Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Breda
zaak/rolnr.: 9271556 \ CV EXPL 21-2090
vonnis d.d. 24 november 2021
inzake
de stichting met volledige rechtsbevoegdheid
Stichting Alwel,
Stichting Alwel,
gevestigd en kantoorhoudende te (4707 MC) Roosendaal,
eiseres,
gemachtigde: [naam gemachtigde] , werkzaam als juridisch adviseur bij Alwel te Roosendaal,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Zeker Financiële Zorgverlening B.V.in haar hoedanigheid van bewindvoerder uitoefenende het bewind over de goederen die toebehoren of zullen toebehoren aan
[gedaagde],
Zeker Financiële Zorgverlening B.V.in haar hoedanigheid van bewindvoerder uitoefenende het bewind over de goederen die toebehoren of zullen toebehoren aan
[gedaagde],
gevestigd te Almere-Haven, mede kantoorhoudende te Breda, aan de Takkebijsters 9F,
gedaagde,
gemachtigde: mr. T.E. van der Bent, advocaat te Zeist.
Partijen worden hierna aangeduid als: “Alwel”, “ZFZ” en “ [gedaagde] ”.
1.Het verloop van het geding
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
het tussenvonnis in deze zaak van 11 augustus 2021 met de daarin genoemde stukken;
de op 24 september 2021 ontvangen akte overleggen producties, met één productie, zijdens Alwel;
de aantekeningen van de griffier met betrekking tot de gehouden mondelinge behandeling van 12 oktober 2021.
2.Het geschil
2.1.
Alwel vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad voor zover de wet dit toelaat:
de huurovereenkomst tussen Alwel en [gedaagde] met betrekking tot de woning aan de [adres] te Breda te ontbinden;
ZFZ in haar hoedanigheid van bewindvoerder uitoefenende het bewind over de goederen die toebehoren of zullen toebehoren aan [gedaagde] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis de woning aan de [adres] te Breda te verlaten en ontruimen, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, en verlaten en ontruimd te houden met afgifte van alle passende sleutels aan Alwel;
ZFZ in haar hoedanigheid van bewindvoerder uitoefenende het bewind over de goederen die toebehoren of zullen toebehoren aan [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, de nakosten inbegrepen.
2.2.
ZFZ concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Alwel in de proceskosten.
3.De beoordeling
3.1.
Tussen partijen staan de volgende feiten - voor zover relevant - in rechte vast:
Alwel en [gedaagde] hebben in de hoedanigheid van verhuurder respectievelijk huurder op 29 september 2016 een huurovereenkomst gesloten ten aanzien van de woning aan de [adres] te Breda (hierna: “de woning”);
op de huurovereenkomst zijn de Algemene huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte AlleeWonen (hierna: “huurvoorwaarden”) van 1 juli 2014 van toepassing;
in de huurvoorwaarden staat onder meer:
“6.3 Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.”
“6.7 Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.
Tevens dient huurder zich als goed huurder te gedragen richting medewerkers van verhuurder en/of door verhuurder ingehuurde derden. Fysiek of verbaal geweld, agressiviteit, dan wel ander wangedrag leidt tot passende (juridische) maatregelen jegens huurder, die kunnen leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst.”
“13.1 Indien één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van die ene partij.”
