ECLI:NL:RBZWB:2022:6081

• Datum uitspraak: 19 oktober 2022
• Publicatiedatum: 20 oktober 2022
• Zaaknummer: 9708655 CV EXPL 22-607
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: Sierkstra
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over servicekosten en afrekening tussen verhuurder en huurder

In deze zaak, die werd behandeld door de Rechtbank Zeeland-West-Brabant, stond een huurgeschil centraal tussen Hevaza Vastgoed B.V. en [gedaagde] B.V. De eiseres, Hevaza, vorderde betaling van servicekosten van € 10.645,88 van de gedaagde, terwijl de gedaagde in reconventie een bedrag van € 10.662,44 van Hevaza vorderde, inclusief buitengerechtelijke incassokosten. De huurovereenkomst tussen partijen was op 31 maart 2021 geëindigd, en de geschillen betroffen voornamelijk de afrekening van de servicekosten over de jaren 2013-2021. De kantonrechter oordeelde dat de kosten voor het gebruik van een transformator niet aan de gedaagde konden worden doorbelast, omdat deze kosten niet waren opgenomen in de huurovereenkomst. De kantonrechter wees de vordering van Hevaza af en kende de gedaagde het gevorderde bedrag van € 10.662,44 toe, vermeerderd met wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten. Tevens werd Hevaza veroordeeld in de proceskosten van de gedaagde.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

Breda

zaaknummer 9708655 CV EXPL 22-607

vonnis van 19 oktober 2022

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Hevaza Vastgoed B.V. ,

gevestigd te Rotterdam en kantoorhoudende te Hazerswoude-Dorp,

eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

gemachtigde: Vismans deurwaarders & incasso te Rotterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] B.V.,

gevestigd te [plaats 1] en kantoorhoudende te [plaats 2] ,

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

gemachtigde: mr. W.L.M. Dijkstra, werkzaam bij Achmea Rechtsbijstand te Apeldoorn.

1. Het verdere verloop van de procedure

De verdere procedure blijkt uit de volgende stukken:

a. het tussenvonnis van 11 mei 2022 en de daarin genoemde stukken;

b. de conclusie van antwoord in reconventie met producties;

c. de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling op 6 september 2022.

Hierna is de uitspraak van het vonnis op vandaag bepaald.

2. Het geschil

In conventie:

2.1

Eiseres in conventie (verder te noemen Hevaza) vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gedaagde in conventie (verder te noemen [gedaagde] ) te veroordelen tot betaling van € 10.645,88, vermeerderd met de wettelijke rente over € 9.348,31 vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van de volledige betaling, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, inclusief wettelijke rente.

2.2

[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Hevaza in de proceskosten.

In reconventie :

2.3

[gedaagde] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Hevaza te veroordelen tot betaling van € 10.662,44, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente over € 6.648,44 vanaf 20 juli 2021 en de wettelijke (handels)rente over € 4.114,- vanaf 17 juni 2021 alsmede een bedrag van € 881,62 aan buitengerechtelijke incassokosten, met veroordeling van Hevaza in de proceskosten en de nakosten.

2.4

Hevaza concludeert [gedaagde] niet-ontvankelijk te verklaren in haar vordering, althans haar vordering af te wijzen, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3. De feiten

Op grond van de niet of onvoldoende weersproken stellingen van partijen en de

overgelegde producties, gaat de kantonrechter uit van de volgende feiten:

a. [gedaagde] heeft met ingang van 1 maart 2013 de bedrijfsruimte aan het adres [adres] van Hevaza gehuurd. De huurovereenkomst is op 31 maart 2021 als gevolg van opzegging door [gedaagde] geëindigd.

b. Op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte, versie juli 2003 (hierna de algemene bepalingen) van toepassing.

c. Deze algemene bepalingen vermelden – voor zover hier van belang – het volgende:

Kosten van leveringen en diensten

16.1

Boven de huurprijs zijn voor rekening van huurder de kosten van levering, transport, de meting en het verbruik van water en energie ten behoeve van het gehuurde, waaronder begrepen de kosten van het aangaan van de betreffende overeenkomsten en de meterhuur, alsmede eventuele andere kosten en boetes die door de nutsbedrijven in rekening worden gebracht. Huurder dient zelf de overeenkomsten tot levering met de betrokken instanties af te sluiten, tenzij het gehuurde geen afzonderlijke aansluitingen heeft en/of verhuurder als onderdeel van de overeengekomen leveringen en diensten hiervoor zorgdraagt.

