ECLI:NL:RBZWB:2022:2402

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

Tilburg

zaaknummer 8779021 CV EXPL 20-3932

vonnis van 13 april 2022

in de zaak van

[eiser sub 1]

[eiser sub 2] ,

eisers in conventie, verweerders in reconventie,

hierna te noemen: Huurders,

gemachtigde: mr. T. Delmee en mr. A. van Wanrooij, advocaten te Tilburg,

tegen

[gedaagde] ,

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. P.V. Kleijn, mr. E.K. Sneeuw en mr. C.G. Top, advocaten te Utrecht.

1.Het verdere verloop van de procedure

1.1

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 28 juli 2021 en de daarin genoemde stukken;

de akte uitlaten van Huurders van 3 november 2021;

de akte uitlaten van [gedaagde] van 3 november 2021.

1.2

Vervolgens is vonnis bepaald.

2.De verdere beoordeling

In conventie en in (voorwaardelijke) reconventie

2.1

Bij het hiervoor genoemde tussenvonnis zijn partijen in de gelegenheid gesteld zich er over uit te laten óf en in hoeverre zij onderling overeenstemming hebben bereikt over de overige (nog niet besliste) geschilpunten en om, voor zover nodig, een voorstel te doen voor een eventueel te benoemen deskundige.

2.2

Beide partijen hebben bij akte laten weten dat zij overleg hebben gevoerd, maar niet tot overeenstemming zijn gekomen.

2.3

Voor het geval een deskundige moet worden benoemd zijn Huurders van mening dat de Huurcommissie het meest geschikt is om een dergelijk onderzoek uit te voeren. [gedaagde] stelt voor een deskundige te benoemen die gespecialiseerd is in het berekenen van de kosten van nutsvoorzieningen en servicekosten voor geliberaliseerde woonruimte. Zij doet geen concrete suggestie.

Wat ligt nu nog ter beoordeling voor

2.4

In het hiervoor genoemde tussenvonnis is overwogen dat de servicekosten voor posten die niet in artikel 6 van de huurovereenkomst zijn genoemd, niet tussen partijen zijn overeengekomen en dat [gedaagde] deze posten dus niet op grond van de huurovereenkomst aan Huurders kan doorbelasten.

2.5

Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde] de daadwerkelijke kosten voor de posten die wel in artikel 6 van de huurovereenkomst zijn vermeld, kan doorbelasten aan Huurders. Maar zoals in rechtsoverweging 3.10 van het tussenvonnis is overwogen, stellen Huurders zich ten aanzien van sommige van die posten op het standpunt dat [gedaagde] daarin kosten doorberekent die op grond van de wet en/of aanvullende regelgeving voor rekening van verhuurder dienen te blijven. Verder verschillen partijen van mening over de voor sommige van die posten toe te passen verdeelsleutel. En ook over de hoogte van de daadwerkelijk gemaakte kosten zijn partijen het op sommige punten niet eens. Op die geschilpunten zal de kantonrechter hierna per post, in de volgorde waarin de posten in artikel 6 zijn genoemd, ingaan. Daarbij moet worden opgemerkt dat het nu alleen nog gaat om de doorbelasting van die posten in de eindafrekeningen over 2018 en 2019. In het tussenvonnis is immers overwogen dat Huurders naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak meer kunnen maken op terugbetaling van over 2016 en 2017 betaalde bedragen.

2.6

Over de eindafrekening 2018 heeft [gedaagde] in haar conclusie van antwoord in conventie (punt 14.1) opgemerkt dat deze feitelijk niet langer actueel is, omdat zij in december 2019 uit coulance een deel van die eindafrekening heeft kwijtgescholden, ervan uitgaande dat daarmee de eindafrekening 2018 was afgerond. In punt 14.2 voegt zij daaraan toe dat zij op die kwijtschelding niet terug zal komen, ondanks het feit dat Huurders de afrekening 2018 toch ter discussie stellen. Verder stelt [gedaagde] dat de herberekening die zij heeft gemaakt van over 2018 af te rekenen servicekosten, hierna de “Herberekening 2018”, zou leiden tot een door Huurders na te betalen bedrag van afgerond € 250,00. [gedaagde] ziet coulancehalve af van het instellen van een vordering tot betaling van dat bedrag. Huurders stellen zich echter op het standpunt dat zij over 2018 aan voorschotten meer hebben betaald dan zij verschuldigd zijn. Daarom moet de eindafrekening 2018, zoals door [gedaagde] gecorrigeerd, ook in de hierna volgende beoordeling worden betrokken.

2.7

Vooropgesteld wordt dat het aan [gedaagde] als verhuurder is om de kosten die zij in de eindafrekeningen aan Huurders doorbelast voldoende te onderbouwen.

Bij de toetsing van de verschillende posten zijn het Besluit servicekosten en de daarbij behorende Bijlage van belang. Verder zal soms verwezen worden naar het Beleidshandboek nutsvoorzieningen en servicekosten van de Huurcommissie, versie van 1 juni 2018 (hierna: Beleidshandboek 2018) en het Beleidshandboek nutsvoorzieningen en servicekosten, versie 1 juli 2019 (hierna: Beleidshandboek 2019).

De verdeelsleutel

2.8

Voordat op de afzonderlijke posten wordt ingegaan, overweegt de kantonrechter het volgende met betrekking tot de door [gedaagde] voor alle posten (met uitzondering van de glasbewassing) toegepaste verdeelsleutel.

2.9

De kantonrechter stelt vast dat in de huurovereenkomst over de verdeelsleutel niets is opgenomen. De Beleidshandboeken van de Huurcommissie vermelden over de verdeelsleutel alleen dat de kosten in principe gelijk verdeeld dienen te worden over het aantal woonruimten dat gebruik maakt of kan maken van de levering of dienst.

2.1

[gedaagde] heeft vanaf 2018 een andere verdeelsleutel toegepast dan voor de eindafrekeningen 2016 en 2017. Huurders hebben (bij conclusie van antwoord in reconventie) opgemerkt dat [gedaagde] op grond van artikel 4 van de Wet overleg huurders verhuurder (Wohv) daarover vooraf informatie had moeten verstrekken aan de huurdersvereniging en dat dit nooit is gebeurd. Alleen al om die reden zijn de afrekeningen 2018 en 2019 volgens Huurders niet correct. [gedaagde] heeft in reactie daarop toegelicht dat er in 2018 bezwaar was tegen de manier waarop de kosten tussen de groep reguliere huurders en de groep huurders van zorgappartementen werden verdeeld. Dat is aanleiding geweest om de verdeelsleutel te wijzigen en daarover is destijds ook overleg gevoerd met de toen bestaande bewonerscommissie. Overigens is deze wijziging van de verdeelsleutel volgens [gedaagde] geen wijziging waarvoor op grond van de Wohv een informatieverplichting jegens een huurdersorganisatie zou gelden. Ook van toepasselijkheid van artikel 5a Wohv, – dat aan een huurdersorganisatie in de zin van die wet een instemmingsrecht toekent voor beleidswijzigingen ten aanzien van de vaststelling van servicekosten – kan volgens [gedaagde] geen sprake zijn omdat er destijds nog geen huurdersorganisatie in de zin van de Wohv bestond.

2.11

Een huurdersorganisatie is volgens artikel 1 onder f. van de Wohv een vereniging of stichting, die als doelstelling heeft het behartigen van de belangen van huurders en die voldoet aan de onder 1⁰ tot en met 4⁰ van dat artikel genoemde voorwaarden.
De kantonrechter stelt vast dat uit de stukken blijkt dat er ten tijde van het besluit van [gedaagde] om de verdeelsleutel vanaf de eindafrekening 2018 te wijzigen alleen een bewonerscommissie, niet zijnde een huurdersorganisatie in voormelde zin, bestond.
Met die bewonerscommissie heeft [gedaagde] wel overlegd. Van een eerste “ [Huurdersvereniging] ” is pas sprake vanaf 23 augustus 2019. Huurders hebben hun bedenkingen geuit over de status en de rechtsgeldigheid van die vereniging. Op 24 oktober 2019 is vervolgens de “ [Huurdersvereniging] ” opgericht. Daargelaten of deze verenigingen kwalificeren als huurdersorganisatie in de zin van de Wohv, stelt de kantonrechter vast dat de oprichting van deze verenigingen pas heeft plaats gevonden ná de eindafrekening 2018 en dus nadat [gedaagde] had besloten de verdeelsleutel te wijzigen. De kantonrechter is dan ook, mét [gedaagde] , van oordeel dat van handelen in strijd met de Wohv geen sprake is.