vanaf juni 2019 heeft Alwel van omwonenden met regelmaat klachten ontvangen over [gedaagde] . Die klachten zien op geluidsoverlast en overlast van zijn bezoekers;
op 12 januari 2021 heeft [gedaagde] op het kantoor van Alwel aan de Katerdonk 38 te Breda een allonge huurovereenkomst in het kader van een laatste kans / gedragsaanwijzing ondertekend (hierna: “gedragsaanwijzing”). Hierin is onder meer het volgende bepaald:
“- vanaf juli 2019 verhuurder genoodzaakt is geweest huurder met tijd en wijle te wijzen op de noodzaak tot verbetering van zijn gedrag;
- er steeds perioden zijn dat huurder forse geluidsoverlast bezorgt aan omwonenden en hij en/of zijn bezoekers vernielingen plegen aan de eigendom van verhuurder;
- hoewel mede op initiatief van verhuurder verschillende hulpverlenende instanties bij huurder betrokken zijn geweest, die bijstand tot op heden niet heeft gezorgd voor een structurele verbetering van het gedrag van huurder;
- de afgelopen maanden het gedrag van huurder weer in een neerwaartse spiraal verkeert;
- voormeld gedrag van huurder niet getuigt van goed huurderschap;
- verhuurder door gedrag van huurder haar andere huurders niet het rustig huurgenot kan garanderen;
- verhuurder vreest voor de veiligheid van haar overige huurders door het agressieve en intimiderende gedrag van de bezoekers van huurder;
- huurder is ernstig tekort geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst;
- de ernst en impact van de gedragingen van huurder de beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen en verhuurder huurder hierop al eerdere malen heeft gewezen;
- de sommatie van verhuurder en de hulp van diverse instanties heeft niet tot de gewenste verbetering geleid;
- van verhuurder kan niet langer worden gevergd dat zij de huurrelatie met huurder voortzet, in ieder geval niet indien het gedrag van huurder niet spoedig aanzienlijk verbetert;”
“Artikel 1 Erkenning Pro
1.1
Huurder erkent dat hij tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, zoals onder meer in de overwegingen van deze Allonge gedragsaanwijzing is genoemd.
1.2
Huurder erkent dat zijn tekortschieten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, de beëindiging van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning rechtvaardigt.”
“Artikel 3 Gedragsaanwijzingen Pro
3.1
Huurder zal aan omwonenden geen enkele overlast meer veroorzaken, meer in het bijzonder, maar niet beperkt tot: geluidsoverlast door het binnenlaten van veel en luidruchtige al dan niet verslaafde bezoekers, het achterlaten van rommel op de galerij en in de lift, het op 22.00 uur klussen in de woning en het door bezoekers via balkons van omwonenden omhoog klimmen naar woning van huurder.
3.2
Huurder dient in algemene zin rekening te houden met zijn omgeving en dient zich in de contacten met omwonenden, medewerkers van verhuurder en door verhuurder ingeschakelde derden, constructief en welwillend op te stellen.
7.1
Indien huurder tekortschiet in een van de in deze Allonge gedragsaanwijzing bepaalde verplichtingen, of enige andere verplichting uit de huurovereenkomst of de wet, is huurder zonder nadere aankondiging of ingebrekestelling in verzuim en is verhuurder zonder meer gerechtigd de ontruiming van de woning en de ontbinding van de huurovereenkomst te bewerkstellingen.
7.2
Huurder aanvaardt uitdrukkelijk dat zijn tekortschieten in een van de in deze Allonge gedragsaanwijzing bepaalde verplichtingen of garantie, of enige andere verplichting uit de huurovereenkomst of de wet, leidt tot de ontruiming van de woning en de ontbinding van de huurovereenkomst.”;
op 1 februari 2021 heeft Alwel een e-mailbericht gestuurd naar Novadic-Kentron met daarin het volgende:
“Afgelopen week weer diverse overlastmeldingen ondanks de gedragsaanwijzing. Het frappante is wel dat alle melders zeggen dat dhr. [gedaagde] zelf NIET aanwezig was op het moment van overlast. Hij zou die dagen ’s ochtends door zijn broer zijn opgehaald in een schildersbusje en eind van de middag weer thuis zijn gebracht. In de tussentijd klinkt er geschreeuw en muziek vanuit zijn woning. Het lijkt er dus op dat er toch anderen gebruik maken van de woning en dat is nadrukkelijk NIET de bedoeling.”;
op 1 april 2021 heeft Alwel de volgende melding via e-mailbericht ontvangen:
“Gisteren stond de bewoner van [huisnummer gedaagde] geruime tijd (onder invloed) voor de deur van [huisnummer 1] (meneer van [huisnummer 1] is ergens in de 90) op de deur te bonken en te schelden. Waarschijnlijk dacht hij dat hij voor zijn eigen deur stond. Na het een 30 minuten in de gaten gehouden te hebben (ik ben een aantal keer naar binnen geweest), heb ik besloten dat om 112 te bellen omdat de heer van [huisnummer gedaagde] steeds meer lawaai begon te maken. Volgens de meldkamer geen prioriteit, immers was het druk in de Valkenberg.