(…)

16.3

Indien partijen zijn overeengekomen dat door of vanwege verhuurder bijkomende leveringen en diensten worden verzorgd, stelt verhuurder de daarvoor door huurder verschuldigde vergoeding vast op basis van de kosten die met de leveringen en diensten en de daaraan verbonden administratieve werkzaamheden zijn gemoeid. Voor zover het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex en de leveringen en diensten mede betrekking hebben op andere daartoe behorende gedeelten, stelt verhuurder het redelijkerwijs voor rekening van huurder komende aandeel in de kosten van die leveringen en diensten vast. Verhuurder hoeft daarbij geen rekening te houden met de omstandigheid dat huurder van een of meer van deze leveringen en diensten geen gebruik gemaakt. Als een of meer gedeelten van het gebouw of complex niet in gebruik zijn, draagt verhuurder er bij de bepaling van huurders aandeel zorg voor dat dit niet hoger wordt dan wanneer het gebouw of complex volledig in gebruik zou zijn.

16.4

Verhuurder verstrekt huurder over elk jaar een rubrieksgewijs overzicht van de kosten van de leveringen en diensten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan en van, voor zover van toepassing, het aandeel van huurder in die kosten.

(…)

16.7

Verhuurder heeft het recht de leveringen en diensten, na overleg met huurder, naar soort en omvang te wijzigen of te laten vervallen.

d. [gedaagde] heeft bij aanvang van de huurovereenkomst een waarborgsom van € 4.114,- aan Hevaza betaald.

e. Artikel 5 van de huurovereenkomst luidt als volgt:

“Als door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten komen partijen overeen;

- gas, water en elektraverbruik;

- onderhoud c.v. en gasheater;

- onderhoud buitenterrein;

- 5% administratiekosten.

Indien uit nacalculatie blijkt dat het verbruik aantoonbaar afwijkt van het voorschotbedrag, is het verhuurder toegestaan het voorschotbedrag hierop aan te passen.”

f. De huurovereenkomst vermeldt een voorschot op de vergoeding voor door of vanwege verhuurder verzorgde bijkomende leveringen en diensten van € 181,50 per maand.

g. Op 14 november 2019 heeft Hevaza een servicekostenafrekening over de jaren 2016-2018 aan [gedaagde] gezonden. [gedaagde] heeft vervolgens bezwaar gemaakt tegen deze eindafrekening.

h. Op 24 februari 2021 heeft Hevaza gereageerd op het bezwaar van [gedaagde] en heeft zij de eindafrekening van 14 november 2019 geheel gecrediteerd. Tevens heeft Hevaza daarbij een nieuwe eindafrekening aan [gedaagde] gezonden betreffende de periode 2016-2018 en twee afzonderlijke afrekeningen over de jaren 2019 en 2020. Tegen al deze eindafrekeningen heeft [gedaagde] bezwaar gemaakt bij Hevaza.

i. Hevaza heeft op 30 juni 2021 gereageerd op het bezwaar en heeft een factuur aan [gedaagde] gezonden betreffende de afrekening van de servicekosten over de jaren 2013-2021 ten bedrage van € 14.061,99.

j. De gemachtigde van [gedaagde] heeft bij brief van 20 juli 2021 bezwaar gemaakt tegen de hoogte van de factuur van 30 juni 2021 en heeft kenbaar gemaakt, onder overlegging van zijn berekeningen, dat Hevaza nog een bedrag van € 10.662,44 aan [gedaagde] verschuldigd is.

k. Op 17 augustus 2021 heeft Hevaza een correctie van € 318,68 aangebracht op haar factuur van 30 juni 2021. Verder heeft Hevaza op 4 oktober 2021 haar vordering nog verlaagd met een bedrag van € 281,- ter zake onderhoudskosten CV. Ook heeft Hevaza na oplevering van het gehuurde de waarborgsom van € 4.114,- op de factuur in mindering gebracht.
Per saldo heeft Hevaza een bedrag van € 9.348,31 van [gedaagde] gevorderd, welk bedrag [gedaagde] onbetaald heeft gelaten.

