Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/861
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 juli 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 23 december 2019.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2019 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] op 1 januari 2018 vastgesteld op € 9.359.000 (aanslagnummer: [aanslagnummer]).
1.3.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 10 juni 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar
[heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateur).
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [adres] te [plaats]. Het betreft een bedrijfspand met de bestemming industrie. De onroerende zaak bestaat uit 9 productiehallen, 4 magazijnruimten, 3 kantoorruimten, een kantine, een entresol, een luifel en een rijwielstalling. De totale gebruiksoppervlakte bedraagt 27.784 m2. De totale perceeloppervlakte bedraagt 45.734 m2.
2.2.
Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 29 maart 2018 aangekocht. Voordat belanghebbende de onroerende zaak aankocht had zij al het recht van erfpacht met betrekking tot de onroerende zaak. In de koopovereenkomst is opgenomen dat de koopsom van de onroerende zaak € 6.250.000 bedraagt en dat er daarnaast een bedrag van € 2.415.000 verschuldigd is inzake de te derven toekomstig erfpachtcanon. Voorafgaand aan deze aankoop door belanghebbende is de onroerende zaak op een eerder moment aan haar aangeboden voor een bedrag van € 16.000.000.
2.3.
Op 30 december 2020 is de onroerende zaak door belanghebbende verkocht aan de aan haar gelieerde partij [partij] voor € 20.920.000.
2.4.
Op 4 augustus 2021 is de onroerende zaak voor een bedrag van € 23.700.000 verkocht aan een derde partij.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld en dat deze maximaal dient te worden vastgesteld op de hoogte van de door haar op 29 maart 2018 betaalde verkoopprijs van € 6.250.000. De heffingsambtenaar stelt dat de vastgestelde WOZ-waarde van € 9.359.000 niet te hoog is.
Toetsingskader van de rechtbank
3.2.
De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
3.3.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak onderbouwd door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
3.4.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Eigen verkoopcijfer van 29 maart 2018
3.5.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak maximaal kan worden gesteld op het bedrag van € 6.250.000 waarvoor zij de onroerende zaak op 29 maart 2018 heeft aangekocht.
3.6.
De rechtbank overweegt dat in geval een onroerende zaak kort voor of na de waardepeildatum is verkocht er in de regel van uit kan worden gegaan dat de WOZ-waarde op de waardepeildatum gelijk is aan de transactieprijs (Hoge Raad 29 november 2020, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). In dit geval wordt dat echter door de heffingsambtenaar betwist omdat volgens hem de verkoop niet door vraag en aanbod tot stand is gekomen. Daarbij heeft de heffingsambtenaar er op gewezen dat de onroerende zaak eerder aan belanghebbende is aangeboden voor een bedrag van € 16.000.000, dat belanghebbende ten tijden van de aankoop huurder was van de onroerende zaak en dat de verkopende partij in slechte financiële omstandigheden verkeerde ten tijde van de verkoop.
3.7.
Mede gelet op de door de heffingsambtenaar aangevoerde omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat in dit geval de verkoopprijs die belanghebbende heeft betaald op 29 maart 2018 niet representatief is voor de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2018. De rechtbank acht daarbij verder van belang dat belanghebbende alvorens zij de onroerende zaak aankocht op 29 maart 2018 erfpachter was van de onroerende zaak. Voornoemde omstandigheid kan naar het oordeel van de rechtbank invloed hebben gehad op de hoogte van de verkoopprijs waardoor niet kan worden gesproken van een marktconforme prijs. De rechtbank concludeert dat het eigen verkoopcijfer van belanghebbende van 29 maart 2018 niet bruikbaar is ter onderbouwing van de WOZ-waarde op de waardepeildatum.
Onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.8.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een waardematrix overgelegd, opgemaakt op 9 juli 2020 door [taxateur]. In deze waardematrix wordt de onroerende zaak gewaardeerd op € 9.359.457.
3.9.
In de waardematrix wordt verwezen naar de gerealiseerde verkoopprijzen van 6 ter vergelijking met de onroerende zaak aangedragen referentieobjecten alle gelegen te [plaats], te weten [adres], [adres], [adres], [adres], [adres] en [adres]. Daarnaast wordt in de waardematrix verwezen naar de vraaghuur van het referentieobject [adres]. Ten slotte heeft de heffingsambtenaar in de waardematrix de verkoopprijzen van 4 percelen grond gelegen in [plaats] opgenomen.
Oordeel rechtbank
3.10.
De taxateur heeft ter zitting toegelicht dat hij de WOZ-waarde van de onroerende zaak heeft berekend aan de hand van de volgens hem meest geschikte verkopen. Volgens hem zijn dat de eerste 3 in de matrix opgenomen referentieobjecten ([adres], [adres] en [adres]). De rechtbank acht deze vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar.
3.11.
De andere referentieobjecten zijn een stuk kleiner wat betreft oppervlakte. De taxateur heeft toegelicht dat hij deze objecten heeft opgenomen in de matrix om inzichtelijk te maken dat de prijs per m2 toeneemt naarmate de oppervlakte afneemt. Tenslotte heeft hij nog afzonderlijk beoordeeld of de grond bij de onroerende zaak niet te hoog is gewaardeerd door een vergelijking te maken met rond de waardepeildatum verkochte percelen grond. Nu in het belastingrecht de vrije bewijsleer geldt is de rechtbank van oordeel dat het de taxateur vrij stond om voornoemde gegevens als extra onderbouwing in de waardematrix op te nemen.
3.12.
De taxateur heeft verder toegelicht dat hij een correctie van 10% heeft toegepast op de geïndexeerde verkoopwaarde omdat de referentieobjecten zijn verkocht in verhuurde staat. Op basis van de eerste 3 referentieobjecten heeft de taxateur de huurwaarde per m2 en de kapitalisatiefactor berekend. De huurwaarde per m2 en de kapitalisatiefactor van de onderhavige onroerende zaak heeft de taxateur ruim onder het gemiddelde van de 3 referentieobjecten gesteld omdat niet bekend is wanneer de huurcontracten zijn afgesloten.
3.13.
Al het voorgaande in aanmerking nemende is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde waardematrix en de toelichting daarop ter zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het beroep van belanghebbende is ongegrond.
4.Beslissing
De rechtbank acht het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.P. Hertsig, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A. van Beijsterveldt, griffier, op 1 juli 2022 en openbaar gemaakt door geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling)
Artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling bepaalt dat bij de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een niet-woning de volgende methoden kunnen worden gebruikt: de huurwaarde-kapitalisatiemethode, de vergelijkingsmethode op basis van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, en de discounted-cash-flow methode.