Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Tilburg
zaak/rolnr.: 9206321 CV EXPL 21-1972
vonnis d.d. 15 december 2021
inzake
de Stichting
Stichting TBV,
statutair gevestigd en kantoorhoudende te Tilburg,
eiseres,
hierna te noemen: TBV,
gemachtigde: mr. C.J.P. Schellekens, advocaat te Tilburg,
tegen
[gedaagde], geboren op 3 januari 1994,
wonende te ( [postcode] ) Tilburg, aan het adres [straatnaam + nummer] ,
gedaagde,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. A. Smeekes, advocaat te Tilburg.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
a. het tussenvonnis van 21 juli 2021 met de daarin vermelde stukken, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
b. de aanvullende productie van TBV;
c. de akte met aanvullende productie van [gedaagde] ;
d. de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling die heeft plaatsgevonden op 12 november 2021.
1.2.
Hierna heeft de kantonrechter vonnis bepaald.
2.Het geschil
2.1.
TBV vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
a. ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning te ( [postcode] ) Tilburg, aan het adres [straatnaam + nummer] ;
b. [gedaagde] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, de woning te
( [postcode] ) Tilburg, aan het adres [straatnaam + nummer] te ontruimen en te verlaten, met alle goederen en al de personen die zijdens [gedaagde] in voormelde woning verblijven en deze woning ter vrije en algehele beschikking van TBV te stellen;
c. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.
2.2.
[gedaagde] voert gemotiveerd verweer.
3.De feiten en de beoordeling
3.1.
Tussen partijen staat het volgende vast:
[gedaagde] huurt met ingang van 31 augustus 2018 de woning staande en gelegen aan het adres [straatnaam + nummer] te Tilburg;
op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte no 15-01 van toepassing;
in de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden is onder meer het volgende opgenomen:
“Artikel 2 huurovereenkomst: Bestemming van het gehuurde
Het verhuurde wordt geacht zonder nadere omschrijving aan de huurder bekend te zijn en is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte.
Artikel 7 algemene huurvoorwaarden: Gebruik gehuurde
7.1
Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.
7.2
Huurder zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. Het is huurder niet toegestaan bedrijfsmatige activiteiten in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten te ontplooien. (…)
7.4
Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel ofwel gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. (…)
7.7. (…)
Het is huurder eveneens verboden in het gehuurde illegale activiteiten uit te voeren of illegale bezittingen te hebben. (…)”
op 15 maart 2021 is door toezichthouders van de afdeling Veiligheid & Wijken van de gemeente Tilburg en een medewerker van de politie vastgesteld dat in de woning een seksinrichting werd geëxploiteerd zonder vergunning;
op 6 april 2021 heeft de gemeente Tilburg een brief hierover gestuurd aan TBV;
op 12 april 2021 heeft TBV bij brief aan [gedaagde] medegedeeld dat zij de huurovereenkomst met hem wil beëindigen vanwege de (illegale) prostitutieactiviteiten die zijn geconstateerd op 15 maart 2021. TBV heeft [gedaagde] daarbij de keuze gegeven om de huurovereenkomst zelf uiterlijk op 21 april 2021 door opzegging te beëindigen, bij gebreke waarvan zij aankondigt een juridische procedure te starten;
de gemachtigde van TBV heeft per e-mailbericht van 21 april 2021 laten weten dat geen vrijwillige opzegging zal volgen, omdat geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst.
3.2.
TBV legt aan haar vordering ten grondslag dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [gedaagde] , nu hij in strijd handelt dan wel heeft gehandeld met de contractuele verplichtingen en artikel 7:213 en 7:214 van het Burgerlijk Wetboek (BW), doordat [gedaagde] het gehuurde heeft laten gebruiken ten behoeve van een seksinrichting. TBV voert aan dat door de illegale prostitutieactiviteiten de leefbaarheid van de wijk achteruit gaat en dat er overlast ontstaat bij omwonenden. Het laten exploiteren van illegale prostitutieactiviteiten heeft een negatieve invloed op de woonomgeving en schaadt de verhuurbaarheid van de woningen van TBV. TBV heeft een zwaarwegend belang bij bestrijding van woonfraude en ander oneigenlijk gebruik van de woning om te bewerkstelligen dat de sociale woningvoorraad ook daadwerkelijk uitsluitend wordt bewoond door degenen voor wie de woning bestemd is. Ook heeft zij er belang bij precedentwerking te voorkomen. TBV stelt dat de tekortkoming het recht geeft voornoemde te vorderen.