2.12

[gedaagde] heeft uiteengezet dat zij vanaf 2018 voor de verdeling van de kosten voor gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen die aan alle drie de groepen gebruikers, – te weten commerciële huurders, bewoners van reguliere appartementen en bewoners van zorgappartementen –, worden doorbelast, uitgaat van de oppervlakte die de betreffende groep in gebruik heeft van het totale verhuurbare vloeroppervlak (VVO) van het complex. Onder het verhuurbare vloeroppervlak verstaat [gedaagde] de totale oppervlakte zonder de algemene ruimtes, zo blijkt uit onder meer punt 8.8 van de akte van 30 december 2020. Huurders hebben gesteld dat niet duidelijk is welke ruimtes als algemene en/of gemeenschappelijke ruimten worden aangemerkt. De kantonrechter stelt vast dat de termen “algemene ruimten” en “gemeenschappelijke ruimten” naast elkaar worden gebruikt in artikel 6 van de huurovereenkomst. Uit wat tot nu toe door [gedaagde] is gesteld en aan stukken is overgelegd blijkt niet dat er een onderscheid is tussen “algemene” en “gemeenschappelijke” ruimtes.
De kantonrechter gaat er vooralsnog van uit dat met beide termen dezelfde ruimtes worden bedoeld.

2.13

[gedaagde] merkt in haar conclusie van antwoord in conventie (punt 6.9) op dat zij onder de gemeenschappelijke ruimtes, waarvoor de servicekosten gedeeltelijk aan de huurders van reguliere appartementen worden doorberekend, verstaat, de tuin aan de voor- en achterzijde van het complex, de brasserie, de pizzeria, de voormalige fine dining, het bruine café, de lounge, de receptie/bar, de bibliotheek, alle trappen, liften en gangen op alle verdiepingen, het terras aan de voor- en achterzijde van het complex, de toiletten op de begane grond, het parkeerterrein, het zwembad en de hoofdentree.

2.14

Die opmerking kan de kantonrechter niet helemaal rijmen met de uitleg die [gedaagde] in haar akte van 30 december 2020 vanaf punt 8.4 geeft over de toegepaste verdeelsleutel. Daar wordt, zo begrijpt de kantonrechter, het zwembad niet tot de algemene ruimtes gerekend, maar tot de commerciële ruimtes. Volgens de daar gegeven uitleg worden de kosten van het zwembad niet gedeeltelijk aan de huurders van reguliere appartementen toegerekend. Daar zal de kantonrechter bij de verdere beoordeling dan ook van uit gaan.

2.15

[gedaagde] stelt dat de commerciële ruimtes 7,3% van het verhuurbare vloeroppervlak beslaan en de woningen, reguliere en zorgappartementen bij elkaar, 92,7%. Van het totale uit woningen bestaande oppervlak bestaat 87,9% uit reguliere appartementen en 12,1% uit zorgappartementen. [gedaagde] rekent de totale te verdelen kosten eerst voor 7,3% toe aan de commerciële huurders en de rest, 92,7 %, aan alle bewoners samen. Van dat laatste bedrag rekent zij vervolgens 87,9% toe aan de huurders van reguliere appartementen en de overige 12,1% aan de huurders van zorgappartementen. Het totaal van het op die manier aan alle reguliere woningen samen toegerekende bedrag wordt gedeeld door het aantal reguliere appartementen, zijnde 200. Die uitkomst vormt dan het per regulier appartement te betalen bedrag. Op dezelfde manier worden de kosten van de groep zorgappartementen gedeeld door 85, zijnde het aantal zorgappartementen.

2.16

Tegen de door [gedaagde] voor de verdeling van de servicekosten toegepaste methodiek (naar verhouding van de bij een groep in gebruik zijnde oppervlakte), hebben Huurders als zodanig geen bezwaar gemaakt, althans voor zover het de verdeling van niet te splitsen kosten betreft. Meer specifiek is ter zitting door Huurders gesteld dat een verdeling op basis van m2 logisch is, voor zover het gaat om kosten die niet te splitsen zijn.

2.17

Maar Huurders betwisten de juistheid van de door Leijhoeve gehanteerde oppervlakten per groep gebruikers. Zij hebben als productie 38 een andere berekening overgelegd. Volgens die berekening beslaan de commerciële ruimten 8,93% van het netto verhuurbare oppervlak. En de verhouding reguliere appartementen versus zorgappartementen, zou 67,4% versus 25,3% (in 2018) of 64,7% versus 25,7% (in 2019) zijn.

2.18

[gedaagde] heeft in haar akte van 30 december 2020 gesteld dat die berekening niet juist is en ook uitgelegd waarom. De kantonrechter stelt vast dat de door Huurders overgelegde berekening van de verhouding tussen de drie groepen niet is gebaseerd op een meetrapport, maar op informatie uit een taxatierapport van [bedrijf 1] over de huurinkomsten per m2. Volgens die informatie is de huuropbrengst van de 200 reguliere appartementen 67,4% van de huuropbrengst van het totale complex en de huuropbrengst van de 85 zorgappartementen 25,3% van die totale huuropbrengst. Maar daaruit is geen conclusie te trekken over de verhouding tussen het aantal m2 dat in gebruik is bij de beide groepen appartementen.

Dat zou alleen anders zijn als de prijs per m2 voor alle verhuurde ruimtes gelijk zou zijn.
Dat is evident niet het geval. Wanneer men bijvoorbeeld in die berekening van de Huurders het zwembad vergelijkt met de winkel, dan hebben die dezelfde oppervlakte, maar de huuropbrengst van het zwembad is meer dan twee keer zo hoog als die van de winkel.
Voor een verdeling van kosten naar bij de drie groepen gebruikers in gebruik zijnde oppervlakte is die berekening dus niet bruikbaar. En voor zover Huurders met deze berekening zouden hebben bedoeld dat een verdeling van kosten zou kunnen plaatsvinden naar rato van de huuropbrengsten van de verschillende groepen, is de kantonrechter, mét [gedaagde] , van oordeel dat dit geen reëel uitgangspunt en geen bruikbare verdeelsleutel is.

2.19

[gedaagde] heeft toegelicht dat zij bij haar berekening van de oppervlakten is uitgegaan van de metrages die zijn opgenomen in de bouwtekening van het Complex.

2.2

Bij haar akte van 30 december 2020 heeft [gedaagde] als productie 72 een meetrapport overgelegd dat door [bouwbedrijf] in opdracht van [gedaagde] is gemaakt en dat dateert van 6 september 2019. Uit de inleiding van dat rapport blijkt dat voor de bepaling van de oppervlakte gebruik is gemaakt van de bestaande tekening en een controle ter plaatse van de hoofdmaatvoeringen en gebruiksfunctie. Op basis van dit rapport is een meetcertificaat A, NEN 2580 verstrekt.

2.21

[gedaagde] heeft in een Excel bestand, overgelegd als productie 73, de door haar gehanteerde metrages vergeleken met de metingen volgens het NEN-rapport. Zij komt tot de conclusie dat er een minimaal verschil is en dat dit bovendien in het voordeel van Huurders is. [gedaagde] heeft berekend dat de oppervlakte van de reguliere appartementen volgens het NEN-rapport 88,37% van de verhuurbare
woonoppervlakte beslaat, terwijl [gedaagde] voor de verdeelsleutel is uitgegaan van 87,9%.

2.22

In het tussenvonnis van 28 april 2021, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald, is een indicatie gegeven van de juridisch inhoudelijke geschilpunten die bij de mondelinge behandeling aan de orde zouden komen. Daarbij is ook overwogen dat van Huurders uitdrukkelijk niet werd verwacht dat zij bij die mondelinge behandeling op cijfermatig niveau, met “eigen berekeningen”, zouden ingaan op de door [gedaagde] overgelegde financiële informatie en berekeningen. Dat hebben Huurders ook niet gedaan. Ter zitting hebben zij verklaard dat zij nog niet hebben kunnen beoordelen of de door [gedaagde] gehanteerde percentages kloppen.