4. De beoordeling

4.1

Gezien de samenhang tussen de vordering in conventie en die in reconventie zal de kantonrechter deze vorderingen gezamenlijk behandelen.

4.2

Hevaza legt aan haar vordering- kort samengevat – ten grondslag dat [gedaagde] ondanks herhaalde aanmaning en sommatie met tijdige betaling van het bedrag van (per saldo)

€ 9.348,31 ter zake servicekosten over de jaren 2013-2021 in gebreke is gebleven.
De servicekosten liggen hoger dan de door [gedaagde] betaalde voorschotten. Het meerdere moet [gedaagde] daarom alsnog betalen.

4.3

[gedaagde] voert – eveneens kort samengevat – ter motivering van haar verweer en haar tegenvordering het volgende aan. [gedaagde] betwist dat zij nog enig bedrag aan Hevaza verschuldigd is. De laatste afrekeningen van Hevaza (productie III bij dagvaarding) bevatten fouten. De grootste fout betreft de in rekening gebrachte kosten voor het gebruik van de transformator (posten Enexis Beheer, Enexis Netbeheer Vastrecht en Fudura Meetdienst) ten bedrage van € 15.685,30. De transformator behoort niet tot het gehuurde en werd door [gedaagde] ook niet gebruikt, zodat daarvoor geen kosten in rekening gebracht kunnen worden.
De berekening van de kosten voor Eneco Gas Netbeheer klopt evenmin. Hevaza slaat deze post om naar vierkante meters, terwijl de netbeheerkosten moeten worden omgeslagen naar verbruik. Dit verbruik komt over de gehele periode neer op een bedrag van € 562,62, in plaats van de door Hevaza in rekening gebrachte € 634,91. Ook de kosten voor het elektraverbruik zijn niet correct. Het aandeel van [gedaagde] komt uit op € 3.318,86 en niet op € 3.324,03, zoals Hevaza stelt. Gelet op het bovenstaande en op basis van de overzichten als door Hevaza overgelegd als productie III bij de dagvaarding heeft [gedaagde] over de hele huurperiode een bedrag van € 5.411,93 teveel aan Hevaza betaald. Daarnaast heeft [gedaagde] recht op terugbetaling van de bij aanvang van de huurperiode betaalde waarborgsom van
€ 4.114,-, zodat Hevaza in totaal nog een bedrag aan € 10.662,44 aan [gedaagde] verschuldigd is.

4.4

De kantonrechter oordeelt hierover het volgende.

4.5

In deze procedure gaat het allereerst om de vraag of [gedaagde] de door Hevaza opgestelde eindafrekening van de servicekosten, die betrekking heeft op de gehele huurperiode, moet betalen. Partijen twisten daarbij met name over de vraag of de posten die Hevaza voor het gebruik van de transformator (posten Enexis Beheer, Enexis Netbeheer Vastrecht en Fudura Meetdienst) in rekening heeft gebracht voor rekening van [gedaagde] komen. Deze vraag dient naar het oordeel van de kantonrechter ontkennend te worden beantwoord. Daartoe is het volgende redengevend.

4.6

Beoordeeld dient te worden wat partijen zijn overeengekomen. Voor wat betreft de nutsvoorzieningen zijn partijen in artikel 5 van de huurovereenkomst overeengekomen dat het voorschotbedrag ziet op gas, water en elektraverbruik. Dit betekent dat voor wat betreft de elektra [gedaagde] uitsluitend de kosten voor het verbruik verschuldigd is. Vaststaat dat er gedurende de huurperiode nooit een uitbreiding/wijziging van de leveringen en diensten als bedoeld in artikel 16.7 van de algemene bepalingen heeft plaatsgevonden. Daarmee staat naar het oordeel van de kantonrechter vast dat Hevaza de kosten voor de transformator niet aan [gedaagde] kan doorbelasten.