3.3.
[gedaagde] voert gemotiveerd verweer. [gedaagde] voert aan dat hij nimmer op de hoogte is geweest van de illegale prostitutieactiviteiten en dat hij tijdens het controlemoment niet in de woning aanwezig was. [gedaagde] heeft toegelicht dat hij op zaterdag 13 maart 2021 op de markt twee vrouwen tegen kwam die hun portemonnee kwijt waren en geen geld hadden. Omdat zij geen mogelijkheid hadden om ergens te verblijven hebben zij [gedaagde] gevraagd of ze een paar dagen bij hem konden verblijven. Hier heeft [gedaagde] mee ingestemd. Ook heeft hij eten voor ze gekocht en vervolgens is hij zelf uit zijn woning vertrokken. Die avond en nacht heeft [gedaagde] bij een vriend doorgebracht. Zondag is hij een kort moment, vijf tot tien minuten, even thuis geweest om te zien hoe het met de vrouwen ging. Daarna is hij weer vertrokken en vervolgens is hij maandag 15 maart 2021 weer thuis gekomen. Op het moment dat hij thuis kwam waren de vrouwen weg.
[gedaagde] voert verder aan dat uit niets blijkt dat de vrouwen voor hem werkzaam zijn en dat geen sprake is van een tekortkoming door enkele dagen logees in huis te hebben. Voor zover sprake is van een tekortkoming omdat hij onvoldoende toezicht heeft gehouden op de bezigheden van de vrouwen, doet [gedaagde] een beroep op de tenzij-clausule van artikel 6:265 BW. Hij voert hiertoe aan dat er nooit problemen zijn geweest sinds hij de woning huurt, hij zich niet bewust was van de prostitutieactiviteiten en dat deze activiteiten slechts kort hebben geduurd. Ook is niet gebleken van enige overlast of negatieve uitstraling voor de woonomgeving van de gestelde activiteiten. Daarnaast is er geen risico op precedentwerking omdat de kwestie niet publiekelijk bekend is. Tot slot voert [gedaagde] aan dat hij er samen met zijn minderjarige dochter woont en dat het ook in haar belang is dat zij daar met hem kan blijven wonen.
3.4.
Kern van het geschil is de vraag of sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt. Ingevolge artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Een huurder is op grond van artikel 7:213 BW gehouden zich ten aanzien van het gebruik van de woning als een goed huurder te gedragen. Daarnaast zal hij het gehuurde op grond van 7:214 BW ook overeenkomstig de bestemming moeten gebruiken.
3.5.
De kantonrechter overweegt als volgt. Zij ziet, gelet op het door de toezichthouders opgemaakte controlerapport van 14 april 2021 en het mutatierapport van de politie van 15 maart 2021, geen reden om eraan te twijfelen dat de vrouwen op 15 maart 2021 in de woning aanwezig waren met als doel het verrichten van prostitutieactiviteiten,. In die rapporten wordt onder meer beschreven hoe de afspraak met één van de vrouwen via de website Kinky.nl tot stand is gekomen, hoe de ruimtes in de woning als seksinrichting waren ingericht en dat de dames hebben verklaard via een paysafe card huur te betalen voor de werkruimte en 30% van de inkomsten te moeten afdragen. [gedaagde] stelt echter dat hij hier geen weet van had en dat daarom geen sprake is van een tekortkoming. Bij de controle van 15 maart 2021 zijn twee prostituees in de woning aangetroffen. Ook waren de kamers ingericht ten behoeve van prostitutie, zoals blijkt uit de hiervoor aangehaalde rapporten en de door TBV overgelegde foto’s. Voor iedereen die de woning betrad, zou dan ook direct zichtbaar zijn geweest dat sprake was van een inrichting ten behoeve van het verrichten van prostitutieactiviteiten. Het door [gedaagde] geschetste scenario, namelijk dat hij de vrouwen op zaterdag tegenkwam, zij hem hebben gevraagd of ze bij hem konden verblijven omdat zij zonder geld zaten, hij ze daarom toegang heeft verschaft tot zijn woning, hij vervolgens is vertrokken en hij niets wist van de activiteiten van de vrouwen, acht de kantonrechter niet geloofwaardig. Daarbij betrekt de kantonrechter ook dat [gedaagde] tijdens de zitting zelf nog heeft verklaard dat toen hij op zondagmiddag kort in de woning was, de verwarming erg hoog stond en er brandende kaarsen op de vloer stonden.
