande – zaak bij te wonen via een beeldverbinding. De rechtbank heeft het verzoek afgewezen. In een schriftelijke reactie op deze afwijzing heeft de gemachtigde aangegeven dat hij, vanwege een reeds geplande zitting bij een andere rechtbank, mogelijk te laat aanwezig zou kunnen zijn bij de behandeling van het beroep van de hiervoor genoemde andere – op een vroeger tijdstip geplande – zaak. De gemachtigde is zonder kennisgeving niet verschenen. De rechtbank heeft besloten, na afweging van bovengenoemde feiten en omstandigheden, de zaak zonder de gemachtigde te behandelen.

2. Overwegingen

2.1.

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een tussenwoning, gebouwd in 1993. De inhoud van de woning is 394m3 en de oppervlakte van het perceel is 152m2.

2.2.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van € 191.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 219.000.

Toetsingskader van de rechtbank

2.3.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

2.4.

De waarde van de woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde. De vergelijkingsmethode houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

2.5.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank zelf tot een vaststelling van de WOZ-waarde komen.

2.6.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

Onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde

2.7.

Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 6 mei 2020 door [taxateur] , Register-Makelaar Taxateur van het samenwerkingsverband belastingen Walcheren en Schouwen-Duiveland. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 277.000. Naast gegevens van de woning, bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . Volgens de heffingsambtenaar heeft hij daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde waarde van € 219.000 niet te hoog is.

Beoordeling van de vastgestelde WOZ-waarde

2.8.

Belanghebbende heeft niet betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als vergelijkingsobjecten. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen.

2.9.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze hij rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van belanghebbende. De rechtbank overweegt hierbij als volgt. Uit de overgelegde taxatiematrix blijkt niet hoe de vierkante meterprijzen met betrekking tot de perceeloppervlakten van de vergelijkingsobjecten tot stand zijn gekomen. De toelichting van de heffingsambtenaar ter zitting hieromtrent heeft de rechtbank onvoldoende helderheid verschaft. Bovendien is de heffingsambtenaar bij de berekening van de kubieke meterprijzen van de vergelijkingsobjecten uitgegaan van de transactieprijs in plaats van de geïndexeerde verkoopwaarde. Het voorgaande leidt ertoe dat de heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende tot stand is gekomen.

2.10.

Gelet op dat wat hiervoor is overwogen heeft de heffingsambtenaar onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank komt als gevolg hiervan niet toe aan de beoordeling van wat belanghebbende heeft gesteld ten aanzien van de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals de aanwezigheid van de lift.

De door belanghebbende verdedigde WOZ-waarde

2.11.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende met hetgeen hij heeft aangevoerd de door hem bepleite waarde van de woning evenmin aannemelijk gemaakt. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat belanghebbende geen taxatierapport heeft ingebracht en zijn standpunten voornamelijk presenteert als een reactie op het bestreden besluit. Met het enkel overleggen van de stamkaarten van de, naar belanghebbende stelt, geschikte vergelijkingsobjecten [adres 5] en [adres 6] te [plaats] heeft belanghebbende onvoldoende aangevoerd om de conclusie te rechtvaardigen dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 191.000 bedraagt. Belanghebbende heeft geen aansluiting gemaakt van de gegevens op de stamkaarten met de door hem voorgestane waarde. Daardoor kan geen vergelijking worden gemaakt tussen de transactieprijzen van deze objecten en de opbouw van de (door belanghebbende verdedigde) waarde van de woning.

Slotsom

2.12.

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken stelt de rechtbank, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum in goede justitie vast op € 218.000.

2.13.

Gelet op dat wat hiervoor is overwogen is het beroep gegrond verklaard. De uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd.

Vergoeding griffierecht en proceskosten

2.14.

De rechtbank ziet aanleiding te bepalen dat aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht van € 48 wordt vergoed. Daarnaast heeft belanghebbende recht op vergoeding van de kosten die hij in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.064 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 265, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1 voor het gewicht van de zaak).

3. Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt de uitspraak op bezwaar;
• vermindert de vastgestelde waarde tot € 218.000;
• vermindert de aanslag onroerende zaakbelasting dienovereenkomstig;
• veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.064;
• gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 48 aan hem vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Peters, rechter, in aanwezigheid van mr. C.C. van den Berg, griffier, op 19 november 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

De griffier, De rechter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR).

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,

5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.

Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.

Bijlage

Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (
Kamerstukken II 1993/94 , 22 885, nr. 36, blz. 44).