Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/9159
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 augustus 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats] , belanghebbende
(gemachtigde: R.J.M. van Deursen),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Etten-Leur), de heffingsambtenaar.
Als derde partij heeft deelgenomen, namens de Staat der Nederlanden,
de minister van Justitie en Veiligheid, de minister.
de minister van Justitie en Veiligheid, de minister.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 15 september 2020.
1.2.
Het voorafgaande traject is als volgt verlopen. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 29 februari 2020 aan belanghebbende een waarde-beschikking voor het jaar 2020 toegezonden (hierna: de beschikking). De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). De beschikking heeft betrekking op de woning die belanghebbende huurt op het adres [adres] in [plaats] (hierna: de woning).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld per de datum van 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum). De waarde is vastgesteld op € 223.000. Daartegen richten zich de beroepsgronden van belanghebbende.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. Vervolgens heeft belanghebbende beroep ingesteld.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Nadat de rechtbank de heffingsambtenaar telefonisch heeft gewezen op zijn plicht de op de zaak betrekking hebbende stukken te overleggen, heeft de rechtbank nog een set nadere stukken van de heffingsambtenaar ontvangen. Een afschrift daarvan is aan de gemachtigde van belanghebbende gezonden.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 23 augustus 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar: [heffingsambtenaar] en [taxateur 1] (taxateur).
2.Feiten
Belanghebbende is huurder van de woning. Het gaat om een appartement met bouwjaar 2014 en een inhoud van 242 m3. De woning is gelegen op de eerste verdieping en kenmerkt zich door een balkon en een inpandige berging op de begane grond. De woning beschikt tevens over een parkeerplaats. De woning is gesitueerd aan de westkant van het appartementencomplex, uitkijkend over een groenstrook en het appartementencomplex aan de overzijde daarvan.
3.Beoordeling door de rechtbank
Vooraf
3.1.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting verzocht om in de gelegenheid te worden gesteld om tijdens de zitting een nieuwe waardeberekening van de woning in de vorm van een cijfermatig overzicht (hierna: matrix) in te brengen. Belanghebbende heeft aangegeven bezwaar te hebben tegen overlegging van het stuk. Ten aanzien van de inbreng van het nadere stuk oordeelt de rechtbank als volgt. Het verzoek wordt afgewezen. Daarbij is in aanmerking genomen dat op grond van de wet [1] tot uiterlijk tien dagen vóór de zitting stukken kunnen worden ingediend, de gemachtigde ter zitting heeft verklaard niet met het verzoek in te stemmen en dat de gemachtigde en de rechtbank onvoldoende kennis hebben kunnen nemen van de inhoud van het stuk om daar adequaat op te kunnen reageren. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van bijzondere omstandigheden die de late inbreng rechtvaardigen. De rechtbank heeft ziet ook geen aanleiding om het onderzoek te heropenen. Bij de onderstaande beoordeling van het geschil heeft de rechtbank het nadere stuk buiten beschouwing gelaten. Het nadere stuk is wel aan dossier toegevoegd, in verband met eventuele beoordeling van deze beslissing in hoger beroep.
Inhoudelijk
3.2.
Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. De heffingsambtenaar bepleit dat de vastgestelde waarde van € 223.000 niet te hoog is. Belanghebbende bepleit een waarde van maximaal € 182.000.
Partijen hebben ter zitting verduidelijkt dat het geschil zich toespitst op de invloed van de ligging van de woning op de waarde en tevens (maar in mindere mate) op de waardering van de berging. Wat de ligging van de woning betreft is ter zitting gebleken dat de verdeeldheid met name ziet op de ligging van de woning in de context van de nabijheid van [het park] en het uitzicht vanuit de woning op dit park en de invloed van deze factoren op de waarde van de woning.
Wat betreft de berging gaat belanghebbende uit van een waarde van € 1.680 en de heffingsambtenaar van een waarde van € 5.760. De heffingsambtenaar noemt de inhoud van de berging en het gegeven dat de berging inpandig in plaats van uitpandig is als argumenten om van de door hem bepleite hogere waarde uit te gaan.
3.3.
De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
3.4.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de door hem bepleite WOZ-waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.
3.5.
Tot de stukken die door de heffingsambtenaar zijn ingebracht behoort een waardebepaling opgemaakt door [taxateur 2] , taxateur. De waardebepaling door de taxateur vervangt het in de bezwaarfase gehanteerde taxatieverslag. Dat is toegestaan. Het belastingrecht kent vrije bewijsleer en partijen zijn in elke stand van het geding vrij om hun bewijs aan te vullen.
3.6.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin niet geslaagd.
3.7.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde de bovengenoemde waardebepaling ingebracht. De taxateur heeft de woning getaxeerd door middel van vergelijking van de woning met verkoopprijzen van woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht (hierna: de vergelijkingsobjecten) [2] . De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Deze waardeberekening is inzichtelijk gemaakt door middel van een matrix. In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 225.000. Als vergelijkingsobjecten voor de woning heeft de heffingsambtenaar [vergelijkingsobject 1] , [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] gebruikt die allen zijn gelegen in [plaats] , in de nabijheid van [het park] .
3.8.
