Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Bestuursrecht
zaaknummer: BRE 21/50 WABOA
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 juni 2022 in de zaak tussen
[naam eiser] , te [plaatsnaam] , eiser
gemachtigde: mr. J.A.J.M. van Houtum,
en
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Sluis, verweerder.
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
[naam vergunninghouder], te [plaatsnaam] (vergunninghouder)
Procesverloop
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het besluit van 27 mei 2020 van het college inzake de aan vergunninghouder verleende omgevingsvergunning voor het verbouwen van twee landbouwschuren tot 5 recreatieappartementen en het uitbaten van een Nieuw Economische Drager.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden in Middelburg op 11 mei 2022. Eiser was daarbij aanwezig met zijn echtgenote en gemachtigde. Namens het college waren [naam vertegenwoordiger 1] en [naam vertegenwoordiger 2] aanwezig. Vergunninghouder is niet verschenen.
Overwegingen
1. Feiten
Eiser woont aan de [adres] 4 te [plaatsnaam] .
Op 21 februari 2020 heeft vergunninghouder een omgevingsvergunning aangevraagd voor het verbouwen van twee landbouwschuren tot 5 recreatieappartementen aan de [adres] 2 te [plaatsnaam] .
Het college heeft de omgevingsvergunning bij besluit van 27 mei 2020 verleend. De omgevingsvergunning ziet op de activiteit bouwen en de activiteit afwijken van het bestemmingsplan. Aan de omgevingsvergunning zijn voorschriften verbonden.
Eiser heeft daar bij brief van 1 juli 2020 bezwaar tegen gemaakt.
De Commissie Bezwaarschriften heeft op 19 oktober 2020 een advies uitgebracht over het bezwaar. De Commissie Bezwaarschriften heeft geadviseerd het bezwaarschrift ongegrond te verklaren.
Bij bestreden besluit van 27 november 2020 heeft het college het bezwaar van eiser tegen het primaire besluit ongegrond verklaard.
2. Beroepsgronden
Eiser heeft betoogd dat ten onrechte gebruik is gemaakt van de binnenplanse afwijkingsbevoegdheid. Volgens eiser kleven er gebreken aan de landschappelijke inpassing. Daarnaast leidt de omgevingsvergunning tot onevenredige aantasting van de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden op het perceel van eiser. De naleving van de voorschriften van de omgevingsvergunning is onvoldoende geborgd met de privaatrechtelijke overeenkomst.
De verlening van de omgevingsvergunning leidt volgens eiser tot strijd met de goede ruimtelijke ordening, omdat zijn woon- en leefklimaat wordt aangetast. Daarnaast vreest eiser dat de omgevingsvergunning zal worden gebruikt om permanente bewoning mogelijk te maken.
3. Wettelijk kader
De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in een bijlage, die deel uitmaakt van deze uitspraak.
4. Beoordeling beroepsgronden
Omvang van het geding
4.1
Eiser heeft geen gronden aangevoerd die betrekking hebben op de activiteit bouwen. De activiteit bouwen valt dus buiten de omvang van het geding. In geding is of de omgevingsvergunning voor de activiteit “afwijken van het bestemmingsplan” in redelijkheid verleend kon worden.
Binnenplanse afwijkingsbevoegdheid
4.2
Op grond van artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, Wabo is het verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met en bestemmingsplan, een beheersverordening, een exploitatieplan, de regel gesteld krachtens artikel 4.1, derde lid, of 4.3, derde lid, van de Wet ruimtelijke ordening of een voorbereidingsbesluit voor zover toepassing is gegeven aan artikel 3.7, vierde lid, tweede volzin, van die wet.
Op het perceel is het bestemmingsplan “Buitengebied” van toepassing. Op het perceel rust de enkelbestemming “Wonen-2” en de dubbelbestemming “Waarde – Archeologie – 2”. De voor “Wonen-2” aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor het wonen met aan – huis – gebonden beroepen en kleinschalige activiteiten, op voormalige agrarische bedrijfslocaties en bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, tuinen, groen, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water.
