Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/8385
uitspraak van 29 april 2022 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende]
gemachtigde: [gemachtigde 1] ,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk, verweerder
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 29 februari 2020 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 311.000,00. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2020 bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 28 juli 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 18 maart 2022. Belanghebbende heeft zich laten vertegenwoordigen door [gemachtigde 2] . De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [ verweerder 1] , vergezeld door taxateur [naam taxateur] .
Overwegingen
Inleiding
1. Belanghebbende is de eigenaar van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). Het betreft een hoekwoning. Het perceel heeft een oppervlakte van 221 m² en de inhoud van de woning inclusief aanbouw is 390m3.
Geschil
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019.
Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning maximaal € 295.000,00 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 311.000,00.
Toetsingskader van de rechtbank
3. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
4. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
6. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
7. De waardering van de woning is gebaseerd op een waardematrix van 2 oktober 2020 opgesteld door [woz taxateur] , WOZ-gediplomeerd taxateur. De taxateur heeft de waarde van woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 311.000,00. Als referentiewoningen zijn gebruikt [vergelijkingsobject 1 en 2] en [vergelijkingsobject 3] Ter zitting heeft de taxateur een toelichting overgelegd met daarin een overzicht van de toegepaste correcties.
Standpunt belanghebbende
8. Belanghebbende heeft ter zitting gereageerd op de overgelegde toelichting. Belanghebbende heeft aangevoerd dat met de kubprijs van de aanbouw geen rekening is gehouden met het afnemend grensnut en dat de garage kleiner is dan waar de taxateur van uit is gegaan. De beroepsgrond dat onvoldoende rekening is gehouden met het gedateerd toilet heeft belanghebbende ter zitting gehandhaafd. Verder heeft belanghebbende zich afgevraagd waarom de verkoopprijs van [vergelijkingsobject 1] niet is geïndexeerd.
Standpunt heffingsambtenaar
9. De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat met de waardebepaling rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de panden. Het feit dat het toilet is gedateerd heeft geen significante invloed op de waarde. De heffingsambtenaar heeft ter zitting in twijfel getrokken of de garage kleiner is dan waarvan de taxateur is uitgegaan. De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat er bij een kleine aanbouw geen aanleiding bestaat om rekening te houden met het afnemend grensnut.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 311.000,00 niet te hoog is.
Beoordeling
10. De rechtbank stelt vast dat belanghebbende voor het eerst ter zitting de inhoud van de garage ter discussie heeft gesteld. Zijn stelling dat de garage kleiner is dan waar de taxateur van uit is gegaan, is niet onderbouwd met stukken. Nu de heffingsambtenaar ter zitting heeft betwijfeld of deze stelling klopt en er geen stukken zijn overgelegd die de stelling van belanghebbende onderbouwen, ziet de rechtbank geen aanleiding om aan te nemen dat de heffingsambtenaar van een onjuiste inhoud van de garage is uitgegaan. Overigens kan de rechtbank de heffingsambtenaar wel volgen in zijn stelling dat voor een garage een standaard vast bedrag kan worden aangenomen. Ter zitting is voldoende toegelicht dat garages voor een bedrag van minimaal € 15.000 worden verkocht. Ook al zou de garage kleiner zijn dan is aangenomen dan nog zou van dit minimale bedrag kunnen worden uitgegaan. Ook dan zou de garage niet te hoog gewaardeerd zijn.
11. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn stelling dat het enkele feit dat het toilet 15 jaar oud is, geen significante invloed heeft op de verkoopprijs.
12. De aanbouw heeft een inhoud van 40 m3 en is daarmee relatief klein. Ter zitting heeft de taxateur toegelicht dat bij een relatief kleine aanbouw zonder een dakopbouw geen sprake is van afnemend grensnut. De aanbouw zou volgens de taxateur zelfs tot een hogere waarde moeten leiden omdat de uitstraling daardoor vergroot worden. De rechtbank is van oordeel dat met deze toelichting voldoende aannemelijk is geworden dat de waarde van de aanbouw niet te hoog is vastgesteld.
13. Met betrekking tot de opmerking van belanghebbende dat niet duidelijk is waarom de verkoopprijs van [vergelijkingsobject 1] niet geïndexeerd is, merkt de rechtbank op dat de woning op 18 februari 2019 is overgedragen. Gelet op de datum van overdracht is het aannemelijk dat de koopovereenkomst niet ver na de peildatum of zelfs voor de peildatum is verkocht. Het is dan ook niet aannemelijk dat een indexering naar de peildatum tot een lagere waarde zou leiden.
Oordeel
14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep tegen de WOZ-waarde zal daarom ongegrond worden verklaard. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Peters, rechter, in aanwezigheid van mr. A.J.M. van Hees, griffier op 29 april 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bijlage
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).