Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht, enkelvoudige kamer
Locatie: Breda
Zaaknummer BRE 19/6699
uitspraak van 19 januari 2022
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [plaats] ,
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk,
de heffingsambtenaar.
1.Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 januari 2019 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [het appartement] , voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 265.000. In hetzelfde document zijn ook de aanslagen rioolheffing gebruiker en afvalstoffenheffing vastrecht bekendgemaakt. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen voormelde vastgestelde waarde.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 14 november 2019 de waarde gehandhaafd. Daartegen heeft belanghebbende beroep ingesteld.
Belanghebbende heeft één dag voor de zitting nadere stukken ingediend. Een afschrift daarvan is met deze uitspraak naar de wederpartij doorgestuurd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 december 2021 te Breda. Belanghebbende is, met kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. De heffingsambtenaar is, na telefonische mededeling van de griffier dat de rechtbank geen vragen heeft, met kennisgeving aan de rechtbank niet verschenen.
2.Overwegingen
Feiten
2.1.
Belanghebbende is gebruiker (huurder) van het appartement van ongeveer 82 m2. Het appartement beschikt over een berging van ongeveer 5 m2 en een parkeerplaats in de kelder. Het appartement valt onder de vrije huursector.
Geschil
2.2.
In geschil is de WOZ-waarde van het appartement. De waardepeildatum is 1 januari 2018.
2.3.
Belanghebbende vindt de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van € 265.000 te hoog en heeft onder meer het volgende aangevoerd. Koopappartementen zijn groter, luxer en hebben vanaf het balkon vrij uitzicht. Huurappartementen zijn ingebouwd en hebben geen vrij uitzicht en liggen aan een drukke [straatnaam], die meer dan 53 dBa geluidsoverlast veroorzaakt. De deuren van de nooduitgang van de parkeergarage zijn afgesloten en de gemeente weet ervan. Het taxatierapport van de gemeente geeft geen juiste weergave van de feitelijke situatie; het appartement beschikt niet over 4 slaapkamers. Het is algemeen bekend dat koopsommen van onroerend goed sterk worden overboden en dat is ook duidelijk aan de taxatiewaarde te zien.
Toetsingskader van de rechtbank
2.4.
De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
Beoordeling van het geschil
2.5.
De rechtbank stelt voorop dat voor de waardering op grond van de Wet WOZ onder meer wordt uitgegaan van de verkrijgingsfictie. Dat betekent dat de waarde van het appartement moet worden bepaald zonder rekening te houden met de omstandigheid dat het wordt verhuurd. [1]
2.6.
De bewijslast rust op de heffingsambtenaar dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft daartoe een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 15 oktober 2020 door [de taxateur] In dit taxatierapport wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van een aantal ter vergelijking met het appartement opgevoerde objecten, waaronder [nummer 98] , [nummer 142] en [nummer 124] , (alle gelegen in hetzelfde appartementencomplex als dat van belanghebbende) en [nummer 47] en [nummer 39] , beide uit het naastgelegen appartementencomplex. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van beide appartementencomplexen. Daarnaast is het taxatierapport voorzien van een cijfermatig schematisch overzicht (hierna: de matrix) van zowel het appartement als voormelde vergelijkingsobjecten. In het taxatierapport is de waarde van het appartement getaxeerd op € 265.000.
2.7.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van het appartement niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt daartoe als volgt. Vast staat dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van het appartement op de door de wet voorgeschreven manier heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft namelijk de waarde van het appartement bepaald door het appartement te vergelijken met andere appartementen waarvan marktgegevens (vergelijkingsobjecten) beschikbaar zijn. Alle vergelijkingsobjecten beschikken, net als het appartement, over een berging en eigen parkeerplaats. De verkooptransactie (6 december 2016) van [nummer 124] is te ver van de waardepeildatum verwijderd en wordt daarom door de rechtbank buiten beschouwing gelaten. De rechtbank neemt de gegevens van de resterende vergelijkingsobjecten als vertrekpunt voor het beoordelen van de vastgestelde waarde van het appartement en meer in het bijzonder die van [nummer 98] (op 9 april 2018 verkocht voor € 377.000) en [nummer 142] (op 2 maart 2018 verkocht voor € 302.500), nu beide objecten in hetzelfde appartementencomplex als dat van belanghebbende zijn gelegen. Volgens de heffingsambtenaar zijn de vergelijkingsobjecten [nummer 98] en [nummer 142] net als appartement, niet in de hoeken van het appartementencomplex gelegen. Met de matrix is inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen. Zo is aan de woonoppervlakte van het appartement een prijs per m2 toegekend van € 3.138. Aan de woonoppervlakte van [nummer 98] is een prijs per m2 toegekend van € 3.169 en aan die van [nummer 142] € 3.336. De prijs per m2 van [nummer 47] en [nummer 39] bedragen meer dan € 4.000. De grief dat sprake is geluidsoverlast en dat de deuren van de nooduitgang van de parkeergarage zijn afgesloten, faalt, nu de heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat die omstandigheden verdisconteerd zijn in de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten in hetzelfde appartementencomplex. De omstandigheid dat de taxateur een onjuist aantal slaapkamers in het taxatierapport heeft vermeld, leidt niet tot een ander oordeel omdat bij de waardering de (woon)oppervlakte van het appartement van belang is.
2.8.
Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het appartement niet te hoog is vastgesteld. Het beroep dient dan ook ongegrond te worden verklaard.
2.9.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
3.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Peters, rechter, in aanwezigheid van
mr. B.W. van Eeken-Liu, griffier, op 19 januari 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
mr. B.W. van Eeken-Liu, griffier, op 19 januari 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.
Bijlage
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).