Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
Zaaknummer BRE 20/5027
uitspraak van 23 juni 2022 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende] , belanghebbende,
gemachtigde: [gemachtigde 1] ,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Reimerswaal, de heffingsambtenaar,
en
de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 (aanslagnummer [aanslagnummer] ) de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] te [plaats 1] voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 112.000,-. In diezelfde beschikking heeft de heffingsambtenaar ook de aanslagen rioolheffing en afvalstoffenheffing bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft daar op 13 maart 2019 bezwaar tegen gemaakt. De heffingsambtenaar heeft dat bezwaar in de uitspraak op bezwaar van 15 januari 2020, verzonden op 20 januari 2020, (bestreden besluit) ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft daar op 2 maart 2020 beroep tegen ingesteld.
Het beroep is behandeld op zitting in Breda op 12 mei 2022. Namens belanghebbende was [gemachtigde 2] (kantoorgenoot gemachtigde) aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [heffingsambtenaar 1] , [heffingsambtenaar 2] en [heffingsambtenaar 3] .
Overwegingen
1.1
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats 1] (hierna: de woning). Het betreft een [b] bovenwoning. Het bouwjaar van de woning is [bouwjaar] . De inhoud van de woning is [m3] .
1.2
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde.
2. Toetsingskader
2.1
De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
2.2
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkings-methode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.
2.3
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
2.4
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
3. Onderbouwing van de WOZ-waarde
3.1
In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de waardering van de woning is gebaseerd op een taxatierapport dat is opgesteld door [heffingsambtenaar 2] (taxateur) en daarin opgenomen matrix. Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde niet te hoog is.
3.2
In het taxatierapport is de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 112.000,-. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt: [adres 2] te [plaats 2] , [adres 3] te [plaats 3] en [adres 4] te [plaats 4] .
4. Gronden
Belanghebbende heeft – kort samengevat – aangevoerd dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Volgens belanghebbende was de waarde van de woning op de waardepeildatum € 102.000,-. Ter onderbouwing van dat standpunt heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet heeft onderbouwd met drie referentiepanden. Gelet daarop voldoet de waardering niet aan paragraaf 3.1.1 van de waarderingsinstructie. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar verzuimd om de opbouw van de kavelwaarde, de grondstaffel en de taxatiekaart met KOUDV en liggingsfactoren te overleggen. Daar heeft belanghebbende aan toegevoegd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat het een [woning] betreft en geen normale woning. De woning heeft een speciale doelgroep en dat heeft een waarde drukkend effect. Ook heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de nadelige ligging van het object, nabij een [a] die voor overlast zorgt. De heffingsambtenaar heeft ook onvoldoende inzichtelijk gemaakt in hoeverre de verkoopcijfers van de referentieobjecten zijn gecorrigeerd vanwege het aandeel reserve VVE. Ter zitting heeft belanghebbende verder een beroep gedaan op het black box arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018.
5. Beoordeling
5.1
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning voldoende aannemelijk gemaakt door middel van het taxatierapport en de matrix en daarin opgenomen vergelijkingsobjecten.
5.2
De rechtbank heeft daarbij in aanmerking genomen dat de door de heffingsambtenaar in beroep gehanteerde drie referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De inhoud van die objecten is vergelijkbaar met de inhoud van de woning van belanghebbende. De waarde van die inhoud heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt, omdat uit de matrix blijkt dat de prijs per m3 is afgeleid uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en dat daarbij rekening is gehouden met de verschillen in KOUDV en het afnemend grensnut. Belanghebbende stelt te hebben verzocht om de opbouw van de kavelwaarde en de grondstaffel, maar de woning van belanghebbende bevat géén perceel. De verkoopdata van de vergelijkingsobjecten vallen ook allemaal binnen één jaar voor of na de waardepeildatum.
KOUDV
5.3
De heffingsambtenaar heeft daarnaast rekening gehouden met verschillen in de KOUDV van de woning en de vergelijkingsobjecten. Uit de matrix blijkt op welke wijze deze onderdelen zijn beoordeeld en tot welke verschillende correcties op de waarde van de inhoud van de woning en de vergelijkingsobjecten de verschillen in KOUDV hebben geleid. Gelet daarop wordt naar het oordeel van de rechtbank voldaan aan het black box arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 [1] , omdat de heffingsambtenaar voornoemde beoordeling en correcties voldoende inzichtelijk heeft gemaakt.
