Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Breda
zaak/rolnr.: 9118871 \ CV EXPL 21-1260
vonnis d.d. 3 november 2021
inzake
de stichting met volledige rechtsbevoegdheid
Stichting Alwel,
Stichting Alwel,
gevestigd en kantoorhoudende te Roosendaal,
eiseres,
hierna genoemd: “Alwel”,
gemachtigde: L. Barghout, werkzaam als juridisch adviseur bij Alwel te Roosendaal,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonadres] ,
gedaagde,
hierna genoemd: “ [gedaagde] ”,
gemachtigde: mr. E.M.A. Leijser, advocaat te Tilburg.
1.Het verloop van het geding
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
het tussenvonnis in deze zaak van 23 juni 2021 met de daarin genoemde stukken;
de op 20 augustus 2021 ter griffie ontvangen akte eisvermeerdering zijdens Alwel;
de aantekeningen van de griffier met betrekking tot de gehouden mondelinge behandeling van 14 september 2021.
2.Het geschil
2.1.
Alwel vordert – na vermeerdering van haar eis – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad voor zover de wet dit toelaat:
de tussen Alwel en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [woonadres] te ontbinden;
[gedaagde] te veroordelen om binnen acht dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis de woning te verlaten en te ontruimen, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, en verlaten en ontruimd te houden met afgifte van alle passende sleutels aan Alwel;
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 4.125,97 aan achterstallige huurpenningen berekend t/m 1 augustus 2021, vermeerderd met de (toekomstige) vanaf 1 september 2021 maandelijks verschuldigde huurpenningen ad € 560,41, te rekenen vanaf het moment van opeisbaarheid daarvan tot datum ontbinding van de huurovereenkomst, één en ander vermeerderd met de wettelijke rente vanaf datum opeisbaarheid tot datum algehele voldoening van de betreffende huurtermijn;
[gedaagde] te veroordelen om – in de periode tussen de datum waarop uw rechtbank de huurovereenkomst ontbindt en [gedaagde] het gehuurde daadwerkelijk ontruimd heeft opgeleverd – een gebruiksvergoeding te betalen gelijk aan de alsdan laatstelijk verschuldigd zijnde maandhuur ad € 560,41 per maand, opeisbaar per de eerste dag van de maand waarop de vergoeding betrekking heeft en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum opeisbaarheid tot datum algehele voldoening daarvan;
[gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, de nakosten inbegrepen.
2.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.De beoordeling
3.1.
Tussen partijen staat – voor zover van belang – het volgende vast:
[gedaagde] heeft als huurder met Alwel als verhuurder op 31 oktober 2012 een huurovereenkomst gesloten ten aanzien van de woning aan de [woonadres] (hierna: “de woning”). De huurprijs, welke bij vooruitbetaling is verschuldigd, bedraagt thans € 560,41 per maand;
op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte juli 2012 van toepassing (hierna: “de algemene voorwaarden”). In artikel 6.3 van deze algemene voorwaarden staat:
“Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.”
En in artikel 6.11 staat:
“Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.”;
op 24 februari 2021 heeft de politie Zeeland-West-Brabant op de locatie [woonadres] een (geoogste) en reeds grotendeels ontmantelde hennepkwekerij aangetroffen. In het hennepinformatiebericht staat hierover het volgende:
“Op de genoemde locatie werd een recent geoogste hennepkwekerij aangetroffen. In de kweekruimte stonden gebruikte kweekpotten. In de kweekruimte werd een hoeveelheid plantresten aangetroffen. Deze plantresten werden aan hun geur, kleur en vorm herkend als resten van hennepplanten. Abusievelijk is het aantal gebruikte kweekpotten niet geteld. Tevens werden er nog hennep gerelateerde goederen aangetroffen zoals een dompelpomp,
2 koolstoffilters, 20 armaturen en een luchtafzuiger.”;
per 1 augustus 2021 bedraagt de huurachterstand een bedrag van € 4.125,97.
3.2.
Alwel legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de voor hem uit hoofde van de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, bestaande uit het (laten) gebruiken van de woning voor het kweken van een aanzienlijke hoeveelheid hennepplanten en het in gebreke blijven met (volledige) huurbetalingen. Alwel vordert thans betaling van de achterstallige huurtermijnen, vermeerderd met rente en kosten. Alwel meent dat, tegen de achtergrond van de tekortkomingen aan de zijde van [gedaagde] , van haar niet kan worden gevergd de huurovereenkomst voort te zetten.
3.3.
