ECLI:NL:RBZWB:2022:1080

• Datum uitspraak: 3 maart 2022
• Publicatiedatum: 2 maart 2022
• Zaaknummer: AWB- 21_3552
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.A. Karsten-Badal
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen omgevingsvergunning voor bouwen van sociale huurwoningen en instandhoudingstermijn

In deze zaak heeft eiseres, een ontwikkelaar, beroep ingesteld tegen een besluit van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Goirle, waarin een omgevingsvergunning is verleend voor het bouwen van 83 woningen, inclusief sociale huurwoningen. Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen het besluit van 30 juli 2021, waarin haar bezwaren ongegrond zijn verklaard. De rechtbank heeft de zaak behandeld op de zitting van 20 januari 2022, waarbij verschillende vertegenwoordigers van eiseres en het college aanwezig waren.

Eiseres betoogt dat het college ten onrechte geen voorschrift heeft verbonden aan de omgevingsvergunning dat de sociale huurwoningen voor maximaal tien jaar als zodanig in gebruik moeten blijven. Eiseres verwijst naar eerdere toezeggingen van het college en het vertrouwensbeginsel. De rechtbank heeft echter vastgesteld dat de instandhoudingstermijn voor sociale huurwoningen niet rechtstreeks uit de regelgeving voortvloeit en dat het college op goede gronden heeft besloten geen voorschriften te verbinden aan de omgevingsvergunning.

De rechtbank concludeert dat de door eiseres gewenste voorschriften over de instandhoudingstermijn niet aan de omgevingsvergunning kunnen worden verbonden, omdat deze niet noodzakelijk zijn voor de betrokken activiteit. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond en merkt op dat eiseres de mogelijkheid heeft om een nieuwe omgevingsvergunning aan te vragen indien zij van mening is dat de sociale huurwoningen niet langer als zodanig in stand hoeven te worden gehouden. De uitspraak is gedaan op 3 maart 2022 en openbaar gemaakt op www.rechtspraak.nl.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Zittingsplaats Breda

Bestuursrecht

zaaknummer: BRE 21/3552 WABOA

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 maart 2022 in de zaken tussen

[naam eiseres] te [plaatsnaam] , eiseres,

gemachtigde mr. D.H.J. Kochx

en

het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Goirle, verweerder.

Als derde partij heeft aan het geding deelgenomen:

[naam derde partij] , te [plaatsnaam 2] .

Procesverloop

In het besluit van 22 februari 2021 heeft het college aan eiseres een omgevingsvergunning verleend voor de activiteiten bouwen van 83 woningen, planologisch strijdig gebruik en het maken van uitwegen op het voormalig [naam terrein] te [plaatsnaam 2] .

Eiseres heeft tegen dit besluit bezwaar gemaakt. In het besluit van 30 juli 2021 (bestreden besluit) zijn de bezwaren van eiseres ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Het college heeft een verweerschrift ingediend.

Het beroep is besproken op de zitting van de rechtbank op 20 januari 2022.

Hierbij waren namens eiseres aanwezig financieel directeur [naam financieel directeur] directeur-eigenaar [naam directeur-eigenaar] , bedrijfsjurist [naam bedrijfsjurist] , verkeerskundige ir. A. Walraad MBA en mr. dr. ing. P. de Haan, kantoorgenoot van de gemachtigde. Het college heeft zich laten vertegenwoordigen door drs. M. van der Meer en mr. C.W. Poorta. Derde partij is in persoon verschenen.

Overwegingen

Feiten

1. Op 14 december 2020 heeft eiseres een aanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van 83 woningen en het aanleggen van uitwegen op het voormalige [naam terrein] te [plaatsnaam 2] ( [adres] ).

Bij besluit van 22 februari 2021 heeft het college de gevraagde omgevingsvergunning verleend voor de activiteiten bouwen van 83 woningen, planologisch strijdig gebruik en het maken van uitwegen.

Eiseres heeft tegen dit besluit bezwaar gemaakt.

In het bestreden besluit is het bezwaar ongegrond verklaard.

Standpunt eiseres

2. Eiseres stelt dat zij bij vergunningverlening uitdrukkelijk heeft verzocht om een vergunningvoorschrift aan de omgevingsvergunning te verbinden dat de sociale huurwoningen overeenkomstig de afspraken slechts tien jaar als zodanig in gebruik hoeven te zijn. Dit verzoek is ten onrechte niet gehonoreerd. Uit de regelgeving volgt dat de instandhoudingstermijn voor de sociale huurwoningen maximaal tien jaar is. Er is geen aparte verordening in de gemeente waarin een langere instandhoudingstermijn is opgenomen. Eerder is met de gemeente in een anterieure overeenkomst afgesproken dat het gebruik van de sociale huurwoningen maximaal tien jaar zou bedragen. Uit diverse e-mailberichten van het college volgt volgens eiseres dat het college heeft toegezegd dat bepalingen over de instandhoudingstermijn zouden worden opgenomen in de vergunning. Zij beroept zich op het vertrouwensbeginsel. Eiseres verzoekt de rechtbank om zelfvoorzienend een vergunningvoorschrift aan het besluit te verbinden, inhoudende dat sociale huurwoningen slechts tien jaar als zodanig in gebruik hoeven te zijn, althans zo te oordelen dat de instandhoudingstermijn slechts voor tien jaar geldt.

