Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht,
Zaaknummer BRE 20/9440
Uitspraak van 12 januari 2022 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Breda(Belastingsamenwerking West-Brabant),
de heffingsambtenaar.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in een beschikking van 29 februari 2020 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 468.000 (aanslagnummer: [aanslagnummer] . In diezelfde beschikking heeft de heffingsambtenaar ook de aanslagen onroerende-zaakbelasting, afvalstoffenheffing en rioolheffing 2020 bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 16 oktober 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft daar beroep tegen ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 21 december 2021. Aldaar zijn verschenen en gehoord namens de heffingsambtenaar [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2] . Met instemming van beide partijen heeft belanghebbende via een telefoonverbinding deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Inleiding
1. Belanghebbende is de eigenaar van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning). Het betreft een twee-onder-een-kapwoning, met onder andere twee dakkapellen en een berging. Het bouwjaar van de woning is 1928. De inhoud van de woning is 604 m3 en de oppervlakte van het perceel is 727 m2.
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij bepleit dat WOZ-waarde van de woning ten hoogste € 350.000 bedraagt. De heffingsambtenaar persisteert in de vastgestelde waarde van € 468.000. De waardepeildatum in dit geval is 1 januari 2019.
Toetsingskader van de rechtbank
3. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
4. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkings-methode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.
5. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
6. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing WOZ-waarde
7. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de waardering van de woning is gebaseerd op het door hem overgelegde taxatierapport opgesteld op 24 februari 2021 door [taxateur] , taxateur. De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum getaxeerd op € 470.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt [referentiewoning] verkocht voor € 687.500, [referentiewoning] verkocht voor € 800.000 en [referentiewoning] verkocht voor € 812.500 (hierna: de referentiewoningen). De referentiewoningen zijn alle gelegen te [plaats] . Het taxatierapport bevat een waardematrix waarin de opbouw van de getaxeerde waarde van de woning wordt onderbouwd. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van de buitenkant van zowel de woning als voornoemde referentiewoningen (hierna: de referentiewoningen). Verder is het taxatierapport voorzien van door belanghebbende verstrekt beeldmateriaal van de binnenkant van de woning.
Vanwege de Coronapandemie heeft geen inpandige opname van de woning plaatsgevonden.
Volgens de heffingsambtenaar is met het taxatierapport voldoende aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 468.000 niet te hoog is vastgesteld. Als aanvullende onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar nog verwezen naar het gegeven dat het belendende pand, [adres 2] in november 2020 te koop is aangeboden voor € 925.000 en in het jaar 2021 is verkocht is voor € 912.000. Het pand aan de [adres 2] is niet gebruikt bij de waardebepaling van de woning in de waardematrix.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
8. Belanghebbende heeft niet betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen
onroerende zaken geschikt zijn als referentiewoningen. Belanghebbende heeft ten aanzien van de referentiepanden volstaan met de opmerking dat hij deze panden niet kent en dat hij daarover geen uitspraken kan doen.
Ten aanzien van het naastgelegen pand, [adres 2] voert belanghebbende aan dat dit pand niet vergelijkbaar is met de woning omdat het in een veel betere staat verkeert en meerdere keren is verbouwd en uitgebouwd.
9. De rechtbank acht de gebruikte referentiepanden voldoende vergelijkbaar met de woning. De in het taxatierapport genoemde referentieobjecten zijn allen kort vóór of kort na de waardepeildatum verkocht en wat betreft uitstraling, bouwjaar, oppervlakte en inhoud voldoende vergelijkbaar met de woning.
Wat betreft het naastgelegen pand, [adres 2], overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar enkel heeft verwezen naar de verkoopprijs van het pand, als extra onderbouwing van zijn stelling dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt dat in het belastingrecht sprake is van vrije bewijsleer en dat de heffingsambtenaar er vrij in is om als extra onderbouwing naar de verkoopprijs van het naastgelegen pand te verwijzen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning?
9. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar in de waardebepaling onvoldoende rekening heeft gehouden met de waarde-verminderende omstandigheden van de woning. De staat van de woning is volgens belanghebbende slecht. Ter onderbouwing voert belanghebbende aan dat sprake is van slechte isolatie, dat het pand is verzakt en deze verzakking nog steeds doorzet, dat de balkon- en tuindeuren door deze verzakking niet meer sluiten en deze deuren bovendien asbest bevatten, dat de kachel onbruikbaar en versleten is, dat de woning geen functionerende badkamer heeft en dat er scheuren in de muren en de plafonds van het pand zitten. Verder voert belanghebbende aan dat er onvoldoende rekening mee is gehouden dat de tuin van de woning enkel via de woning zelf bereikbaar is.
10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar, de door belanghebbende aangevoerde gronden daarbij in aanmerking genomen, aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt daartoe als volgt. In de waardematrix zijn de kwaliteit, de onderhoudsstaat en de voorzieningen van de woning beoordeeld met het cijfer 2, wat ‘matig’ betekent. Als gevolg hiervan heeft er op de waarde van het hoofdgebouw een neerwaartse correctie plaatsgevonden van 25%. Met de omstandigheid dat de tuin enkel via de woning zelf kan worden betreden is rekening gehouden doordat er op de waarde van het kavel een neerwaartse correctie van 15% heeft plaatsgevonden. De rechtbank is van oordeel dat door middel van deze correcties voldoende rekening is gehouden met de door belanghebbende aangevoerde omstandigheden. De kwaliteit, onderhoudsstaat en de voorzieningen van de referentiepanden zijn, in tegenstelling tot die van de woning, met de cijfers 3 (voldoende) en 4 (goed) beoordeeld. Hierdoor is de waarde van de woning behoorlijk lager vastgesteld dan de verkoopprijzen van de referentieobjecten (zie overweging 7). Gelet op het voorgaande, en mede in aanmerking genomen dat de woning is gelegen in een zeer geliefde wijk in [plaats], acht de rechtbank de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog.
11. Belanghebbende heeft ten slotte nog aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die aan de woning is toegekend per de vorige waardepeildatum van 1 januari 2018. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen echter mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De waarde van de woning is vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de woning vergelijkbare objecten. De desbetreffende beroepsgrond van belanghebbende faalt daarom.
12. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
13. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.P. Hertsig, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A. van Beijsterveldt, griffier, op 12 januari 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bijlage
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (
Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).