[gedaagde] erkent de huurachterstand. Daarnaast voert [gedaagde] aan dat hij geen enkele wetenschap had van hennep of plantenresten in de woning en dat hij hiervoor geen gelden heeft ontvangen. Verder voert hij aan dat de politie het aantal planten in de woning niet heeft geteld en dat er geen diefstal van stroom heeft plaatsgevonden. Volgens [gedaagde] zijn de tekortkomingen niet dermate ernstig dat dit een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt. Hierbij voert [gedaagde] aan dat hij zich altijd als goed huurder heeft gedragen en nooit voor overlast heeft gezorgd. Hij is een kwetsbare man die de Nederlandse taal niet goed begrijpt en op zeer laag niveau functioneert en hiervan hebben bepaalde personen misbruik gemaakt. [gedaagde] heeft (ondanks waarschuwingen van zijn familie) een ruimte in zijn woning in gebruik gegeven aan een persoon die hij kent uit zijn drugsverleden. De woning is de enige houvast van [gedaagde] . Zijn familie en vrienden wonen dichtbij en hij heeft geen alternatieve woonruimte, waardoor het verlaten van de woning betekent dat hij dakloos zal raken met als gevolg dat hij terug in het verslavingscircuit zal terechtkomen.
3.4.
Ten aanzien van de huurachterstand oordeelt de kantonrechter als volgt. Gelet op de erkenning aan de zijde van [gedaagde] ligt de gevorderde huurachterstand, die op
1 augustus 2021 € 4.125,97 bedraagt, voor toewijzing gereed. Wegens betalingsverzuim van [gedaagde] is de over de huurachterstand gevorderde wettelijke rente eveneens toewijsbaar.
3.5.
Voorts overweegt de kantonrechter met betrekking tot de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning als volgt. Ingevolge het eerste lid van artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij (en in geval van huur de kantonrechter) de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Volgens vaste jurisprudentie geldt dat bij beantwoording van de vraag of ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, alle omstandigheden van het geval van belang kunnen zijn.
3.6.
Vast staat dat [gedaagde] per 1 augustus 2021 een huurachterstand heeft laten ontstaan van meer dan zeven maanden, die gedurende de procedure nog verder is opgelopen aangezien er door [gedaagde] geen betalingen meer zijn verricht. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] hier tekort geschoten is in de nakoming van zijn betalingsverplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst.
3.7.
Daarnaast staat vast dat er een grotendeels ontmantelde hennepkwekerij is aangetroffen in de woning. Weliswaar heeft de politie het aantal planten niet geteld, maar gelet op hetgeen is aangetroffen aan plantenresten en apparatuur, zoals volgt uit het onweersproken gebleven hennepinformatiebericht, is de kantonrechter van oordeel dat sprake is geweest van bedrijfsmatige hennepteelt. Door in het gehuurde een hennepkwekerij te (laten) exploiteren heeft [gedaagde] in strijd gehandeld met artikel 6.3 en 6.11 van de algemene voorwaarden en artikel 7:214 BW en heeft hij zich niet gedragen als goed huurder, zoals bedoeld in artikel
7:213 BW. De kantonrechter concludeert dat [gedaagde] ook hier tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiende uit de wet en de huurovereenkomst.
3.8.
[gedaagde] heeft geen specifieke omstandigheden aangevoerd ter zake de huurachterstand en hoewel hij diverse omstandigheden heeft aangevoerd ter zake de aangetroffen ontmantelde hennepkwekerij, betreffen dat geen omstandigheden die leiden tot het oordeel dat een uitzonderingssituatie zoals bedoeld in artikel 6:265 BW zich voordoet. Allereerst gaat de kantonrechter niet mee in het verweer dat [gedaagde] geen enkele wetenschap heeft gehad van de aanwezigheid van hennep of plantenresten in de woning. [gedaagde] heeft namelijk iemand die hij uit een drugsverleden kent toegang gegeven tot de woning en juist in dat geval had het op de weg van [gedaagde] gelegen om extra oplettend en voorzichtig te zijn. Bovendien was de hennepkwekerij gevestigd op zolder en is niet aannemelijk dat hij niets heeft gezien van wat er aan benodigdheden voor de hennepkwekerij en aan hennepplanten door zijn woning is gegaan. [gedaagde] is als huurder verantwoordelijk voor naleving van de huurovereenkomst. Het feit dat [gedaagde] geen gelden heeft ontvangen voor het in gebruik geven van een ruimte maakt deze verantwoordelijkheid en de tekortkoming niet anders. Dat [gedaagde] een zeer kwetsbaar persoon is en dat hij niet in staat was om weerstand te bieden aan degenen die misbruik van hem hebben gemaakt, is in het licht van de betwisting door Alwel, onvoldoende door [gedaagde] onderbouwd. Daarmee verwerpt de kantonrechter ook dit verweer. Voorts overweegt de kantonrechter dat het feit dat [gedaagde] nooit voor overlast heeft gezorgd en dat er geen sprake is geweest van diefstal van stroom, niets afdoet aan de ernst van de vastgestelde tekortkomingen.