Belanghebbende voert aan dat de door de taxateur gebruikte vergelijkingsobjecten in beginsel voldoende vergelijkbaar en bruikbaar zijn als vergelijkingsobjecten. Drie van de vier door belanghebbende gebruikte vergelijkingsobjecten komen immers overeen met de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten. Belanghebbende wijst echter specifiek op het door hemzelf gebruikte vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 4] , ook gelegen in [plaats] . Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar dat object ten onrechte buiten beschouwing gelaten. Belanghebbende voert daartoe aan dat dit vergelijkingsobject een met de woning vergelijkbare ligging ten opzichte van [het park] heeft en dat dit vergelijkingsobject bovendien van alle gebruikte vergelijkingsobjecten het best met de woning vergelijkbaar is. Belanghebbende heeft er verder op gewezen dat de drie door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten (zie 3.7) een aanzienlijk hogere gecorrigeerde transactieprijs per m3 hebben dan het door hem ingebrachte vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 4] en verklaart dit door een betere ligging van die vergelijkingsobjecten ten opzichte van [het park] . Volgens belanghebbende ligt de gecorrigeerde transactieprijs per m3 voor de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten namelijk voor elk van die objecten boven de € 700, terwijl volgens belanghebbendes stelling ter zitting voor [vergelijkingsobject 4] een gecorrigeerde m3-prijs van € 640 geldt. Deze lagere gecorrigeerde m3-prijs is volgens belanghebbende te verklaren doordat [vergelijkingsobject 4] , net als de woning, in vergelijking met de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten een minder gunstige ligging ten opzichte van [het park] heeft.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat belanghebbende een gemotiveerd standpunt heeft ingenomen tegen het door de heffingsambtenaar buiten beschouwing laten van [vergelijkingsobject 4] als vergelijkingsobject in de waardebepaling. Met zijn stelling dat hij bij de waardebepaling kan volstaan met drie vergelijkingsobjecten, heeft de heffingsambtenaar dit argument van belanghebbende onvoldoende weerlegd. Datzelfde geldt voor de enkele stelling van de taxateur dat de ligging van [vergelijkingsobject 4] vergelijkbaar is met de ligging van de vergelijkingsobjecten. De stelling van de taxateur ter zitting dat de verkoopcijfers van de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten dichterbij de waardepeildatum liggen dan het verkoopcijfer van [vergelijkingsobject 4] overtuigt de rechtbank evenmin, gelet op het minimale verschil met de verkoopdata van de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem bepleite waarde niet te hoog is.
3.9.
De rechtbank dient vervolgens te beoordelen of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft daartoe in de beroepsfase een taxatierapport ingebracht dat is opgemaakt door [taxateur 3] taxateur bij de Juiste Waarde.
3.10.
Naar het oordeel van de rechtbank is belanghebbende er niet in geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet hoger kan zijn dan € 182.000. De rechtbank overweegt daartoe dat belanghebbende de door hem bepleite minder gunstige ligging van de woning ten opzichte van [het park] op de waardebepaling onvoldoende heeft onderbouwd. Belanghebbende heeft ter zitting desgevraagd bevestigd dat de waarderingsfactor ‘ligging’ in dit concrete geval moet worden gelezen als ‘uitzicht’. Hoewel de woning slechts zijdelings uitzicht heeft op [het park] , kijkt het uit over een groenstrook. Dit in tegenstelling tot [vergelijkingsobject 4] . Eventuele verschillen qua ligging ten opzichte van voorzieningen als bijvoorbeeld winkels en openbaar vervoer zijn niet benoemd. Naar het oordeel van de rechtbank kan het betoog van belanghebbende de door hem toegepaste verminderingsfactor van 10% op de m3-prijs niet dragen.
3.11.
Nu geen van partijen de verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. Alles in ogenschouw nemende (waaronder ook de berging) stelt de rechtbank deze waarde vast op € 210.000. Het beroep is daarom gegrond.
Vergoeding van immateriële schade
3.12.
Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Tussen partijen is niet in geschil dat het bezwaarschrift op 29 februari 2020 door de heffingsambtenaar is ontvangen. De uitspraak van de rechtbank wordt op 26 augustus 2022 gedaan en dus afgerond 30 maanden na indiening van het bezwaarschrift. De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep. Nu er geen reden is om van dit uitgangspunt af te wijken, bedraagt de overschrijding van de redelijke termijn 6 maanden.
3.13.
De vergoeding bedraagt € 500 per half jaar termijnoverschrijding. Belanghebbende heeft dus recht op een vergoeding van immateriële schade van afgerond 1x € 500 is € 500. Voor de verdeling van de schadevergoeding tussen de heffingsambtenaar (bezwaarfase) en de minister (beroepsfase) geldt het volgende. De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 15 september 2020. De bezwaarfase heeft daarmee afgerond 7 maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase met 1 maand is overschreden. Het restant wordt toegerekend aan de beroepsfase. De heffingsambtenaar dient daarom 1/6e deel van € 500 te betalen (€ 83,33) en de minister 5/6e deel van € 500 (€ 416,67). De rechtbank merkt de minister in zoverre aan als derde partij in het geding.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waarde-beschikking moet worden verlaagd. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar.
4.2.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 2.056 (een punt voor het indienen van het bezwaarschrift, een punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt op basis van de thans geldende tarieven van € 269 en een punt voor het indienen van het beroepschrift, een punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 1). Partijen zijn het er ter zitting over eens geworden dat belanghebbende verder recht heeft op een vergoeding van de kosten van één taxatierapport van in totaal € 128,26. De totaal te vergoeden proceskosten bedragen daarmee € 2.184,26.
5.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 210.000;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 83,33;
- veroordeelt de minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 416,67;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.184,26 aan proceskosten aan belanghebbende;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 48 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. J.H.M. van Ooijen, griffier, op 26 augustus 2022 en openbaar gemaakt door geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier,
De rechter,
(De griffier is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen)
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling)
Artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling bepaalt dat de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.