4.7

De stelling van Hevaza dat [gedaagde] wel gebruik heeft gemaakt van de transformator en dat zonder die transformator [gedaagde] in het geheel geen beschikking zou hebben gehad over elektriciteit leidt – indien al zou moeten worden aangenomen dat deze stelling juist is, nu [gedaagde] betwist heeft dat dit het geval is – de kantonrechter niet tot een ander oordeel. Het had op de weg van Hevaza gelegen om in (artikel 5 van) de huurovereenkomst expliciet op te nemen dat ook de kosten voor het gebruik van de transformator onder de leveringen/diensten vielen. Hevaza heeft niet, althans onvoldoende onderbouwd dat [gedaagde] gebruik maakte van de transformator en dat zij aan [gedaagde] kenbaar heeft gemaakt dat daar kosten aan verbonden zouden zijn. [gedaagde] hoefde met dergelijke kosten dan ook geen rekening te houden. Daarbij neemt de kantonrechter ook in aanmerking dat het tussen partijen overeengekomen voorschot voor alle bijkomende leveringen en diensten in totaal € 181,50 per maand bedroeg, terwijl de kosten voor Enexis Netbeheer Vastrecht en Fudura Meetdienst in de berekening van Hevaza meer dan € 250,- per maand bedragen. Deze kosten voor twee van de drie transformator-posten overstijgen daarmee het voorschot voor
alle bijkomende leveringen en diensten.
Ook hieruit kan naar het oordeel van de kantonrechter worden afgeleid dat partijen niet beoogd hebben deze kosten te vervatten in het voorschotbedrag voor leveringen en diensten.

4.8

Het beroep dat Hevaza in de conclusie van antwoord in reconventie nog heeft gedaan op artikel 16.1 en 16.3 van de algemene bepalingen gaat niet op. Beslissend is dat de kosten voor de transformator niet zijn genoemd in artikel 5 van de huurovereenkomst.

4.9

Het bovenstaande leidt ertoe dat de door Hevaza gevorderde kosten voor het gebruik van de transformator alleen al daarom niet voor rekening van [gedaagde] komen.

4.1

Met betrekking tot de eis in reconventie wordt het volgende overwogen. [gedaagde] heeft bij brief van 20 juli 2021 een berekening opgesteld, gebaseerd op de door Hevaza zelf overgelegde afrekeningen, waaruit volgt dat Hevaza een bedrag van € 10.662,44 (€ 6.548,44 + de waarborgsom van € 4.114,-) aan [gedaagde] dient terug te betalen. Hevaza heeft die berekening niet, althans onvoldoende gemotiveerd, betwist. Tussen partijen is verder niet in geschil dat de oplevering van het gehuurde correct is geschied, zodat [gedaagde] terecht aanspraak maakt op terugbetaling van de waarborgsom. Gelet daarop zal de vordering van [gedaagde] worden toegewezen, met inbegrip van de wettelijke handelsrente nu Hevaza daartegen geen afzonderlijk verweer heeft gevoerd en er sprake is van verzuim.

4.11

Ten aanzien van de door [gedaagde] gevorderde buitengerechtelijke incassokosten is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag van
€ 881,62 aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief en zal worden toegewezen.

5. De proceskosten

5.1

Hevaza zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde] . Die kosten worden vastgesteld op € 746,- in conventie (2 punten van € 373,- per punt) en € 373,- in reconventie (1 punt) als salaris voor de gemachtigde.

5.2

De eveneens gevorderde nakosten zullen voorwaardelijk worden toegewezen op de wijze zoals hierna in de beslissing is bepaald.

6. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie:

wijst de vordering van Hevaza af;

veroordeelt Hevaza in de proceskosten van [gedaagde] , vastgesteld op € 746,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de 15e dag na aanschrijving tot de dag van de volledige betaling;

in reconventie:

veroordeelt Hevaza om aan [gedaagde] een bedrag te betalen van € 10.662,44, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over € 6.548,44 vanaf 20 juli 2021 en over € 4.114,- vanaf 17 juni 2021 tot aan de dag waarop de bedragen volledig zijn betaald;

veroordeelt Hevaza om aan [gedaagde] een bedrag te betalen van € 881,62 aan buitengerechtelijke incassokosten;

veroordeelt Hevaza in de proceskosten van [gedaagde] , vastgesteld op € 373,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de 15e dag na aanschrijving tot de dag van de volledige betaling;

veroordeelt Hevaza in de kosten die zijn ontstaan na dit vonnis, begroot op
- € 124,- aan salaris gemachtigde, als niet binnen 14 dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis is voldaan;
- de explootkosten van betekening van dit vonnis, als er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden;

wijst het meer of anders gevorderde af;

in conventie en in reconventie :

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Sierkstra en is in het openbaar uitgesproken op
19 oktober 2022.