Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Bestuursrecht
zaaknummer: BRE 20/9926 WET
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 november 2021 in de zaak tussen
[naam eiseres] , te [plaatsnaam] , eiseres
gemachtigde: mr. M.M. Breukers,
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Tilburg, verweerder.
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
[vergunninghoudster], te [plaatsnaam2] (vergunninghoudster)
gemachtigde: mr. E. Beele.
Procesverloop
In het besluit van 7 april 2020 (primaire besluit) heeft het college aan vergunninghoudster een omzettingsvergunning verleend voor het pand aan de [adres] in [plaatsnaam] .
In het besluit van 22 oktober 2020 (bestreden besluit) heeft het college het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend. Vergunninghoudster heeft een zienswijze ingediend.
Het beroep is besproken op de zitting van de rechtbank op 2 november 2021.
Hierbij waren aanwezig eiseres, haar gemachtigde, mr. L.P.F. Warnier namens het college, [vertegenwoordiger vergunninghoudster] namens vergunninghoudster en de gemachtigde van vergunninghoudster.
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is woonachtig aan de [adres2] in [plaatsnaam] . In het primaire besluit heeft het college aan vergunninghoudster een omzettingsvergunning (kamerverhuurvergunning) verleend voor haar buurpand aan de [adres] (de woning) in [plaatsnaam] .
Het college heeft het bezwaar van eiseres, en van de overige bezwaarmakers, tegen het besluit ongegrond verklaard. Het college schrijft in het bestreden besluit dat in bezwaar niet of onvoldoende is aangevoerd om te kunnen stellen dat het belang van het behoud of samenstelling van de woonruimte voorraad met het oog op de schaarste en leefbaarheid groter is dan het met de onttrekking of de omzetting gediende belang. De kamerverhuurvergunning leidt ook niet tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van de woning. Wanneer het gebruik plaatsvindt in de zin van het geldende bestemmingsplan, is er geen sprake van strijd met het bestemmingsplan. Tot slot schrijft het college dat de omzetting niet tot extra parkeerbehoefte leidt en dat niet op voorhand kan worden vastgesteld dat de gevreesde aantasting van het woongenot zich zal voordoen.
Geschil
2. Het gaat in deze procedure om de vraag of het college zich in het bestreden besluit in terecht op het standpunt heeft kunnen stellen dat het gebruik van de woning niet in strijd is met het bestemmingsplan.
Standpunt partijen
3.1
Eiseres voert aan dat uit het ter plaatse geldende bestemmingsplan volgt dat voor studentenhuisvesting in een grondgebonden woning is vereist dat sprake is van een duurzame en gemeenschappelijke huishouding. Daarvan is geen sprake. De weigeringsgrond van artikel 4 onder Pro e van de Huisvestingsverordening Tilburg 2018 staat dan ook aan verlening van de omzettingsvergunning in de weg.
3.2
Het college verwijst naar het bestreden besluit. Daarin stelt het college zich op het standpunt dat de voor wonen aangewezen gronden bestemd zijn voor wonen met dien verstande dat sprake moet zijn van een grondgebonden woning. Onder grondgebonden woning wordt verstaan een met de grond verbonden woning, bedoeld voor de huisvesting van een huishouden. En voorts wordt onder huishouden verstaan een alleenstaande, danwel twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of willen voeren waarbij voor studenten een maximum van vijf personen geldt. Wanneer gebruik in die zin plaatsvindt, dan is geen sprake van strijdigheid met het bestemmingsplan.
3.3
Vergunninghoudster voert aan dat studentenhuisvesting is toegelaten in een grondgebonden woning. In het geval van studentenhuisvesting hoeft geen sprake te zijn van een gemeenschappelijk of duurzaam huishouden omdat de plansystematiek in artikel 1.126 onder a en b van de planregels de vormen van ‘wonen’ uitdrukkelijk onderscheidt. Bovendien voorziet artikel 1.126 onder b ook in ‘bijbehorende gemeenschappelijke voorzieningen (en ruimten)’.
