Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
Locatie: Breda
Zaaknummer BRE 20/6992
Uitspraak van 28 april 2022 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende]wonende te [plaats] ,
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats],
de heffingsambtenaar.
1.Procesverloop
1.1.
De heffingsambtenaar heeft in een beschikking van 29 februari 2020 de WOZ-waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 483.000.
1.2.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 5 juni 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft daar beroep tegen ingesteld.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De zaak is behandeld op de zitting van 31 maart 2022. Aldaar zijn verschenen en gehoord, namens belanghebbende, haar partner [partner] en namens de heffingsambtenaar [heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateur).
2.Overwegingen
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning uit het bouwjaar 2018. De woning heeft een inhoud van 535m³. Verder beschikt de woning over een garage van 62m³ en een dakkapel. De perceeloppervlakte behorende bij de woning bedraagt 424m².
2.2.
Belanghebbende heeft tegen de vastgestelde WOZ-waarde van het voorgaande jaar (2019) ook bezwaar gemaakt. Na de uitspraak op bezwaar is de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2019 vastgesteld op € 462.000. Daarbij is de heffingsambtenaar uitgegaan van de toestandspeildatum 1 januari 2019 in plaats van 1 januari 2018.
2.3.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld en dat de WOZ-waarde moet worden vastgesteld op € 462.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 483.000.
Toetsingskader WOZ
2.4.
Op grond van artikel 17 van Pro de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerend goed bepaald op de waarde indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
2.4.1.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [1]
2.5.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning (de referentiewoningen). De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.
2.6.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
2.7.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
2.8.
De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase een waardematrix overgelegd ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde van € 483.000. In de waardematrix wordt verwezen naar de transacties van de volgende drie referentiewoningen, allen gelegen te [plaats] :
- [vergelijkingspand] verkocht op 12 maart 2018 voor € 522.000;
- [vergelijkingspand] verkocht op 18 mei 2018 voor € 417.500;
- [vergelijkingspand] , verkocht op 02 februari 2018 voor € 485.000.
2.9.
Belanghebbende heeft niet betwist dat gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank ziet ook geen reden om daar anders over te oordelen. De gebruikte referentiewoningen zijn voldoende vergelijkbaar voor wat betreft de uitstraling, inhoud, perceeloppervlakte en ligging. Bovendien zijn de referentiewoningen binnen 1 jaar voor of na de waardepeildatum verkocht.
Door belanghebbende aangevoerde grond: twee verschillende waardes per 1 januari 2019
2.10.
Belanghebbende is tegen de vastgestelde WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2019 ook in bezwaar gekomen. Bij de uitspraak op dat bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning verlaagd tot € 462.000. Daarbij heeft hij de woning gewaardeerd naar de toestandspeildatum van 1 januari 2019 in plaats van 1 januari 2018. Dit omdat de woning op 1 januari 2018 nog niet was opgeleverd. De WOZ-waarde voor het jaar 2020 is hoger vastgesteld dan de WOZ-waarde voor het jaar 2019. Belanghebbende stelt dat de WOZ-waarde van het onderhavige jaar (2020) moet worden verlaagd tot € 462.000, omdat voor het jaar 2019 de WOZ-waarde, op dezelfde datum (1 januari 2019), op die waarde is vastgesteld.
2.11.
Artikel 18 van Pro de Wet WOZ bepaalt in het tweede lid, dat de waardepeildatum één jaar voor het begin van het kalenderjaar ligt, waarvoor de waarde wordt vastgesteld. De waardepeildatum voor de onderhavige WOZ-waarde voor het jaar 2020 ligt derhalve op 1 januari 2019.
Het derde lid van artikel 18 van Pro de Wet WOZ bepaalt een aantal situaties waarin niet de waardepeildatum van toepassing is maar de “toestandspeildatum”. Het derde lid van artikel 18 Wet Pro WOZ luidt als volgt:
“Indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld:
a. opgaat in een of meer andere onroerende zaken,
b. wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert, of
c. een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, wordt, in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.”
Dit betekent dat de WOZ-waarde van de woning in 2019 is vastgesteld naar de staat van de woning op 1 januari 2019 maar de grondslagen op 1 januari 2018, oftewel de staat van de woning op 1 januari 2019 met het prijsniveau op 1 januari 2018. Voor het jaar 2020 is de WOZ-waarde van de woning eveneens vastgesteld naar de staat van de woning op 1 januari 2019, maar dan met de grondslagen (prijsniveau) op 1 januari 2019. Anders dan belanghebbende stelt is er dus geen sprake van twee verschillende WOZ-waarden op hetzelfde moment.
2.12.
Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep zal ongegrond worden verklaard.
3.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.A.F. van Ginneken, rechter, in aanwezigheid van mr. W.C.C. Koreman-de Bok, griffier, op 28 april 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.