Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/8687
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 juli 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende]uit [plaats], belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Halderberge(Belastingsamenwerking West-Brabant), de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 augustus 2020.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 30 april 2020 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 536.000.
1.3.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar van
21 augustus 2020 is de heffingsambtenaar gedeeltelijk tegemoetgekomen aan het bezwaar van belanghebbende. De WOZ-waarde van de onroerende zaak is daarbij verlaagd tot € 327.000.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 10 juni 2022 op zitting behandeld. Hieraan heeft deelgenomen namens de heffingsambtenaar: [taxateur] (taxateur). Belanghebbende is zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen.
1.7.
Belanghebbende is bij aangetekende brief, verzonden op 21 april 2022, verzonden aan het adres [adres], [postcode] [plaats], uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Deze uitnodiging is terugontvangen ter griffie van de rechtbank waarna is geconstateerd dat belanghebbende is verhuisd naar het adres [adres] [postcode] te [plaats]. Op 29 april 2022 is de uitnodiging om de zitting te verschijnen opnieuw aangetekend verzonden aan voornoemd adres in [plaats]. Uit informatie van PostNL is gebleken dat de uitnodiging op 30 april 2022 op genoemd adres is bezorgd. Op 20 mei 2022 heeft de rechtbank correspondentie ontvangen van belanghebbende. Bij deze correspondentie is de door de rechtbank op 29 april 2022 verzonden uitnodiging gevoegd. Uit voorgaande omstandigheden concludeert de rechtbank dat de uitnodiging om op zitting te verschijnen op de juiste wijze, tijdig en op het juiste adres is aangeboden. De zitting heeft daarom zonder de aanwezigheid van belanghebbende plaatsgevonden.
1.8
Het beroep is ingesteld door [naam]. Aanvullende stukken zijn ingediend door belanghebbende. De rechtbank gaat er vanuit dat [naam] het beroep heeft ingesteld namens haar echtgenoot, die als degene tot wie zich de WOZ-beschikking en de uitspraak op bezwaar richten, de belanghebbende is in deze procedure. De heffingsambtenaar kan hiermee instemmen.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak stamt uit het bouwjaar 2011 en wordt door belanghebbende aangeduid als landbouwschuur. De onroerende zaak heeft een agrarische bestemming waardoor deze niet kan worden gebruikt als woning. De onroerende zaak is voorzien van zonnepanelen, enkele ruimten zijn voorzien van airco en het gehele object is voorzien van kunststof kozijnen en dubbele ramen. De bedrijfsruimte is bereikbaar door middel van een drietal automatisch bediende overhead deuren. In de onroerende zaak bevinden zich ook een keuken en een badkamer. De totale oppervlakte van de grond behorende bij de onroerende zaak bedraagt 8.288 m2. De oppervlakte van de onroerende zaak bedraagt 528 m2.
2.2.
De onroerende zaak heeft van 29 juni 2014 tot en met 28 juni 2017 te koop gestaan voor een vraagprijs van € 418.000, maar is niet verkocht.
2.3.
Op 15 november 2019 is een deel van het perceel ter grootte van 252m2 verkocht aan de bewoners van het naastgelegen perceel, [adres] te [plaats], voor € 7.000 (€ 27,78 per m2).
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak. De heffingsambtenaar stelt zich in de beroepsfase op het standpunt dat de WOZ-waarde moet worden vastgesteld op € 305.000. Belanghebbende stelt dat deze waarde te hoog is. De door de heffingsambtenaar in de beroepsfase bepleite waarde is lager dan de vastgestelde waarde na de uitspraak op bezwaar. De rechtbank overweegt daarom dat het beroep van belanghebbende in zoverre reeds gegrond is.
Toetsingskader van de rechtbank
3.2.
De relevante wettelijk bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
3.3.
De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.
3.4.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de WOZ-waarde komen.
3.5.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
3.4.
