ECLI:NL:RBZWB:2022:6204

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Zittingsplaats Breda

Belastingrecht

zaaknummer: BRE 21/629

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 oktober 2022 in de zaak tussen

[belanghebbende], gevestigd te [plaats 1] , belanghebbende

(gemachtigde: [gemachtigde 1] , [gemachtigde 2] en [gemachtigde 3] ),

de inspecteur van de belastingdienst, de inspecteur.

1.Inleiding

1.1.

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de inspecteur van 31 december 2020.

1.2.

Belanghebbende heeft op 16 augustus 2019 op aangifte overdrachtsbelasting voldaan van € 1.842.399 (hierna: de voldoening).

1.3.

De inspecteur heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De inspecteur heeft geen teruggaaf verleend.

1.4.

De inspecteur heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

1.5.

Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend.

1.6.

De rechtbank heeft het beroep op 16 september 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigden van belanghebbende en, namens de inspecteur, [naam 1] , [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] .

2.Feiten

2.1.

Bij akte van levering van 13 augustus 2019 heeft de levering van de onroerende zaken plaatselijk bekend [adres 1] (hierna: " [adres 1] ") en [adres 2] aan belanghebbende plaatsgevonden.

2.2.

De totale koopprijs bedroeg € 30.706.667.

2.3.

Belanghebbende heeft ten aanzien van de verkrijging van de onroerende zaken een bedrag van € 1.842.399 (tarief 6%) aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan.

2.4.

De [adres 1] is in 1614 als woning gebouwd waarna het in de 18de eeuw volledig is gesloopt en er een nieuw object is gebouwd als woning. Vanaf 1930 is de [adres 1] niet bewoond geweest. Vanaf 1935 is de [adres 1] gebruikt als bankgebouw en effectenkantoor waarbij door de jaren heen verbouwingen hebben plaatsgevonden om het gebruik als (bank)kantoor mogelijk te maken dan wel te continueren.

2.5.

Op 17 september 1974 is aan de [adres 1] de status rijksmonument toegekend.

2.6.

In de jaren 2018 en 2019, voorafgaand aan de levering op 13 augustus 2019, is de [adres 1] geheel gerenoveerd met het oog op gebruik als hoofdkantoor van een internationaal opererend modehuis. Het rapport getiteld “ [rapport 1] ” stelt over deze renovatie voor zover relevant:

“
Met een grote duurzaamheidsambitie en in overleg met Bureau Monumenten en Archeologie heeft [bedrijf 1] het pand intensief gerenoveerd en ervoor gezorgd dat dit gebouw toekomstbestendig is en weer gebruikt kan worden als hoogwaardig kantoor.” En:

“
De vele ingrijpende verbouwingen in het pand hebben een onoverzichtelijk en onsamenhangend geheel veroorzaakt. De visie was om het gebouw weer de luxe te laten uitstralen die ooit bedoeld was in het pand. Een luxe kantoorpand in deze tijd moet een

esthetische waarde hebben maar ook klimaatverantwoordelijk in gebruik genomen kunnen worden. Dit waren twee belangrijke uitgangspunten voor ons tijdens de renovatie van het pand.” En:

“
[het pand] is sinds de zomer van 2019 het hoofdkantoor van [bedrijf 2] . (…) Het startpunt van het design proces begon met het herdefiniëren van het concept "kantoorruimte". Tegenwoordig, meer dan ooit tevoren, is ons werkende leven verweven met ons persoonlijke leven. Het doel was daarom om bij [bedrijf 2] een werkomgeving te creëren die aanvoelt als thuis. Een plek om te werken, te socializen, te relaxen etc.” En:

“
De grootste architectonische ingreep vond plaats op de bovenste verdieping (4e verdieping). Hier werd de achterste facade vervangen door glas en grote skylights, die nu de verdieping belichten waar " [bedrijf 2] " plaatsvindt; een co -working space waar werknemers kunnen samenkomen voor meetings, lunch en vieringen. Vanaf een hoger gelegen koepel is er een 360 graden uitzicht over [plaats 2] . Deze koepel is voornamelijk bestemd voor stille meditatie en wordt vervolgens gebruikt als shared community ruimte.

(…) Het inmiddels overleden mode icoon bezocht het gebouw tijdens de renovatie in december 2018, maar helaas heeft hij nooit een voet in het voltooide hoofdkantoor kunnen zetten.”

2.7.

