Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/8622
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 juli 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant(gemeente Halderberge), de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 24 augustus 2020.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 29 februari 2020 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (hierna: de woning) per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 485.000.
1.3.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard, waarbij de waarde van de woning is verlaagd naar € 481.000.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 10 juni 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, en namens de heffingsambtenaar [heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateur).
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning uit het bouwjaar 1964 met een aanbouw. De woning is verder voorzien van een dakkapel, een carport, een werktuigenberging, een loods, een tuinhuis en een overkapping. Bij de woning behoort een grondoppervlakte van 13.322 m2, waarvan 11.185 m2 bestaat uit een weiland. De inhoud van de woning bedraagt 519 m3.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. Belanghebbende bepleit een waarde van maximaal € 450.000. De heffingsambtenaar bepleit een waarde van € 481.000 zoals is vastgesteld na de uitspraak op bezwaar. Daarnaast stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar de uitspraak op bezwaar onvoldoende heeft gemotiveerd.
Motiveringsbeginsel
3.2.
De uitspraak op bezwaar dient te berusten op een deugdelijke motivering die uiterlijk bij de bekendmaking van de beslissing wordt vermeld. Belanghebbende stelt dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. Ter onderbouwing voert hij aan dat in de uitspraak op bezwaar niet is ingegaan op de door hem aangevoerde grond dat bij de waardebepaling onvoldoende rekening is gehouden met het verouderde sanitair. Daarnaast voert hij aan dat de heffingsambtenaar in de uitspraak geen toelichting of berekening heeft gegeven van de door hem doorgevoerde verlaging van de WOZ-waarde met € 4.000.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank is van een schending van het motiveringsbeginsel geen sprake. In de uitspraak op bezwaar is de heffingsambtenaar voldoende ingegaan op de door belanghebbende aangevoerde gronden. In tegenstelling tot hetgeen belanghebbende stelt heeft de heffingsambtenaar wel een toelichting gegeven op de verlaging van de WOZ-waarde met € 4.000. In de uitspraak op bezwaar is opgenomen dat de waarde is verlaagd omdat bij controle is gebleken dat bij het vaststellen van de waarde was uitgegaan van een onjuiste oppervlakte van de loods behorende bij de woning en dat onvoldoende rekening is gehouden met de in de woning aanwezige asbest. Deze motivering is wellicht niet uitgebreid, maar tot een uitgebreidere motivering was de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank in dat stadium van het geding niet gehouden. Dat in de uitspraak op bezwaar niet specifiek wordt ingegaan op de door belanghebbende aangevoerde grond dat het sanitair van de woning is verouderd acht de rechtbank onvoldoende om tot een schending van het motiveringsbeginsel te concluderen, mede gelet om de omstandigheid dat uit de overgelegde waardematrix bij het verweerschrift blijkt dat met de verouderde voorzieningen rekening is gehouden door de voorzieningen van de woning te beoordelen met het cijfer 2 (matig).
Toetsingskader WOZ-waarde
3.4.
De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
3.3.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkings-methode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen [plaats] dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.
3.4.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
3.5.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen met nieuwe vergelijkingsobjecten.
Procentuele stijging WOZ-waarde in vergelijking met andere onroerende zaken
3.5.
Belanghebbende heeft bij zijn beroepschrift een overzicht overgelegd waarmee hij voor de periode 2015 tot en met 2019 de stijging van de WOZ-waarde van zijn woning vergelijkt met de stijging van de WOZ-waarden van onroerende zaken die in dezelfde straat zijn gelegen (huisnummers [huisnummer] t/m [huisnummer]). De WOZ-waarde van de woning is volgens dit overzicht in de jaren 2015 tot en met 2019 met ruim 20% gestegen en de woning behoort daarmee tot de top 3 van woningen uit het overzicht die het meest zijn gestegen. Op grond van het voorgaande stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de waarde van zijn woning te hoog is vastgesteld.
3.6.