Wettelijk kader

3. Het wettelijk kader is opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

Beoordeling van het geschil

4. Aan de orde is de vraag of het college voor wat betreft de sociale huurwoningen op goede gronden geen voorwaarde in de omgevingsvergunning heeft opgenomen over een instandhoudingstermijn van 10 jaar.

Vast staat dat de aanvraag betrekking heeft op in totaal 83 woningen, waarvan 19 huurwoningen. Uit artikel 6.2.1, onder b, onder 1, van het ter plaatse geldende bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan] ’ volgt dat er ter plaatse minimaal 19 sociale huurwoningen moeten worden gebouwd en als zodanig worden gebruikt. Dat staat ook niet ter discussie. In artikel 6.4.1 is bepaald dat strijdig gebruik in de zin van artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in ieder geval wordt gerekend het gebruik van minder dan 18 woningen als sociale woningbouw.

Instandhoudingstermijn sociale huurwoningen

5.1

Eiseres heeft onder verwijzing naar het advies van de bezwaarschriftencommissie aangegeven dat er in een zogeheten doelgroepenverordening een langere instandhoudingstermijn voor sociale huurwoningen van 20-30 jaar kan worden opgenomen. Nu er in de gemeente Goirle geen doelgroepenverordening is vastgesteld, betekent dit dat voor de sociale huurwoningen een instandhoudingstermijn van maximaal 10 jaar geldt.

5.2

Het college heeft betoogd dat uit de definitie van sociale huurwoning in artikel 1.1.1, eerste lid, onder d, van het Besluit omgevingsrecht (Bor) volgt dat de instandhouding van een sociale huurwoning
voor ten minste tien jaar na ingebruikname is verzekerd. De wetgever heeft hiermee willen voorkomen dat sociale huurwoningen vroegtijdig worden verkocht of worden omgezet naar vrije sector woningen. De minimale instandhoudingstermijn van een via een bestemmingsplan aangewezen sociale huurwoning is op grond van het Bor dus 10 jaar, ongeacht of er een doelgroepenverordening is vastgesteld en of er regels in een exploitatieplan zijn gesteld. Hieruit kan volgens het college echter niet a contrario worden afgeleid dat er geen langere termijn zou gelden als er geen doelgroepenverordening is vastgesteld.

5.3

De rechtbank stelt vast dat in het bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan] ’ is aangegeven hoeveel sociale huurwoningen er moeten komen. Indien er minder worden gebouwd, is sprake van strijdig gebruik. In het bestemmingsplan is geen instandhoudingstermijn voor sociale huurwoningen opgenomen. In het Bor is een sociale huurwoning gedefinieerd als een huurwoning met een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke omschreven doelgroep voor ten minste tien jaar na ingebruikname is verzekerd.

Eiseres merkt terecht op dat een doelgroepenverordening zoals omschreven in het Bor ontbreekt. Dit betekent echter nog niet dat de instandhoudingstermijn van sociale huurwoningen is beperkt tot maximaal tien jaar. Immers, een sociale huurwoning is gedefinieerd als een huurwoning die voor een specifieke groep
voor ten minste tien jaar na ingebruikname is verzekerd. Dat de instandhoudingstermijn maximaal tien jaar zou zijn, volgt niet uit de regelgeving.

Verbinden van voorschriften aan de vergunning

6.1

Nu de eis van tien jaar niet rechtstreeks uit de regelgeving voortvloeit, is het de vraag of het college aan de omgevingsvergunning de voorwaarde had mogen verbinden zoals eiseres heeft voorgesteld.

6.2

Het college stelt zich op het standpunt dat artikel 2.22, tweede lid, van de Wabo in de weg staat aan het verbinden van het verzochte voorschrift aan de omgevingsvergunning. Er mogen weliswaar voorschriften ten aanzien van het gebruik worden gesteld, maar deze gebruiksvoorschriften dienen wel betrekking te hebben op de belangen die het bestemmingsplanvoorschrift waarvan wordt afgeweken, beoogt te beschermen. Het strijdig gebruik ziet op de hoogte van het bouwwerk. Nu dit niet in relatie staat tot de gebruiksvoorschriften over de sociale huurwoningen, mag het niet als voorschrift worden opgenomen.

6.3

De rechtbank stelt vast dat artikel 2.22, tweede lid, van de Wabo de mogelijkheid biedt om aan een omgevingsvergunning voorschriften te verbinden, die nodig zijn met het oog op het belang dat voor de betrokken activiteit is aangegeven in het bepaalde bij of krachtens de artikelen 2.10 tot en met 2.20. Dit betekent dat in dit geval alleen voorschriften kunnen worden opgenomen over de activiteiten bouwen van een bouwwerk, strijdig gebruik en het maken, hebben of veranderen van een uitweg, omdat de omgevingsvergunning betrekking heeft op die activiteiten.