Op grond van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 1, Wabo kan de omgevingsvergunning slechts worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan
met toepassing van de in het bestemmingsplan of de in het bestemmingsplan of de beheersverordening opgenomen regels inzake afwijking.
Op grond van artikel 28.5.1 van de planregels kan het college afwijken bij het bepaalde in artikel 28.1 van de bestemmingsplanregels voor een Nieuwe Economische Drager (hierna: NED). Voor de toepassing van deze afwijkingsmogelijkheid gelden enkele voorwaarden.
4.3
Eiser heeft betoogd dat het college ten onrechte gebruik heeft gemaakt van de binnenplanse afwijkingsbevoegdheid. Deze regeling kan niet worden gebruikt om een zuivere woonbestemming om te zetten naar een bedrijfsmatige exploitatie. Eiser heeft daarnaast aangevoerd dat niet is voldaan aan alle voorwaarden voor toepassing van artikel 28.5.1 van de planregels.
4.4
De definitie van een NED is op grond van artikel 1.62 van de bestemmingsplanregels een nevenactiviteit die bij een agrarisch bedrijf, of als zelfstandige activiteit bij een voormalig agrarisch bedrijf, mag worden ondernomen. Het perceel heeft thans de bestemming “Wonen – 2”. Op grond van artikel 28.1, onder a, van de bestemmingsplanregels is op deze activiteit wonen met aan – huis – gebonden beroepen en kleinschalige activiteiten, op voormalige agrarische bedrijfslocaties, toegestaan. Niet in geschil is dat op het perceel een (voormalig) agrarisch bedrijf was gevestigd.
Gelet op de tekst en strekking van de afwijkingsbevoegdheid, kan niet anders worden geoordeeld dan dat de binnenplanse afwijkingsbevoegdheid ook geldt in geval er geen actieve agrarische bestemming of bedrijfsvoering is.
4.5
Op grond van artikel 28.5.1 onder k van de planregels dient in acht te worden genomen dat ter plaatse van de uitbreiding wordt voorzien in een adequate landschappelijke inpassing die bestaat uit een beplantingsstrook met een dichte struik- en boomlaag van voornamelijk streekeigen soorten, met een gemiddelde breedte van tenminste 10m. Op basis van een landschapsplan, opgesteld door een gecertificeerde landschapsarchitect of goedgekeurd door de landschaps- en natuurdeskundige, kan volstaan worden met een landschappelijke inpassing waarbij voldaan wordt aan de “Richtlijn landschappelijke inpassing gemeente Sluis”.
4.6
Eiser betoogt dat geen sprake is van adequate landschappelijke inpassing. Hij betwijfelt dat het inpassingsplan is geschreven door een gecertificeerde landschapsarchitect of goedgekeurd door de landschaps- en natuurdeskundige. De landschappelijke inpassing van ministens 10 meter is daarnaast een wezenlijke eis, omdat hier middels deze afwijking intensivering van (recreatief) wonen wordt toegestaan aan de achterzijde van de woning van eiser.
4.7
De rechtbank is van oordeel dat sprake is van adequate landschappelijke inpassing. Er is geen reden om te twijfelen aan de deskundigheid van Omna en het college mocht uitgaan van de juistheid van het rapport van deze deskundige. Het rapport acht een landschappelijke inpassing in de vorm van een Zeeuwse haag van 6 meter breed aan de zijde van het perceel van eiser voldoende. Met deze haag wordt voldaan aan de Richtlijn landschappelijke inpassing Sluis. Het feit dat eiser zich niet kan vinden in de landschappelijke inpassing, maakt niet dat de landschappelijke inpassing niet adequaat is.
4.8
Op grond van artikel 28.5.1 onder l van de planregels mag verlening van de omgevingsvergunning niet leiden tot onevenredige aantasting van gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen.