Deze beroepsgrond slaagt naar het oordeel van de rechtbank niet. Allereerst overweegt de rechtbank dat een stijging van de WOZ-waarde van de woning met 20% over de periode 2015 tot en met 2019 haar niet als exorbitant voorkomt. Los daarvan brengen doel en strekking van de Wet WOZ met zich dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van de feiten en omstandigheden die zich voordoen op of rond de waardepeildatum met voorbijgaan aan de waarde die in een ander tijdvak aan de woning is toegekend. De in de bijlage bij deze uitspraak op genomen uitvoeringsregeling schrijft voor dat bij de bepaling van de waarde van een woning het beste kan worden uitgegaan van de waarde van op of omstreeks de peildatum verkochte vergelijkbare objecten. Gelet op het voorgaande zijn de WOZ-waarden van andere onroerende zaken en de procentuele stijgingen van deze WOZ-waarden niet van belang bij de waardebepaling van de woning. Ten slotte overweegt de rechtbank dat het ook niet zo is dat alle woningentypen even snel in waarde zijn gestegen in de periode 2015 tot en met 2019.
3.7.
Voor zover belanghebbende met de door hem aangevoerde grond een beroep heeft willen doen op het gelijkheidsbeginsel, slaagt dit naar het oordeel van de rechtbank niet. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van voldoende vergelijkbare gevallen. Hij heeft daarvoor onvoldoende verifieerbare gegevens aangedragen. Daarbij komt dat de stijging of daling van de WOZ-waarden van de onroerende zaken in de straat mede afhankelijk is van de staat van onderhoud van deze onroerende zaken, het woningtype en bovendien kan worden beïnvloed door bijvoorbeeld een verbouwing of door veranderde omgevingsfactoren. Belanghebbende heeft niet inzichtelijk gemaakt of, en in hoeverre, hiervan sprake is bij de onroerende zaken in de straat.
Onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.8.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde in de beroepsfase een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 1 december 2020 door [taxateur], waarin de woning is getaxeerd op € 481.000. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt [adres] te [plaats], [adres] te [plaats] en [adres] te [plaats].
3.9.
De rechtbank acht de gebruikte vergelijkingsobjecten wat betref uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn bovendien voldoende dicht, namelijk binnen één jaar voor of na de waardepeildatum, verkocht. De rechtbank concludeert dat de vergelijkingsobjecten kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
3.10.
De stelling van belanghebbende dat de woning moet worden vergeleken met de vergelijkingsobjecten die zijn gebruikt bij de waardebepaling van de andere onroerende zaken in dezelfde straat als de woning, slaagt niet. Voor de waardebepaling aan de hand van de vergelijkingsmethode dienen vergelijkingsobjecten te worden gebruikt die goed vergelijkbaar zijn met de woning waarvan de waarde wordt bepaald. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de vergelijkingsobjecten die zijn gebruikt bij de waardebepaling van de andere onroerende zaken in de straat beter vergelijkbaar zijn dan de woningen die de heffingsambtenaar heeft gebruikt.
Waarde van het weiland
3.11.
Belanghebbende heeft ten slotte aangevoerd dat aan het weiland van 11.185 m2 teveel waarde is toegekend.
3.12.
De heffingsambtenaar heeft aan het weiland een waarde toegekend van € 6,30 per m2. Deze waarde komt overeen met de laagste waarde per m2 uit de door de heffingsambtenaar overgelegde grondstaffel. Ter onderbouwing dat deze waarde niet te hoog is heeft de heffingsambtenaar verder verwezen naar de landelijke taxatiewijzer agrarische gebouwen en grond waarin voor het jaar 2019 voor agrarische grond in het betreffende gebied een waarde van € 6.40 per m2 wordt voorgeschreven. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het weiland niet te hoog is gewaardeerd. De beroepsgrond van belanghebbende faalt.
3.13.
Voor het overige overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft daarbij in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de gebruikte vergelijkingsobjecten.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Gelet op het voorgaande is het beroep ongegrond verklaard. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.P. Hertsig, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A. van Beijsterveldt, griffier, op 4 juli 2022 en openbaar gemaakt door geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling)
Artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling bepaalt dat de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegeven beschikbaar zijn.