ECLI:NL:RBZWB:2022:182

• Datum uitspraak: 19 januari 2022
• Publicatiedatum: 18 januari 2022
• Zaaknummer: BRE - 19 _ 6405
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: T. Peters
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde vaststelling van onroerende zaken door heffingsambtenaar

In deze zaak heeft de Rechtbank Zeeland-West-Brabant op 19 januari 2022 uitspraak gedaan in een geschil tussen een belanghebbende en de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant over de vastgestelde WOZ-waarden van twee onroerende zaken, te weten een hoekwoning en een recreatiewoning. De heffingsambtenaar had in een aanslagbiljet van 28 februari 2019 de WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op respectievelijk € 133.000 voor de hoekwoning en € 111.000 voor de recreatiewoning. De belanghebbende maakte bezwaar tegen deze waarderingen en stelde dat de waarden te hoog waren vastgesteld, met als argumenten dat de werkelijke waarden respectievelijk € 89.000 en € 83.000 zouden zijn.

De rechtbank heeft de zaak inhoudelijk behandeld op 8 december 2021, waarbij de gemachtigde van de belanghebbende niet aanwezig was. De rechtbank heeft de heffingsambtenaar in de gelegenheid gesteld om zijn taxatierapporten over te leggen ter onderbouwing van de vastgestelde waarden. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de WOZ-waarden niet te hoog waren vastgesteld, onder verwijzing naar de vergelijkingsobjecten en de taxatierapporten die door de heffingsambtenaar waren overgelegd. De rechtbank heeft de beroepen van de belanghebbende ongegrond verklaard en geen aanleiding gezien voor een proceskostenveroordeling.

De rechtbank heeft in haar overwegingen ook het gelijkheidsbeginsel besproken, waarbij de belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat er sprake was van identieke objecten met lagere WOZ-waarden. De rechtbank heeft de uitspraak openbaar gemaakt en partijen geïnformeerd over de mogelijkheid om binnen zes weken hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Belastingrecht, enkelvoudige kamer

Locatie: Breda

Zaaknummers BRE 19/6405 en 19/6406

uitspraak van 19 januari 2022

Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen

[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] ,

belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant ,

de heffingsambtenaar.

1. Procesverloop

1.1.

De heffingsambtenaar heeft in het aanslagbiljet van 28 februari 2019 de WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2019 van de onroerende zaken plaatselijk bekend als [hoekwoning] , [X] en [recreatiewoning] te [P] vastgesteld op respectievelijk € 133.000, € 61.000 en € 111.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar de aanslagen onroerende-zaakbelasting (OZB) 2019 bekendgemaakt. Daartegen heeft belanghebbende bezwaar gemaakt.

1.2.

In de uitspraak op bezwaar, die op 9 december 2019 naar de gemachtigde van belanghebbende is verzonden, heeft de heffingsambtenaar de waarde van [X] verlaagd tot € 46.000 en de daarop gebaseerde aanslag dienovereenkomstig verminderd. De heffingsambtenaar heeft tevens een kostenvergoeding van € 508 aan belanghebbende toegekend. De heffingsambtenaar heeft in hetzelfde geschrift de vastgestelde WOZ-waarden en de aanslagen OZB inzake Antwerpsestraat 16 en [recreatiewoning] gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.

1.4.

De zaak is inhoudelijk behandeld op de zitting van 8 december 2021. Namens belanghebbende is niemand verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [de heffingsambtenaar] .

1.5.

