Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Bestuursrecht
Zaaknummer: BRE 21/4475
Uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 juli 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [woonplaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant(gemeente [plaats] ), de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 7 september 2021.
1.2.
Het voorafgaande traject is als volgt verlopen. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 26 februari 2021 aan belanghebbende een waarde-beschikking toegezonden (hierna: de beschikking). Tegelijk is ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd (hierna: de aanslag). De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). De beschikking en de aanslag hebben betrekking op de woning van belanghebbende, op het adres [adres] , te [woonplaats] (hierna: de woning).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld per de datum van 1 januari 2020 (hierna: de waardepeildatum). De waarde is vastgesteld op € 215.000. Daartegen richten zich de beroepsgronden van belanghebbende. Tegen de berekening van de aanslag als zodanig zijn geen beroepsgronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag volgt daarom het oordeel over de waarde.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. Vervolgens heeft belanghebbende beroep ingesteld.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 23 juni 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en de gemachtigde van de heffingsambtenaar in de persoon van [naam] , bijgestaan door [naam taxateur] (taxateur).
1.7.
Belanghebbende heeft tijdens deze zitting een pleitnota met drie bijlagen overgelegd aan de heffingsambtenaar en aan de rechtbank. De pleitnota is door belanghebbende voorgedragen. De heffingsambtenaar heeft ermee ingestemd dat de pleitnota en de bijlagen aan het dossier zijn toegevoegd. Verder heeft belanghebbende een ingevuld proceskostenformulier overgelegd.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning, bouwjaar 1972, met een erker, balkon en een berging/schuur. De oppervlakte van de woning is 128m2 en van het totale perceel 223m2.
2.2.
In het kader van een bezwaarprocedure over het voorafgaande tijdvak heeft een inpandige opname plaatsgevonden. Voor het onderhavige tijdvak is geen inpandige opname gedaan.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Belanghebbende bepleit een waarde van € 201.000, zo heeft hij desgevraagd ter zitting verklaard. De heffingsambtenaar bepleit dat de vastgestelde waarde van € 215.000 juist, althans niet te hoog, is. In opdracht van de heffingsambtenaar heeft de taxateur (voornoemd) een taxatie van de woning uitgevoerd en daarvan een rapport opgemaakt (hierna: het taxatierapport).
Beoordeling van de waarde van de woning (hierna ook wel aangeduid als: woningwaarde)
3.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.3.
De taxateur heeft de woning getaxeerd door middel van vergelijking van de woning van belanghebbende met verkoopprijzen van woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht (hierna: de vergelijkingsobjecten). [1] De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Dit is verder onderbouwd door middel van een cijfermatig overzicht (hierna: de matrix).
Vergelijking en onderlinge verschillen
3.4.
De verkoopgegevens die de heffingsambtenaar heeft gekozen, de wijze waarop de verschillen zijn verdisconteerd en de toelichting daarop zijn adequaat. De taxateur heeft behalve een woordelijke beschrijving van de waardebepaling ook een cijfermatige weergave opgesteld. Meer specifiek merkt de rechtbank daarover het volgende op.
3.5.
Alle door belanghebbende genoemde verschillen komen tot uitdrukking in de waardebepaling door de taxateur, in het bijzonder de matrix. De rechtbank noemt in het bijzonder de grootte van een garage, de aanwezigheid van dakkapel/buitenruimte en de goede respectievelijk uitstekende staat van onderhoud. Door deze waardeverhogende elementen te verdisconteren, is gewaarborgd dat de invloed daarvan niet doorwerkt in de waardeberekening van de woning van belanghebbende.
3.6.
Ten aanzien van vergelijkingsobject [object] is ter zitting opgehelderd dat de garage niet in de waardebepaling is meegenomen, maar een afzonderlijk WOZ-object is. De waardebepaling van de woning van belanghebbende is daardoor niet nadelig beïnvloed. Ook aan de stelling dat [object] via een traject van stille verkoop is verkocht, verbindt de rechtbank geen conclusie. De waarde per m2 woonoppervlakte van [object] is immers de laagste van de vier vergelijkingsobjecten. Als deze woning vanwege de bijzondere verkoopomstandigheden uit de vergelijking zou worden geëlimineerd, dan zou dat nadelig zijn voor belanghebbende. De gemiddelde prijs per m2 woonoppervlakte gaat dan namelijk omhoog.