Wettelijk kader
4. Het wettelijk kader is opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
Beoordeling
5.1
De bevoegdheid van het college een kamerverhuurvergunning te verlenen is een discretionaire bevoegdheid. Het college kan een kamerverhuurvergunning verlenen, maar is daartoe niet verplicht. Bij de beoordeling zal hij alle relevante belangen moeten inventariseren, deze belangen op een kenbare wijze moeten afwegen en beoordelen of de eventuele nadelige gevolgen niet onevenredig zijn in verhouding tot de met het besluit te dienen doelen. Het discretionaire karakter van deze bevoegdheid brengt met zich dat een besluit in zoverre terughoudend moet worden getoetst door de bestuursrechter. Dat wil zeggen dat de bestuursrechter zich moet beperken tot de vraag of het college in redelijkheid tot zijn besluit heeft kunnen komen. De vraag of het gebruik van de woning in strijd is met het geldende bestemmingsplan, zoals eiseres stelt en het college en vergunninghouder betwisten, moet evenwel vol getoetst worden door de bestuursrechter. Daarbij is van belang dat het college ter zitting heeft aangegeven dat een omzettingsvergunning slechts dan gebruikt kan worden als de woningomzetting ook planologisch aanvaardbaar is. Een omzettingsvergunning die in strijd zou zijn met het bestemmingsplan, kan dan ook niet gebruikt worden zonder dat daarvoor een omgevingsvergunning voor afwijkend gebruik is verleend.
5.2
Bepalend voor het toegestane gebruik is het bestemmingsplan. [1] Volgens vaste rechtspraak moeten planregels letterlijk worden uitgelegd. [2] De rechtszekerheid vereist immers dat van hetgeen in het bestemmingsplan is bepaald, moet kunnen worden uitgegaan. [3] Als de desbetreffende regel echt duidelijk is, dient daaraan dus geen beperktere (of ruimere) uitleg te worden gegeven dan de uitleg die volgens de letterlijke tekst geldt. [4]
5.3
De woning is gelegen in het bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan] ’. Op het perceel rust de enkelbestemming ‘Wonen’. Ingevolge artikel 10.1.1, onder a, van de planregels zijn de op de plankaart voor ‘Wonen’ aangewezen gronden bestemd voor wonen, met dien verstande dat er sprake is van grondgebonden woningen.
5.4
In artikel 1.126, onder b, van de planregels is bepaald dat onder ‘wonen’ onder meer wordt verstaan studentenhuisvesting. Bovendien is in artikel 1.69 van de planregels bepaald hoeveel studenten maximaal in een woning mogen wonen. De rechtbank is daarom van oordeel dat op basis van de planregels studentenhuisvesting in grondgebonden woningen is toegestaan.
5.5
De omstandigheid dat in artikel 1.55 van de planregels is bepaald dat onder een grondgebonden woning wordt verstaan een met de grond verbonden woning bedoeld voor de huisvesting van één huishouden (...) en dat in artikel 1.69 van de planregels is bepaald dat onder huishouden wordt verstaan een alleenstaande, dan wel twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of willen voeren, leidt niet tot een ander oordeel. Studenten voeren doorgaans geen duurzame gemeenschappelijke huishouding maar in de planregels is desondanks uitdrukkelijk in studentenhuisvesting in grondgebonden woningen voorzien.
De rechtbank wijst daarbij ook op de uitspraken van 21 december 2012 en 14 januari 2014. Weliswaar ging het in die uitspraken over het bestemmingsplan ‘ [bestemmingsplan2] ’ van de gemeente Tilburg, maar dat bestemmingsplan heeft op dit onderdeel dezelfde bepalingen als het onderhavige bestemmingsplan. In de aangehaalde uitspraken heeft de rechtbank de plansystematiek aldus begrepen dat maximaal vijf studenten een huishouding kunnen vormen en dus tezamen een grondgebonden woning in gebruik mogen nemen. [5] De rechtbank ziet in hetgeen in deze zaak door eiseres is aangevoerd dan ook geen aanleiding om tot het oordeel te komen dat studentenhuisvesting in een grondgebonden woning uitsluitend is toegestaan wanneer studenten een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren.
