Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
Locatie: Breda
Zaaknummer BRE 20/6933
Uitspraak van 28 april 2022 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te [plaats] ,
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats],
de heffingsambtenaar.
1.Procesverloop
1.1.
De heffingsambtenaar heeft in een beschikking van 29 februari 2020 de WOZ-waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 400.000.
1.2.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 31 mei 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar gegrond verklaard, de WOZ-waarde van de woning verlaagd tot € 380.000 en de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig verminderd.
1.3.
Belanghebbende heeft daar beroep tegen ingesteld.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De zaak is behandeld op de zitting van 31 maart 2022. Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende, vergezeld door zijn partner [partner] en namens de heffingsambtenaar [heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateur).
2.Overwegingen
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een hoekwoning gesitueerd in een voormalig fabrieksgebouw uit het jaar 1916. In het jaar 2017 zijn woningen en appartementen in het gebouw gerealiseerd. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 126m². Verder heeft de woning een dakterras van 22m².
2.2.
In de bezwaarfase heeft belanghebbende een taxatierapport ten behoeve van het verkrijgen van een (hypothecaire) financiering overgelegd waarin de woning is getaxeerd op € 380.000.
2.3.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld en dat de WOZ-waarde moet worden vastgesteld op € 312.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 380.000,-.
Toetsingskader WOZ
2.4.
Op grond van artikel 17 van Pro de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerend goed bepaald op de waarde indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
2.4.1.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [1]
2.5.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning (de referentiewoningen). De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.
2.6.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
2.7.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
2.8.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde verwezen naar de door hem overgelegde waardematrix, opgemaakt op 6 juli 2020 door [taxateur] WOZ-taxateur van Tog Nederland. In de waardematrix is de waarde van de woning op de waardepeildatum, met toepassing van de vergelijkingsmethode, vastgesteld op € 380.000.
De taxateur heeft een drietal referentiewoningen in de waardematrix opgenomen, zijnde [vergelijkingspand] en [vergelijkingspand] , allen gelegen in [plaats] . De waardematrix is voorzien van een foto van de buitenzijde van de woning en foto’s van de buitenzijde van de referentiewoningen.
2.9.
Belanghebbende betwist dat de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Zo heeft [vergelijkingspand] een parkeerplaats en een berging en heeft de woning dat niet. Voorts zijn de referentiewoningen, anders dan de woning, gelegen in het centrum. Verder is de woning gelegen in een uniek pand en dat is met niets te vergelijken, aldus belanghebbende.
2.10.
De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen gelegen aan de [vergelijkingspand] voldoende vergelijkbaar zijn met de woning wat betreft de uitstraling en de ligging. Qua oppervlakte zijn deze referentiewoningen groter, maar hiermee heeft de taxateur voldoende rekening gehouden in de prijs per m². Gelet op het principe van het afnemend grensnut is de prijs per m² van die referentiewoningen lager. De referentiewoning gelegen aan de [vergelijkingspand] beschikt over een minder goede ligging dan de woning en datzelfde geldt voor de kwaliteit en de onderhoudstoestand. Ook hiermee heeft de taxateur voldoende rekening gehouden omdat de prijs per m² van deze referentiewoning behoorlijk lager is dan die van de woning. Nu dit object overigens ook in het taxatierapport van belanghebbende is opgenomen zijn partijen het er blijkbaar over eens dat dit een goede referentiewoning is.
Overige door belanghebbende aangevoerde gronden
2.11.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de WOZ-waarde van oudsher niet gelijk is aan de vrije marktwaarde. Echter, zoals ook ter zitting is besproken en zoals staat uitgelegd in 2.4 en 2.4.1 is de systematiek voor het vaststellen van WOZ-waarden gewijzigd. De WOZ-waarden worden nu vastgesteld naar de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding, oftewel de vrije marktwaarde.
2.12.
Belanghebbende heeft verder nog aangevoerd dat sprake is van willekeur omdat andere in het gebouw aanwezige objecten andere WOZ-waarden hebben en er objecten in het gebouw zijn waarbij de WOZ-waarde zelfs is gedaald. Zo heeft [vergelijkingspand] , welk object volgens belanghebbende identiek is aan de woning, een WOZ-waarde na bezwaar van € 312.000.
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar geloofwaardig verklaard dat er bij de uitspraak op bezwaar van de WOZ-waarde van [vergelijkingspand] een fout is gemaakt. De rechtbank begrijpt dat een dergelijke uitleg voor belanghebbende lastig is, maar omdat bij het bepalen van de WOZ-waarde van een woning wordt uitgegaan van de verkoopopbrengst van met de woning vergelijkbare objecten, zijn WOZ-waarden van andere objecten die in hetzelfde gebouw aanwezig zijn in beginsel niet van belang. Voor zover het betoog van belanghebbende moet worden opgevat als een beroep op het gelijkheidsbeginsel heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat een meerderheid van de met de woning vergelijkbare objecten lager is gewaardeerd dan de woning.
2.13.
Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning voor het jaar 2020 niet te hoog is vastgesteld. Het beroep zal ongegrond worden verklaard.
3.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.A.F. van Ginneken, rechter, in aanwezigheid van mr. W.C.C. Koreman-de Bok, griffier, op 28 april 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.