2.23

Huurders zullen daarom nog in de gelegenheid worden gesteld nader inhoudelijk te reageren op wat [gedaagde] ter onderbouwing van de door haar gehanteerde verdeling naar oppervlakten heeft gesteld.

De aan Huurders door te belasten posten

Stroomverbruik inclusief vastrecht gemeenschappelijke ruimten en stroomverbruik inclusief vastrecht algemene voorzieningen (bijvoorbeeld liften, verlichting, intercom ed)

2.24

Deze posten worden in artikel 6 van de huurovereenkomst afzonderlijk genoemd. In de eindafrekeningen 2018 en 2019 zijn deze kosten begrepen in de post “
Algemene elektra”.

De Beleidshandboeken 2018 en 2019 vermelden over het doorberekenen van kosten voor elektra van gemeenschappelijke ruimten niet meer dan dat het de voorkeur heeft van de Huurcommissie de kosten gelijk te verdelen over het aantal woonruimtes.

2.25

[gedaagde] heeft in punt 14.14 van haar conclusie van antwoord in conventie uiteengezet hoe zij de aan Huurders doorbelaste kosten voor elektra in 2018 en 2019 heeft berekend.

2.26

Het door [gedaagde] doorberekende tarief voor levering en gebruik van elektra voor gemeenschappelijke ruimtes is opgebouwd uit de volgende componenten:

de door leverancier Engie in rekening gebrachte kosten, zoals door tussenmeters bemeterd;
de netwerkkosten van Enexis;
de kosten van tussenmetingen verricht door Fudura.

De facturen van Engie, Enexis en Fudura zijn overgelegd.

2.27

Huurders hebben in de eerste plaats gesteld dat [gedaagde] niet gerechtigd is om, naast de verbruikskosten, ook de opslag energiebelasting, opslag duurzame energie en de netwerkkosten door te belasten.

2.28

[gedaagde] heeft in reactie daarop gesteld dat niet valt in te zien waarom deze werkelijke kosten, die in de facturen van Engie en Enexis zijn opgenomen, niet zouden mogen worden doorbelast. Zij wijst erop dat Huurders hun stelling niet hebben gemotiveerd.

2.29

De Bijlage behorende bij het Besluit servicekosten, noemt in artikel 2 als kosten die in elk geval als servicekosten als bedoeld in artikel 237 lid 3 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW) kunnen worden aangemerkt:

de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in de gemeenschappelijke gedeelten en voor het gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen;

het gebruik en het aflezen van meters, het verwerken van de opnamen van de meters in het overzicht, bedoeld in artikel 259 lid 2 van Boek 7 BW , en de overige administratieve werkzaamheden in verband met de toedeling van het verbruik en de verbruikskosten aan de individuele huurders.

2.3

Uit de overgelegde facturen van Engie blijkt dat aan [gedaagde] kosten worden berekend onder de noemer energiebelasting en opslag duurzame energie. Beide posten worden berekend per verbruikte MWh en zijn rechtstreeks gekoppeld aan het verbruik. Naar het oordeel van de kantonrechter vallen deze kosten onder artikel 2 onder a van de Bijlage bij het Besluit servicekosten. Met de netwerkkosten bedoelen Huurders, naar de kantonrechter aanneemt, de kosten van Enexis. Ook die kosten, waarvan de facturen door [gedaagde] zijn overgelegd, zijn naar het oordeel van de kantonrechter kosten voor de levering van elektriciteit als in het hiervoor genoemde artikel vermeld.

2.31

[gedaagde] heeft verder aan de hand van overgelegde Excel bestanden toegelicht hoe zij tot het bedrag van de voor 2018 en 2019 doorberekende kosten voor gemeenschappelijke ruimtes is gekomen. De kantonrechter merkt op dat uit de Excel bestanden blijkt dat diverse algemene ruimtes afzonderlijk bemeterd zijn. Ook zijn alle woningen en commerciële ruimtes afzonderlijk bemeterd. Vooralsnog gaat de kantonrechter er dan ook van uit dat het aan de gebruikers van het complex door te belasten elektriciteitsverbruik voor gemeenschappelijke ruimtes op basis van de beschikbare meterstanden kan worden bepaald.

[gedaagde] stelt dat zij het verbruik in 2019 heeft doorberekend tegen een tarief van € 0,12608 inclusief btw per kWh. Dat tarief is inclusief de kosten voor netwerk, transport en de kosten van Fudura. Voor 2018 heeft [gedaagde] dat “all-in” tarief niet expliciet genoemd. Als de kantonrechter het goed ziet in productie 17, tabblad Algemene elektra kolom E 42 is dit € 0,083 exclusief btw (is € 0,10043 inclusief btw) per kWh.

2.32

Huurders zullen ook op dit punt nog in de gelegenheid worden gesteld nader in te gaan op de cijfermatige onderbouwing van [gedaagde] .

Waterverbruik inclusief vastrecht algemene ruimten en gemeenschappelijke ruimten

2.33

Zowel bij de eindafrekening 2018 als bij de eindafrekening 2019 zijn geen kosten voor waterverbruik aan Huurders doorbelast. Deze post hoeft dus niet verder te worden besproken.

Kleine herstellingen algemene ruimten

2.34

Het toetsingskader voor deze post wordt gevormd door de artikelen 7:217 en 7:240 BW en het op laatstgenoemd artikel gebaseerde Besluit kleine herstellingen.

Artikel 7:217 BW bepaalt dat huurder verplicht is op zijn kosten kleine herstellingen te verrichten.

De Bijlage bij het Besluit kleine herstellingen bevat een lijst met voor rekening van huurder komende kleine herstellingen. Van die lijst kan volgens artikel 7:240 BW niet ten nadele van huurder worden afgeweken. Uitgangspunt is dus dat niet op de lijst voorkomende herstellingen in beginsel voor rekening van verhuurder komen. Maar volgens de Nota van Toelichting kunnen ook andere herstellingen die nodig plegen te zijn als gevolg van wat zich gewoonlijk bij normaal gebruik van woonruimte door de huurder voordoet, voor rekening van de huurder komen. Voor een aantal in de bijlage vermelde herstellingen is een criterium of de betreffende herstelling zonder noemenswaardige kosten uit te voeren is. En voor sommige herstellingen geldt dat die alleen voor rekening van huurder zijn als het een voor de huurder bereikbare plek betreft.

2.35

Voor beoordeling van de eindafrekeningen is verder van belang dat voor rekening van huurder komende kleine herstellingen, die op verzoek van een huurder door [gedaagde] worden verricht in het appartement van een huurder, uiteraard alleen aan die betreffende huurder in rekening dienen te worden gebracht. Ter zitting heeft [gedaagde] gesteld dat dit ook gebeurt.

Huurders stellen bij dagvaarding ten aanzien van de eindafrekening 2018 dat geen kleine herstellingen in de zin van het Besluit hebben plaatsgevonden en dat bovendien niet controleerbaar is wat er is gedaan tegen welke kosten. De kantonrechter is van oordeel dat kleine herstellingen aan gemeenschappelijke ruimtes in het kader van de afrekening servicekosten aan alle huurders kunnen worden doorbelast.

2.36

[gedaagde] stelt dat de post “kleine herstellingen” in haar eindafrekeningen een restcategorie vormt, waarin als kleine herstellingen aan te merken werkzaamheden zijn opgenomen die niet onder een van de andere posten vallen..

2.37

Voor 2018 had [gedaagde] in eerste instantie een totaalbedrag van € 16.437,04 voor kleine herstellingen doorbelast. Daarin waren onder andere opgenomen een bedrag van € 12.070,02 voor storingen installaties buiten het onderhoudscontract om en een bedrag van € 2.174,98 voor onderhoud inventaris, zoals reparatie van de zonwering. Na overleg met de bewonerscommissie heeft zij haar berekening herzien en de twee genoemde posten in de doorberekening volledig laten vervallen. Uiteindelijk is voor 2018 in totaal aan alle gebruikers samen doorbelast een bedrag van € 2.192,04. Na toepassing van de verdeelsleutel is daarvan € 1.785,81 bij de huurders van reguliere appartementen in rekening gebracht.