5.6
Het voorgaande betekent dat het gebruik van de woning niet in strijd is met het bestemmingsplan en dat het college in redelijkheid de kamerverhuurvergunning aan vergunninghoudster heeft kunnen verlenen. De beroepsgrond van eiseres slaagt niet.
Conclusie
6.1
Het beroep is ongegrond.
6.2
Er is geen reden voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.E.J.M. Stoof, rechter, in aanwezigheid van mr. N. Graumans, griffier, op 25 november 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Wettelijk kader
Huisvestingwet
Op grond van artikel 2, eerste lid, van de Huisvestingswet maakt de gemeenteraad van zijn bevoegdheden op grond van deze wet slechts gebruik indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte.
In artikel 4, eerste lid, van de Huisvestingswet is bepaald dat de gemeenteraad uitsluitend bij verordening voor de duur van ten hoogste vier jaar regels kan geven met betrekking tot a. het in gebruik nemen of geven van goedkope woonruimte, en b. wijzigingen in de bestaande woonruimtevoorraad.
Op grond van artikel 21, aanhef en onder c, van de Huisvestingswet is het verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie gebouwen en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen wijk, zonder vergunning van burgemeester en wethouders van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten.
Huisvestingsverordening
Op grond van artikel 2, eerste lid, aanhef en onder b, van de Huisvestingsverordening 2018 is het verboden om een woonruimte, zonder vergunning als bedoeld in artikel 21 van Pro de Huisvestingswet van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten, waarbij verhuur aan drie of meer personen plaatsvindt. In het tweede lid van artikel 2 is Pro bepaald dat de vergunningplicht betrekking heeft op alle woonruimte binnen de bebouwde kom van de gemeente Tilburg.
Op grond van artikel 4, eerste lid, van de Huisvestingsverordening 2018 kan een vergunning als bedoeld in artikel 21 van Pro de Huisvestingswet worden geweigerd als:
a. naar het oordeel van het college het belang van het behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad met het oog op schaarste en leefbaarheid groter is dan het met de onttrekking, omzetting of woningvorming gediende belang;
b. het onder 1 a. als eerste genoemde belang niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning;
c. de toestand van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft zich uit oogpunt van indeling of staat van onderhoud geheel of ten dele tegen omzetting of woningvorming verzet;
d. het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand;
e. vergunningverlening zou leiden tot strijdigheid met het bestemmingsplan, of met een omgevingsvergunning op grond waarvan afgeweken mag worden van het bestemmingsplan.
Bestemmingsplan [naam bestemmingsplan]
In artikel 1.55 is bepaald dat onder een grondgebonden woning wordt verstaan een met de grond verbonden woning bedoeld voor de huisvesting van één huishouden, daaronder begrepen beroep aan huis, met een zelfstandige ontsluiting op de begane grond en niet zijnde een gestapelde woning.
In artikel 1.69 is bepaald dat onder huishouden wordt verstaan een alleenstaande, dan wel twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of willen voeren, waarbij de volgende maxima zijn opgenomen: a. studenten: maximaal 5; b. beschermd wonen: maximaal 12.
In artikel 1.126, onder b, is bepaald dat onder wonen wordt verstaan studentenhuisvesting, huisvesting van ouderen, verzorgingstehuis, gezinsvervangende huisvesting en dergelijke, alsmede bijbehorende gemeenschappelijke voorzieningen (en ruimten) c.q. verzorgingsfaciliteiten;
In artikel 10.1.1, onder a, is bepaald dat de op de plankaart voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen, met dien verstande dat er sprake is van grondgebonden woningen.