Op grond van de in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ neergelegde regels wordt de waarde van niet-woningen, onder meer bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode. Dit neemt niet echter weg dat de WOZ-waarde van niet-woningen ook op andere manieren kan worden bepaald. De toetssteen blijft uiteindelijk waarde zoals deze in artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ is beschreven (zie bijlage).
3.5.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak onderbouwd aan de hand van de Taxatiewijzer agrarische gebouwen en grond. De taxatiewijzer is een op de uitgangspunten van de Wet WOZ gebaseerd taxatie-instrument, met behulp waarvan, door verzameling en analyse van marktgegevens van agrarische objecten, de waarde in het economisch verkeer voor agrarische objecten kan worden bepaald. Bij gebruik van de taxatiewijzer moet wel voldoende rekening worden gehouden met de individuele omstandigheden van de onroerende zaak. Uitgangspunt is dat taxatiewijzers slechts een hulpmiddel zijn indien voldoende transactiecijfers voor onderbouwing van de waarde aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode ontbreken. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar in dit geval de taxatiewijzer mocht gebruiken ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde omdat belanghebbende niets tegen het gebruik van de taxatiewijzer heeft ingebracht en omdat vanwege de specifieke aard van het object het aannemelijk is dat onvoldoende transactiecijfers van vergelijkbare objecten kunnen worden gevonden.
Heeft de heffingsambtenaar de door hem bepleite waarde aannemelijk gemaakt?
3.6.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak vastgesteld aan de hand van de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen en grond waarbij hij is uitgegaan van het volgende. Voor de waardering van de onroerende zaak is uitgegaan van de kengetallen die gelden voor een ‘sorteerloods’, daarbij heeft hij een correctie toegepast vanwege de minder goede kwaliteit van de loods. Met de omstandigheden dat de onroerende zaak gedeeltelijk is afgewerkt als kantoorruimte is geen rekening gehouden en aan de badkamer, de keuken en de zonnepanelen is door de heffingsambtenaar geen waarde toegekend. Als extra onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld heeft de heffingsambtenaar nog verwezen naar de omstandigheid dat de onroerende zaak in de periode 29 juni 2014 tot en met 28 juni 2017 te koop heeft gestaan voor een vraagprijs van € 418.000, wat aanzienlijk hoger is dan de door hem bepleite waarde.
3.7.
Belanghebbende heeft daartegenover onder meer aangevoerd dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak de afgelopen jaren steeds is vastgesteld op een bedrag rond de € 206.000, maar dat de WOZ-waarde voor het jaar 2020 aanzienlijk is gestegen. Daarnaast heeft belanghebbende aangevoerd dat er te veel waarde is toegekend aan de grond die behoort bij de onroerende zaak. De verkoopprijs van de onroerende zaak is volgens belanghebbende niet representatief omdat deze is vastgesteld met de gedachte dat voor de onroerende zaak een woonbestemming gerealiseerd kon worden. Ten slotte stelt belanghebbende dat bij de onroerende zaak in het jaar 2020 vochtschade is opgetreden waardoor een schadepost van € 30.000 is ontstaan waarmee onvoldoende rekening is gehouden bij de waardebepaling van de onroerende zaak.
3.8.
De rechtbank stelt voorop dat doel en strekking van de Wet WOZ met zich brengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw moet worden bepaald, aan de hand van de feiten en omstandigheden die zich voordoen op of rond de waardepeildatum met voorbijgaan aan de waarde die in een ander tijdvak aan de onroerende zaak is toegekend. Het standpunt van belanghebbende dat de WOZ-waarde voor het jaar 2020 teveel is gestegen ten opzichte van voorgaande jaren slaagt daarom niet. Daarbij acht de rechtbank mede van belang dat de heffingsambtenaar gemotiveerd heeft gesteld dat de stijging van de WOZ-waarde mede veroorzaakt is doordat in de voorgaande jaren 1.000 m2 was aangemerkt als grond die bij het erf van de onroerende zaak behoort, terwijl dat in werkelijkheid 3.354 m2 moest zijn.
