Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
Zaaknummer BRE 20/9165
Uitspraak van 14 december 2021 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente],
de heffingsambtenaar.
1.Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 29 februari 2020 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 399.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting (OZB) 2020 bekendgemaakt. Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt.
In de uitspraak op bezwaar van 23 oktober 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft aanvullende stukken ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 12 november 2021. Hierbij was de heffingsambtenaar aanwezig [naam] en P. [naam] (taxateur).
De gemachtigde van belanghebbende is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 6 september 2021 aan Gratis WOZ bezwaar op het postadres Postbus 825 te Enschede, onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. De gemachtigde en belanghebbende zijn, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Nu genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen en uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 7 september 2021 aan belanghebbende op genoemd adres is uitgereikt, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden.
2.Overwegingen
Inleiding
2.1.
Belanghebbende is de eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met diverse loodsen en schuren, een hobbykas en een tuin. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 4.080 m².
2.2.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019.
2.3.
Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning maximaal € 290.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 399.000.
Toetsingskader van de rechtbank
2.4.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2.5.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
2.6.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
2.7.
De waardering van de woning is gebaseerd op het taxatierapport met matrix van 17 november 2021. De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 421.000. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt: de woningen aan [adres 1] te [plaats] , [adres 2] en [adres 3] , beiden te [plaats] . In de matrix is inzicht gegeven in de diverse factoren die van invloed zijn op de waarde van de woning.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning?
2.8.
De rechtbank is van oordeel dat de door de taxateur gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. De rechtbank overweegt in dat kader dat de woning is gekenmerkt door een landelijke ligging en een groter dan gemiddeld perceel. De gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar qua inhoud en hebben eveneens landelijke ligging en een groter dan gemiddeld perceel van respectievelijk 1.625 m², 5.435 m² en 1.365 m². Met de verschillen in perceeloppervlakte is rekening gehouden door middel van een grondstaffel. De heffingsambtenaar heeft bovendien aannemelijk gemaakt dat de woning weliswaar van oorsprong een veel ouder bouwjaar heeft (1901 ten opzichte van circa 1955 en 1976) maar dat de woning in 1968 grondig is verbouwd zodat de woning ook op dit onderdeel vergelijkbaar moet worden geacht. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de gehanteerde vergelijkingsobjecten kon gebruiken.
Is in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen?
2.9.
De taxateur heeft in zijn taxatierapport uiteengezet hoe hij tot de getaxeerde waarde is gekomen. Hij heeft daarvoor de kubieke meterprijzen gehanteerd van de vergelijkingsobjecten en daarop correcties gemaakt vanwege de betere KOUDVL-factoren. In de matrix heeft hij toegelicht op welke wijze hij deze bovengemiddelde onderdelen tot uitdrukking heeft gebracht in de kubieke meterprijs van de vergelijkingsobjecten. Aan de KOUDVL-factoren worden punten toegekend. Als uitgangspunt geldt voor een onderdeel 3 punten. Voor bovengemiddelde onderdelen worden niet 3 maar 4 of 5 punten toegekend. Voor zover aan een onderdeel meer dan 3 punten is toegekend wordt per punt, voor de vergelijking met de woning, de gerealiseerde kubieke meterprijs, afhankelijk van het onderdeel, met 5% tot 7% (en voor de ligging 15%) verminderd. Uit de gecorrigeerde kubieke meterprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft de taxateur het gemiddelde bepaald. Deze gemiddelde kubieke meterprijs heeft hij gehanteerd ter bepaling van de waarde van de opstallen van de woning.
2.10.
De taxateur heeft de kwaliteit, onderhoudsstaat, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging van de [adres 2] op boven gemiddeld (4 of 5) gesteld. Voor de [adres 1] heeft hij de kwaliteit, onderhoudsstaat en de voorzieningen bovengemiddeld (4) gewaardeerd. Daarnaast heeft hij voor de [adres 3] de voorzieningen gewaardeerd op bovengemiddeld (4). De rechtbank stelt echter vast dat op de kubieke meterprijs van de [adres 3] geen enkele vermindering is toegepast. Op de kubieke meterprijs van de [adres 2] is een vermindering toegepast van circa 6,2% terwijl dit vergelijkingsobject op alle KOUDVL-factoren (in totaal 7 punten) op bovengemiddeld is gewaardeerd. Dit strookt niet met de in 2.9 vermelde toelichting en de rechtbank acht dit ook niet reëel.
Daar komt bij dat de taxateur de ligging van de woning (van belanghebbende) heeft gesteld op onder gemiddeld, hetgeen volgens de toelichting zou moeten leiden tot een vermindering van de te hanteren kubieke meterprijs met 15%. De rechtbank stelt vast dat de taxateur voor de opstallen vanuit de verkoopcijfers tot een voor de woning te hanteren kubieke meterprijs is gekomen van € 328,34 (vóór correctie vanwege de ligging). De te hanteren kubieke meterprijs zou dan, nog afgezien van de hiervoor benoemde aspecten met betrekking tot de vergelijkingsobjecten, na correctie met betrekking tot de ligging circa € 279 bedragen. Hij heeft echter de kubieke meterprijs verminderd met 7% waardoor hij heeft gerekend met een kubieke meterprijs € 305. Alleen dit komt erop neer dat in de berekening de waarde van de woning niet € 421.000 maar circa € 408.000 zou bedragen. Gelet op de onjuistheden in de gecorrigeerde kubieke meterprijzen van de vergelijkingsobjecten zou volgens de toelichting bij de matrix uit berekening een waarde moeten volgen die lager is dan de vastgestelde waarde.
2.11.
De rechtbank is gelet hierop van oordeel dat de heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe hij tot de vastgestelde waarde is gekomen. Hij heeft weliswaar met de matrix een toelichting gegeven op de te hanteren methodiek maar deze methodiek vervolgens niet consequent toegepast. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2.12.
De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende de door hem bepleitte waarde eveneens onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Uit door de hem ingebrachte matrix met vergelijkingsobjecten volgt op geen enkele wijze hoe belanghebbende vanuit de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten tot de door hem bepleitte waarde is gekomen. De matrix is bovendien niet aangevuld met fotomateriaal waarmee de onderhoudsstaat en mate van luxe, welke door belanghebbende als onder gemiddeld zijn gewaardeerd of juist als “netjes” wordt beschreven, onderbouwd zou kunnen worden. Daarnaast wijken de vergelijkingsobjecten, gelet op de verbouwing in 1968 van de woning, aanzienlijk af.
2.13.
Het voorgaande betekent dat beide partijen de waarde van de woning niet aannemelijk hebben gemaakt. De rechtbank stelt, met inachtneming van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd in de gedingstukken en ter zitting, de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2019 in goede justitie vast op € 370.000. Gelet hierop zal het beroep gegrond worden verklaard.
Vergoeding griffierecht en proceskosten
2.14.
De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.064 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 265, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1).
2.15.
De rechtbank gelast tevens de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht te vergoeden.
3.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 370.000 en vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.064;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 48 aan haar vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.A.F. van Ginneken, rechter, in aanwezigheid van drs. L. Mattijssen, griffier, op 14 december 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR).
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.