Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/5791 WOZ
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 mei 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende] te [woonplaats], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats], de heffingsambtenaar.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 19 februari 2020 de waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 355.000. In hetzelfde document (aanslagnummer [aanslagnummer]) heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende-zaakbelasting eigenaar (OZB) bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 23 maart 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft een aanvullend beroepschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 3 mei 2022. Belanghebbende was aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
1.
Inleiding
Inleiding
1.1
Belanghebbende is de eigenaar van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning). Het betreft een vrijstaande woning (bouwjaar 1934) met een dakkapel, een berging/schuur en een perceeloppervlakte van 635 m2.
1.2
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning maximaal € 284.200 bedraagt. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 355.000.
2.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
Onderbouwing van de WOZ-waarde
2.1
De heffingsambtenaar stelt zich primair op het standpunt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld, gezien de aankoopprijs van de woning een maand voor de waardepeildatum.
2.2
Subsidiair heeft de heffingsambtenaar aan de waardevaststelling een taxatierapport gedateerd 26 mei 2020, opgemaakt door taxateur [taxateur], en een waardeopbouw betreffende de woning en de in het rapport genoemde vergelijkingsobjecten, ten grondslag gelegd. In het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 361.000. Als vergelijkingsobjecten voor de woning zijn gebruikt de objecten [adres 2], [adres 3] en [adres 4] te [plaats]. In het taxatierapport zijn deze vergelijkingsobjecten vergeleken met de woning. De woning is niet inpandig opgenomen. Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 355.000 niet te hoog is.
3.
Eigen aankoopprijs
Eigen aankoopprijs
3.1
Naar vaste rechtspraak moet, indien een woning kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, er in de regel vanuit worden gegaan dat de WOZ-waarde overeenkomt met de betaalde prijs. Dit is slechts anders indien de partij die het standpunt inneemt dat de WOZ-waarde afwijkt van de betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de WOZ-waarde weergeeft. [1]
3.2
De heffingsambtenaar stelt dat de woning op 19 november 2018 is aangekocht voor een bedrag van € 355.000. Dit is een maand voor de waardepeildatum, waardoor de aankoopprijs bruikbaar is ter onderbouwing van de waarde van de woning. De WOZ-waarde van € 355.000 per waardepeildatum 1 januari 2019 is volgens de heffingsambtenaar daarom niet te hoog vastgesteld.
3.3
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de eigen aankoopprijs niet bruikbaar is voor de vaststelling van de WOZ-waarde, omdat de heffingsambtenaar daarmee voorbijgaat aan het feit dat de woning vanwege emotionele gronden voor een veel hoger bedrag is aangekocht dan de feitelijke waarde. Daarnaast is de waarde vergeleken met het jaar eerder, te snel gestegen. Dit blijkt ook uit de vergelijking van de WOZ-waarden van de woning met de naastgelegen woning [adres 5]. Ook is de woning niet zoals gepresenteerd ten tijde van de verkoop op internet, zo stelt belanghebbende.
3.4
De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar in beginsel mag uitgaan van de aankoopprijs, ondanks dat belanghebbende stelt dat de verkoopinformatie afweek van de feitelijke toestand van de woning en hij vanwege emotionele gronden mogelijk een te hoog bedrag heeft betaald. Daarbij acht de rechtbank van belang dat ter zitting bleek dat de woning destijds bij een reguliere makelaar te koop stond voor een iets lager bedrag dan het bedrag dat belanghebbende uiteindelijk heeft betaald en belanghebbende niet heeft onderbouwd dat er sprake is van niet kenbare gebreken op grond waarvan de vraagprijs te hoog zou zijn bepaald. Onder deze omstandigheden is niet aannemelijk dat de uiteindelijk betaalde koopsom afweek van de waarde in het economisch verkeer.
Vervolgens is de rechtbank van oordeel dat de stelling van belanghebbende betreffende de waardestijging hem niet kan baten gezien de aankoopsom en de aankoopdatum. Daarnaast merkt de rechtbank op dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die op de vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend en met voorbijgaan aan algemene indexcijfers. [2] Een vergelijking met de WOZ-waarde en de waardestijging van de naastgelegen woning gaat daarom evenmin op.
4.
Conclusie
Conclusie
De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning terecht heeft vastgesteld op basis van de aankoopprijs en aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde voor 2020 en de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Een bespreking van het subsidiaire standpunt van de heffingsambtenaar blijft daarom achterwege. Het beroep zal ongegrond worden verklaard.
Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 20 mei 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.