Na mijn melding, die ik binnen gedaan heb, kwam ik weer buiten en zag de bewoner van [huisnummer gedaagde] bewusteloos op parkeerplaats liggen. Na een paar keer op afstand geroepen te hebben, zonder enige reactie heb ik 112 weer gebeld, ditmaal voor de ambulance. Deze zijn ter plaatsen geweest met de politie, omdat de persoon nogal onvoorspelbaar kan reageren, gezien eerdere meldingen die er in het verleden gedaan zijn. De politie kreeg een andere prio 1, die zijn vrij vlot weer vertrokken.
De ambulance kreeg de persoon vrij vlot wakker (dat zie je vaker bij GHB gebruik) en hebben hem naar boven gebracht, omdat er volgens hem mensen binnenwaren. De ambulance en de bewoner hebben 20 minuten op de voordeur staan bonken, maar er werd door niemand open gedaan. Uiteindelijk is de bewoners van [huisnummer gedaagde] ergens in de wijk verdwenen.
(…)
Uiteindelijk heeft de halve flat buitengestaan, wij zijn deze overlast meer dan zat!! Het wordt tijd dat er maatregelen genomen worden, zodat wij hier weer met plezier kunnen wonen.”;
op 15 juni 2021 heeft Alwel een e-mailbericht ontvangen van een omwonende waarin het volgende vermeld staat:
“Het was een tijdje rustig maar helaas is er weer lawaai wat nog steeds klinkt alsof er verbouwd word (zo ook op dit moment terwijl ik deze mail aan het typen ben).”;
i. op 12 juli 2021 heeft Alwel een e-mailbericht ontvangen van een omwonende waarin staat:
“Het is hier al de hele week een behoorlijk lawaai bij de buurman zowel verbouwings geluiden als harde muziek met een bass waar mijn muren van trillen . De muziek was met name afgelopen woensdag en gisteren. Het ging ook gespaard met behoorlijk harde stemmen. Het leek net of ze er bovenuit wilde komen.”;
op 5 augustus 2021 heeft Alwel een e-mailbericht ontvangen van een bewoner van de [adres] . Hierin staat het volgende vermeld:
“Laatst stapte ik beneden naar binnen en ging ik in de lift om in mijn woning te gaan en de vriendin van [huisnummer gedaagde] kwam aan rennen en die trapte tegen de voordeur beneden om hem open te trappen, daarna vroeg ze of ik de deur open kon doen, dat deed ik natuurlijk niet;
op 21 september 2021 heeft Alwel een e-mailbericht van een omwonende ontvangen waarin staat:
“Geluidsoverlast is ook nog dagelijks, de ene dag meer dan de andere. Afgelopen weekend was weer behoorlijk lawaai. Zaterdag avond harde bonken en harden stemmen. De bonken zijn zo hard dat alles trilde in mijn woonkamer. Dit ging door in de nacht. Daarna was het even stil. Op zondagmiddag ook nog een paar bonken en hard gegil. Toen heb ik bij hem aangeklopt maar er werd niet opengedaan. Ongeveer een uur later stond zijn voordeur open en heb hem hierop aangesproken. Hij was duidelijk onder invloed van iets maar hij wist niet waar ik het overhad. Van dit gesprek zijn de bewoners van [huisnummer 2] getuige geweest.”;
3.2.
Alwel legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming
van de verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst. Deze tekortkoming bestaat uit het zich ten aanzien van het gebruik van de woning niet als goed huurder gedragen door het structureel veroorzaken van ernstige overlast. Alwel meent dat deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt.
3.3.
