Uitspraak
\RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
Zaaknummer BRE 20/5201
Uitspraak van 1 februari 2022 van de enkelvoudige kamer in het geding tussen
[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk , de heffingsambtenaar,
Als derde partij heeft deelgenomen:
de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid).
de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 31 januari 2019 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 425.000,-. In hetzelfde geschrift heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting, rioolheffing en afvalstoffenheffing 2019 bekendgemaakt (aanslagnummer [aanslagnummer] ).
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt.
Op 13 juni 2019 heeft een hoorzitting plaatsgevonden.
In de uitspraak op bezwaar van 30 januari 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde WOZ-waarde gehandhaafd.
Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 december 2021 te Breda. Aldaar zijn verschenen en gehoord, de gemachtigde van belanghebbende, J. van Abbe (hierna: de gemachtigde), verbonden aan Previcus Vastgoed te Boxmeer.
De heffingsambtenaar is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 12 november 2021 op het adres [adres 2] [postcode] [plaats 2] , onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Namens de heffingsambtenaar is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niemand verschenen. Nu genoemde brief niet is terugontvangen en uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 15 november 2021 op genoemd adres is uitgereikt, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden.
Overwegingen
Inleiding
1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woonboerderij, bouwjaar 1953, met een oppervlakte van 172 m² met garage, aanbouw, berging, twee overkappingen, twee dakkapellen en een tuinhuis. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 2.820 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende bepleit een waarde van maximaal € 350.000,-. Hij heeft ter onderbouwing van die waarde een taxatierapport van 10 februari 2020, opgemaakt door [taxateur 1] en [taxateur 2] , overgelegd. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde WOZ-waarde van € 425.000,-.
Verstrekken van gegevens in de bezwaarfase
3. Belanghebbende heeft de heffingsambtenaar in de bezwaarfase onder meer verzocht om een taxatiekaart met daarop de KOUDV-factoren (kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen) te verstrekken. Belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat door de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatieverslag onvoldoende inzicht is verschaft in de gehanteerde KOUDV-factoren, nu daarbij een cijfermatige uitwerking in de vorm van percentages ontbreekt. Belanghebbende doet een beroep op artikel 40 van Pro de Wet WOZ en de uitspraak van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1316).
4. De rechtbank stelt vast dat het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatieverslag de op de woning toegepaste KOUDV-factoren bevat. De rechtbank is van oordeel dat het ontbreken van een cijfermatige uitwerking van de KOUDV-factoren in de vorm van percentages in het onderhavige geval er niet toe leidt dat de heffingsambtenaar de waardebepaling onvoldoende inzichtelijk en controleerbaar heeft gemaakt. De heffingsambtenaar heeft immers in de uitspraak op bezwaar een nadere toelichting gegeven op de gehanteerde KOUDV-factoren. De rechtbank leidt hieruit af dat van een cijfermatige uitwerking in de vorm van percentages van de KOUDV-factoren door de heffingsambtenaar geen gebruik is gemaakt. In dat geval kan de heffingsambtenaar niet worden verplicht die informatie te verstrekken. [1]
Toetsingskader van de rechtbank ten aanzien van de WOZ-waarde
5. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
6. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.
7. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde lagere waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
8. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
9. De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op het door hem overgelegde taxatierapport van 2 juni 2020 van de taxateur [taxateur 3] . De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 425.000,-. Op 20 september 2019 heeft een inpandige opname van de woning plaatsgevonden. Naast gegevens van de woning, bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 3] in [plaats 1] , [adres 4] in [plaats 1] , [adres 5] in [plaats 3] , [adres 6] in [plaats 3] en [adres 7] in [plaats 3] . De gegevens zijn verwerkt in een matrix. Ook de gehanteerde grondstaffel is bijgevoegd. Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 425.000,- niet te hoog is.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning?
