Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
Zaaknummer BRE 20/8675
Uitspraak van 14 december 2021 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente], de heffingsambtenaar.
1.Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 29 februari 2020 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 1.190.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2020 bekendgemaakt. Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt.
In de uitspraak op bezwaar van 18 augustus 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 12 november 2021. Hierbij was namens belanghebbende aanwezig [naam] . De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] en [naam] (taxateur).
2.Overwegingen
Inleiding
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met een inhoud van 1071 m³ met een inpandige garage en een tuinhuis. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 1.500 m². Belanghebbende heeft de woning gekocht op 4 december 2017 [1] voor een bedrag van € 1.145.000.
2.2.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning.
2.3.
Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij vindt dat de waarde van de woning maximaal € 1.045.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 1.190.000.
Toetsingskader van de rechtbank ten aanzien van de WOZ-waarde
2.4.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2.5.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
2.6.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Beoordeling van de WOZ-waarde
2.7.
Tussen partijen is niet in geschil dat het eigen aankoopcijfer van de woning het meest geschikt is als vergelijking voor de in 2.4 genoemde vergelijkingsmethode.
2.8.
Belanghebbende stelt dat rekening moet worden gehouden met het feit dat na de aankoop van de woning, en na de waardepeildatum, met betrekking tot een aangrenzend bosperceel een bestemmings(plan)wijziging heeft plaatsgevonden voor de bouw van drie huizen waarbij 60 bomen worden gekapt. Dit heeft volgens belanghebbende een waardedrukkend effect op de woning. De heffingsambtenaar stelt dat belanghebbende reeds voorafgaand aan de aankoop op de hoogte was of kon zijn van de mogelijkheid dat op het aangrenzende perceel woningen gebouwd zouden (kunnen) worden zodat dit gegeven reeds is verwerkt in het eigen aankoopcijfer. Hij verwijst daarbij naar een passage uit de akte van levering en een principebesluit van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente [plaats] van 25 maart 2015.
2.9.
Voor de bepaling van de WOZ-waarde wordt uitgegaan van de vermoedelijke koopsom die een welingelichte koper zou hebben betaald op de waardepeildatum, in dit geval 1 januari 2019. Omstandigheden die zich hebben voorgedaan na de waardepeildatum hebben daarom normaal gesproken geen invloed op de WOZ-waarde. In bijzondere omstandigheden wordt een woning echter gewaardeerd rekening houdend met de (veranderde) omstandigheden op 1 januari van het belastingjaar, in dit geval 1 januari 2020 (de toestandsdatum). In dat geval wordt de waarde op de waardepeildatum (1 januari 2019), bepaald alsof de omstandigheden op de toestandsdatum reeds op de waardepeildatum aanwezig waren. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat indien belanghebbende inderdaad pas na de aankoop op de hoogte kon zijn van de mogelijkheid dat op het perceel huizen gebouwd konden worden, dat dan niet in geschil is dat voor de waardebepaling met die omstandigheid rekening moet worden gehouden.
2.10.
De vraag die voor de rechtbank voorligt is of belanghebbende op de hoogte was of had kunnen zijn van de bouwmogelijkheden op het aangrenzende perceel. De rechtbank stelt in dat kader vast dat de heffingsambtenaar, na de betwisting door belanghebbende, niet aannemelijk heeft gemaakt dat het principebesluit uit 2015 voor belanghebbende of een andere potentiële koper bekend had kunnen zijn. De heffingsambtenaar heeft daarover ter zitting verklaard dat hij niet heeft onderzocht of het principebesluit openbaar bekend is gemaakt.
De rechtbank is echter van oordeel dat belanghebbende wel op de hoogte had kunnen zijn van het feit dat op het aangrenzende perceel woningen gebouwd konden worden. In de akte van levering van haar aankoop is ten aanzien van het aangrenzende perceel onder andere het volgende opgenomen: “
in plaats van nog een landhuis op kavel 2, thans nog twee landhuizen mogen worden gebouwd”. Uit die tekst had belanghebbende naar het oordeel van de rechtbank kunnen opmaken dat het aangrenzende bosperceel in de toekomst plaats zou kunnen maken voor percelen met huizen erop. Uit de akte van levering volgt ook dat de betreffende passage in de koopovereenkomst heeft gestaan zodat belanghebbende reeds bij de bepaling van de aankoopsom hiervan op de hoogte was of had kunnen zijn.
in plaats van nog een landhuis op kavel 2, thans nog twee landhuizen mogen worden gebouwd”. Uit die tekst had belanghebbende naar het oordeel van de rechtbank kunnen opmaken dat het aangrenzende bosperceel in de toekomst plaats zou kunnen maken voor percelen met huizen erop. Uit de akte van levering volgt ook dat de betreffende passage in de koopovereenkomst heeft gestaan zodat belanghebbende reeds bij de bepaling van de aankoopsom hiervan op de hoogte was of had kunnen zijn.
Dit maakt dat belanghebbende bij de aankoop (en dus ook op de waardepeildatum) bekend was of had kunnen zijn met de bouwmogelijkheden op het aangrenzende perceel zodat dit gegeven in de aankoopsom verdisconteerd wordt geacht. Dat pas op 30 oktober 2019, dus na de aankoop en na de waardepeildatum, een zienswijze voor een aanpassing van het bestemmingsplan zou zijn ingediend maakt niet dat belanghebbende pas op dat moment weet had kunnen hebben van de bouwmogelijkheden.
Het voorgaande maakt dat de woning moet worden gewaardeerd naar de omstandigheden op de waardepeildatum. Voor dat geval heeft belanghebbende ter zitting verklaard dat de waarde, welke is vastgesteld door een indexering van het aankoopcijfer, niet te hoog is vastgesteld.
2.11.
Uit het voorgaande volgt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank zal het beroep daarom ongegrond verklaren. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
3.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.A.F. van Ginneken, rechter, in aanwezigheid van drs. L. Mattijssen, griffier, op 14 december 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.