ZFZ erkent dat er in het verleden sprake is geweest van overlast, maar betwist dat na het ondertekenen van de gedragsaanwijzing in januari 2021 nog overlast heeft plaatsgevonden. Daarnaast voert ZFZ aan dat de gevorderde ontbinding en ontruiming moet worden afgewezen, omdat [gedaagde] te kampen heeft met een gedragsafwijking en het verlies van zijn woning te ingrijpend is voor hem. Door de onderbewindstelling heeft [gedaagde] voor zichzelf een stabiele situatie gecreëerd en hij heeft daarnaast geen alternatieve woonruimte. De belangafweging voor behoud van de woning dient dan ook in het voordeel van [gedaagde] uit te vallen. Ter zitting heeft [gedaagde] ook aangegeven aan zijn drugsverslaving te zullen werken en dat hij in november wordt opgenomen bij Novadic-Kentron. Subsidiair vraagt [gedaagde] aandacht voor de mogelijkheid voor Alwel om [gedaagde] te begeleiden naar een alternatieve woonruimte of om een eventueel vonnis niet ten uitvoer te leggen.
3.4.
Kern van het geschil is de vraag of sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt. Ingevolge artikel 6:265 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
3.5.
De kantonrechter overweegt als volgt. Tussen partijen is niet in geschil dat in de periode voorafgaand aan het ondertekenen van de gedragsaanwijzing [gedaagde] overlast heeft veroorzaakt. Dit is immers door partijen vastgelegd in de gedragsaanwijzing en wordt door [gedaagde] op zitting erkend. Met ondertekening van die gedragsaanwijzing moet het voor [gedaagde] – naar het oordeel van de kantonrechter – volstrekt duidelijk zijn geweest dat het opnieuw veroorzaken van overlast tot gedwongen ontruiming van de woning zou kunnen leiden. Centraal staat hier de vraag of er na het ondertekenen van de gedragsaanwijzing sprake is geweest van ernstige en structurele (geluids-)overlast.
3.6.
De kantonrechter is van oordeel dat door Alwel voldoende gemotiveerd gesteld is dat sprake is van structurele en ernstige overlast door [gedaagde] . Dit volgt immers uit het door Alwel overgelegde overzicht van verschillende meldingen die Alwel over de overlast heeft ontvangen van direct omwonenden alsmede van de wijkconsulent. Uit de meldingen volgt dat meerdere omwonenden klagen over de hoeveelheid geluid die afkomstig is uit de woning van [gedaagde] . De kantonrechter is van oordeel dat die hoeveelheid de grenzen van wat buren aan geluid van elkaar moeten accepteren stelselmatig te buiten gaat en dat de mate van overlast, met name in het licht van de ondertekende gedragsaanwijzing, ernstig is. Daarnaast blijkt uit het tijdsverloop van deze klachten dat het gaat om frequente en over een langere periode steeds terugkerende klachten over geluidsoverlast en dat de overlast ook nadat [gedaagde] de gedragsaanwijzing heeft getekend onverminderd is doorgegaan. Daarmee is sprake van een voldoende objectivering van de klachten. Hoewel [gedaagde] ter zitting heeft aangegeven dat hij de gestelde overlast betwist, onderbouwt hij dit vervolgens niet. Het enkele verweer dat het om normale leef-geluiden zou gaan van bijvoorbeeld zijn kat of de televisie, acht de kantonrechter niet geloofwaardig in het licht van de inhoud van de door Alwel overgelegde meldingen. Bovendien ontkent [gedaagde] niet dat het incident zoals beschreven in de melding van 1 april 2021 heeft plaatsgevonden. De kantonrechter concludeert dat hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd een onvoldoende gemotiveerde betwisting is van de door Alwel gestelde overlast.
3.7.
Met inachtneming van het voorgaande stelt de kantonrechter vast dat het gaat om structurele en ernstige overlast in de vorm van verbouwingsgeluiden, het draaien van muziek, bonken en harde stemmen. Door het veroorzaken van dergelijke ernstige en structurele overlast is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst, de gedragsaanwijzing en de verplichting op grond van de wet (artikel 7:213 BW Pro) om zich als goed huurder te gedragen. Dit betreft een tekortkoming, die gezien de aard en ernst in beginsel een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt.
3.8.
