ECLI:NL:RBZWB:2022:183

• Datum uitspraak: 19 januari 2022
• Publicatiedatum: 18 januari 2022
• Zaaknummer: BRE - 19 _ 5697
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: T. Peters
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen vastgestelde WOZ-waarde van onroerende zaak en aanslag onroerende-zaakbelasting

In deze zaak heeft de Rechtbank Zeeland-West-Brabant op 19 januari 2022 uitspraak gedaan in een geschil tussen een belanghebbende en de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant over de vastgestelde waarde van een onroerende zaak voor het kalenderjaar 2019. De heffingsambtenaar had de waarde van de woning vastgesteld op € 411.000 op basis van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De belanghebbende was het niet eens met deze vaststelling en heeft beroep ingesteld. Tijdens de zitting op 8 december 2021 in Breda was de belanghebbende en zijn gemachtigde niet aanwezig, terwijl de heffingsambtenaar wel aanwezig was.

De rechtbank heeft vastgesteld dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt door middel van een taxatierapport, waarin vergelijkingsobjecten zijn opgenomen. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende rekening had gehouden met de omstandigheden van de woning en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank concludeerde dat de vastgestelde waarde van € 411.000 niet te hoog was en verklaarde het beroep ongegrond. Er werd geen proceskostenveroordeling opgelegd. De uitspraak is openbaar gemaakt en partijen kunnen binnen zes weken hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Belastingrecht, enkelvoudige kamer

Locatie: Breda

Zaaknummer BRE 19/5697

uitspraak van 19 januari 2022

Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen

[belanghebbende] , wonende te [plaats] ,

belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant ,

de heffingsambtenaar.

1. Procesverloop

De heffingsambtenaar heeft op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de woning] , voor het kalenderjaar 2019 bij beschikking vastgesteld op € 411.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar de aanslag onroerende-zaakbelasting bekendgemaakt.

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 27 september 2019 de waarde en de aanslag gehandhaafd. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 december 2021 te Breda. Aldaar zijn verschenen en gehoord, [de heffingsambtenaar] . Belanghebbende en zijn gemachtigde zijn, met kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen.

2. Overwegingen

Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een vrijstaande garage. De inhoud van de woning is ongeveer 530 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 640 m².

Geschil

2.2.

In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.

2.3.

Belanghebbende is het niet eens met de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van € 411.000 en heeft het volgende aangevoerd. De woning ligt dicht tegen de tunnelbak van de [weg] aan. Deze tunnelbak versterkt volgens belanghebbende ernstig het geluid van de langsrijdende motorvoertuigen. De heffingsambtenaar heeft bij de waardering van de woning geen rekening gehouden de geluidshinder van de tunnelbak. De waarde van de woning is ten opzichte van de waardepeildatum 1 januari 2017 met € 26.000 gestegen en de door de heffingsambtenaar genoemde verkoopprijzen van andere woningen geven geen inzicht in de vraag of deze waardevermeerdering op zijn plaats is.

Toetsingskader van de rechtbank

2.4.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

Beoordeling van het geschil

2.5.

De bewijslast rust op de heffingsambtenaar dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft daartoe een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 1 december 2020 door [de taxateur] In dit taxatierapport wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van een drietal ter vergelijking met de woning opgevoerde objecten, zijnde [nummer 1] , [nummer 40] en [nummer 41] , alle gelegen in [plaats] . In het taxatierapport staan de volgende gegevens van voormelde objecten vermeld:

• i) [nummer 1] 1 (inhoud 491 m3 en grondoppervlakte 608 m2) is op 16 januari 2018 verkocht voor € 495.000 en ligt nabij een drukke weg en de A27;
• ii) [nummer 40] (inhoud 631 m3 en grondoppervlakte 713 m2) is op 16 februari 2018 verkocht voor € 675.000 en ligt nabij de snelweg A27 en een tennisbaan;
• iii) [nummer 41] (inhoud 600 m3 en grondoppervlakte 750 m2) is op 8 oktober 2018 verkocht voor € 457.500, ligt nabij een drukke weg en in de nabijheid van een ziekenhuis.

Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de woning als voornoemde (vergelijkings)objecten. Daarnaast is het taxatierapport voorzien van een cijfermatig schematisch overzicht (hierna: de matrix) van zowel de woning als voormelde vergelijkingsobjecten. In het taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 450.000.

2.6.

De rechtbank stelt voorop dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend.

2.7.

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 411.000 op de waardepeildatum niet te hoog is. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type en ligging betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Daarnaast heeft de taxateur aan de hand van de matrix voldoende inzichtelijk gemaakt hoe de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten zich verhouden tot de vastgestelde waarde van de woning van belanghebbende. Volgens de heffingsambtenaar is de tunnelbak aangelegd met het oogmerk om een geluidsreductie te realiseren en bermbeplanting aan te brengen. De vergelijkingsobjecten in het taxatierapport zijn, evenals de woning, gekwalificeerd met een ligging gemiddeld (factor 3) en hebben net als de woning omstandigheden die geluidsoverlast met zich mee kunnen brengen, aldus de heffingsambtenaar. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij bij de onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning en dat hij daarmee aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

2.8.

Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.

2.9.

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

3. Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Peters, rechter, in aanwezigheid van
mr. B.W. van Eeken-Liu, griffier, op 19 januari 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

.

De griffier, De rechter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.

Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.

Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.

Bijlage

Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).