Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
Zaaknummer BRE 20/9968
Uitspraak van 13 mei 2022 van de enkelvoudige kamer in het geding tussen
[belanghebbende] , gevestigd te [plaats] ,
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant,
de heffingsambtenaar.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 29 februari 2020 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 3.573.000,-. In hetzelfde geschrift heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) gebruiker, rioolheffing en zuiveringsheffing bedrijfsruimten 2020 bekendgemaakt ( [aanslagnummer] ).
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt.
Op 21 september 2020 heeft een hoorzitting plaatsgevonden.
In de uitspraak op bezwaar van 30 oktober 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde WOZ-waarde alsmede de daarop gebaseerde aanslag OZB gebruiker gehandhaafd.
Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 april 2022 te [plaats] . Aldaar zijn verschenen en gehoord, de gemachtigde van belanghebbende, mr. D.A.N. Bartels verbonden aan Bartels Consultancy te Utrecht, en namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] vergezeld van [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
Inleiding
1. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een in 1997 gebouwde en in 2017 gerenoveerde winkel- en verkoopruimte gelegen in de overdekte winkelpassage " [naam] " in het centrum van [plaats] . De onroerende zaak heeft een perceeloppervlakte van 1.138 m². In de onroerende zaak zit een damesmodezaak gevestigd.
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak, tevens grondslag voor de aanslag OZB gebruiker. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende bepleit een waarde van € 1.399.000,-. De heffingsambtenaar bepleit de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 3.573.000,-.
De beroepsgronden
3. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.
Toetsingskader van de rechtbank
4. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
7. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
8. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde verwezen naar het door hem overlegde taxatierapport van 21 juli 2021, opgemaakt door taxateur P.H.F.M. van Meel. In het taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak (rekening houdend met een huurwaarde van € 328.817,- en een kapitalisatiefactor 12,0) bepaald op € 3.945.000,-. Aan de waardebepaling zijn marktgegevens ten grondslag gelegd van de onroerende zaken [object 1] , [object 2] , [object 3] , [object 4] , [object 5] , [object 6] en [object 7] alle gelegen te [plaats] . Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 3.573.000,- niet te hoog is.
Beoordeling
9. Belanghebbende voert aan dat het eigen huurcijfer als uitgangspunt moet worden genomen en heeft ter onderbouwing hiervan de huurovereenkomst en een omzetverklaring over het jaar 2019 overgelegd. De rechtbank overweegt dat een eigen huurcijfer in beginsel boven een huurwaarde gaat die is gebaseerd op huurtransacties van vergelijkingsobjecten, tenzij aannemelijk wordt gemaakt dat geen sprake is van een marktconform huurcijfer. Nu in het onderhavige geval sprake is van huurcijfer dat is bepaald door de gerealiseerde eigen omzet is de rechtbank van oordeel dat dit huurcijfer niet zonder meer als een marktconforme huur kan worden aanvaard nu deze prijs te zeer afhankelijk is van de bedrijfsresultaten van de huurder. [1] De rechtbank is dan ook met de heffingsambtenaar van oordeel dat in het onderhavige geval geen waarde kan worden gehecht aan het eigen huurcijfer.
10. Belanghebbende betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als vergelijkingsobjecten, omdat deze een aanzienlijk kleiner oppervlakte hebben dan dat van de onroerende zaak. Met de heffingsambtenaar is de rechtbank van oordeel dat de vergelijkingsobjecten qua object en ligging goed vergelijkbaar zijn. Verder bevinden vier van de vergelijkingsobjecten zich in dezelfde winkelpassage als de onroerende zaak. De stelling van belanghebbende dat er verschillen zijn in oppervlakte tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten doet aan de vergelijkbaarheid niet af. Het gaat er om dat de heffingsambtenaar met die verschillen voldoende rekening houdt. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat voor het vergelijkingsobject [object 3] te [plaats] met een oppervlakte van 320 m² is uitgegaan van een gemiddelde huurprijs per m² per jaar van € 575,-. Dit is aanzienlijk hoger dan de voor de onroerende zaak gehanteerde huurwaarde per m² van € 392,- voor de begane grond en € 235,- voor de eerste verdieping. Dit geldt ook voor het vergelijkingsobject [object 2] te [plaats] met een oppervlakte van 543 m² dat volgens de heffingsambtenaar is gelegen in de kelder van de winkelpassage waarbij is uitgegaan van een gemiddelde huurprijs per m² per jaar van € 488,-. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar door uit te gaan van een lagere huurwaarde per m² voor de onroerende zaak aannemelijk heeft gemaakt dat met het verschil in oppervlakte voldoende rekening is gehouden. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat voor het vergelijkingsobject [object 4] te [plaats] met een vergelijkbare oppervlakte als de onroerende zaak is uitgegaan van gemiddelde huurprijs per m² per jaar van € 424,00 en dit eveneens hoger is dan de voor de onroerende zaak gehanteerde huurwaarden per m².
11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor van 12,0 via de zogenoemde bottom-up-methode inzichtelijk heeft gemaakt. De heffingsambtenaar heeft daarbij een leegstandsrisico in aanmerking genomen van 12,5%. De rechtbank volgt belanghebbende onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) niet in zijn stelling dat onvoldoende rekening is gehouden met het leegstandsrisico als gevolg van de coronapandemie. De rechtbank overweegt daartoe dat de waardepeildatum in dit geval 1 januari 2019 is en dat de gevolgen van de coronapandemie op dat moment nog geen rol speelde.
Conclusie
12. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslag OZB gebruiker niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep zal ongegrond worden verklaard.
Verzoek om vergoeding van immateriële schade
13. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.
14. Het bezwaarschrift is op 6 maart 2020 door de heffingsambtenaar ontvangen. De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep. [2] Het standpunt van de heffingsambtenaar dat de redelijke termijn dient te worden verlengd vanwege de coronacrisis kan in dit geval niet worden gevolgd. Volgens jurisprudentie is de coronacrisis een uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie die voldoende reden geeft om in gevallen waarin de zitting was gepland in de periode dat de gerechtsgebouwen gesloten waren een langere redelijke termijn dan een termijn van 2 jaar te hanteren. De termijn wordt dan met 4 maanden verlengd. [3] In dit geval was de zaak niet eerder op een zitting gepland, waardoor deze jurisprudentie niet opgaat.
15. De rechtbank doet uitspraak op 13 mei 2022 en dus afgerond 27 maanden na indiening van het bezwaarschrift. Nu de redelijke termijn van 24 maanden is overschreden met 3 maanden, heeft belanghebbende – uitgaande van € 500,- per overschrijding per half jaar – recht op een schadevergoeding van € 500,-. Omdat de rechtbank binnen 18 maanden uitspraak heeft gedaan, komt de immateriële schadevergoeding geheel voor rekening van de heffingsambtenaar.
Proceskostenvergoeding en griffierecht
16. De rechtbank vindt in de omstandigheid dat het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt toegewezen, aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 541,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541,- en een wegingsfactor 0,5). Omdat de vergoeding enkel plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht). [4] Daarnaast heeft belanghebbende recht op vergoeding van het door hem betaalde griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 500,-;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 541,-;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 354,- aan hem vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Peters, rechter, in aanwezigheid van mr. L.M. de Leeuw van Weenen, griffier, op 13 mei 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bijlage
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling)
Artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling bepaalt dat bij de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een niet-woning de volgende methoden kunnen worden gebruikt: de huurwaardekapitalisatiemethode, de vergelijkingsmethode op basis van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, en de discounted-cash-flow methode.