3.6.
Op grond van artikel 7:219 BW is [gedaagde] jegens TBV op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken, als hij zich, in het licht van die gedragingen, zelf niet als goed huurder heeft gedragen en de gedragingen hem daardoor als een eigen tekortkoming kunnen worden aangerekend. Gelet op al het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat het verhaal van [gedaagde] dermate onaannemelijk is zodat [gedaagde] wist dan wel had moeten weten dat er prostitutieactiviteiten in zijn woning plaatsvonden. Nu hij dit heeft toegestaan dan wel daar niets tegen heeft ondernomen, worden de prostitutieactiviteiten hem als een eigen tekortkoming aangerekend. Geconcludeerd moet daarom worden dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. De vraag is vervolgens of dit een zodanige ernstige tekortkoming is dat deze in de gegeven omstandigheden dient te leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Het woonrecht is immers een essentieel recht en aantasting van dat recht dient evenredig te zijn aan het beoogde doel daarvan. De gevorderde ontbinding en ontruiming dienen proportioneel te zijn. Er dient dus door de kantonrechter een belangenafweging gemaakt te worden.
3.7.
[gedaagde] betwist dat de tekortkoming zodanig ernstig is dat deze dient te leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, met name omdat hij al langere tijd zonder problemen huurt, hij zich niet bewust was van de prostitutieactiviteiten en gelet op de korte duur dat de vrouwen bij hem verbleven. Bovendien is niet gebleken van overlast of negatieve uitstraling voor de woonomgeving door de prostitutieactiviteiten. [gedaagde] heeft een zwaarwegend woonbelang omdat hij de zorg draagt voor zijn minderjarige dochter en zij een groot deel van de week bij hem verblijft. Daartegenover staat het belang van TBV. TBV heeft toegelicht dat zij er een groot belang bij heeft dat er geen gevaar of overlast voor omwonenden ontstaat en dat zij heeft te waken voor de leefbaarheid in de wijken waarin haar woningen gelegen zijn. Het laten plaatsvinden van (illegale) prostitutieactiviteiten heeft een negatieve invloed op de woonomgeving. Bovendien heeft zij er belang bij dat er een signaal uitgaat dat zij het aan [gedaagde] verweten gedrag niet accepteert en dat daar hard tegen opgetreden wordt om andere huurders te ontmoedigen om soortgelijke activiteiten te ondernemen. Zij heeft er belang bij om precedentwerking te voorkomen.
3.8.
