ECLI:NL:RBZWB:2022:2759 - Rechtbank Zeeland-West-Brabant - Beoordeling WOZ-waarde appartement in aanbouw te Middelburg

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Zittingsplaats Middelburg

Belastingrecht

zaaknummer: BRE 20/4944

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 mei 2022 in de zaak tussen

[belanghebbende] te [woonplaats], belanghebbende,

de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.

Procesverloop

De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 313.000. In hetzelfde document (nummer [documentnummer]) heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende-zaakbelasting eigenaren (OZB) bekendgemaakt.

Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 23 januari 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

De zaak is behandeld op de zitting van 3 mei 2022. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateur). Belanghebbende was, met voorafgaand bericht, niet aanwezig.

Overwegingen

1.
Inleiding

1.1

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning). Het betreft een appartement met een inhoud van 279 m3 en een onderpandige berging.

1.2

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 313.000.

2.
Toetsingskader van de rechtbank

2.1

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

2.2

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

2.3

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

2.4

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

3.
De woning

3.1

Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar niet de juiste methode van waardebepaling heeft gehanteerd en geen objectieve objectgegevens van de woning heeft gebruikt. Het bouwjaar van de woning is niet 2018, maar 2017 en de waardestijging ten opzichte van het voorgaande jaar is veel te groot. Daarnaast is geen rekening gehouden met de bouwkundige staat en afwerking van de woning. Op 1 januari 2018 was de woning nog in aanbouw en op 1 januari 2019 nog altijd van binnen niet af.

3.2

De rechtbank overweegt dat de vergelijkingsmethode op zichzelf een geschikte methode is voor de vaststelling van de WOZ-waarde van een woning en dat de heffingsambtenaar hiervan gebruik mag maken. Niet in geschil is dat de woning van belanghebbende op de waardepeildatum 1 januari 2018 nog in aanbouw was. Indien de woning tussen de waardepeildatum en het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (de toestandsdatum) verandert, bijvoorbeeld vanwege bouw, wordt de WOZ-waarde bepaald naar de staat van de woning op de toestandsdatum (artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ). De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht van de toestandsdatum (1 januari 2019) is uitgegaan, omdat de woning op dat moment gereed en bewoonbaar was. Daarmee is tevens een verklaring gegeven voor het aanhouden van het bouwjaar 2018. Dat daarbij onjuiste objectgegevens zouden zijn gebruikt en dat de woning niet gereed zou zijn, is door belanghebbende niet onderbouwd en acht de rechtbank daarom niet aannemelijk.

4.
Onderbouwing van de WOZ-waarde

4.1

De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling een taxatierapport gedateerd 19 mei 2020, opgemaakt door taxateur [taxateur], en een gegevensmatrix betreffende de woning en de in het rapport genoemde referentieobjecten ten grondslag gelegd.

4.2

In het taxatierapport is de waarde van de woning op de toestandsdatum 1 januari 2019 bepaald op € 313.000. Als referentieobjecten voor de woning zijn gebruikt de objecten [adres 2], [adres 3] en [adres 4] te [plaats]. In het taxatierapport zijn deze referentieobjecten vergeleken met de woning. De woning is niet inpandig opgenomen.

4.3

Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 313.000 niet te hoog is.

5.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?

5.1

De woning en de referentieobjecten zijn alle appartementen, centraal gelegen in [plaats]. Al deze woningen zijn van een betrekkelijk recent bouwjaar (tussen 2006 en 2018). De referentieobjecten zijn binnen een jaar voor en een jaar na de waardepeildatum verkocht, dan wel binnen een half jaar na de toestandsdatum. De woning en de referentieobjecten zijn vergelijkbaar qua inhoud (tussen 240 en 353 m3). Voor de woning is gerekend met een m3-prijs die iets boven het gemiddelde van de referentieobjecten ligt. Voor de berging is een niet onaannemelijke waarde gebruikt. Alle (referentie)woningen hebben dezelfde indicaties qua kwaliteit (KOUDV). De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank voldoende inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen rekening is gehouden.