4.9
Eiser betoogt dat sprake is van aantasting van zijn gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden door de verlening van de omgevingsvergunning. Volgens eiser ervaart hij ernstige hinder en overlast van de recreatiewoningen. Bij een normale burgerwoning verwacht eiser rust en regelmaat. Met de 5 recreatieappartementen is dit anders, er is namelijk continu verkeer, laden en lossen en buitenactiviteiten. Het college heeft miskend dat sprake is van onevenredige belasting van de omgeving.
4.1
De rechtbank is van oordeel dat de verlening van de omgevingsvergunning niet leidt tot onevenredige aantasting van gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen. Eiser kan zijn perceel na de verlening van de omgevingsvergunning nog op dezelfde wijze gebruiken en toekomstige ontwikkelingen worden niet uitgesloten door de verlening van de omgevingsvergunning.
4.11
Op grond van artikel 28.5.1 onder m van de planregels wordt de omgevingsvergunning slechts verleend als zorg wordt gedragen voor ruimtelijke kwaliteitswinst in de vorm van landschaps- of natuurontwikkeling of het verbeteren van de inrichting van het erf.
4.12
Eiser betoogt dat het college onterecht heeft aangenomen dat er zorg wordt gedragen voor de ruimtelijke kwaliteitswinst in de vorm van landschaps- of natuurontwikkeling of in de vorm van de inrichting van het erf. Op de keper beschouwd blijkt eigenlijk niet echt van wezenlijke ruimtelijke kwaliteitswinst, aldus eiser.
4.13
Eiser heeft op geen enkele wijze onderbouwd waarom niet blijkt van wezenlijke ruimtelijke kwaliteitswinst en heeft dit ook niet met objectieve en verifieerbare gegevens onderbouwd. De rechtbank is van oordeel dat gelet op het plan waarin wordt voorzien van een voldoende landschappelijke inpassing, het college in redelijkheid heeft kunnen oordelen dat wordt voldaan aan de eis dat zorg wordt gedragen voor de ruimtelijke kwaliteitswinst.
4.14
Op grond van artikel 28.5.1 onder n van de planregels wordt medewerking slechts verleend indien een privaatrechtelijke overeenkomst wordt gesloten over de aanleg, het beheer en het onderhoud van de landschappelijke inpassing en de ruimtelijke kwaliteitswinst. Als eis aan de verleende vergunning is verbonden dat vergunninghouder met de gemeente zo’n overeenkomst sluit.
4.15
Eiser betoogt dat de landschappelijke inpassing onvoldoende wordt geborgd met deze privaatrechtelijke overeenkomst. Een dergelijke overeenkomst kan per direct worden opgezegd en de naleving is afhankelijk van tal van onzekere factoren. Nadere eisen aan de landschappelijke inpassing ontbreken in de privaatrechtelijke overeenkomst. De boeteclausule in de privaatrechtelijke overeenkomst brengt geen zekerheid op de naleving van de overeenkomst met zich mee. Eiser kan, net als de bestuursrechter, de landschappelijke inpassing niet afdwingen omdat dit geen voorschrift is dat aan de omgevingsvergunning is gehangen.
4.16
De rechtbank is met eiser van oordeel dat de landschappelijke inpassing onvoldoende is geborgd met alleen de privaatrechtelijke overeenkomst. De landschappelijke inpassing moet op grond van de privaatrechtelijke overeenkomst 2 jaar na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning zijn gerealiseerd. De landschappelijke inpassing is echter niet als voorschrift verbonden aan de omgevingsvergunning, waardoor het voor eiser niet afdwingbaar is. Hij is immers geen partij bij de (civielrechtelijke) overeenkomst. Uit vaste jurisprudentie blijkt dat een privaatrechtelijke overeenkomst onvoldoende zekerheid biedt dat de benodigde inrichting daadwerkelijk zal worden gerealiseerd. [1] Dit betekent dat het beroep van eiser gegrond verklaart dient te worden en dat het bestreden besluit in zoverre dient te worden vernietigd.