De kantonrechter is van oordeel dat, zoals in de voorgaande overwegingen is vermeld, [gedaagde] op de hoogte was dan wel had moeten zijn van de illegale prostitutieactiviteiten die in de woning hebben plaatsgevonden. Door [gedaagde] is ook aangevoerd dat het belang dat hij heeft bij behoud van de woning groot is gelet op de zorg die hij draagt voor zijn minderjarige dochter die 1 december 2021 vier jaar is geworden. Onbetwist is dat de dochter van [gedaagde] belang heeft bij het gebruik van een woning als thuisbasis en de voortzetting hiervan mede gelet op de school en de sociale omgeving. Ontruiming zal in beginsel niet alleen [gedaagde] maar ook zijn dochter treffen. Artikel 3 van het Internationaal Verdrag inzake de rechten van het Kind (20-11-1989, Trb,. 1990,170) luidt: “Bij alle maatregelen betreffende kinderen, ongeacht of deze worden genomen door openbare of particuliere instellingen voor maatschappelijk welzijn of door rechterlijke instanties, bestuurlijke autoriteiten of wetgevende lichamen, vormen de belangen van het kind de eerste overweging.” Hoewel het zeker niet ondenkbaar is dat een door de kantonrechter uit te spreken ontruiming nadelige gevolgen heeft voor de dochter van [gedaagde] die een groot deel van de week in het gehuurde verblijft, is zij van oordeel dat het allereerst op de weg van [gedaagde] ligt om zelf de nodige voorzieningen te treffen om die eventuele nadelige gevolgen voor zijn dochter zoveel mogelijk te beperken. Uit hetgeen tijdens de mondelinge behandeling door [gedaagde] naar voren is gebracht blijkt dat zowel [gedaagde] als zijn dochter niet afhankelijk zijn van onderdak in het gehuurde, nu hij heeft verklaard dat hij in ieder geval ieder weekend, maar regelmatig ook doordeweeks alleen of met zijn dochter ergens anders slaapt, namelijk bij familie, vrienden of kennissen. Ook gaat zijn dochter met regelmaat naar haar moeder toe en slaapt zij daar dan ook. De kantonrechter komt dan ook tot het oordeel dat artikel 3 IVRK in het onderhavige geval niet in de weg staat aan de gevorderde ontbinding en ontruiming en het verliezen van de woning nu niet als voldoende zwaarwegend belang van [gedaagde] kan gelden. Alles afwegend komt de kantonrechter tot het oordeel dat het belang van TBV prevaleert boven het woonbelang van [gedaagde] .
3.9.
Van TBV kan niet worden gevergd de huurovereenkomst nog langer voort te zetten gezien de ernstige tekortkoming van illegale prostitutie. De gevorderde ontbinding en ontruiming van de woning zullen dan ook worden toegewezen, met dien verstande dat de ontruimingstermijn wordt bepaald op vier weken, nu TBV tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard akkoord te zijn met die langere ontruimingstermijn. [gedaagde] zal dus op zoek moeten gaan naar andere woonruimte.
3.10.
Als de in het ongelijk getelde partij zal [gedaagde] tevens worden veroordeeld in de proceskosten van TBV. Deze kosten worden tot deze uitspraak vastgesteld op € 606,01, bestaande uit € 106,01 aan dagvaardingskosten, € 126,00 aan griffierecht en € 374,00
(2 punten x € 187,00 per punt) aan salaris voor de gemachtigde van TBV.
3.11.
De gevorderde nakosten zullen voorwaardelijk worden toegewezen, voor zover nakosten gemaakt zullen worden en [gedaagde] niet vrijwillig binnen veertien dagen na aanschrijving van TBV aan de veroordeling in het vonnis heeft voldaan. De nakosten zullen worden begroot conform landelijk beleid tot een half salarispunt (met een maximum van
€ 124,00), zijnde een bedrag van € 93,50. Dit bedrag wordt vermeerderd met de betekeningskosten van het vonnis indien het vonnis na de hiervoor genoemde termijn is voldaan.
4.De beslissing
De kantonrechter:
ontbindt de tussen TBV en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning te ( [postcode] ) Tilburg, aan het adres [straatnaam + nummer] ;
veroordeelt [gedaagde] om de woning binnen vier weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten, met alle goederen en personen die zijdens [gedaagde] in voormelde woning verblijven en deze woning ter vrije en algehele beschikking van TBV te stellen;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, aan de zijde van TBV tot op heden vastgesteld op € 606,01;
veroordeelt [gedaagde] om aan TBV te betalen de nakosten, welke voorwaardelijk worden begroot op € 93,50 voor het geval [gedaagde] gedurende veertien dagen na aanschrijving door TBV niet heeft voldaan aan de bij dit vonnis uitgesproken veroordeling, te vermeerderen met de betekeningskosten van het vonnis indien het vonnis na die termijn is betekend;
verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Hindriks en is in het openbaar uitgesproken op
15 december 2021.