Ligging
5.4
Uit de matrix blijkt daarnaast dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de minder gunstige ligging van de woning, door de ligging van de woning van belanghebbende te beoordelen op 2. Dit heeft geleid tot een correctie van 15% op de waarde van de woning. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de ligging van zijn woning lager beoordeeld zou moeten worden.
Soort woning
5.5
Uit de matrix blijkt ook dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met het soort woning. Dat sprake is van een specifieke doelgroep en wellicht een mindere courantheid heeft geleid tot een correctie van 15% op de waarde van de woning. Belanghebbende heeft ook ten aanzien van dit punt niet aannemelijk gemaakt dat een grotere correctie plaats zou moeten vinden.
Aandeel reserve VVE
5.6
Uit de matrix blijkt daarnaast dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met het aandeel reserve VVE ten aanzien van de referentieobjecten. De waarde van die reserves is afgetrokken van de verkoopprijs.
Overleggen stukken
5.7
Voor zover de heffingsambtenaar heeft verzuimd om bepaalde aan de waardering ten grondslag liggende stukken niet te verstrekken aan belanghebbende in de bezwaarfase, ziet de rechtbank aanleiding om dat gebrek te passeren met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht. Niet is gebleken van benadeling van belanghebbende. In beroep heeft de heffingsambtenaar die stukken immers alsnog overgelegd en belanghebbende is in de gelegenheid gesteld om daarop te reageren.
6. Redelijke termijn
6.1
Belanghebbende heeft verzocht om immateriële schadevergoeding vanwege overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Europees Verdrag voor de bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM).
6.2
De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep.
Het bezwaarschrift is op 13 maart 2019 ontvangen door de heffingsambtenaar. De uitspraak van de rechtbank wordt op 23 juni 2022 gedaan. Dit is (afgerond) 3 jaar en 3 maanden na de ontvangst van het bezwaarschrift. De vergoeding voor de overschrijding van de redelijke termijn bedraagt € 500,- per half jaar. Belanghebbende heeft daarom recht op een vergoeding van immateriële schade van 3 x € 500,-.
Het bezwaarschrift is op 13 maart 2019 ontvangen door de heffingsambtenaar. De uitspraak van de rechtbank wordt op 23 juni 2022 gedaan. Dit is (afgerond) 3 jaar en 3 maanden na de ontvangst van het bezwaarschrift. De vergoeding voor de overschrijding van de redelijke termijn bedraagt € 500,- per half jaar. Belanghebbende heeft daarom recht op een vergoeding van immateriële schade van 3 x € 500,-.
6.3
Voor de verdeling daarvan tussen de heffingsambtenaar (bezwaarfase) en de Staat der Nederlanden (beroepsfase) geldt het volgende. De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 20 januari 2020. De bezwaarfase heeft daarmee afgerond 10 maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase met 4 maanden is overschreden. Het restant (11 maanden) wordt toegerekend aan de beroepsfase. De heffingsambtenaar dient daarom 4/15 deel van € 1.500,- te betalen (€ 400) en de Staat (de minister voor Rechtsbescherming) 11/15 deel van € 1.500,- (€ 1.100,-). De rechtbank merkt de minister voor Rechtsbescherming in zoverre mede aan als partij in dit geding.
7. Conclusie
7.1
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de vastgestelde WOZ-waarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank zal het beroep ongegrond verklaren.
7.2
Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn zal de rechtbank toewijzen. De rechtbank ziet aanleiding de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden (samen) te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 541,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 541,- en een wegingsfactor 0,5). Omdat de vergoeding alleen plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht). [2] Omdat het beroep ongegrond wordt verklaard, komt belanghebbende niet in aanmerking voor een vergoeding van de proceskosten in bezwaar.
7.3
Nu de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan de heffingsambtenaar als aan de rechtbank is te wijten, zullen de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden ieder voor de helft worden veroordeeld in de proceskosten. [3] Ook dient om die reden het griffierecht van € 48,- door ieder voor de helft te worden vergoed.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade van € 400,-;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot vergoeding van immateriële schade van € 1.100,-;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 270,50;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 270,50;
- gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende vergoedt de helft van het door hem betaalde griffierecht, zijnde € 24,-;
- gelast dat de Staat der Nederlanden aan belanghebbende vergoedt de helft van het door hem betaalde griffierecht, zijnde € 24,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Peters, rechter, in aanwezigheid van mr. N. van Asten, griffier, op 23 juni 2022 en openbaar gemaakt door geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier, rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bijlage
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (
Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).