Goede ruimtelijke ordening
5.1
Eiser betoogt dat hij overlast ervaart van de 5 recreatieappartementen. Zijn woon- en leefklimaat wordt aangetast door verlening van de omgevingsvergunning. Een normale burgerwoning heeft een totaal andere ruimtelijk-planologisch uitstraling dan 5 recreatieappartementen. De woonbelasting is met 5 recreatieappartementen minstens 5 keer groter dan bij een enkel woonhuis. Een gewone burgerwoning kenmerkt zich door rust en regelmaat en bij recreatieappartementen is dit wezenlijk anders, aldus eiser.
5.2
De rechtbank is van oordeel dat het woon- en leefklimaat van eiser niet onevenredig wordt aangetast door verlening van de omgevingsvergunning. Eiser heeft dit niet met objectieve of verifieerbare gegevens onderbouwd.
Handhaving
6.1
Eiser heeft aangegeven dat vergunninghouder zonder vergunning is gaan verbouwen en dat hij daartegen een handhavingsverzoek heeft ingediend. Hij vindt het onbegrijpelijk dat het college heeft berust in de illegale verbouwing en de vergunning heeft verleend. Eiser vreest dat de illegale verbouwing zal worden gebruikt onder het mom van recreatie, maar dat er permanente bewoning zal plaatsvinden. De appartementen waren namelijk voorheen al permanent bewoond.
6.2
De rechtbank overweegt dat een omgevingsvergunning is verleend voor het realiseren van 5 recreatieappartementen. Deze mogen daarmee niet permanent worden bewoond. De vrees van eiser dat de recreatieappartementen permanent bewoond zullen worden kan daarom geen gewicht in de schaal leggen. Alhoewel de appartementen in het verleden permanent werden bewoond, wordt daarvoor met de onderhavige omgevingsvergunning geen vergunning voor verleend. Het is niet aannemelijk dat de omgevingsvergunning is aangevraagd om permanente bewoning mogelijk te maken. Indien de appartementen niettemin permanent bewoond worden dan betreft dit een handhavingskwestie. Die situatie valt buiten dit geschil.
7. Conclusie
Omdat de landschappelijke inpassing onvoldoende is geborgd in de verlening van de omgevingsvergunning, verklaart de rechtbank het beroep gegrond en de rechtbank vernietigt het bestreden besluit. De rechtbank ziet aanleiding zelf in de zaak te voorzien, in die zin dat een voorschrift aan de omgevingsvergunning zal worden verbonden. Dit voorschrift luidt:
“De in het beplantingsplan voorziene beplanting, bestaande uit een Zeeuwse haag aan de west- en zuidzijde, een haag langs het toegangspad en bij de parkeerplaatsen, en losse groepjes bomen verdeeld over het perceel, moet voor de ingebruikname van de recreatieappartementen zijn aangebracht en moet nadien worden beheerd en onderhouden.”
Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, moet het college aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoeden.
De rechtbank veroordeelt het college in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde verleende rechtsbijstand vast op €1518,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 759,- en wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit voor zover daarbij is verzuimd om in de omgevingsvergunning een voorwaardelijke verplichting ten aanzien van de landschappelijke inpassing op te nemen;
- bepaalt dat aan de omgevingsvergunning het voorschrift wordt verbonden dat de in het beplantingsplan voorziene beplanting, bestaande uit een Zeeuwse haag aan de west- en zuidzijde, een haag langs het toegangspad en bij de parkeerplaatsen, en losse groepjes bomen verdeeld over het perceel, voor de ingebruikname van de recreatieappartementen moet zijn aangebracht en nadien moet worden beheerd en onderhouden
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van het bestreden besluit;
- verklaart het beroep voor het overige ongegrond;
- draagt het college op het betaalde griffierecht van € 181,00 aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt het college in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1518,00
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.P. Broeders, rechter, in aanwezigheid van mr. T.A.A. van Hooijdonk, griffier, op 22 juni 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Wettelijk kader
Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)
Artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder a Wabo
Het is verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit het bouwen van een bouwwerk.
Artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c Wabo
Het is verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan, een beheersverordening, een exploitatieplan, de regels gesteld krachtens artikel 4.1, derde lid, of 4.3, derde lid, van de Wet ruimtelijke ordening of een voorbereidingsbesluit voor zover toepassing is gegeven aan artikel 3.7, vierde lid, tweede volzin, van die wet.
Artikel 2.10, eerste lid, aanhef en onder a tot en met d, Wabo
Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, wordt de omgevingsvergunning geweigerd indien:
a. de aanvraag en de daarbij verstrekte gegevens en bescheiden het naar het oordeel van het bevoegd gezag niet aannemelijk maken dat het bouwen van een bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft, voldoet aan de voorschriften die zijn gesteld bij of krachtens een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 2 of Pro 120 van de Woningwet;
b. de aanvraag en de daarbij verstrekte gegevens en bescheiden het naar het oordeel van het bevoegd gezag niet aannemelijk maken dat het bouwen van een bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft, voldoet aan de voorschriften die zijn gesteld bij de bouwverordening of, zolang de bouwverordening daarmee nog niet in overeenstemming is gebracht, met de voorschriften die zijn gesteld bij een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 8, achtste lid, van de Woningwet dan wel bij of krachtens een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 120 van Pro die wet;
c. de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan, de beheersverordening of het exploitatieplan, of de regels die zijn gesteld krachtens artikel 4.1, derde lid, of 4.3, derde lid, van de Wet ruimtelijke ordening, tenzij de activiteit niet in strijd is met een omgevingsvergunning die is verleend met toepassing van artikel 2.12;
d. het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft, met uitzondering van een tijdelijk bouwwerk dat geen seizoensgebonden bouwwerk is, zowel op zichzelf beschouwd als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkelingen daarvan, in strijd is met redelijke eisen van welstand, beoordeeld naar de criteria, bedoeld in artikel 12a, eerste lid, onder a, van de Woningwet, tenzij het bevoegd gezag van oordeel is dat de omgevingsvergunning niettemin moet worden verleend;
e. de activiteit een wegtunnel als bedoeld in de Wet aanvullende regels veiligheid wegtunnels betreft en uit de aanvraag en de daarbij versterkte gegevens en bescheiden blijkt dat niet wordt voldaan aan de in artikel 6, eerste lid, van die wet gestelde norm.
Artikel 2.12., eerste lid, aanhef en onder a1 tot en met a3 Wabo
Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, kan de omgevingsvergunning slechts worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan of de beheersverordening:
1°. met toepassing van de in het bestemmingsplan of de beheersverordening opgenomen regels inzake afwijking,
2°. in de bij algemene maatregel van bestuur aangewezen gevallen, of
3°. in overige gevallen, indien de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat;
Bestemmingsplan “Buitengebied 2e herziening”
Artikel 1.62 van de bestemmingsplanregels
Ned: nieuwe economische drager: een nevenactiviteit die bij een agrarisch bedrijf, of als zelfstandige activiteit bij een voormalig agrarisch bedrijf, mag worden ondernomen.
Artikel 28.1 van de bestemmingsplanregels
De voor Wonen-2 aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. het wonen met aan - huis - gebonden beroepen, en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten, en de opslag van agrarische machines en aanverwante materialen en producten op voormalige agrarische bedrijfslocaties;
b. ter plaatse van de aanduiding ‘cultuurhistorische waarden’: het behoud en herstel van de aanwezige molen en zijn cultuurhistorische en landschappelijke waarden;
c. ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van recreatie – forellenvisvijver’: een forellenvisvijver;
d. kleinschalig kamperen voor zover in overeenstemming met de Verordening kleinschalig kamperen Sluis;
e. adresgebonden nevenfuncties zoals opgenomen in bijlage 8;
f. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, tuinen, groen, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water.
