Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/10114
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 oktober 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats] , belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen-Chaam, de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 3 november 2020.
1.2
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) per 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 837.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Alphen-Chaam voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag). De dagtekening van de beschikking is 29 februari 2020.
1.3
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking en de aanslag ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning en de aanslag gehandhaafd.
1.4
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5
De rechtbank heeft het beroep op 16 september 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de partner van belanghebbende, [partner] , de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar, [taxateur] , taxateur.
1.6
Na sluiting van het onderzoek heeft [taxateur] een machtiging overgelegd ter staving van zijn stelling dat hij bevoegd was om de heffingsambtenaar ter zitting te vertegenwoordigen. De rechtbank heeft in het overleggen van deze machtiging geen aanleiding gezien om het onderzoek te heropenen. Een afschrift van de machtiging wordt aan deze uitspraak gehecht, ter completering van het dossier van belanghebbende.
2. Feiten
2.1
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woonboerderij met een kantoor en twee opslagruimten/magazijnen. De woning is gebouwd in 2005 en heeft een perceeloppervlakte van 4.025 m2. Belanghebbende heeft de woning gekocht in juni 2019 voor een aankoopbedrag van € 845.000. De aankoop is gedaan onder de voorwaarde van wijziging van de bestemming naar bestemming wonen. Op 23 mei 2019 heeft de gemeenteraad besloten tot bestemmingswijziging, welke wijziging medio juli 2019 onherroepelijk is geworden.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning maximaal € 695.000 bedraagt. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van
€ 837.000. Tegen de berekening van de aanslag als zodanig zijn geen beroepsgronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag volgt daarom het oordeel over de waarde.
3.2
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
Toetsingskader van de rechtbank
3.3
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
Mocht het verkoopcijfer van de woning gebruikt worden?
3.4
De heffingsambtenaar heeft het eigen verkoopcijfer van de woning ten grondslag gelegd aan de vaststelling van de WOZ-waarde.
3.5
Belanghebbende betwist dat het eigen verkoopcijfer van de woning ten grondslag kan liggen aan de WOZ-waarde. Belanghebbende voert hiertoe aan dat ten tijde van de waardepeildatum de woning ingevolge het vigerende bestemmingsplan een bedrijfsbestemming had in plaats van een woonbestemming. Aangezien de wijziging van de bestemming is gelegen na de waardepeildatum, is het niet gerechtvaardigd om de waardevermeerdering door de bestemmingswijziging te verdisconteren in de waardebepaling, aldus belanghebbende
Daarnaast betoogt belanghebbende dat zeven jaar geleden aan de toenmalige eigenaar van de woning een tegemoetkoming voor planschade is toegekend en dat daardoor de waarde te hoog is vastgesteld.
3.6
De rechtbank oordeelt als volgt. De waarde wordt op grond van artikel 18, eerste lid en tweede lid, van de Wet WOZ bepaald naar de waarde op de waardepeildatum, welke is gelegen één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Indien een onroerende zaak, in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van wijziging in bestemming, wordt de waarde op grond van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ, in afwijking van het voorgaande bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (de toestandsdatum). Aangezien de woning in 2019 van bestemming is veranderd, dient de waarde te worden vastgesteld naar de staat van de woning op de toestandsdatum. In dit geval is de toestandsdatum 1 januari 2020.
3.7
Naar vaste rechtspraak moet, indien een woning kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, er in de regel van worden uitgegaan dat de WOZ-waarde overeenkomt met de betaalde prijs. Dit is slechts anders indien de partij die het standpunt inneemt dat de WOZ-waarde afwijkt van de betaalde prijs, feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de WOZ-waarde weergeeft. [2]
3.8
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar mag uitgaan van de eigen aankoopprijs van juni 2019, in combinatie met de gewijzigde bestemming van de woning. De rechtbank acht aannemelijk dat de betaalde prijs niet afweek van de waarde in het economisch verkeer. Dat de verkoopprijs is betaald onder voorwaarde van een bestemmingsplanwijziging maakt dit niet anders, omdat de voorwaarde uiteindelijk is vervuld en de aankoop dus definitief is geworden. Na voltrekking van de voorwaarde is het derhalve een reguliere aankoop in het economische verkeer gebleken.
Ten aanzien van de planschade stelt de rechtbank vast dat niet in geschil is dat in 2015 planschade is ontstaan en hiervoor een vergoeding is uitgekeerd. Echter, alleen al vanwege het tijdsverloop bestaat geen grond deze planschade nog een rol te laten spelen bij de beoordeling van de waarde voor het jaar 2020. Voor de waarde van de woning zijn enkel de feitelijke toestand en de marktomstandigheden op en rond de waardepeildatum, of zoals in dit geval op de toestandsdatum, van belang.
3.9
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld. Het beroep dient om die reden ongegrond te worden verklaard. De beschikking en de aanslag blijven dus in stand.
4.Conclusie en gevolgen
Het beroep is ongegrond. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. M.H.C. van Spreuwel, griffier, op 28 oktober 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.