De kantonrechter begrijpt vervolgens het verweer van [gedaagde] zo dat hij een beroep doet op de uitzondering van artikel 6:265 lid 1 BW Pro en dat hij stelt dat zijn belangen om in de woning te blijven dienen te prevaleren, nu hij te kampen heeft met een gedragsafwijking en het verlaten van zijn woning zijn stabiele situatie zal verstoren. Deze gedragsafwijking wordt echter verder niet onderbouwd, waardoor de kantonrechter van oordeel is dat het belang van Alwel bij het treffen van maatregelen om de leefbaarheid van de woonomgeving te herstellen, gelet op de vele klachten van omwonenden, groter is dan het belang van [gedaagde] om in de woning te blijven. Hierbij neemt de kantonrechter in overweging dat [gedaagde] een gewaarschuwd mens was en dat het hem duidelijk was dat de gedragsaanwijzing een laatste kans betrof. Ter zitting heeft [gedaagde] nog aangegeven op korte termijn aan zijn drugsverslaving te zullen werken, hetgeen hem te prijzen valt, maar ook dit maakt de belangenweging niet anders nu [gedaagde] zelf aangeeft dat de overlast niet samenhangt met zijn drugsgebruik. Met name nu zeer aannemelijk is dat de overlast ook door bezoek van [gedaagde] in de woning wordt veroorzaakt, leidt het enkel oplossen van de drugsproblematiek van [gedaagde] niet automatisch tot het wegblijven van die overlast.
3.9.
Concluderend is de kantonrechter van oordeel dat van Alwel niet kan worden gevergd dat zij de huurovereenkomst nog langer met [gedaagde] voortzet, gezien de structurele en ernstige overlast die door hem wordt veroorzaakt. [gedaagde] heeft subsidiair nog aangevoerd dat uit het jaarverslag van Alwel blijkt dat Alwel de mogelijkheid heeft om hem te begeleiden naar een alternatieve woonruimte, maar de kantonrechter oordeelt dat dit geen verplichting voor Alwel meebrengt. Daarnaast is het door [gedaagde] gedane verzoek om het vonnis niet ten uitvoer te leggen een verzoek dat niet aan de kantonrechter, maar aan Alwel dient te worden voorgelegd. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zullen dan ook worden toegewezen.
3.10.
Al hetgeen verder door partijen is aangevoerd en hiervoor onbesproken is gelaten, leidt niet tot een andersluidende beslissing.
3.11.
ZFZ zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, met dien verstande dat de kantonrechter geen salaris voor de gemachtigde van Alwel zal toekennen, aangezien Alwel in deze procedure niet is bijgestaan door een gemachtigde als bedoeld in artikel 238 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. De proceskosten worden vastgesteld op een bedrag van € 106,01 aan explootkosten en een bedrag van
€ 126,00 aan griffierecht, zijnde een totaalbedrag van € 232,01.
3.12.
De kantonrechter overweegt dat nu voor de gemachtigde van eiseres geen salaris zal worden toegekend, het salarisdeel van de nakosten tevens dient te worden afgewezen. De gevorderde nakosten voor wat betreft de betekeningkosten van het vonnis, zullen op de in het dictum weergegeven wijze worden toegekend.
4.De beslissing
De kantonrechter:
ontbindt met ingang van de dag na heden de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woning, staande en gelegen aan de [adres] te Breda;
veroordeelt ZFZ in haar hoedanigheid van bewindvoerder uitoefenende het bewind over de goederen die toebehoren of zullen toebehoren aan [gedaagde] om de woning aan de [adres] te Breda binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt te ontruimen en te verlaten en met afgifte van alle passende sleutels ter vrije en algehele beschikking van Alwel te stellen;
veroordeelt ZFZ in haar hoedanigheid van bewindvoerder uitoefenende het bewind over de goederen die toebehoren of zullen toebehoren aan [gedaagde] in de kosten van dit geding, aan de zijde van Alwel tot op heden begroot op € 232,01;
veroordeelt ZFZ in haar hoedanigheid van bewindvoerder uitoefenende het bewind over de goederen die toebehoren of zullen toebehoren aan [gedaagde] onder de voorwaarde dat zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door Alwel volledig aan dit vonnis voldoet en betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, in de explootkosten van betekening van het vonnis;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 24 november 2021.