3.9.
Voor zover [gedaagde] verder aanvoert dat deze ontbinding met haar gevolgen niet gerechtvaardigd is, gelet op zijn persoonlijke omstandigheden en zijn woonbelang, is de kantonrechter van oordeel dat dit verweer ook niet slaagt. De kantonrechter neemt zonder meer aan dat het verlies van de woning voor [gedaagde] ingrijpend is en dat er een mogelijkheid bestaat dat [gedaagde] (verder) in het verslavingscircuit terecht komt indien hij zijn woning verliest. Deze procedure en de gevorderde ontbinding en ontruiming zijn echter een gevolg van tekortkomingen waarvoor [gedaagde] als huurder in eerste plaats zelf verantwoordelijk is. Tegenover het woonbelang van [gedaagde] staat het belang dat Alwel heeft bij (tijdige) betalingen van de huurpenningen en handhaving van haar zerotolerance beleid. De kantonrechter weegt mee dat Alwel groot belang heeft bij het sterk optreden tegen drugs-gerelateerde activiteiten binnen haar woningbestand en buurten waarin zij woningen bezit, aangezien van algemene bekendheid is dat het houden van een illegale hennepkwekerij veelal gepaard gaat met een negatieve invloed op de leefbaarheid en veiligheid van de buurt en omwonenden. Afgewogen tegen de ernst van de tekortkomingen en de belangen van Alwel staan de door [gedaagde] gestelde feiten en omstandigheden de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning niet in de weg.
3.10.
Gelet op het voorgaande concludeert de kantonrechter dat sprake is van zodanige tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst, dat hierdoor de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toewijsbaar is. Deze vorderingen zullen op grond van het vorenstaande worden toegewezen, waarbij de kantonrechter de gevorderde ontruimingstermijn van veertien dagen na betekening van dit vonnis een redelijke termijn acht.
3.11.
[gedaagde] heeft de vordering ten aanzien van de huurtermijnen c.q. gebruiksvergoeding over de maanden na augustus 2021 tot de ontruiming van de woning niet weersproken, zodat deze zullen worden toegewezen. Voor zover [gedaagde] al dan niet deels een betaling heeft verricht voor deze termijnen, hoeft hij dit uiteraard niet nogmaals te doen. De over deze posten gevorderde wettelijke rente, vanaf de dag dat elke huurtermijn c.q. gebruiksvergoeding betaald had moeten zijn, acht de kantonrechter eveneens toewijsbaar.
3.12.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, met dien verstande dat de kantonrechter geen salaris voor de gemachtigde van Alwel zal toekennen, aangezien Alwel in deze procedure niet is bijgestaan door een gemachtigde als bedoeld in artikel 238 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De proceskosten worden dan ook vastgesteld op een bedrag van € 106,01 aan dagvaardingskosten en een bedrag van € 507,00 aan griffierecht, zijnde een totaalbedrag van € 613,01.
3.13.
De kantonrechter overweegt dat nu voor de gemachtigde van eiseres geen salaris zal worden toegekend, het salarisdeel van de nakosten tevens dient te worden afgewezen. De gevorderde nakosten voor wat betreft de betekeningkosten van het vonnis, zullen op de in het dictum weergegeven wijze worden toegekend.
4.De beslissing
De kantonrechter:
ontbindt met ingang van de dag na heden de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woning staande en gelegen aan de [woonadres] ;
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen twee weken na de betekening van dit vonnis met al de zijnen en het zijne te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Alwel te stellen;
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Alwel te betalen:
- een bedrag van € 4.125,97 aan huurachterstand tot en met augustus 2021, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag telkens vanaf het moment van opeisbaarheid van de betreffende huurtermijn tot aan de dag van de algehele voldoening;
- een bedrag van € 560,41 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] het gehuurde vanaf september 2021 feitelijk in gebruik houdt, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover telkens vanaf de dag van opeisbaarheid van deze bedragen tot die van de algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, aan de zijde van Alwel tot op heden begroot op € 613,01;
veroordeelt [gedaagde] onder de voorwaarde dat zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door Alwel volledig aan dit vonnis voldoet en betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, in de explootkosten van betekening van het vonnis;
verklaart de hiervoor uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman, en in het openbaar uitgesproken op
3 november 2021.