Het bedrag van € 2.192,04 bestaat uit de volgende kosten:

€ 1.710,54 voor inkoop materialen huismeester;

€ 239,88 voor onder meer kosten aan [bedrijf 2] onder
“overige huisvestingskosten”;

€ 241,62 voor diverse kleine herstellingen zoals inkoop BHV materialen.

De daarop betrekking hebbende facturen zijn door [gedaagde] als productie 64 overgelegd.

2.38

De meeste facturen betreffen allerlei kleine “klus-materialen”.

Huurders hebben aangevoerd dat niet controleerbaar is wat er gedaan is en tegen welke kosten.

Uit de facturen blijkt inderdaad niet waarvoor de klus-materialen zijn gebruikt. Naar het oordeel van de kantonrechter kan van [gedaagde] echter in redelijkheid niet worden gevergd dat bij wijze van spreken van ieder schroefje wordt geregistreerd of het is gebruikt voor een onderhoudsklus die voor rekening van verhuurder komt of voor een kleine herstelling die aan de gezamenlijke huurders kan worden doorberekend. De kantonrechter zou zich kunnen voorstellen dat partijen ten aanzien van deze kosten overeenkomen dat die in een bepaalde verhouding worden verdeeld tussen verhuurder enerzijds en (de gezamenlijke ) Huurders anderzijds, zoals dat ook voor andere moeilijk te splitsen kosten wel gebruikelijk is.
Als partijen daar niet uitkomen zal de kantonrechter daarover een beslissing nemen.

2.39

Voor 2019 heeft [gedaagde] in totaal een bedrag van € 10.874,54 voor kleine herstellingen aan alle huurders doorbelast. [gedaagde] specificeert dat bedrag als volgt:

€ 2.581,54 voor gladheidsbestrijding (volgens toelichting van [gedaagde] ter zitting voor het parkeerterrein);

€ 635,25 voor onder meer het verhelpen van storingen door [bedrijf 2] ;

€ 280,90 voor kosten aan Renewi voor rolcontainers/afvoer oud papier;

€ 7.180,65 voor strooizout (volgens toelichting ter zitting voor het terras, blijkens de factuur € 247,81) en kerstdecoratie (blijkens de overgelegde factuur € 6.932,84);

€ 196,20 voor een AED service contract.

De daarop betrekking hebbende facturen zijn door [gedaagde] overgelegd als productie 65.

2.4

De kantonrechter is van oordeel dat kosten voor het bestrijden van gladheid in beginsel zouden kunnen vallen onder kleine herstellingen zoals bedoeld in de Bijlage bij het Besluit kleine herstellingen onder l. Daar is bepaald welke onderhoudswerkzaamheden aan een tot het gehuurde behorende tuin/terrein voor rekening van huurder komen. Met verwijzing naar wat hierna wordt overwogen over het tuinonderhoud, is de kantonrechter echter van oordeel dat deze kosten voor rekening van [gedaagde] dienen te blijven, nu [gedaagde] niet heeft gesteld en onderbouwd dat de gezamenlijke huurders het exclusieve gebruiksrecht hebben van het parkeerterrein en het terras.

2.41

De factuur genoemd onder b) is, zoals Huurders terecht opmerken, een factuur van
[schilderbedrijf] voor herstelwerkzaamheden van de gang bij het zwembad.
De door [gedaagde] in haar conclusie van antwoord gegeven omschrijving klopt dus niet.

Volgens Huurders komen die kosten voor rekening van verhuurder. Daarin volgt de kantonrechter Huurders niet. Ervan uitgaande dat de gang behoort tot de algemene ruimtes, en niet tot het zwembad als commerciële ruimte (anders zouden deze kosten aan de betreffende commerciële huurder moeten worden toegerekend), is het verrichten van herstelwerkzaamheden voor een dergelijk bedrag naar het oordeel van de kantonrechter aan te merken als een voor rekening van de gezamenlijke huurders komende kleine herstelling.

2.42

De factuur van Renewi is voor verwijdering van papier/karton en restafval. Die kosten zijn volgens Huurders voor verhuurder.

De kantonrechter stelt vast dat er volgens de overgelegde facturen een abonnement is voor de verwijdering van 1100 liter papier/karton één keer per twee weken. De kosten daarvan bedroegen in 2019 in totaal € 280,90 en die kosten heeft [gedaagde] doorbelast. Verder blijkt uit de factuur van Renewi van 7 oktober 2019 dat er ook een abonnement is voor een 1100 liter restafval rolcontainer één keer per twee weken. Die kosten zijn, zoals blijkt uit productie 35, tabblad 4265, niet aan de huurders doorbelast. De kantonrechter gaat ervan uit dat de bewoners hun papier/karton en restafval kunnen deponeren in de door [gedaagde] gehuurde containers. Het zou dan ook in beginsel redelijk zijn dat de Huurders in de kosten bijdragen.

2.43

Maar kosten voor het afvoeren van (huishoudelijk) afval vormen in de Bijlage bij het Besluit servicekosten een aparte categorie (onder 5), naast de categorie “kleine herstellingen” (onder 4). Er moet dan ook van worden uitgegaan dat de kosten voor het afvoeren van huisvuil niet onder de noemer kleine herstellingen kunnen worden doorbelast. Nu in artikel 6 van de huurovereenkomst niets is overeengekomen over kosten voor het afvoeren van huisvuil, dienen deze kosten in het kader van de vaststelling van wat Huurders in deze procedure over 2018 en 2019 aan servicekosten verschuldigd zijn buiten beschouwing te blijven. Dat hoeft Huurders natuurlijk niet te beletten om met betrekking tot deze kosten alsnog afspraken met [gedaagde] te maken over een bijdrage.

2.44

Opvallend in de specificatie van de kleine herstellingen is het relatief grote bedrag voor kerstdecoratie. Nog daargelaten of Huurders dan wel de gezamenlijke huurders daar om hebben gevraagd en of dit als “kleine herstelling” kan worden beschouwd, is de kantonrechter van oordeel dat deze kosten niet aan Huurders kunnen worden doorbelast. Daarbij neemt de kantonrechter, zoals ook ter zitting opgemerkt, in aanmerking dat [gedaagde] in een brief van haar gemachtigde, mr. Sneeuw, van 9 augustus 2019 aan de gemachtigde, mr. Teeuw, van enkele huurders in met deze zaak gevoegde zaken heeft meegedeeld, dat zij deze kosten geheel voor eigen rekening neemt. Deze kosten zullen dus voor de vaststelling van de door Huurders voor 2019 te betalen servicekosten buiten beschouwing worden gelaten.

2.45

Over de onder e) genoemde post voor het service contract voor de AED stellen Huurders dat deze kosten voor rekening van [gedaagde] komen. Zij hebben dat verder niet gemotiveerd, en de kantonrechter ziet niet in waarom dat het geval zou zijn. Maar anderzijds is de kantonrechter van oordeel dat deze kosten niet aan te merken zijn als kleine herstellingen, zelfs niet met een ruimhartige uitleg van dat begrip. Deze kosten kunnen dus niet onder die noemer worden doorberekend aan Huurders. Ook ziet de kantonrechter niet dat deze kosten onder één van de andere in artikel 6 van de huurovereenkomst overeengekomen posten zouden kunnen vallen. Als de kantonrechter daarover een eindbeslissing zal moeten nemen (zie hierna rechtsoverweging 2.106) zullen deze kosten dus buiten beschouwing worden gelaten bij de vaststelling van de door Huurders te betalen servicekosten. Overigens kan de kantonrechter zich niet voorstellen dat de gezamenlijke huurders voor deze voorziening, die uitsluitend in hun belang is en waarvan de kosten blijkens de factuur in 2019 nog geen € 200,00 per jaar bedroegen, geen overeenstemming met [gedaagde] zouden kunnen bereiken.

2.46

Over deze post kleine herstellingen merkt de kantonrechter verder nog het volgende op.