De gemachtigde van belanghebbende heeft bij schrijven van 16 november 2021 verzocht de behandeling van de onderhavige zaken bij te wonen via een beeldverbinding. De gemachtigde heeft als reden aangegeven dat er mensen in zijn directe omgeving zijn die in de risicocategorie vallen van het krijgen van complicaties als gevolg van COVID-19. De rechtbank heeft dit verzoek op 18 november 2021 afgewezen en aan de gemachtigde medegedeeld dat de zitting zal plaatsvinden met inachtneming van de (op dat moment geldende) RIVM-richtlijnen. De gemachtigde heeft voornoemd verzoek bij schrijven van 27 november 2021 herhaald. De rechtbank heeft in haar afwijzend reactie van 2 december 2021 verwezen naar de brief van 18 november. Vervolgens heeft de gemachtigde op 7 december 2021 een klacht ingediend en nogmaals verzocht om de zitting via beeldverbinding bij te wonen. De griffier heeft op 7 december telefonisch contact met de gemachtigde opgenomen en aan de gemachtigde medegedeeld dat zijn verzoek wordt afgewezen. De gemachtigde is zonder kennisgeving niet verschenen. De rechtbank heeft besloten, na afweging van voormelde feiten en omstandigheden, de zaak zonder de gemachtigde te behandelen.

2. Overwegingen

Vooraf

Op 8 december 2021 is door de rechtbank een faxbericht van de gemachtigde ontvangen. Op dit stuk staat als ontvangsttijdstip vermeld 09:12:07 (GMT+01:00), maar heeft de rechtbank bereikt na de sluiting van het onderzoek ter zitting. De rechtbank heeft echter geen aanleiding gezien om het onderzoek te heropenen en heeft het stuk buiten beschouwing gelaten bij het doen van deze uitspraak. Gelet op artikel 2.16, derde lid, van het Procesreglement bestuursrecht rechtbanken (niet-KEI-zaken) 2017 wordt het faxbericht wel in het dossier opgenomen. Om die reden zal een kopie daarvan ook naar de heffingsambtenaar worden gestuurd, opdat deze kennis heeft van het volledige dossier.

Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [hoekwoning] te [P] . Deze onroerende zaak betreft een hoek-/eindwoning met een inhoud van ongeveer 574 m3, met een garage met een oppervlakte van 60 m2 en een perceeloppervlakte van 232 m2 (hierna: de hoekwoning).

Belanghebbende is eveneens eigenaar van de onroerende zaak [recreatiewoning] te [P] . Deze onroerende zaak betreft een recreatiewoning met een dakkapel, een inhoud van ongeveer 298 m3 en een perceeloppervlakte van 565 m2 (hierna: de recreatiewoning).

Geschil

2.2.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van zowel de hoekwoning als de recreatiewoning. De waardepeildatum is in beide gevallen 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de waarde van hoekwoning € 89.000 is en de waarde van de recreatiewoning € 83.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van respectievelijk € 133.000 en € 111.000.

Toetsingskader van de rechtbank

2.3.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

Beoordeling van het geschil

Hoekwoning […]

2.4.

De bewijslast dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft daartoe een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [de taxateur] . In dit taxatierapport wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van een drietal ter vergelijking met de hoekwoning opgevoerde objecten, zijnde [nummer 195] , [nummer 193] , en [nummer 134] , alle gelegen in [P] . Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de hoekwoning als voornoemde (vergelijkings)objecten. Daarnaast is het taxatierapport voorzien van een cijfermatig schematisch overzicht (hierna: de matrix) van zowel de hoekwoning als voormelde vergelijkingsobjecten. In het taxatierapport is de waarde van de hoekwoning getaxeerd op € 133.000.

2.5.

Met betrekking tot het taxatierapport van de heffingsambtenaar, overweegt de rechtbank het volgende. De transactiedatum van het vergelijkingsobject [nummer 195] (25 mei 2016), is te ver verwijderd van de waardepeildatum. De rechtbank laat dit transactiecijfer dan ook buiten beschouwing. De vergelijkingsobjecten 193 en [nummer 134] zijn kort voor de waardepeildatum verkocht en zijn wat type en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de hoekwoning. [nummer 134] ligt, net als de hoekwoning, op een hoek en vlak langs een openbare weg en de grootte van het perceel (230 m2) komt nagenoeg overeen met dat van de hoekwoning. Uit het taxatierapport blijkt dat de heffingsambtenaar zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen in inhoud, oppervlakte, ligging en onderhoudstoestand tussen voormelde objecten en de hoekwoning. Aan de inhoud van de hoekwoning is een prijs per m3 toegekend van € 318,07, terwijl aan de inhoud van de [nummer 193] en [nummer 134] een hogere prijs per m3 is toegekend. Daarnaast heeft de taxateur ten aanzien van de onderhoudstoestand (achterstallig onderhoud) van de hoekwoning een correctie/aftrek van € 45.000 toegepast.