5.2

De rechtbank volgt de stelling van belanghebbende dat geen rekening is gehouden met de ligging en het uitzicht niet omdat voor deze stelling een onderbouwing ontbreekt en uit het dossier niet is gebleken dat van een waardedrukkende omstandigheid sprake is.

6.
Stijging WOZ-waarde ten opzichte van andere jaren

6.1

Belanghebbende voert aan dat de WOZ-waarde van haar woning voor het jaar 2019 in verhouding tot de jaren 2018 en 2020 niet in lijn is met de landelijke en lokale stijging van de huizenprijzen, zoals weergegeven door het Centraal Bureau voor de Statistiek.

6.2

De rechtbank is van oordeel dat deze stelling belanghebbende niet kan baten omdat deze geen steun vindt in het recht. De rechtbank overweegt dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. Daarbij is niet bepalend de waarde die op de vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend en evenmin algemene indexcijfers. De waarde van een specifieke woning volgt niet precies de waardestijging of -daling van de markt. In dit geval is ook van belang dat de woning van belanghebbende in 2017 en 2018 nog in aanbouw was en (in ieder geval) op 1 januari 2019 bewoonbaar was. Voorts moet bedacht worden dat bij de waardering fouten gemaakt kunnen worden die bij een taxatie op een volgende peildatum moeten kunnen worden hersteld; ook dat kan resulteren in een van de markt afwijkend stijgingspercentage van de vastgestelde WOZ-waardes. Om voornoemde redenen moet, indien de waarde van een woning aan de hand van objectief verifieerbare cijfers (concrete marktgegevens van verkochte, vergelijkbare woningen) op de peildatum kan worden bepaald, worden voorbijgegaan aan de omstandigheid dat een eventueel waardeverschil met de vorige peildatum hoger (of lager) is dan een marktconforme stijging.^[1]Om deze reden gaat eveneens de door belanghebbende voorgestane vergelijking met vastgestelde WOZ-waardes van woningen van buren niet op.

Onzorgvuldigheid van de heffingsambtenaar

7.1

Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar niet op tijd uitspraak op bezwaar gedaan. Daarnaast heeft belanghebbende geen taxatierapport ontvangen voor de WOZ-waarde voor 2018 en bevat het taxatieverslag voor de waardebepaling voor het kalenderjaar 2020 onjuistheden.

7.2

De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar op grond van artikel 236, tweede lid, van de Gemeentewet uitspraak op een bezwaarschrift doet in het kalenderjaar waarin het bezwaarschrift is ontvangen. De uitspraak op bezwaar is in dit geval gedaan op 23 januari 2020. Dat is buiten het kalenderjaar en dus, zoals belanghebbende stelt, te laat. Dit betekent echter niet dat de uitspraak op bezwaar niet rechtsgeldig is. Wel heeft een belanghebbende na verstrijken van de beslistermijn de mogelijkheid om de heffingsambtenaar in gebreke te stellen en, indien vervolgens niet binnen twee weken een uitspraak op bezwaar volgt, recht op een dwangsom bij niet tijdig beslissen. Nu gesteld noch gebleken is dat belanghebbende een ingebrekestelling heeft ingediend bij de heffingsambtenaar, heeft het niet tijdig beslissen geen gevolgen voor de uitspraak op bezwaar.

7.3

Deze zaak ziet op de WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2019. Taxatierapporten of

-verslagen over een eerder of later belastingjaar, wat daar ook van zij, maken de in deze zaak in geschil zijnde WOZ-waarde voor het jaar 2019 niet anders. Belanghebbende kan haar grief over de onjuistheden in het taxatieverslag betreffende de WOZ-waarde voor het jaar 2020 desgewenst aanvoeren in een bezwaarprocedure voor dat jaar.

8.
Conclusie

Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep zal ongegrond worden verklaard.

Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 20 mei 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bijlage

Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)

Artikel 17

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.

Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

Artikel 18

1. De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.

2. De waardepeildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.

3. Indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld:

a. opgaat in een of meer andere onroerende zaken,

b. wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert, of

c. een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, wordt, in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.