Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
Zaaknummer BRE 19/4013
uitspraak van 23 december 2021 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende] , te [woonplaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Schouwen-Duiveland, de heffingsambtenaar.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 27 februari 2019 de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] te [plaats] voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 673.000. In diezelfde beschikking heeft de heffingsambtenaar onder meer ook de aanslag onroerende zaakbelasting bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 2 juli 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 650.000.
Belanghebbende heeft daar beroep tegen ingesteld.
De zaak is behandeld op de zitting in Middelburg van 12 november 2021. Belanghebbende was daarbij samen met haar vader [naam 1] aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [taxateur 1] (taxateur) en [taxateur 2] (taxateur).
Overwegingen
1.1
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning). Het betreft een vrijstaande woning met inpandig zwembad. Het bouwjaar van de woning is 2001. De inhoud van de woning is 1249 m3 en de oppervlakte van het perceel is 1136 m2.
1.2
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende bepleit een waarde van € 560.000,-. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 650.000.
2. Toetsingskader van de rechtbank
2.1
De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
2.2
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkings-methode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.
2.3
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
2.4
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
3. Onderbouwing van de WOZ-waarde
3.1
In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de waardering van de woning is gebaseerd op het taxatierapport van 27 september 2019 van taxateur [taxateur 1] en de bijbehorende matrix.
3.2
De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op
€ 650.000. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] te [plaats] . Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 650.000 niet te hoog is.
4. Gronden
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de WOZ-waarde vastgesteld moet worden op € 560.000,-. Op 29 december 2017 heeft zij de woning voor dat bedrag gekocht van (een B.V. van) haar vader. Bij de vaststelling van de WOZ-waarde had de heffingsambtenaar daarom uit moeten gaan van dit (marktconforme) aankoopcijfer. De woning is in 2017 door de Belastingdienst en Steendijk Makelaar & Taxateur getaxeerd op € 560.000,-. Dat blijkt uit een brief van [naam 3] van 5 december 2017. Daar heeft belanghebbende aan toegevoegd dat de heffingsambtenaar andere vergelijkingsobjecten heeft gehanteerd met een hogere verkoopprijs dan de vergelijkingsobjecten uit het taxatierapport van Sturm van 31 oktober 2017. In een waardebepaling van Calcasa wordt de waarde op 1 augustus 2018 geschat op € 577.000,-. De door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn onvoldoende vergelijkbaar. Het bouwjaar van [adres 5] wijkt af. Op basis van de bouwtekeningen heeft de heffingsambtenaar daarnaast geen oordeel kunnen geven over de KOUDV van die woning. De uitstraling van een huis is subjectief. Daarnaast mag alleen uitgegaan worden van verkoopcijfers rond de waardepeildatum. Belanghebbende heeft tot slot eigen vergelijkingsobjecten aangedragen.
5. Bewijslast heffingsambtenaar
5.1
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning voldoende aannemelijk heeft gemaakt door middel van het overgelegde taxatierapport en de matrix.
Eigen verkoopcijfer
5.2
Indien een woning kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de WOZ-waarde overeenkomt met de betaalde prijs, zulks tenzij de partij die het standpunt inneemt dat de WOZ-waarde afwijkt van de betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de WOZ-waarde weergeeft. [1]
5.3
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat dit verkoopcijfer niet marktconform tot stand is gekomen, omdat sprake is van een familietransactie en de woning eerder door de vader van belanghebbende te koop is gezet voor € 1.100.000.
5.4
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar, gelet op het voorgaande, aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde afwijkt van de betaalde prijs. De brief van [naam 3] waar belanghebbende naar heeft verwezen, is geen gevalideerd taxatierapport waaruit blijkt dat de waarde van de woning op het moment van de verkoop € 560.000,- was. Het door belanghebbende overgelegde taxatierapport van Sturm Makelaars van 31 oktober 2017, dat is opgesteld ter verkrijging van (hypothecaire) financiering, duidt juist op een hogere waarde rondom de verkoopdatum van € 650.000,-. Gelet daarop en gelet op de omstandigheid dat belanghebbende de woning heeft gekocht van haar vader voor de helft van het bedrag waarvoor haar vader de woning in eerste instantie te koop had gezet, acht de rechtbank het niet aannemelijk dat de verkoopprijs overeenstemt met de waarde van die woning in het economisch verkeer.
Vergelijkingsobjecten heffingsambtenaar
5.5
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van voldoende vergelijkbare vergelijkingsobjecten en is met het taxatierapport en de matrix voldoende inzichtelijk gemaakt dat met verschillen voldoende rekening is gehouden. De percelen van de vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met die van de woning en de waarde van de grond is aannemelijk gemaakt door middel van een overgelegde grondstaffel. De inhoud van de vergelijkingsobjecten is niet vergelijkbaar, maar daar heeft de heffingsambtenaar rekening mee gehouden door toepassing van het afnemend grensnut. De rechtbank stelt verder vast dat de prijs per m3 van de vergelijkingsobjecten is afgeleid uit de verkoopprijzen en dat daarbij rekening is gehouden met de verschillen in KOUDV en het afnemend grensnut. De rechtbank heeft daarbij ook in aanmerking genomen dat de vergelijkingsobjecten zijn verkocht binnen één jaar voor tot één jaar na de waardepeildatum. Verder zijn in het taxatierapport per vergelijkingsobject en voor de woning aangegeven wat de KOUDV- en liggingsfactoren zijn. Uit de matrix blijkt hoe een afwijkende factor is doorberekend. Daarnaast zijn de aan- en bijgebouwen separaat gewaardeerd en zijn de vergelijkingsobjecten en de woning van belanghebbende allemaal vrijstaande woningen. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar ook toegelicht dat het meenemen van de [adres 5] in het voordeel van belanghebbende werkt. Het weglaten van die woning zou leiden tot een hogere waarde.
5.6
Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende met de waardebepaling van Calcasa niet aannemelijk gemaakt dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar namelijk toegelicht dat de waarde die in die waardebepaling aan het pand is toegekend, is afgeleid van de geregistreerde - niet marktconforme - verkoopprijs van de woning. Calcasa berekent de waardebepaling namelijk aan de hand van het laatst bekende verkoopcijfer.
5.7
Daarnaast heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de door haar aangedragen vergelijkingsobjecten beter vergelijkbaar zijn met de woning. Van een aantal door haar vergelijkingsobjecten is niet duidelijk hoe groot de inhoud ervan is. Verder zijn de KOUDVL factoren van de objecten niet beoordeeld en zijn aan- en bijgebouwen niet separaat gewaardeerd.
6. Conclusie
6.1
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.
6.2
Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.E.M. Marsé, rechter, in aanwezigheid van mr. N. van Asten, griffier, op 23 december 2021 en openbaar gemaakt door geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier, De rechter,
is niet in de gelegenheid deze uitspraak
mede te ondertekenen.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bijlage
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (
Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).