2.6.

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 89.000 verwezen naar de transactie van [nummer 26] . De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat de transactie van de [nummer 26] niet bruikbaar is om als vergelijkingsobject te dienen, omdat dit een winkelpand betreft. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar daarin, omdat de markt voor winkelpanden anders is dan die voor woningen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar, gelet op het voormelde en dat wat in 2.5 is overwogen, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de hoekwoning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.

Recreatiewoning […]

2.7.

Ook ten aanzien van de recreatiewoning rust de bewijslast op de heffingsambtenaar aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft daartoe een taxatierapport overgelegd, eveneens opgemaakt [de taxateur] In dit taxatierapport wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van een drietal ter vergelijking met de recreatiewoning opgevoerde objecten, zijnde [134] , [32] en [79] , alle gelegen in [P] . Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de recreatiewoning als voornoemde (vergelijkings)objecten. Daarnaast is het taxatierapport voorzien van een cijfermatig schematisch overzicht (hierna: de matrix) van zowel de recreatiewoning als voormelde vergelijkingsobjecten. In het taxatierapport is de waarde van de recreatiewoning getaxeerd op € 111.000.

2.8.

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de recreatiewoning niet te hoog is vastgesteld. De vergelijkingsobjecten zijn eveneens recreatiewoningen en zijn soortgelijk qua bouwjaar, kwaliteit en uitstraling. De rechtbank heeft daarnaast in aanmerking genomen dat de vergelijkingsobjecten weliswaar verschillen vertonen met de recreatiewoning, maar daarmee heeft de taxateur gehouden. Zo heeft de taxateur aan de hand van de matrix voldoende inzichtelijk gemaakt hoe de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten zich verhouden tot de vastgestelde waarde van de recreatiewoning van belanghebbende. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij bij de onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de recreatiewoning en dat hij daarmee aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de recreatiewoning niet te hoog heeft vastgesteld.

2.9.

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar in strijd met het gelijkheidsbeginsel heeft gehandeld, omdat meer dan twee vrijwel identieke woningen ( [57] , [120] en [131] ) een WOZ-waarde hebben (respectievelijk € 109.000, € 151.000 en € 105.000) die lager is dan de WOZ-waarde van de recreatiewoning. De heffingsambtenaar heeft daartegenover gesteld dat de door belanghebbende aangedragen objecten niet identiek zijn aan de recreatiewoning, omdat die objecten een andere inhoud hebben en waarvan de grootte van het perceel bij iedere object ook anders is. Volgens de heffingsambtenaar zijn de onderlinge verschillen niet verwaarloosbaar. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende met dat wat hij heeft aangevoerd niet aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van schending van het gelijkheidsbeginsel (meerderheidsregel). Met de enkele vermelding van adressen, de WOZ-waarden daarvan en eenheidsprijzen per m2, heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat er sprake is van identieke objecten, zodat er geen sprake is van een meerderheid van vergelijkbare gevallen.

Slotsom

2.10.

Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de hoekwoning […] en de recreatiewoning […] alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en zijn de beroepen ongegrond verklaard.

2.11.

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

3. Beslissing

De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Peters, rechter, in aanwezigheid van
mr. B.W. van Eeken-Liu, griffier, op 19 januari 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

.

De griffier, De rechter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,

5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.

Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.

Bijlage

Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).