Afzonderlijk benoemde kleine herstellingen

2.47

Zoals hiervoor overwogen, heeft [gedaagde] in haar eindafrekeningen onder de noemer “kleine herstellingen” een restcategorie van kosten opgevoerd voor werkzaamheden die niet onder één van de andere posten zijn opgenomen. Zij heeft een aantal werkzaamheden die,

–uitgaande van de Bijlage bij het Besluit kleine herstellingen– als kleine herstellingen zouden kunnen worden aangemerkt, als afzonderlijke post opgevoerd. Dat geldt met name voor rioolreiniging en tuinonderhoud. Aangezien “kleine herstellingen” als servicekostenpost in artikel 6 van de huurovereenkomst is overeengekomen, kunnen naar het oordeel van de kantonrechter ook deze afzonderlijk benoemde kleine herstellingen geacht worden te zijn overeengekomen. Daarvan uitgaande zal ook op de voor deze posten in rekening gebrachte kosten nader worden ingegaan.

Rioolreiniging

2.48

De Bijlage bij het Besluit kleine herstellingen vermeldt als kleine herstelling onder n):

“
het schoonhouden en zonodig ontstoppen van het binnenriool tot aan het aansluitpunt vanuit het woonruimtegedeelte van het gehuurde op het gemeenteriool dan wel op het hoofdriool, voorzover deze riolering voor de huurder bereikbaar is;”

2.49

De Huurcommissie hanteert voor rioolreiniging het volgende beleid:

“
De kosten van deze schoonmaak- en ontstoppingswerkzaamheden kunnen alleen aan de huurder doorberekend worden, als de leidingen en rioleringen zich in of aan de woonruimte bevinden en voor de huurder bereikbaar zijn. Het gaat hierbij om de leidingen en rioleringen vanuit de woonruimte tot aan de aansluiting op het gemeente- of hoofdriool. Als er sprake is van leidingen en rioleringen voor meerdere zelfstandige woonruimten blijven de kosten voor de verhuurder.

Als de werkzaamheden het gevolg zijn van een technisch gebrek blijven de kosten voor rekening van de verhuurder.

De verhuurder kan met een daarin gespecialiseerd bedrijf een ontstoppingscontract afsluiten. In dat geval gaat het meestal om zowel individuele, als om gemeenschappelijke leidingen en rioleringen. De verhuurder heeft een onderhoudsplicht voor de gemeenschappelijke gedeelten, zodat niet het volledige bedrag aan de huurder doorberekend kan worden. De Huurcommissie gaat in die gevallen uit van een verdeling waarbij 50% van de kosten van het onderhoudscontract aan de huurder wordt doorberekend en 50% voor rekening van de verhuurder blijft.”

2.5

De kantonrechter neemt dit beleid eveneens tot uitgangspunt.

2.51

Dit komt erop neer dat kosten voor het schoonmaken en/of ontstoppen van leidingen en rioleringen die gemeenschappelijk zijn voor rekening van verhuurder blijven. Die kosten kunnen dus niet aan de gezamenlijke huurders worden doorbelast.

Wanneer [gedaagde] , op verzoek van een huurder, dergelijke werkzaamheden verricht/laat verrichten aan leidingen en rioleringen die behoren bij een individueel appartement, kunnen de kosten uitsluitend aan die individuele huurder in rekening worden gebracht.

De kantonrechter komt dus tot de conclusie dat er geen sprake kan zijn van kosten voor schoonmaken en/of ontstoppen van leidingen en rioleringen die aan alle huurders gezamenlijk kunnen worden doorbelast.

De kantonrechter merkt nog op dat [gedaagde] het bedrag van € 157,30 dat zij in 2018 aanvankelijk had toegerekend aan de reguliere appartementen, in de herberekening heeft gecorrigeerd naar 0, omdat de betreffende factuur rechtstreeks kon worden toegerekend aan de afdeling zorg. In 2019 zijn geen kosten voor rioolreiniging doorbelast.

Tuinonderhoud

2.52

In de Bijlage bij het Besluit kleine herstellingen wordt onder l) omschreven welk onderhoud aan “
tuinen, erven, opritten en erfafscheidingen” als voor rekening van huurder komende kleine herstelling kan worden aangemerkt.

2.53

De Huurcommissie hanteert het volgende beleid :
“
De onderhoudskosten kunnen alleen aan de huurder doorberekend worden als hij het exclusieve gebruiksrecht van de groenvoorziening heeft. Als de groenvoorziening een openbaar karakter heeft, blijven de onderhoudskosten voor rekening van de verhuurder. Iedere groenvoorziening heeft een eigen karakter en wordt per geval beoordeeld door de Huurcommissie. Hierbij kunnen afscheidingen als hekken, bosschages en verbodsbordjes een rol spelen.

Bij een 'kijktuin' kan de huurder de tuin slechts zien, maar is het niet mogelijk deze te betreden. Vanwege deze onbereikbaarheid is het voor de huurder niet mogelijk onderhoud uit te voeren. Een verhuurder die het tuinonderhoud laan uitvoeren, neemt dit in dat geval niet over van de huurder, die immers deze mogelijkheid niet heeft. Om deze reden kunnen de onderhoudskosten van een kijktuin niet aan de huurder doorberekend worden”

2.54

Ook bij dit punt gaat de kantonrechter uit van het beleid van de huurcommissie.

2.55

Van belang is dus of de gezamenlijke huurders het exclusieve gebruiksrecht van (een deel van) de tuin hebben.

2.56

Huurders hebben gesteld dat bij het complex uitsluitend sprake is van openbaar groen en niet van een (gedeelte) van de tuin waarvan de huurders het exclusieve gebruiksrecht hebben.

[gedaagde] heeft dat bij conclusie van antwoord in conventie betwist. Zij stelt (14.13.5): “
In dat verband hecht [gedaagde] er nog aan te benadrukken, dat één van de tuinen (…) geen openbaar terrein is. Het gaat namelijk om een eigen tuin, die bedoeld en bestemd is om de bewoners van het Complex een aangename groene omgeving te bieden. Dat de tuin ook door andere personen kan worden betreden maakt dit gelet op de uitspraak van de Kantonrechter niet anders.” Laatstgenoemde passage verwijst naar een door [gedaagde] aangehaalde uitspraak van de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland (ECLI:NL:RBMNE:2019:4304).

2.57

Uitgaande van het hierboven geciteerde beleid van de Huurcommissie, maakt het feit dat het bedoelde deel van de tuin ook door andere personen kan worden betreden, anders dan [gedaagde] naar voren heeft gebracht, wèl verschil. Het betekent dat de gezamenlijke huurders niet het exclusieve gebruiksrecht hebben en dat de onderhoudskosten daarom voor rekening van de verhuurder dienen te blijven.

Periodiek verwisselen van lampen en starters algemene verlichting

2.58

De als “
periodiek verwisselen van lampen en starters algemene verlichting”in artikel 6 van de huurovereenkomst vermelde post is volgens [gedaagde] in de eindafrekeningen 2018 en 2019 ondergebracht in de post “Algemene verlichting”. Daarvoor is in 2018 een bedrag van in totaal € 2.400,00 aan de huurders van reguliere appartementen in rekening gebracht. Dat komt neer op € 1,00 per maand per wooneenheid. Voor 2019 heeft [gedaagde] dit bedrag geïndexeerd met 2,6% en is in totaal aan de huurders van reguliere appartementen € 2.462,40 doorbelast, zoals in de eindafrekening 2019 vermeld (zie ook productie 35, tabblad Lampen, kolom F). Dat is afgerond € 1,026 per maand per wooneenheid.

2.59

[gedaagde] stelt dat voor de vervanging van lampen in algemene ruimtes een fonds is aangelegd. Dat is volgens haar gebruikelijk bij professionele verhuurders en volgens het Besluit servicekosten ook toegestaan.

2.6

In artikel 9 van de Bijlage bij artikel 1 Besluit servicekosten is bepaald:
Verzekeringen

Het ten behoeve van de huurder deelnemen in een gemeenschappelijke verzekering of het verzorgen van een gemeenschappelijk fonds, waarmee een risico van de huurder wordt gedekt dat tot de verplichtingen van een huurder behoort, mits het afsluiten van de verzekering of het vormen van het fonds een aanwijsbaar voordeel inhoudt voor de huurder, de uitkeringen uit de verzekeringen of de gelden of opbrengsten uit het fonds slechts voor het doel van de verzekering of het fonds worden aangewend en er jaarlijks door de verhuurder rekening en verantwoording wordt afgelegd in het overzicht, bedoeld in artikel 259 lid 2 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.