3.9.
Ten aanzien van de toegekende waarde aan de grond bij de onroerende zaak overweegt de rechtbank als volgt. In de door de heffingsambtenaar overgelegde waarde-onderbouwing is voor de 3.354 m2 grond die behoort tot het erf van de onroerende zaak gerekend met een prijs per m2 van € 29,80. De overige grond ter grootte van 4.934 m2 is gewaardeerd op € 6,40 per m2. De rechtbank is van oordeel dat deze waarde zeker niet te hoog is, mede gelet op de omstandigheid dat een gedeelte van de ‘overige grond’ die door de heffingsambtenaar is gewaardeerd op € 6,40 per m2, door belanghebbende in 2019 is verkocht voor € 27,78 per m2. Dat volgens belanghebbende een gedeelte van deze overeengekomen verkoopprijs ziet op een vergoeding van oneigenlijk gebruik door de koper verandert het voorgaande oordeel niet, gelet op het grote verschil tussen de overeengekomen koopprijs en de waarde die door de heffingsambtenaar aan deze grond wordt toegekend.
3.10.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Daarbij acht de rechtbank met name van belang dat de onroerende zaak is gewaardeerd als zijnde een ‘sorteerloods’, maar dat gelet op de foto’s die behoren tot het dossier, de onroerende zaak veel luxer is en beter is afgewerkt dan normaal gesproken bij een sorteerloods het geval is. Daarbij komt dat in het voordeel van belanghebbende geen waarde is toegekend aan de keuken, de badkamer en de zonnepanelen behorende bij de onroerende zaak, terwijl voornoemde objectonderdelen in werkelijkheid wel een waarde vertegenwoordigen.
De overige door belanghebbende aangevoerde gronden veranderen het voorgaande oordeel niet. Belanghebbende heeft, gelet op de gemotiveerde betwisting van de heffingsambtenaar, niet aannemelijk gemaakt dat de verkoopprijs gebaseerd was op de veronderstelling dat er een woonbestemming kon komen op de onroerende zaak. Hoewel aan belanghebbende kan worden toegegeven dat de verkoopprijs destijds niet de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigde – de onroerende zaak is namelijk niet verkocht – kan deze verkooprijs wel dienen als ondersteunend bewijs dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Tussen de vraagprijs van € 418.000 en de door de heffingsambtenaar bepleite waarde van € 309.000 zit namelijk nog een behoorlijke ruimte.
Ten aanzien van de stelling dat geen rekening is gehouden met de schadepost van € 30.000 overweegt de rechtbank dat uit het taxatieverslag uit de bezwaarfase blijkt dat daar wel een correctie is toegepast van € 30.000 bij de vaststelling van de waarde door de heffingsambtenaar. Daarbij komt dat de heffingsambtenaar onbetwist heeft gesteld dat de vochtschade niet pas is ontstaan in het jaar 2020, maar dat uit de verkoopfoto’s blijkt dat deze reeds aanwezig was op het moment dat de onroerende zaak ter verkoop werd aangeboden.
4.Conclusie en gevolgen
Het beroep van belanghebbende is gegrond verklaard omdat de heffingsambtenaar in de beroepsfase een lagere waarde bepleit dan de waarde zoals deze is vastgesteld na de uitspraak op bezwaar. Belanghebbende krijgt het griffierecht vergoed. Voor het overige heeft belanghebbende geen proceskosten gemaakt die vergoed kunnen worden.
5.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 305.000;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 48,- aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.P. Hertsig, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A. van Beijsterveldt, griffier, op 1 juli 2022 en openbaar gemaakt door geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling)
Artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling bepaalt dat bij de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een niet-woning de volgende methoden kunnen worden gebruikt: de huurwaarde-kapitalisatiemethode, de vergelijkingsmethode op basis van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, en de discounted-cash-flow methode.