Artikel 28.5.1 van de Bestemmingsplanregels
Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 28.1 voor een NED, met inachtneming van het volgende:
a. de omgevingsvergunning wordt verleend voor:
1. een NED die voortkomt in de positieve lijst Nieuwe Economische Dragers zoals opgenomen in bijlage 2, met dien verstande dat een manege uitsluitend in de nabijheid van woonkernen is toegestaan;
2. overige bedrijfsactiviteiten, die naar aard en omvang gelijk te stellen zijn met de NED’s zoal vermeld in bijlage 2;
b. de oppervlakte van een NED bedraagt ten hoogste de in bijlage 2 genoemde omvang;
c. tenzij de toepassing wordt gegeven aan het bepaalde in lid 28.3.2, vindt de NED plaats in bestaande gebouwen op het bestemmingsvlak;
d. de NED of NED’s zijn niet toegestaan in de woning;
e. de NED, of alle NED’s tezamen op een bestemmingsvlak, wordt of worden uitgevoegend in en kleinschalige omvang, hetgeen blijkt:
1. de ruimtelijke uitstraling;
2. de verkeersaantrekkende werking, waarbij verlening van de omgevingsvergunning niet tot en onevenredige toename leidt van de automobiliteit;
3. de categorie uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten waartoe de activiteit behoort, waarbij geldt dat:
de bedrijfsactiviteit ten hoogste tot categorie 2 uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten behoort;
de bedrijfsactiviteit ten hoogste tot categorie 3 uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten behoort, mits is aangetoond dat daardoor geen milieuhinder voor aangrenzende percelen ontstaat; alvorens de omgevingsvergunning te verlenen vraagt het bevoegd gezag hierover schriftelijk advies van de milieudeskundige;
4. de omvang van verblijfsrecreatie waarbij geldt dat maximaal 5 verblijfseenheden (appartementen, hotelkamers) binnen het gebouw gerealiseerd mogen worden;
f. het gebruik ten behoeve van verblijfseenheden (appartementen, hotelkamers) uitsluitend is toegestaan indien op het perceel tevens wordt gewoond;
g. de verkeersveiligheid wordt niet negatief beïnvloed;
h. op eigen terrein wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
i. opslag van goederen ten behoeve van de NED buiten gebouwen is niet toegestaan;
j. nieuwe bouwwerken, geen gebouwen zijnde, lichtmasten en lichtbakken voor reclamedoeleinden daaronder begrepen zijn niet toegestaan;
k. ter plaatse van de uitbreiding wordt voorzien in een adequate landschappelijke inpassing die bestaat uit een beplantingsstrook met een dichte struik- en boomlaag van voornamelijk streekeigen soorten, met een gemiddelde breedte van tenminste 10 m; op basis van een landschapsplan, opgesteld door een gecertificeerde landschapsarchitect of goedgekeurd door de landschaps- en natuurdeskundige, kan volstaan worden met een landschappelijke inpassing waarbij voldaan wordt aan de ‘Richtlijn landschappelijke inpassing gemeente Sluis’ zoals opgenomen in Bijlage 7;
l. verlening van de omgevingsvergunning leidt niet tot onevenredige aantasting van gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen;
m. de omgevingsvergunning wordt slechts verleend als zorg wordt gedragen voor ruimtelijke kwaliteitswinst in de vorm van landschaps- of natuurontwikkeling of het verbeteren van de inrichting van het erf;
n. medewerking wordt slechts verleend indien een privaatrechtelijke overeenkomst wordt gesloten over de aanleg, het beheer en het onderhoud van de landschappelijke inpassing en de ruimtelijke kwaliteitswinst.