2.61

De Beleidshandboeken vermelden over dergelijke fondsen:

“
In sommige gevallen rekent de verhuurder niet de werkelijke kosten met de huurder af, maar komen partijen overeen om een fonds te vormen. Het gaat hierbij om relatief lage kosten die moeilijk toewijsbaar zijn aan een enkele woonruimte. Bij een fonds wordt maandelijks een laag bedrag in rekening gebracht waarmee een buffer wordt gevormd dat ingezet kan worden als dat nodig is. Voorbeelden hiervan zijn een ontstoppingsfonds, een glasfonds en een lampenfonds.

Een fonds dient aan de volgende voorwaarden te voldoen:

- de verhuurder moet inzage geven over de hoogte van het fonds en de betalingen daaruit;

- de bijdrage aan het fonds moet een redelijke vergoeding zijn voor de levering of dienst;

- de omvang van het fonds mag maximaal drie keer de jaaropbrengst zijn;

- de inleg van het fonds mag alleen gebruikt worden voor de betreffende levering of dienst.”

2.62

Naar het oordeel van de kantonrechter kan [gedaagde] de in de eindafrekeningen 2018 en 2019 voor een lampenfonds opgevoerde kosten aan Huurders in rekening brengen.
De kantonrechter acht de gevraagde bijdrage een redelijke vergoeding voor deze dienst.
De kantonrechter wijst er wel op dat dient te worden voldaan aan de hiervoor in de Bijlage bij het Besluit servicekosten vermelde voorwaarden, die overeenkomen met de in het Beleidshandboek onder het eerste, tweede en vierde gedachtestreepje vermelde voorwaarden. [gedaagde] dient dus jaarlijks inzage te geven in de hoogte van het fonds en de betalingen daaruit. Dat heeft [gedaagde] , voor zover bekend, voor 2018 en 2019 (nog) niet gedaan. Dat neemt echter niet weg dat bij de beoordeling van wat Huurders in deze procedure aan servicekosten in die jaren verschuldigd zijn, rekening kan worden gehouden met de hiervoor vermelde bijdrage in het lampenfonds.

Schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten, inclusief parkeergarage/parkeerplaats alsmede schoonmaak van algemene ruimten

2.63

De als “
schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten, inclusief parkeergarage/parkeerplaats; schoonmaak van algemene ruimten”in artikel 6 van de huurovereenkomst vermelde posten zijn volgens [gedaagde] in de eindafrekeningen 2018 en 2019 ondergebracht in de post “
Facilitaire kosten”.

Behalve de schoonmaak zijn in die post ook ondergebracht de kosten voor receptie en huismeester, die echter niet zijn opgenomen in artikel 6 van de huurovereenkomst en voor de beoordeling van de vorderingen in deze procedure dus buiten beschouwing blijven.

2.64

[gedaagde] heeft toegelicht dat de schoonmaakkosten die zijn doorbelast bestaan uit loonkosten voor het schoonmaken van de gemeenschappelijke ruimtes in het complex en de kosten van de daarvoor gebruikte schoonmaakmiddelen. Voor 2019 noemt zij daarbij ook ook nog een post van € 75,00 en verwijst naar het tabblad 4290 bij het als productie 35 overgelegde Excel bestand. Die laatste post is niet nader toegelicht, maar op het tabblad waarnaar [gedaagde] verwijst ziet de kantonrechter één post van € 75,00 die wordt doorbelast (productie 35, tabblad 4290, regel 88 onder kolom S). Dat betreft het jaarlijks onderhoud van de moswand. Daarover hebben Huurders in hun conclusie van antwoord in reconventie opgemerkt dat dit voor rekening van verhuurder komt. Zij hebben dat niet nader gemotiveerd. Voor de kantonrechter is, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet duidelijk of deze werkzaamheden onder “schoonmaak” kunnen worden geschaard.

Nu [gedaagde] dit verder niet heeft toegelicht en gezien het relatief zeer geringe bedrag waar het om gaat, zal de kantonrechter dit bedrag buiten beschouwing laten bij de vaststelling van de door de Huurders verschuldigde servicekosten.

2.65

De kantonrechter is, mét [gedaagde] , van oordeel dat zowel loonkosten als kosten van schoonmaakmiddelen in beginsel voor doorbelasting aan Huurders in aanmerking komen.

2.66

Volgens [gedaagde] bedroegen in 2018 de totale loonkosten voor de schoonmaak van het complex € 170.185,50. Daarvan heeft zij 23%, zijnde € 39.142,67 doorbelast aan de gezamenlijke huurders. Voor schoonmaakmiddelen is € 16.469,39 doorbelast (de kantonrechter merkt op dat op deze post niet de factor 23% lijkt te zijn toegepast). Op de som van deze bedragen, zijnde € 55.612,06, heeft [gedaagde] weer de verdeelsleutel voor verdeling tussen de drie groepen huurders toegepast. Dat leidt tot een in totaal aan de huurders van reguliere appartementen doorbelast bedrag van € 45.306,07.

Voor de onderliggende facturen verwijst [gedaagde] naar productie 54. De kantonrechter ziet in die productie alleen facturen van 2018 voor schoonmaakmiddelen, niet voor loonkosten.

2.67

In 2019 bedroegen volgens [gedaagde] de loonkosten voor het schoonmaken van het hele complex in totaal € 223.809,51, waarvan 23%, zijnde € 51.476,19 aan de gezamenlijke huurders is doorbelast (productie 35, tabblad Housekeeping, 33S) De kosten voor schoonmaakmiddelen bedroegen (volgens productie 35, tabblad 4260, 6T) in 2019 in totaal € 35.976,38. Daarvan is 23%, zijnde € 8.274,57, aan de gezamenlijke huurders doorbelast.

Op de som van deze bedragen, volgens [gedaagde] € 59.825,76 (maar dat is inclusief de hiervoor genoemde € 75,00 voor onderhoud moswand) is weer de verdeelsleutel voor verdeling tussen de huurders toegepast. Zo komt [gedaagde] tot het bedrag van € 48.738,89 dat aan de huurders van reguliere appartementen is doorbelast.

Voor de onderliggende facturen van loonkosten en schoonmaakmiddelen in 2019 verwijst [gedaagde] naar productie 55. Bij die productie bevinden zich enkele facturen, van respectievelijk augustus, oktober en voornamelijk november 2019, van uitzendbureaus voor schoonmaakmedewerkers. Het is echter evident dat dit niet alle loonkosten voor schoonmaak voor 2019 zijn.

2.68

Over de voor deze kosten toegepaste verdeelsleutel van 23% bestaat onduidelijkheid, zo is ook ter zitting gebleken.

2.69

In de conclusie van antwoord in conventie stelt [gedaagde] dat zij
“op basis van netto oppervlakte van de gemeenschappelijke ruimtes”23% van de totale schoonmaakkosten doorbelast aan alle huurders van het complex. Op dat bedrag past zij, voor de verdeling tussen de drie groepen huurders, de hiervoor in rechtsoverweging 2.15 vermelde verdeelsleutel toe.

2.7

Huurders hebben daarover opgemerkt dat onduidelijk is waar het percentage van 23% vandaan komt.

2.71

Uit de toelichting van [gedaagde] ter zitting is gebleken dat wat hierover in de conclusie van antwoord in conventie is gesteld niet juist is. [gedaagde] heeft echter ook niet eenduidig kunnen uitleggen hoe de verdeling dan wel is gemaakt.

2.72

De kantonrechter stelt vast dat op het tabblad “housekeeping” van productie 35 een

e-mailbericht ingekopieerd is van 4 januari 2019, met de volgende tekst

2.73

Daarvan uitgaande lijkt het erop dat de kosten verdeeld zijn naar het aantal uren dat per week wordt besteed aan schoonmaak van de diverse ruimtes, en dus niet naar netto-oppervlakte van de ruimtes. Volgens dit staatje wordt per week 61 uur besteed aan de schoonmaak van de “Openbare ruimtes”. Dat is 23% van het totale aantal per week aan schoonmaak bestede uren. Hoe dit aantal uren is bepaald is niet nader toegelicht.

2.74

Huurders zullen nog in de gelegenheid worden gesteld nader in te gaan op de cijfermatige onderbouwing van de schoonmaakkosten en de verdeelsleutel daarvoor.