6.3.1

Ten aanzien van de activiteit ‘bouwen van een bouwwerk’ geldt dat de woningen worden gebouwd als woning, waarbij het voor de activiteit bouwen niet uitmaakt of er al dan niet een sociale huurwoning wordt gebouwd. Aan de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen kunnen géén voorschriften worden verbonden over het concrete gebruik van de woning, omdat die voorschriften niet nodig zijn met het oog op de activiteit bouwen van een bouwwerk.

6.3.2

Ook ten aanzien van de activiteit ‘het maken, hebben of veranderen van een uitweg’ geldt dat hieraan geen concrete voorschriften over het gebruik van de woningen als sociale huurwoning kunnen worden verbonden. Voorschriften over het gebruiken als sociale huurwoning zijn immers niet nodig met het oog op het maken, hebben of veranderen van een uitweg.

6.3.3

Ten aanzien van de activiteit ‘strijdig gebruik’ overweegt de rechtbank dat de strijdigheid met het bestemmingsplan betrekking heeft op het overschrijden van de toegestane bouwhoogte van de portalen. Hiervoor heeft het college met toepassing van artikel 4 van bijlage II van het Bor een omgevingsvergunning verleend.

Op grond van artikel 2.22, tweede lid, van de Wabo kunnen - zoals hiervoor overwogen - enkel voorschriften aan een omgevingsvergunning worden verbonden die nodig zijn met het oog op het belang dat voor de betrokken activiteit is aangegeven in het bepaalde bij of krachtens de artikelen 2.10 tot en met 2.20 van de Wabo. Dat betekent dat er aan de omgevingsvergunning voorschriften kunnen worden verbonden over de bouwhoogte van de portalen. Voorschriften die niet nodig zijn voor het belang van de betrokken activiteit kunnen niet aan de omgevingsvergunning worden verbonden. De door eiseres gewenste voorschriften over de instandhoudingstermijn van sociale huurwoningen kunnen dan ook niet aan de omgevingsvergunning worden verbonden.

Conclusie

7.1

Nu de door eiseres gewenste voorschriften over, de instandhoudingstermijn van sociale huurwoningen niet rechtstreeks uit de regelgeving voortvloeien en evenmin aan de omgevingsvergunning kunnen worden verbonden, komt de rechtbank niet toe aan het beoordelen van de vraag of er eerdere afspraken zouden zijn gemaakt over de instandhoudingstermijn, de verwijzing naar eerdere vermeende toezeggingen en het beroep op vertrouwensbeginsel.

Het college heeft op goede gronden besloten géén voorschriften te verbinden aan de omgevingsvergunning over de instandhoudingstermijn van de te bouwen sociale huurwoningen.

7.2

De rechtbank merkt op dat volgens het bestemmingsplan er geen maximumtermijn voor het in stand houden van sociale huurwoningen geldt. Het staat eiseres vrij om een omgevingsvergunning voor strijdig gebruik aan te vragen, indien zij van mening is dat zij niet langer de sociale huurwoningen als zodanig in stand hoeft te houden. Een dergelijke procedure is thans echter niet aan de orde.

7.3

Het beroep is ongegrond. Er is geen reden voor een proceskostenveroordeling.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A. Karsten-Badal, rechter, in aanwezigheid van mr. E.A. Vermunt, griffier, op 3 maart 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. De rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Bijlage – wettelijk kader

Wet algemene bepalingen omgevingsrecht

Artikel 2.22, tweede lid:

Aan een omgevingsvergunning worden de voorschriften verbonden, die nodig zijn met het oog op het belang dat voor de betrokken activiteit is aangegeven in het bepaalde bij of krachtens de artikelen 2.10 tot en met 2.20. Indien toepassing is gegeven aan artikel 2.27, vierde lid, worden aan een omgevingsvergunning tevens de bij de verklaring aangegeven voorschriften verbonden. De aan de omgevingsvergunning verbonden voorschriften zijn op elkaar afgestemd.

Het bestemmingsplan [naam bestemmingsplan]

In het bestemmingsplan [naam bestemmingsplan] is aan het perceel gelegen aan de [adres] te [plaatsnaam 2] de bestemming ‘woongebied’ toegekend.

Artikel 1.51 van de planregels:

Een sociale huurwoning is een huurwoning met een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a van de Wet op de huurtoeslag.

Artikel 6.2.1 onder b, sub 1 van de planregels:

Er mogen maximaal 155 woningen worden gebouwd, met dien verstande dat minimaal 35% van de woningen aaneengebouwd gebouwd moet worden, waarvan minimaal 33% van de aaneengebouwde woningen sociale huurwoningen moeten zijn.

Artikel 6.4.1, onder a, van de planregels:

Tot een gebruik strijdig met deze bestemming, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo wordt in ieder geval gerekend het gebruik van minder dan 18 woningen als sociale huurwoningen.

Besluit omgevingsrecht

Artikel 1.1.1, eerste lid, onder d:

Een sociale huurwoning is een huurwoning met een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omgeschreven doelgroep voor ten minste tien jaar na ingebruikname is verzekerd.