Onderhoud eigen woning
3.7.
Belanghebbende heeft ter zitting gesteld dat het onderhoud van de woning slechter is dan waarvan de heffingsambtenaar is uitgegaan en heeft ter onderbouwing twee foto’s overgelegd (zie 1.7). Daarop zijn twee dorpels/kozijnposten te zien waarvan het hout is aangetast. De heffingsambtenaar heeft het betoog van belanghebbende weersproken. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar daarin. Het betreft twee ongedateerde foto’s, wat betekent dat niet aannemelijk is gemaakt dat het de toestand op de waardepeildatum aangeeft. Daar komt bij dat enig onderhoud aan een woning op zichzelf gebruikelijk is. Dat de onderhoudstoestand op de waardepeildatum minder dan ‘gemiddeld’ (factor 3) was, is daarom niet aannemelijk gemaakt.
Omgevingsfactoren
3.8.
Tot slot gaat de rechtbank in op de hinder die belanghebbende ervaart van onder meer spelende kinderen, hardrijders en verkeersdrukte (omgevingsfactoren). Belanghebbende heeft in dat verband een kopie van het waarderapport overgelegd (zie 1.7). Daarop heeft belanghebbende de ligging van de referentieobjecten, de school en de speeltuin ingetekend. Anders dan waar belanghebbende van uit gaat, brengen deze omgevingsfactoren niet mee dat de waarde te hoog is vastgesteld. Bepalend is of een potentiële koper minder over zou hebben voor de woning van belanghebbende dan waar de heffingsambtenaar van is uitgegaan. Dat is niet aannemelijk gemaakt. De referentie-objecten liggen in hetzelfde blok. Het effect van de omgevingsfactoren is daarmee in de verkoopprijzen van de referentieobjecten verdisconteerd.
Toezegging taxateur voorafgaand tijdvak
3.9.
Belanghebbende heeft ter zitting gesteld dat voor het voorafgaande tijdvak de woningwaarde is bijgesteld naar aanleiding van de destijds door de heffingsambtenaar ingeschakelde taxateur gedane uitspraak tijdens de inpandige opname. Aan deze toezegging komt voor het tijdvak waar het hier over gaat echter geen bewijskracht toe. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift toegelicht dat en hoe met de bevindingen van destijds rekening is gehouden. Dat de toezegging ook zou doorwerken naar het huidige tijdvak is niet aannemelijk gemaakt.
Procentuele waardestijging
3.10.
De procentuele waardeverhoging, zowel van de woning zelf door de jaren heen alsook in relatie tot de waardestijging andere woningen, is geen onderdeel van beoordeling door de rechtbank. Doel en strekking van de Wet WOZ brengt met zich dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van de feiten en omstandigheden die zich voordoen op of rond de waardepeildatum met voorbijgaan aan de waarde die in een ander tijdvak aan de woning is toegekend. De in de bijlage bij deze uitspraak op genomen uitvoeringsregeling schrijft voor dat bij de bepaling van de waarde van een woning het beste kan worden uitgegaan van de waarde van op of omstreeks de peildatum verkochte vergelijkbare objecten. De keuze voor die systematiek is voorbehouden aan de wetgever. De rechter mag de redelijkheid van de wet als zodanig niet beoordelen. [2]
4.Conclusie en gevolgen
De conclusie van bovenstaande beoordeling is dat de beroepsgronden van belanghebbende worden verworpen. Het gelijk is aan de zijde van de heffingsambtenaar. Het beroep is daarom ongegrond. Dat betekent dat de beschikking en de aanslag in stand blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Belanghebbende krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
5.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. R.J.M. de Fouw, griffier, op 14 juli 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling)
Artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling bepaalt dat de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegeven beschikbaar zijn.