Glasbewassing algemene ruimten, gemeenschappelijke ruimten

2.75

Overeengekomen is dat de kosten voor glasbewassing voor algemene ruimten/ gemeenschappelijke ruimten kunnen worden doorbelast.

2.76

In de eindafrekening 2018 heeft [gedaagde] onder de noemer “
Glasbewassing buitenzijde en algemeen” een totaalbedrag van € 695,75 vermeld, waarvan aan Huurders, op basis van het aantal m2 van hun appartement, een bedrag van € 3,65 is doorbelast.

2.77

Ingevolge de Bijlage bij het besluit kleine herstellingen, onderq., kunnen kosten voor het wassen en schoonhouden van de binnen- en buitenzijde van de ruiten, kozijnen, deurposten, het geverfde houtwerk en andere geverfde onderdelen, voor zover deze voor de huurder bereikbaar zijn, aan huurders worden doorberekend, wanneer is overeengekomen dat verhuurder die werkzaamheden verricht.

2.78

De Huurcommissie sluit daarbij aan en hanteert volgens het Beleidshandboek het volgende beleid:

“
GlazenwassenHet wassen van bereikbare ruiten is een kleine herstelling die de huurder moet uitvoeren. Als de verhuurder deze werkzaamheden uitvoert of laat uitvoeren, mogen de kosten hiervan aan de huurder doorberekend worden.De kosten voor het glazenwassen kunnen alleen aan de huurder doorberekend worden, als de ruiten voor de huurder bereikbaar zijn. De verhuurder kan ervoor zorgen dat de ruiten bereikbaar gemaakt worden door bijvoorbeeld een hoogwerker in te huren. De kosten voor het bereikbaar maken van de ruiten blijven voor rekening van de verhuurder. Alleen de arbeidskosten kunnen aan de huurder doorberekend worden. Als de verhuurder de totale kosten niet kan specificeren, gaat de Huurcommissie uit van een verdeling waarbij 2 / 3e deel wordt aangemerkt als de kosten voor het bereikbaar maken van de ruiten en 1 / 3e deel als de arbeidskosten.”

2.79

[gedaagde] stelt, kort gezegd, dat de doorbelaste kosten betrekking hebben op het wassen en schoonhouden van de binnen- en buitenzijde van voor Huurders bereikbare ruiten, kozijnen, deurposten, het geverfde houtwerk en andere geverfde onderdelen.

Ter onderbouwing verwijst zij naar als productie 67 overgelegde facturen. Dat zijn twee facturen van een schoonmaakbedrijf, te weten:

een factuur van 12 juni 2018 voor een bedrag van in totaal € 302,50 inclusief btw, met als omschrijving “
Glazenwassen conform afspraak 4 x balkons;

een factuur van 23 juli 2018 voor een bedrag van in totaal € 393,25 inclusief btw, met als omschrijving: “
Hogedruk reinigen incl. glazenwassen”.

2.8

Huurders hebben aangevoerd dat uit de eindafrekening 2018 en de door [gedaagde] ter onderbouwing daarvan overgelegde stukken niet kan worden afgeleid op welke ramen de gemaakte kosten betrekking hebben en of bijvoorbeeld de kosten voor de bewassing van ramen van de commerciële ruimtes hierin ook begrepen zijn. Verder is niet duidelijk in hoeverre het voor Huurders bereikbare ramen betreft en of alleen arbeidskosten zijn doorberekend. De kosten zijn volgens Huurders dus niet voldoende onderbouwd.

2.81

De kantonrechter is, mét Huurders, van oordeel dat, nu enige specificatie ontbreekt, onvoldoende is onderbouwd dat dit kosten betreft die op grond van de huurovereenkomst en het hierboven geciteerde beleid van de Huurcommissie, dat de kantonrechter volgt, voor rekening van Huurders kunnen worden gebracht. Voor de onder a) genoemde factuur ontbreekt enige toelichting welke vier balkons het betreft. De omschrijving doet vermoeden dat het hier gaat om kosten die direct moeten worden toegerekend aan de huurders van de appartementen waarvan die balkons deel uitmaken.

[gedaagde] heeft voor wat betreft de onder b) genoemde factuur ter zitting toegelicht dat het gaat om het met een hogedrukreiniger schoonmaken van het terras, waarna, in verband met daarbij opspattend vuil, de aangrenzende ruiten en kozijnen dienden te worden gewassen. Ook met deze toelichting is echter niet duidelijk geworden of de te wassen ruiten wel behoorden tot gemeenschappelijke ruimtes.

2.82

De kantonrechter komt op grond van deze overwegingen tot de conclusie dat voor 2018 de kosten voor glasbewassing niet van Huurders gevorderd kunnen worden omdat zij onvoldoende onderbouwd zijn.

2.83

In de eindafrekening 2019 zijn voor deze post geen kosten doorbelast.

5% administratiekosten

2.84

[gedaagde] heeft zowel in 2018 als in 2019 5% van het totaal voor servicekosten doorbelaste bedrag als administratiekosten bij Huurders in rekening gebracht. Dat is in overeenstemming met wat in artikel 6 van de huurovereenkomst tussen partijen is overeengekomen. Die afspraak is ook in lijn met het beleid van de Huurcommissie

Huurders hebben daartegen ook niet afzonderlijk verweer gevoerd. Als alle overige kostenposten zullen zijn vastgesteld, kan dus voor de door te berekenen administratiekosten worden uitgegaan van 5% daarvan.

De afrekening nutsvoorzieningen ten behoeve van het appartement van Huurders

2.85

Voordat hierna inhoudelijk wordt ingegaan op de afrekening van water, elektra en warmte die [gedaagde] heeft geleverd ten behoeve van het appartement van Huurders, merkt de kantonrechter op dat over de levering van die nutsvoorzieningen aan het individuele appartement in de huurovereenkomst zelf niets is opgenomen. In artikel 15 van de toepasselijke algemene bepalingen is wel (voor zover hier van belang) het volgende bepaald: “
De kosten van verbruik van water, gas, elektriciteit en andere energie, waaronder begrepen de kosten van het aangaan van een overeenkomst tot levering en de meterhuur daarvoor, (…) zijn voor rekening van huurder, ook indien deze door de leverancier aan verhuurder in rekening worden gebracht.”

2.86

Uit de stukken en de stellingen van partijen blijkt dat Huurders van begin af aan, naast de kale huurprijs en het voorschot voor de overige servicekosten, een maandelijks voorschot voor deze nutsvoorzieningen hebben betaald aan [gedaagde] . Nu door Huurders niet anders is gesteld, kan ervan worden uitgegaan dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] deze nutsvoorzieningen levert en dat de kosten worden betaald door middel van maandelijkse voorschotten en een periodieke afrekening op basis van het werkelijke verbruik.

2.87

Wat in het tussenvonnis van 28 juli 2021 in de rechtsoverwegingen 3.33 tot en met 3.36 is overwogen met betrekking tot de servicekosten, geldt ook voor de voor deze nutsvoorzieningen over de jaren 2016 en 2017 betaalde bedragen: hoewel de vervaltermijn van artikel 7:260 BW niet geldt, omdat hier sprake is van geliberaliseerde huur, kunnen Huurders naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak meer maken op terugbetaling van de over 2016 en 2017 betaalde bedragen.

2.88

Daarvan uitgaande zijn voor de verdere beoordeling nu alleen nog van belang de afrekening van 12 april 2019 over de periode van 1 september 2017 tot en met 31 december 2018 en de afrekening van 14 juli 2020 over de periode van 1 januari 2019 tot en met

31 december 2019.

Water

2.89

Uit de stukken blijkt dat [gedaagde] pas vanaf 1 september 2017 de kosten voor het individuele verbruik van water heeft doorbelast. [gedaagde] heeft bij conclusie van antwoord in conventie (alinea 15.2.1 tot en met 15.2.4) uiteengezet hoe zij het door haar in rekening gebrachte tarief voor water heeft berekend.

Huurders hebben tot nog toe geen specifieke bezwaren ingebracht tegen de afrekening van water. De kantonrechter gaat er dan ook vooralsnog van uit dat zij op dat punt instemmen met de in rekening gebrachte bedragen.