Het rapport getiteld “ [rapport 2] ” met dagtekening 19 november 2021 stelt over deze renovatie onder andere:

“
Bij het ontwerpen van het Hoofdkantoor van [bedrijf 2] werd ons meegegeven het project toekomstbestendig te ontwerpen. Dat wil zeggen; Het wordt nu gebruikt als een kantoor maar grotendeels gebouwd naar de maatstaven van een woonhuis met een

exclusieve keuken, bar en andere faciliteiten.” En:

“
Op iedere verdieping zijn natte groepen aangebracht waardoor het maken van bad-, of wasruimtes eenvoudig te realiseren is. (…) Tevens is heeft elke verdieping een eigen ondersteunende CV-installatie en intercomsysteem.”

2.8.

Blijkens het uittreksel van het rijksmonumentenregister met dagtekening 14 juni 2021 stond het object geregistreerd in de hoofdcategorie “
woningen en woningbouwcomplexen”, subcategorie “
Woonhuis (K)” en functie “
Woonhuis”.

2.9.

De heer [naam 5] , architectuurhistoricus werkzaam op de afdeling Monumenten en Archeologie van de Gemeente [plaats 2] , heeft in zijn e-mail van 10 september 2021 het volgende over de [adres 1] gemeld, voor zover relevant:

“
Het behoort tot de allergrootste grachtenpanden en is gebouwd naar ontwerp van de Brugse architect Liborius Druck in 1772. Zoals zovele andere panden, is het pand vele malen verkocht, waarna het in de loop der tijden heeft gefunctioneerd als weeshuis en als kantoor. Vanzelfsprekend zijn er onderdelen vernieuwd: er is geen enkel pand in [plaats 2] gaaf uit de bouwtijd bewaard gebleven. Desondanks vertoont het pand nog steeds alle karakteristieken van een woonhuis. Grote delen van de hoofddraagconstructie bestaande uit gevels, muren, balklagen en kappen zijn nog oorspronkelijk. In de plattegronden van alle verdiepingen is de karakteristieke middengang nog aanwezig, terwijl op de beletage nog vele afwerkingen uit de bouwtijd aanwezig zijn, passend bij de functie van een woonhuis.

Kortom, ik beschouw [adres 1] in de huidige staat nog altijd als een woonhuis en als een zeer belangrijke bron voor het leven aan de [plaats 2] grachten in de achttiende eeuw.”

3.Beoordeling door de rechtbank

3.1.

De rechtbank beoordeelt of de [adres 1] ten tijde van de verkrijging door belanghebbende een woning was in de zin van artikel 14, tweede lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970 (hierna: Wbr) en belanghebbende ter zake daarvan in aanmerking komt voor toepassing van het tarief van 2% aan overdrachtsbelasting. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.

3.2.

De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel is gekomen en welke gevolgen dit oordeel heeft.

3.3.

Artikel 14, tweede lid, van de Wet op belastingen rechtsverkeer (Wbr) bepaalt – voor zover hier van belang – als volgt (wettekst 2019).

“
1. De belasting bedraagt 6 percent.

2. In afwijking van het eerste lid bedraagt de belasting 2 percent voor de verkrijging van woningen en van rechten waaraan deze zijn onderworpen, alsmede voor de verkrijging van aandelen en rechten als bedoeld in artikel 4, eerste lid, voor zover deze aandelen en rechten middellijk of onmiddellijk woningen vertegenwoordigen. Onder woningen worden mede begrepen aanhorigheden die tot woningen behoren of gaan behoren.”

3.4.

In de Wbr is geen definitie toegekend aan het begrip ‘woning’. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 24 februari 2017^[1]als volgt overwogen:

“
2.3.3. In artikel 14, lid 2, Wbr noch elders heeft de wetgever nader omschreven wat bij de toepassing van dit wettelijk voorschrift moet worden verstaan onder ‘woning’. Zoals is uiteengezet in de bijlage bij de conclusie van de Advocaat-Generaal kan uit de wetsgeschiedenis slechts worden opgemaakt dat de wetgever voor ogen had bij de heffing van overdrachtsbelasting voor het lage tarief in aanmerking te laten komen het bouwwerk dat ‘naar zijn aard bestemd is voor bewoning’. De wetsgeschiedenis geeft dan ook geen aanknopingspunt om aan te nemen (zoals het middel lijkt te doen) dat de wetgever voor de toepassing van artikel 14, lid 2, Wbr heeft willen aansluiten bij de rechtspraak met betrekking tot artikel 220a, lid 2, Gemeentewet, waarin mede doorslaggevend is geacht dat het pand naar aard en inrichting niet alleen bestemd maar ook geschikt is om als woning te dienen.