10. Belanghebbende betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen woningen in [plaats 3] geschikt zijn als vergelijkingsobjecten gelet op de aldaar afwijkende marktprijzen. Ter zitting heeft belanghebbende daaraan toegevoegd dat de woning aan de [adres 4] in [plaats 1] niet geschikt is als vergelijkingsobject gelet op de afwijkende staat van onderhoud waarin de woning zich bevindt.
11. De rechtbank is van oordeel dat gelet op de ligging van de woning op de grens van [plaats 3] en [plaats 1] de door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten in [plaats 3] voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Deze en de overige vergelijkingsobjecten zijn net als de woning vrijstaande woningen en wat betreft bouwjaar, type en ligging voldoende vergelijkbaar. Dat met de ligging evenals met de staat van onderhoud bij de waardering van de woning rekening moet worden gehouden, doet niet af aan de vergelijkbaarheid. Wel acht de rechtbank de woning [adres 3] in [plaats 1] ongeschikt als vergelijkingsobject aangezien de verkoopdatum meer dan een jaar na de waardepeildatum is gelegen. Deze woning zal daarom buiten beschouwing worden gelaten.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
12. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. De vergelijkingsobjecten zijn verkocht binnen een jaar voor tot een jaar na de waardepeildatum 1 januari 2018. Indien de verkoopdatum verder gelegen is van de waardepeildatum is het verkoopcijfer geïndexeerd. De aan- en bijgebouwen zijn separaat gewaardeerd. Met de verschillen in grondoppervlak is rekening gehouden door deze te berekenen op basis van een grondstaffel.
Waarde verminderende omstandigheden
13. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. Een potentiële koper zal rekening houden met de kosten om de keuken, badkamer en het sanitair te vernieuwen. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar bij de waardering van de woning onvoldoende rekening gehouden met het achterstallig onderhoud in en aan de woning. De fundering van de woning is dermate slecht dat het huis op diverse plaatsen aanzienlijk verzakt is en er in de loop van de tijd steeds grotere scheuren in de gevels zijn ontstaan. De geraamde kosten voor een bouwkundige ingreep zijn circa € 150.000,-. De gedateerde voorzieningen en de renovatiekosten hebben volgens belanghebbende een negatief effect op de waarde van de woning. Verder is ter zitting namens belanghebbende nader toegelicht dat de woning is gelegen in een hoogwatergebied en dit tot gevolg heeft dat een deel van het terrein niet kan worden gebruikt. Belanghebbende vindt de in matrix gehanteerde correctie van plus 20 procent op de grondwaarde vanwege de fraaie ligging daarom misplaatst.
14. De heffingsambtenaar heeft onderkend dat de woning gerenoveerd moet worden. Hiermee is echter rekening gehouden met de keuze van vergelijkingsobjecten. De woning [adres 6] in [plaats 3] bevond zich ten tijde van de transactiedatum in een slechtere staat dan de woning van belanghebbende en de woning [adres 7] in [plaats 3] bevond zich ten tijde van de transactie zelfs in bijna sloopwaardige staat. Ook heeft de heffingsambtenaar onderkend dat de muren van de woning op enkele plaatsen ernstige scheurvorming vertonen. De oorzaak hiervan is dat de woning is gebouwd op veengrond zonder paalfunderingen. Dit komt volgens de heffingsambtenaar veelvuldig voor in het buitengebied van [plaats 2] , [plaats 1] en [plaats 3] . De heffingsambtenaar stelt dat de door belanghebbende aangevoerde omstandigheden voldoende tot uitdrukking zijn gebracht in de door hem lagere gehanteerde waarde per vierkante meter voor de woning. De gehanteerde waarde per vierkante meter van de woning is zelfs lager dan die van de vergelijkingsobjecten [adres 6] en [adres 7] in [plaats 3] , welke woningen eveneens scheurvorming vertonen en waarbij sprake is van een slechtere ligging. Met betrekking tot de ligging van de woning heeft de heffingsambtenaar voorts opgemerkt dat sprake is van een zeer fraaie ligging in het buitengebied. Bij extreme omstandigheden is er wateroverlast, maar de woning heeft een zeer fraaie tuin die het hoge water tot nu toe heeft doorstaan. Daarnaast was de ligging in het hoogwatergebied kennelijk geen belemmering voor de bouw van een mooie grotere schuur in de tuin. De stelling van belanghebbende dat het terrein gedeeltelijk niet gebruikt kan worden, stemt niet overeen met het gebruik ervan.
15. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport en de gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat met de door belanghebbende aangevoerde omstandigheden voldoende rekening is gehouden. De rechtbank overweegt dat het aantal vierkante meters grond bij de woning vergelijkbaar is met die van het vergelijkobject [adres 6] in [plaats 3] , waarbij een waarde per vierkante meter van € 292,- is gehanteerd. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de gehanteerde waarde per vierkante meter van € 82,- ondanks de gehanteerde correctie van plus 20 procent, voor de woning niet te hoog is. De rechtbank neemt bij haar oordeel ook in aanmerking dat belanghebbende de geraamde kosten voor een bouwkundige ingreep van circa € 150.000,- evenmin met stukken heeft onderbouwd.
16. Nu de woning [adres 3] in [plaats 1] in de beoordeling van de WOZ-waarde buiten beschouwing is gelaten, behoeft de stelling van belanghebbende dat, gelet op de verder van de waardepeildatum gelegen verkoopdatum, onvoldoende inzicht is verschaft in de indexering naar de verkoopdatum, geen behandeling meer.
Conclusie
17. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank komt niet meer toe aan de beoordeling van de door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten. Het beroep tegen de WOZ-waarde zal ongegrond worden verklaard.
Verzoek om vergoeding van immateriële schade
18. Namens belanghebbende is ter zitting verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens de lange duur van de procedure.
19. Het bezwaarschrift is op 13 maart 2019 door de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 1 februari 2022 en dus afgerond 35 maanden na indiening van het bezwaarschrift. De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep. [2] Nu er geen reden is om van dit uitgangspunt af te wijken, bedraagt de overschrijding van de redelijke termijn 11 maanden. De vergoeding bedraagt € 500,- per half jaar termijnoverschrijding. Belanghebbende heeft derhalve recht op een vergoeding van immateriële schade van afgerond 2 x € 500,- is € 1.000,-.
20. Voor de verdeling van de te betalen schadevergoeding tussen de heffingsambtenaar (bezwaarfase) en de Staat der Nederlanden (beroepsfase) geldt het volgende. De bezwaarfase heeft afgerond elf maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase met vijf maanden is overschreden. De resterende overschrijding van zes maanden wordt aan de beroepsfase toegerekend. De veroordeling tot schadevergoeding zal naar evenredigheid daarmee worden uitgesproken ten laste van de heffingsambtenaar (5/11 x € 1.000,- =
€ 454,55) respectievelijk de Staat (6/11 x € 1.000,- = € 545,45). De rechtbank merkt de Staat in zoverre mede aan als partij in het geding.
Proceskostenvergoeding en griffierecht
21. De rechtbank vindt in de omstandigheid dat het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt toegewezen, aanleiding de heffingsambtenaar en de Staat te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 541,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541,- en een wegingsfactor 0,5). Omdat de vergoeding enkel plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht). [3] Daarnaast heeft belanghebbende recht op vergoeding van het door hem betaalde griffierecht.
22. De vergoeding van de proceskosten en het griffierecht moet deels plaatsvinden door de heffingsambtenaar en deels door de Staat. Om redenen van eenvoud en uitvoerbaarheid wordt uitgegaan van een verdeling waarbij ieder van hen de helft betaalt. [4]
Beslissing
De rechtbank verklaart
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 454,55;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 545,45;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 270,50;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 270,50;
- gelast dat de heffingsambtenaar de helft van het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt, zijnde € 24,-;
- gelast dat de Staat der Nederlanden de helft van het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt, zijnde € 24,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.P. Hertsig, rechter, in aanwezigheid van mr. L.M. de Leeuw van Weenen, griffier, op 1 februari 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bijlage
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).