Elektra

2.9

Het bezwaar van Huurders tegen de afrekeningen van hun individuele elektriciteitsverbruik ziet op de voor hen bestaande onduidelijkheid over het door [gedaagde] gehanteerde tarief per kWh.

2.91

[gedaagde] heeft in de conclusie van antwoord in conventie (alinea’s 15.1.1 tot en met 15.1.14) uiteengezet welk tarief zij voor de afrekeningen tot en met december 2019 heeft gehanteerd en hoe dit is opgebouwd.

2.92

Huurders zullen nog in de gelegenheid worden gesteld daar nader inhoudelijk op te reageren.

Warmte

2.93

Vaststaat dat [gedaagde] beschikt over een eigen, bij de bouw van het complex aangelegde, WKO (warmte-koudeopslag-)installatie. Warmte wordt dus niet van een externe leverancier ingekocht en doorgeleverd, [gedaagde] is zelf de leverancier.

2.94

Er is tussen [gedaagde] en Huurders niet afzonderlijk een warmteleveringsovereenkomst gesloten.

2.95

Het appartement van Huurders is voorzien van twee individuele warmtemeters. Warmtemeter 1 meet het verbruik van warmte door hun CV-ketel en warmtemeter 2 meet het verbruik door Huurders van warm water.

2.96

[gedaagde] voert aan dat zij voor het op grond van de meters vastgestelde verbruik aan warmte zowel in 2018 als in 2019 de door de ACM vastgestelde maximale tarieven aan Huurders in rekening heeft gebracht. Zij heeft dat uiteengezet in de alinea’s 15.3.1 tot en met 15.3.10 van de conclusie van antwoord in conventie.

2.97

Huurders hebben daartegen bij conclusie van antwoord in reconventie verweer gevoerd. Zij stellen dat [gedaagde] alleen de werkelijke verbruikskosten mag doorbelasten, tot een maximum van de ACM tarieven. [gedaagde] mag hierop geen winst maken. Andere kosten voor de installatie worden geacht in de kale huur te zijn begrepen.

2.98

De Hoge Raad heeft recent op 21 januari jl. een arrest gewezen (ECLI:NL:HR:2022:61) met betrekking tot de vraag welke kosten in een situatie als deze als servicekosten aan huurders mogen worden doorberekend.

2.99

In dat arrest is onder meer het volgende overwogen (onderstreping kantonrechter):

“
3.1.2

Art. 7:233 BW bepaalt, voor zover in deze zaak van belang, dat onder woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woonruimte is verhuurd, almede de onroerende aanhorigheden. Onroerende aanhorigheden zijn voorzieningen die naar hun aard (feitelijk of goederenrechtelijk) onlosmakelijk verbonden zijn met de gehuurde woonruimte.5 Of dat het geval is kan mede worden beoordeeld aan de hand van de criteria van art. 3:4 BW, met dien verstande dat het voor de toepassing van art. 7:233 BW niet relevant is of de eigenaar van de woonruimte ook eigenaar is van de onroerende aanhorigheid.

3.1.3

Het hof heeft in rov. 4.7 overwogendat de WKO-installatie en de afleverset in de gegeven omstandigheden onroerende aanhorigheden zijn als bedoeld in art. 7:233 BW. De WKO-installatie is onroerend, is fysiek verbonden met het gehuurde en behoort naar haar aard tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van elk appartement in het gebouw, aldus het hof. Dit oordeel getuigt tegen de achtergrond van hetgeen hiervoor in 3.2.1 is overwogen niet van een onjuiste rechtsopvatting.

(…)

3.2.2

Zoals het hof in rov. 4.11 constateert, volgt uit art. 7:237 lid 2 BW dat de verhuurder de kapitaals- en onderhoudslasten van de WKO-installatie, zijnde een onroerende aanhorigheid, niet als servicekosten naast de kale huurprijs aan de huurders in rekening kan brengen, terwijl de Warmtewet 2014 de leverancier de mogelijkheid bood om de kapitaals- en onderhoudslasten als onderdeel van de maximale prijs volgens de Warmtewet 2014 aan de verbruiker in rekening te brengen. Deze regelingen zijn tegenstrijdig indien, zoals in deze zaak, de verhuurder ‘leverancier’ is in de zin van de Warmtewet 2014, en de huurders ‘verbruiker’. Het oordeel van het hof dat art. 7:237 lid 2 BW in deze tegenstrijdigheid prevaleert is juist. Dat volgt ook uit de omstandigheid dat het samenstel van art. 7:233 BW en art. 7:237 BW strekt tot bescherming van de huurder van woonruimte en de Warmtewet 2014 niet beoogt afbreuk te doen aan die bescherming.Bovendien is als gevolg van de wijziging van de Warmtewet per 1 juli 2019 en 1 januari 20206, die wet (grotendeels) niet van toepassing op verhuurders.De klacht faalt daarom(…)

3.4

(…) De wetgever heeft blijk gegeven van de opvatting dat de bedoelde kosten als servicekosten aan de huurder in rekening gebracht behoren te kunnen worden.7Met het oog daarop is op 13 juli 2018 een ontwerp-besluit tot wijziging van het Besluit servicekosten gepubliceerd voor internetconsultatie. Na afloop van die consultatie zijn evenwel (nog) geen nadere stappen gezet in het wetgevingsproces (…)”.

2.100 Uitgaande van wat door partijen is gesteld over de WKO-installatie, is de kantonrechter van oordeel dat ook in dit geval die installatie moet worden aangemerkt als een onroerende aanhorigheid in de zin van artikel 7:233 BW en dat, gelet op het bepaalde in artikel 7:237 lid 2 BW, kapitaals- en onderhoudslasten van die installatie niet als servicekosten, naast de kale huurprijs, aan Huurders in rekening kunnen worden gebracht. Alleen de werkelijke kosten voor het verbruik mogen aan Huurders worden doorbelast.

2.101 [gedaagde] is voor de berekening van de kosten van het verbruik per Gigajoule (GJ) uitgegaan van het maximale tarief zoals vastgesteld door de Autoriteit Consument en Markt (ACM).

Huurders stellen zich op het standpunt dat dit niet juist is: volgens hen mag [gedaagde] de werkelijke kosten doorbelasten tot een maximum van de ACM-tarieven. Indien de werkelijke kosten lager zijn, mogen dus slechts die lagere werkelijke kosten worden doorbelast.

2.102 Uit de door [gedaagde] gegeven toelichting en de beschikbare stukken blijkt niet hoeveel de werkelijke kosten van het verbruik hebben bedragen. [gedaagde] zal in de gelegenheid worden gesteld die kosten voor 2018 en 2019 alsnog inzichtelijk te maken.

2.103 De zaak zal daartoe worden verwezen naar de hierna te noemen rolzitting om [gedaagde] in de gelegenheid te stellen zich hierover bij akte uit te laten.

2.104 Nadat [gedaagde] die akte zal hebben genomen, zullen Huurders in de gelegenheid worden gesteld daarop te reageren en zich tevens nader uit te laten over de in de rechtsoverwegingen 2.23, 2.32, 2.74 en 2.92 genoemde kwesties.

2.105 Afhankelijk van de inhoud van de in te dienen stukken zal de kantonrechter beoordelen of daarna op alle punten een eindbeslissing kan worden genomen of dat eerst voor één of meer punten nog een deskundigenbericht noodzakelijk is.

2.106 Daarbij geeft de kantonrechter partijen dringend in overweging om opnieuw te proberen tot (gehele of gedeeltelijke) overeenstemming te komen alvorens verder te procederen. De kantonrechter heeft ook in dit tussenvonnis immers weer diverse aanknopingspunten gegeven die tot een mogelijk (geheel of gedeeltelijk) vergelijk tussen partijen zou kunnen leiden. Bij een gedeeltelijk vergelijk verneemt de kantonrechter uiteraard graag over welk(e) punt(en) partijen nog een uitspraak van de kantonrechter wensen.

2.107 Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

3.De beslissing

De kantonrechter:

In conventie en in (voorwaardelijke) reconventie

verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 1 juni 2022 om 9:00 uur voor uitlaten [gedaagde] over de werkelijke kosten van het verbruik van warmte in 2018 en 2019.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. Sierkstra, in samenwerking met mr. Zeijen-Otten, senior gerechtsjurist, en is in het openbaar uitgesproken op 13 april 2022.