2.3.4.

In de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel strekkende tot invoering van het tweede lid van artikel 14 Wbr is benadrukt dat feitelijke bewoning nog niet meebrengt dat het gekochte bouwwerk naar zijn aard tot bewoning is bestemd, terwijl ook niet van belang is of de koper het gekochte zelf wil gaan bewonen. Gelet op deze toelichting ligt het in de rede om de vraag of de verworven onroerende zaak ‘naar zijn aard voor bewoning is bestemd’, te beantwoorden met toepassing van een zo objectief mogelijke maatstaf, dat wil zeggen een maatstaf die zoveel mogelijk aanknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf.

2.3.5.

Aanknoping bij de kenmerken van het bouwwerk zelf wordt bereikt door aansluiting te zoeken bij het doel waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Indien dat doel bewoning is geweest maar het bouwwerk nadien is verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik, kan het alleen worden geacht zijn aard van woning te hebben behouden indien niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken. Met een pand dat oorspronkelijk is gebouwd voor bewoning wordt in dit verband gelijkgesteld een pand dat oorspronkelijk voor ander gebruik dan bewoning is ontworpen maar door latere verbouwing naar zijn aard tot woning is bestemd.

2.3.6.

Indien toepassing van de hiervoor in 2.3.5 vermelde regels niet leidt tot een duidelijke slotsom, komt mede betekenis toe aan de eisen of beperkingen die voor het (gebruik van het) bouwwerk voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften.”

3.5.

Tussen partijen is niet in geschil dat de [adres 1] oorspronkelijk als woning is ontworpen en gebouwd. Evenmin is tussen partijen in geschil dat de [adres 1] vanaf 1930 niet meer bewoond is geweest en vervolgens meerdere malen is verbouwd om het geschikt te maken voor gebruik als kantoor. De meest recente verbouwing voorafgaand aan de verkrijging door belanghebbende, een volledige renovatie, heeft in de jaren 2018 en 2019 plaatsgevonden. Na verkrijging is het gebouw (weer) in gebruik genomen als kantoor.

3.6.

De [adres 1] is geschikt gemaakt voor een andere vorm van gebruik dan bewoning en kan dan overeenkomstig het arrest van de Hoge Raad alleen geacht worden zijn aard van woning te hebben behouden indien niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn – bezien op het moment van verkrijging door belanghebbende – om het weer voor bewoning geschikt te maken. De rechtbank is van oordeel dat daarvan in het onderhavige geval geen sprake is. De rechtbank kijkt dus naar het onroerend goed op het moment van verkrijging door belanghebbende en ziet dat de toentertijd meest recente renovatie was uitgevoerd met het oog op de huisvesting van een kantoor en dat die renovatie ook als zodanig is uitgevoerd en tot stand gekomen (zie 2.6 en 2.7). De rechtbank ziet dat deze renovatie weliswaar op een specifieke wijze is uitgevoerd zodat er ten opzichte van reguliere kantoorpanden minder aanpassingen nodig zouden zijn om het onroerend goed geschikt te maken voor bewoning – bijvoorbeeld door het alvast aanleggen van extra leidingen voor de eventuele latere toevoeging van badkamers – maar naar het oordeel van de rechtbank is er ondanks deze wijze van renovatie voorafgaand aan de verkrijging, op het moment van verkrijging geen sprake van een onroerend goed dat door beperkte aanpassingen weer voor bewoning geschikt kan worden gemaakt. De daarvoor benodigde aanpassingen zijn niet aan te merken als beperkt in de zin van het arrest van de Hoge Raad van 24 februari 2017 zoals hiervoor genoemd. Daar doet niet aan af dat de architectuurhistoricus werkzaam bij de Gemeente [plaats 2] , de [adres 1] vanuit zijn specialisatie en visie als woonhuis bestempelt. De rechtbank is gelet op het voorgaande dan ook van oordeel dat de [adres 1] ten tijde van de juridische levering geen woning was in de zin van artikel 14, tweede lid, van de Wbr.

4.Conclusie en gevolgen

Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat belanghebbende ter zake van de verkrijging van de [adres 1] niet in aanmerking komt voor toepassing van het tarief van 2% aan overdrachtsbelasting. Zij heeft terecht overdrachtsbelasting naar een tarief van 6% voldaan. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.

5.Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. V.A. Burgers, rechter, in aanwezigheid van mr. L.M. de Leeuw van Weenen, griffier, op 28 oktober 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.

Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.